1、 王华伟2011-09-09 1房地产纳税筹划基本思路具体操作流程土 地 增 值 税 是 对 房 地 产 企 业 收 益 影 响 较 大 的 税 种 之 一 ， 有 效 的 土 地 增值 税 税 收 筹 划 可 以 减 轻 企 业 纳 税 负 担 ， 增 加 企 业 的 盈 利 ， 对 企 业 的 发 展可 谓 重 中 之 重 。具 体 操 作 方 法一、利用土地增值税率临界点进行纳税筹划依 据 ： 按 照 税 法 有 关 优 惠 规 定 ， 纳 税 人 建 造 普 通 标 准 住 宅 出 售 ， 增 值额 未 超 过 扣 除 项 目 金 额 的 20%的 ， 免 征 土 地 增 值 税 ；
2、增 值 额 超 过 扣 除 项 目 金额 20%的 ， 应 就 其 全 部 增 值 额 按 规 定 计 税 。 这 里 的 “20%的 增 值 额 ”就 是 “临界 点 ”方 法 ： 企 业 可 以 通 过 合 理 定 价 或 者 增 加 扣 除 项 目 金 额 ， 使 增 值 额 不 超 过扣 除 项 目 金 额 的 20%， 这 样 企 业 就 无 需 缴 纳 土 地 增 值 税 ， 应 缴 土 地 增 值 税 越少 ， 企 业 所 获 得 的 利 润 自 然 越 高 。二 、 利用银行贷款利息支出进行纳税筹划依据:按照税法有关规定，财 务 费 用 中 的 利 息 支 出 ， 凡 能 够
3、按 转 让 房 地产 项 目 计 算 分 摊 并 提 供 金 融 机 构 证 明 的 ， 允 许 据 实 扣 除 ， 但 最 高 不 能 超 过 按商 业 银 行 同 类 同 期 贷 款 利 率 计 算 的 金 额 ， 其 房 地 产 开 发 的 其 他 费 用 还 可 按 该项 目 地 价 款 和 开 发 成 本 之 和 的 5%再 扣 除 ； 凡 不 能 按 转 让 房 地 产 项 目 计 算 分摊 利 息 支 出 或 不 能 提 供 金 融 机 构 证 明 的 ， 房 地 产 开 发 费 用 按 该 项 目 地 价 款 和开 发 成 本 之 和 的 l0%直 接 扣 除 成 本 ， 其
4、实 际 利 息 支 出 就 不 能 扣 除 了 。方 法 ： 如 果 企 业 运 转 主 要 依 靠 借 款 筹 资 ， 利 息 费 用 较 高 ， 则 应 尽 可 能 提供 金 融 机 构 贷 款 证 明 ， 并 按 房 地 产 项 目 计 算 分 摊 利 息 支 出 ， 实 现 利 息 据 实 扣除 ， 降 低 税 额 ； 反 之 ， 企 业 借 款 不 多 ， 利 息 费 用 较 低 ， 则 可 不 计 算 应 分 摊 的利 息 支 出 或 不 提 供 金 融 机 构 的 贷 款 证 明 ， 这 样 就 可 多 扣 除 房 地 产 开 发 费 用 ，以 实 现 企 业 利 润 最 大 化
5、 。三 、 利用期间费用转移进行纳税筹划依据：按照税法有关规定，与 房 地 产 开 发 有 关 的 期 间 费 用 （ 指 销 售 费 用 、管 理 费 用 、 财 务 费 用 ） 直 接 计 入 当 年 损 益 ， 不 按 房 地 产 项 目 进 行 归 集 或 分 摊 。财 务 费 用 中 的 利 息 支 出 ， 凡 能 够 按 转 让 房 地 产 项 目 计 算 分 摊 ， 并 提 供 金 融 机构 证 明 的 ， 允 许 据 实 扣 除 ， 但 最 高 不 能 超 过 按 商 业 银 行 同 类 同 期 贷 款 利 率 计算 的 金 额 。 房 地 产 开 发 费 用 按 取 得 土
6、地 使 用 权 所 支 付 的 金 额 及 房 地 产 开 发 成本 之 和 的 5%以 内 予 以 扣 除 。 凡 不 能 提 供 金 融 机 构 证 明 的 ， 利 息 不 单 独 扣 除 ，三 项 费 用 的 扣 除 按 取 得 土 地 使 用 权 所 支 付 的 金 额 及 房 地 产 开 发 成 本 的 10%以 内 计 算 扣 除 。 所 以 得 出 结 论 房 地 产 开 发 费 用 即 期 间 费 用 （ 管 理 费 用 、 财 务费 用 、 经 营 费 用 ） 不 以 实 际 发 生 数 扣 除 ， 而 是 根 据 利 息 是 否 按 转 让 房 地 产 项目 计 算 分 摊
