1、房地产的形势与趋势,一、2010年以来房地产调控政策述评（一）房地产调控政策回顾（二）房地产调控政策分析（三）房地产调控政策引发的争议（四）房地产市场调控的重要性 二、当前房地产的基本形势（一）房价过快上涨势头得到遏止（二）拐点论为时尚早 三、未来房地产发展趋势（一）短期趋势（二）长期趋势,一、2010年以来房地产调控政策述评,（一）房地产调控政策回顾1、2010年1月7日，国务院办公厅出台关于促进房地产市场平稳健康发展的通知“国十一条”，二次房贷款比例不得低于40%。2、2010年4月15日，推出“新国四条”，规定：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利
2、率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。,3、2010年4月17日，国务院下发关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（新国十条），对商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。,4、2010年6月4日，住建部、央行和银监会联合发出通知，就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了明确的规范，既认房也认贷。5、2010年9月29日，央行、银监会联
3、合发布关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知（9.29新政），全面停止发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。,6、2011年1月27日，国务院办公厅发布国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知（新国八条），要求将第二套房的房贷首付从原来的不低于50%改为不低于60%。同时要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。首次明确要求各地“要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布”。,7、2011年1月28日，上海和重庆正式实施房产税
4、试点。8、2011年7月14日：国务院召开会议部署房地产调控，称部分城市房价上涨压力仍然较大，要求继续严格执行限购政策，上涨过快的二、三线城市也要采取限购。,9、2011年8月17日：住建部公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准：6月份新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。,（二）房地产调控政策分析,政策基调：双向调控市场供需 政
5、策目标：挤出房地产市场特别是住房市场中的投资投机遏止房价过快上涨将房价控制在合理 水平 具体措施：限购、限贷、限价、限售税收政策调整和房产税试点更加强调政策的落实,（三）房地产调控政策引发的争议,以往的争议是对政策着力点和效力的争论，而此次反对者则是对调控手段的合理性、合法性提出了质疑。许小年认为，近年来的房地产调控政策有“三不合理”，特别是 “限购令”，一不符合市场经济的伦理，二不符合法治国家的法理，三不符合经济学的基本原理。,市场经济的伦理是尊崇法律框架内的交易自由。 地方政府颁布的“限购令”和开征的“房产税”，无法律依据。调控政策不符合经济学原理，由此决定了政策作用的有限，而且是弊大于利
6、。,（四）房地产市场调控的重要性,房价的持续高涨将会带来诸多的负面社会效果: 第一个是贫富分化现象进一步加剧，社会不公平现象进一步突出。房价的高企使房地产实际上是以合法的名义，将国民的财富实现了一次悄无声息的大转移，也就是将普通老百姓的钱进一步向地方政府和以特殊利益群体为主的少数富人身上转移。,第二是使得中国的社会结构变得更加不稳定，房价的高企和由此可能导致的泡沫破灭，将会使得刚刚产生的中国中产阶层，向社会底层沉降。第三是绝大多数人买不起房的现象，将会使得社会自然分成有房阶层和无房阶层两个阶级，使得无房阶层被抛弃和挫败感更加强烈，这会影响社会的和谐。,第四是房地产耗尽了老百姓的钱，让买房的人变