7、 作 为 一 定 条 件 ， 按 房 地 产 项 目 直 接 成 本 的 一 定 比 例 扣 除方 法 ： 纳 税 人 可 以 通 过 事 前 筹 划 ， 把 实 际 发 生 的 期 间 费 用 转 移 到 房 地 产开 发 项 目 直 接 成 本 中 去 ， 因 此 ， 人 事 部 门 可 以 在 不 影 响 总 部 工 作 的 同 时 把 总部 的 一 些 人 员 安 排 或 兼 职 于 每 一 个 具 体 房 地 产 项 目 中 。 那 么 这 些 人 的 有 关 费用 就 可 以 分 摊 一 部 分 到 房 地 产 开 发 成 本 中 。 期 间 费 用 少 了 又 不 影 响 房 地
8、 产 开发 费 用 的 扣 除 ， 而 房 地 产 的 开 发 成 本 却 增 大 了 。 也 就 是 说 房 地 产 开 发 公 司 在不 增 加 任 何 开 支 的 情 况 下 ， 通 过 期 间 费 用 迁 移 法 ， 就 可 以 增 大 土 地 增 值 税王华伟2011-09-09 2允 许 扣 除 项 目 的 金 额 ， 从 而 达 到 节 税 的 目 的 。四 、 利用收入转移进行纳税筹划依 据 ： 按照税法有关规定，土 地 增 值 额 是 纳 税 人 转 让 房 地 产 所 取 得 的 收入 减 去 规 定 扣 除 项 目 金 额 后 的 余 额 。 所 以 转 让 收 入 越
9、少 ， 土 地 增 值 额 就 越小 ， 土 地 增 值 税 越 少 ， 利 润 也 就 越 高 。方 法 ： 精 装 修 商 品 房 单 一 合 同 ， 需 缴 纳 高 额 土 地 增 值 税 ， 若 将 单 一 合 同剥 离 为 两 份 合 同 ， 其 一 ， 房 屋 买 卖 合 同 其 二 ， 房 屋 装 修 合 同 这 样 第 一 份合 同 只 需 缴 纳 少 部 分 土 地 增 值 税 ， 第 二 份 合 同 无 需 缴 纳 土 地 增 值 税 ， 仅 需 缴纳 少 额 营 业 税 ， 比 单 一 合 同 将 大 大 减 少 应 交 税 金 ， 从 而 达 到 增 加 利 润 的 目
10、 的 。五 、 利用建房模式转移进行纳税筹划依据：按照税法有关规定，代 建 房 ， 合 建 房 不 属 于 土 地 增 值 税 征 税 范 围 ，不 用 缴 纳 土 地 增 值 税方 法 一 ： 代 建 房 （ 条 件 是 开 发 之 初 便 能 确 定 最 终 客 户 ） ， 这 种 筹 划 可 以是 由 房 地 产 开 发 公 司 以 客 户 名 义 取 得 土 地 使 用 权 和 购 买 各 种 材 料 设 备 ， 也 可以 协 商 由 客 户 自 己 购 买 和 取 得 ， 其 关 键 是 房 地 产 权 没 有 发 生 转 移 就 可 以 了 。代 建 房 行 为 不 属 于 土 地
11、 增 值 税 的 征 税 范 围 ， 而 属 于 低 税 率 中 的 营 业 税 的 征税 范 围 ， 税 负 低 自 然 对 企 业 节 税 大 为 有 利 。方 法 二 ： 合 作 建 房 ， 税 法 规 定 ， 对 于 一 方 出 地 ， 一 方 出 资 金 ， 双 方 合 作建 房 ， 建 成 后 按 比 例 分 房 自 用 的 ， 暂 免 征 收 土 地 增 值 税 ， 只 有 在 建 成 后 转让 属 于 房 地 产 公 司 的 那 部 分 住 房 时 ， 才 就 这 一 部 分 缴 纳 土 地 增 值 税 ， 免 去了 部 分 土 地 增 值 税 ， 自 然 公 司 利 润 会
12、大 幅 增 加 。六 、 利用业务性质转移进行纳税筹划依据：房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为 1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为 12%，业务性质不同，税率截然不同，差别很大。方法：若将出租房产业务转化为承包业务，房产税由税率 12%转化为1.2%，自然减轻了企业纳税负担。王华伟2011-09-09 3房地产增加成本的基本思路一、 房 地 产 开 发 涉 及 多 种 经 营 ， 涉 及 多 种 关 联 公 司 ， 在 这 些 关 联 公 司 中 ， 可能 不 少 是 享 受 优 惠 政 策 的 企 业 ， 还 有 的 是 是 房 地 产 企 业 与 其 关 联 的 建 筑