7、成房奴后，将会降低他们的生活品质，还有就是特殊利益集团通过炒房，形成了以钱生钱的获利模式之后，将会诱导更多的人以投机为荣，以投机为能事，影响中国实业的发展，误导一代人的发展观念。,二、当前房地产市场的基本形势,根据统计，全国住宅销售均价已经连续四个月下降，同时累计销售面积和销售额增速均出现放缓。1-11月全国房地产开发投资55,483亿元人民币,同比增长29.9%,较前10月下降1.2个百分点,为8月以来连续第四个月增速放缓;同期房屋新开工面积同比增长20.5%,较此前下降1.2个百分点。,全国商品房和住宅销售均价分别为5474元/平方米和5096元/平方米，较1-10月销售均价分别下降0.5
8、%和0.7%，比去年同期分别上涨6.8%和5.8%，增速继续放缓。销售面积方面，截止11月末，全国商品房销售面积为9.0亿平方米，同比增长8.5%，增速与1-10月相比下降了1.5个百分点。其中，住宅销售面积为8.0亿平方米，同比增长7.5%，增速也比1-10月下降1.5个百分点。同时，前11个月全国商品房销售额为4.9万亿元，同比增长16.0%，增速比1-10月下降2.5个百分点。其中，住宅销售额为4.1万亿元，同比增长13.7%，增速比1-10月下降2.6个百分点。,（二）拐点论为时尚早投资：今年1-11月5.5万亿，去年4.8万亿销售面积：今年1-11月9亿平米，去年10亿，今年突破10
9、亿应该没问题。房价：今年到11月份是5500，去年是5000。拐点标志：同比下降 明年上半年趋势可能会明朗,三、未来房地产发展趋势,（一）短期看调控政策对市场影响进一步深化，房地产预期继续调整,1、调控政策不会放松,一是部分城市房价过高的局面还没有根本改变。虽然目前一线城市和部分二线城市商品住房价格有所回落，但回落幅度十分有限。70个大中城市中，今年10月份价格同比下降的仅有2个。环比价格下降的城市中，多数城市的降幅不足1%。商品住房价格水平总体上仍处于高位，向合理价格区间回归仍有空间。,二是房价上涨的潜在压力仍然较大。目前房地产价格回落在一定程度上是通过限购、限贷、限价和行政问责等措施实现的
10、，而不是市场自发调整的结果。在这种情况下，调控力度一旦放松，就可能在短期内引发房地产市场价格的迅速反弹。,三是抑制投资投机需求的任务仍很艰巨。目前，国内投资渠道相对有限，房地产成为资产投资和保值增值的重要途径，在流动性充裕和通胀水平依然较高的情况下，投资投机的套利空间仍然较大，调控力度一旦放松，被抑制的投资投机需求就可能重新释放，引发新一轮房价上涨。,四是政府换届将保持政策的连续性。本届政府在房地产调控、房价管理方面广受诟病，在明年所余下的任期内，如果在调控没有达到目标，松动房地产调控的可能性几乎没有。明年政府换届后的新一届政府，在是否松动房地产调控或即便将来可能要松动房地产调控，也会谨慎选择
11、什么时间及采取什么办法、以什么方式等进行。,2、房地产走势先低后稳2012年会延续去年低迷回落走势，刚性需求的观望气氛进一步弥漫。但从整体上看，由于通胀高企及开发成本抬高，以及避免对经济造成较大冲击的考虑，2012年房价不会出现大幅度下跌。一线城市可能出现20-30%降幅，部分曾经出现非理性快速飙涨的城市楼盘的价格会回落到3050%上下。二、三线城市10-20%调整。其它城市走势平稳或回落不超过10%。,（二）长期看房地产业的支柱地位客观存在，房价呈螺旋式、波动式上涨,宏观调控不是要遏制房地产发展，而是通过商品房限购限贷等政策，遏制房价过快上涨，保持房价基本平稳，引导市场健康发展，决非否定其在
12、国民经济中的重要作用，房地产业仍将保持客观事实上的支柱产业地位。,“十二五”期间及未来十年房地产的刚性需求将导致房价“稳中有升”。之所以有这样的判断，是基于以下因素：,一是来自城市化加速的房地产市场需求。中国城市化现在正处于加速期，每年有几百万城市人口应运而生，这其中至少有100万以上的人口会涉及到房地产市场。二是改善型住房需求。现在不少城市居民的住房是福利制的房改房转过来的，还有一些是后来的集资建房、安居房等。这些住房有一个最大的问题，就是不能够解决现代人所期望的“居住隐私”问题。改善型住房需求，到目前只满足了20%。,三是旧城改造的被动性住房需求。随着城市化进程的加快和城市改造力度的加大，
13、城市基础设施建设、旧城改造、危房拆迁，城市房屋拆迁量将保持较大规模，从而形成对房地产的巨大需求。 四是消费结构升级带来的房地产市场需求。“十二五”规划已经提出要转变发展方式，转变发展方式首先要转变增长方式， 由投资拉动向消费拉动转变。消费正由吃穿向住行转变。,五是家庭小型化趋势所焕发的房地产市场需求。家庭加速分裂，小家庭的户数会大幅增加，而大家庭的户数会大幅减少，这样对住房需求就会急剧增长。 六是人民币升值与通胀预期所产生的需求。人民币升值是不可逆转的趋势，加上现在又进入新一轮通货膨胀周期，房地产作为一种具有保值性的资本自然会受到投资者的青睐。,七是我国高人口规模所导致的成长性就业人口的房地产市场需求。我国每年有2至3千万人口形成劳动生产力，产生“结婚生子，安居乐业”的需求。,