13、 安 装等 公 司 的 财 务 是 合 署 办 公 。 利 用 关 联 公 司 ， 房 地 产 公 司 在 成 本 核 算 上 为 提 高成 本 提 供 了 可 操 作 性 。 二 、 公 司 权 益 人 发 生 的 个 人 费 用 和 权 益 人 个 人 开 发 的 建 筑 物 的 成 本 ， 列 入 公司 成 本 费 用 。三 、 房 地 产 企 业 运 用 会 计 政 策 的 空 间 ， 即 对 同 一 经 济 活 动 可 选 用 不 同 会 计 方法 的 原 理 ， 和 利 用 税 收 法 规 的 缺 失 ， 人 为 调 整 企 业 收 入 和 成 本 费 用 ， 以 求 规避 企 业
14、 所 得 税 、 个 人 所 得 税 和 土 地 增 值 税 。 例 如 在 结 转 销 售 成 本 时 ， 人 为 调节 企 业 成 本 ， 或 以 小 配 大 ， 即 小 收 入 配 比 大 成 本 费 用 或 张 冠 李 戴 ， 甲 收 入 结转 乙 成 本 ， 达 到 增 加 成 本 的 目 的四 、 对 开 发 成 本 的 会 计 核 算 均 不 按 开 发 房 屋 的 细 数 （ 如 幢 或 套 ） 设 置 明 细 会计 科 目 ， 只 设 置 总 账 科 目 。 在 发 生 销 售 时 ， 只 按 时 间 关 系 配 比 结 转 销 售 成 本 ，而 不 按 因 果 关 系 结
15、转 所 销 售 的 房 屋 成 本 ， 使 成 本 相 应 增 加 。五 、 扩 大 拆 迁 安 置 补 偿 面 积 ， 减 少 可 售 面 积 ， 多 结 转 经 营 成 本六 、 虚 增 员 工 工 资 、 奖 金 、 福 利 费 等 增 加 成 本七 、 费 用 转 移 ， 部 分 期 间 费 用 转 入 房 地 产 开 发 成 本 中 。房地产控制成本的基本思路一、 控 制 采 购 成 本 利 用 科 学 的 决 策 分 析 方 法 ， 合 理 决 定 经 济 订 货 量 或 经 济 批量 、 决 定 采 购 项 目 、 选 择 供 应 单 位 、 决 定 采 购 时 间 ； 进 一
16、步 推 进 集 中 采 购 制 ，建 立 原 材 料 、 辅 料 、 低 值 易 耗 品 、 办 公 用 品 、 对 外 服 务 的 统 一 采 购 平 台 ， 实现 价 格 、 供 应 商 等 资 源 共 享 ； 第 三 ， 推 进 直 供 制 ， 逐 步 取 消 中 间 供 应 商 ； 第四 ， 建 立 采 购 责 任 制 ， 强 化 采 购 人 员 、 审 价 人 员 的 责 任 意 识 ； 第 五 ， 整 顿 辅料 、 零 星 物 资 采 购 价 格 ， 采 购 价 格 要 在 前 一 次 采 购 销 售 价 格 的 基 础 上 逐 步 下降 ； 第 六 ， 探 索 建 立 采 购 奖
17、 罚 制 度 ， 奖 罚 要 与 领 导 、 个 人 挂 钩 ； 第 七 ， 加 强技 术 攻 关 力 量 ， 降 低 采 购 成 本 。二 、 编 制 目 标 责 任 成 本 和 目 标 责 任 预 算 。 工 程 中 标 后 开 工 之 前 ， 造 价 编 制 与管 理 人 员 应 指 导 项 目 部 确 定 工 程 的 目 标 责 任 成 本 ， 项 目 部 应 根 据 目 标 责 任 成本 编 制 控 制 计 划 。 根 据 本 工 程 的 合 同 承 诺 、 工 程 所 处 环 境 、 人 材 机 的 配 备 及市 场 趋 势 分 别 控 制 定 出 材 料 费 、 机 械 费 、
18、人 工 费 及 数 量 比 较 大 的 材 料 单 价 控制 表 ， 并 制 定 出 各 分 部 分 项 工 程 的 责 任 预 算 。 项 目 部 以 各 分 部 分 项 工 程 的 实物 量 为 基 础 ， 按 照 部 门 、 施 工 队 和 班 组 的 分 工 进 行 分 解 ， 形 成 各 部 门 、 施 工队 和 班 组 的 责 任 成 本 ， 为 以 后 的 成 本 控 制 作 好 准 备 。 项 目 经 理 对 各 工 长 签 订王华伟2011-09-09 4以 考 核 工 期 、 质 量 、 安 全 、 成 本 为 主 要 指 标 的 分 项 工 程 承 包 合 同 ， 各 工
19、 长将 承 包 指 标 以 施 工 任 务 书 形 式 落 实 到 施 工 队 组 ， 各 施 工 队 组 以 定 额 为 依 据 ，对 施 工 小 组 逐 日 下 达 施 工 任 务 。三 、 最 高 决 策 层 从 思 想 层 面 上 充 分 认 知 决 策 成 本 ， 决 策 的 成 本 ， 直 接 影 响 着执 行 的 成 本 。 在 条 件 允 许 的 情 况 下 ， 适 当 增 加 决 策 成 本 ， 增 大 决 策 过 程 多 环节 的 投 入 ， 将 各 方 面 的 可 能 问 题 与 困 难 纳 入 利 弊 得 失 的 分 析 ， 同 时 自 觉 运 用管 理 科 学 中 一
20、 切 科 学 的 决 策 方 法 ， 可 以 更 加 科 学 合 理 地 决 策 。四 、 加 强 质 量 管 理 ， 控 制 质 量 成 本 。 质 量 成 本 是 指 项 目 为 保 证 和 提 高 产 品 质量 而 支 出 的 一 切 费 用 ， 以 及 未 达 到 质 量 标 准 而 产 生 一 切 损 失 费 用 之 和 。 质 量成 本 包 括 以 下 主 要 方 面 ： 控 制 成 本 和 故 障 成 本 。 工 程 质 量 越 高 ， 故 障 成 本 就越 低 。五 、 坚 持 现 场 管 理 标 准 化 ， 堵 塞 浪 费 漏 洞 。 现 场 平 面 布 置 管 理 和 现
21、场 安 全 生产 管 理 ， 稍 有 不 慎 ， 就 会 造 成 浪 费 和 损 失 。六 、 地 产 公 司 财 务 成 本 管 理 方 面 加 强 资 金 管 理 ， 增 加 资 金 控 制 的 计 划 性 。 集中 资 金 管 理 ， 减 少 资 金 沉 淀 收 集 国 家 税 收 政 策 信 息 ， 进 行 税 收 筹 划 ， 争 取 合理 的 低 税 务 成 本 也 是 非 常 必 要 的 。七 、 是 选 择 好 施 工 队 伍 。 房 地 产 企 业 最 大 的 浪 费 是 质 量 出 问 题 ， 控 制 成 本 首先 要 控 制 质 量 成 本 ， 只 有 选 择 一 个 资
22、质 好 、 信 誉 高 的 施 工 企 业 才 能 确 保 工 程质 量 ， 减 少 或 杜 绝 因 质 量 问 题 而 造 成 的 成 本 的 增 加八 、 是 严 把 合 同 签 订 关 。 在 签 订 合 同 时 要 认 真 审 查 ， 事 先 确 定 好 结 算 依 据 和取 费 标 准九 、 严 格 规 定 工 期 和 质 量 标 准 。 如 果 不 能 按 期 、 按 质 交 房 ， 就 要 承 担 违 约 责任 ， 就 会 导 致 不 必 要 的 成 本 增 加 。 为 避 免 这 些 事 情 的 发 生 ， 需 严 格 规 定 工 期 ，确 保 工 程 质 量十 、 在 对 房
23、 地 产 项 目 开 发 时 ， 首 先 要 预 算 前 期 费 用 ， 并 对 项 目 决 策 进 行 分 析以 决 策 进 行 开 发 项 目 是 否 可 行 ， 如 能 给 企 业 带 来 利 润 ， 企 业 将 会 决 策 投 资 ，便 会 存 在 成 本 控 制 的 分 析 ， 及 进 行 成 本 控 制 。 反 之 ， 则 取 消 房 地 产 开 发 项 目投 资十 一 、 要 求 工 程 质 量 人 员 强 化 成 本 观 念 ， 树 立 全 员 成 本 意 识 ， 抓 好 各 专 业 人员 的 项 目 成 本 管 理 协 调 工 作 。 把 一 切 为 了 效 益 的 意 识
24、深 深 地 铭 刻 在 每 个 职 工的 脑 海 里 ， 对 于 施 工 作 业 队 除 组 织 大 规 模 的 教 育 外 ， 还 要 通 过 大 幅 标 语 、 宣传 栏 进 行 宣 传 ， 诸 如 “节 约 光 荣 ， 浪 费 可 耻 ”、 “建 名 牌 工 程 ， 创 最 佳 效 益 ”等 。 要 坚 持 现 象 管 理 标 准 化 ， 堵 塞 浪 费 漏 洞 ， 使 每 一 位 职 工 都 能 把 工 程 成 本管 理 工 作 放 在 主 要 位 置 。 可 以 搞 一 些 经 济 技 术 类 的 比 武 ， 在 突 出 技 术 的 情 况下 ， 又 从 经 济 角 度 出 发 ； 最 后 要 完 善 成 本 管 理 办 法 及 各 项 合 同 文 件 ， 避 免 法律 损 失十 二 、 培 养 更 多 的 专 业 化 的 销 售 队 伍 和 有 经 验 的 销 售 策 划 人 员 。
