1、房地产开发实训报告,济南重汽翡翠郡项目开发报告,房产0931班,5719宿舍： 官乔（5号） 郭庆（6号） 李凯（9号） 刘振新（12号） 乔庆光（16号） 魏传志（26号） 吴兴发（28号） 许长稳（29号）,翡翠郡规划图,目录,1、项目概况 2、开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定 3、市场分析和建设规模的确定 4、规划设计方案的选择 5、资源供给条件分析 6、环境影响评价 7、项目开发组织机构和管理费用研究 8、开发建设计划的编制 9、项目经济以及社会效益分析 10、结论以及建议,摘要,重汽翡翠郡项目位于重汽总厂原厂址，由国际排名前十的著名建筑规划设计公司-澳大利亚柏涛(墨尔本)公
2、司以国际一流水平规划设计，中国重型汽车集团房地产公司开发建设的。重汽翡翠郡是济南第一个专利社区，已申请了TOWNHOUSE、花园洋房、椭圆形住宅、圆柱形住宅、圆形住宅的产品专利。该社区又是济南第一个真正意义上的教育地产，合作办学，在社区内建立翡翠郡学校及北师大并在第二届亚洲人居环境峰会上从200多个参评项目中脱颖而出，荣获“亚洲地域居住文化及人文景观创作奖”。,项目概况,济南“翡翠郡”项目，占地500亩，总建设用地313417.04万平方米，总建筑面积地上地下共68万平方米，容积率1.67,是一个包括大型超市、沿街商业及配套公建TOWNHOUSE、花园洋房、多层、小高层、高层住宅等物业类型的大
3、型高品质都市社区。东临西工商河路，西临无影山东路，南临无影山中路，北面与济南师范小区相连。场地内有大量多层待拆的破旧厂房及办公等建筑，地势基本平坦，东西长约500M、高差13M，南北长约800M、高差13M。随着济南城区面积不断扩大，位于市中心西北的本项目区位优势日趋明显，东南方向的山东省交通医院、济南长途汽车站，以及东侧即将改造的工商河和南侧的城市快速干道等，为本项目的开发提供了良好成熟的城市配套环境。,重汽翡翠郡鸟瞰图,重汽翡翠郡交通图,开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定,为了全面贯彻落实市委、市政府关于市城市东扩战略部署，加快翡翠新区征地补偿拆迁安置工作，保障征地工作的顺利进行。
4、根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例、山东经济特区土地管理条例、，山东省土地征收补偿安置管理办法、山东省被征地农民基本养老保险暂行办法、山东省征地补偿费分配使用管理办法和有关法律、法规规定，并结合翡翠新区的实际情况，特制订本工作方案。,一、指导思想 以“三个代表”重要思想为指导，按照科学发展观的要求，全面贯彻落实市委提出 “一市三地”指导思想。因地制宜，深入细致，扎实稳妥地做好征地拆迁安置补偿工作，保护农村集体经济组织、农民或者其他权利人的合法权益，确保征地工作顺利进行，促进我市经济社会又好又快发展。征地拆迁安置工作坚持“三个”原则，一是以人为本，公平、公开、公正和
5、依法办事，构建和谐社会的原则；二是先征地后拆迁安置的原则；三是不让失地农民生活水平下降的原则和补偿标准统一的原则。,翡翠新区征地的基本情况,（一）翡翠新区规划土地面积1607.8891亩，其中: 1、国有土地面积803.3045亩，其中山东省国营通什林场6宗地面积为450.1245亩；农林科技学校2宗地面积为60.4158亩；通澳经济投资有限公司1宗地面积为76.6亩；宝日实业公司1宗地面积为123亩；康尔达医药包装有限公司2宗地面积为46.4083亩；市冲山粮所1宗地面积为3.7901亩；道路用地42.9658亩。 2、集体土地面积804.5846亩，其中什慢一、二村3宗地面积为604.10
6、9亩;市一队2宗地面积为94.9753亩;市二队2宗地面积为40.55亩;牙畜村委会2宗地面积为64.9526亩。,（二）迁移户数及人口：翡翠新区征地涉及4个村民小组（什慢一、二村、市一、二队）、1 所学校、1 个林场场部、1间粮所仓库，其中有3个村庄（什慢一、二村、市二队）需要整体迁移，迁移户数为114户，人口410人。据调查统计，征地涉及4个村民小组现有151户，535人，其中16岁以下113人，16-25岁98人，26-（男59岁、女54岁）268人，男60岁、女55岁以上56人（其中男60岁以上27人，女55岁以上29人）。 （三）拆迁房屋：拟拆迁房屋约161间，建筑面积10723.2
7、2平方米(不包括海南省农林科技学校、市一队)，其中砖混结构（或砖木结构）房99间，建筑面积7740.27平方米;简易房62间,建筑面积2214.16平方米;通什林场办公室1栋768.79平方米,征地补偿原则,1、坚持公开、公正、公平的原则。 2、征地补偿严格按照专户存储、专帐管理、专款专用的原则。 3、完善征地补偿费分配使用管理体系，切实维护被征地农民的合法权益。 四、征地补偿标准 1、征用土地范围内集体土地征用补偿按照征地统一年产值标准和市土地征用和房屋拆迁补偿安置办法执行。,2、征用土地范围内青苗、建筑物、构筑物、坟墓的补偿标准按照征地青苗及附着物补偿标准、市土地征用和房屋拆迁补偿安置暂行
8、办法执行。 被征收土地的所有权人、使用权人对征地补偿有争议的，应当自知道征地补偿安置方案实施之日起60日内，向市人民政府申请协调。市人民政府自收到协调申请之日起45日内协调完毕。协调不成的，市人民政府应当书面通知申请人申请裁决的途径和期限。申请人自收到市人民政府书面告知之日起60日内或者自协调期界满之日起60日内，可向省人民政府申请裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。被征收土地的所有权人、使用权人必须服从建设需要，在规定的期限内搬迁腾地，不得阻挠。,征地补偿费用分配与使用管理,（一）集体土地补偿费的分配与使用管理。 1、农村集体经济组织或者村民自治组织没有条件调整数量与质量相当的
9、土地给被征地农民继续承包经营的，土地征地补偿费应当按不少于70%的比例支付给被征地农民，留成给集体经济组织（包含村委会和村经济合作社）的土地征地补偿费，应用于发展二、三产业、农村公共设施建设和缴纳养老保险，其中集体经济组织和个人分别承担20%、30%的养老保险费从村集体和个人征地补偿费中扣除。严禁将集体土地征地补偿费出借、私分以及挪用于与发展生产、集体公益事业无关的非生产性开支.,2、翡翠新区所有的各类树木及地上附着物，在清点、登记、户主签名认可后，张榜公布，时间五天，接受监督。如有异议，重新核实。青苗及地上附着物补偿款的支付在数量核实完善手续后一个月内全部付清。农民领到补偿款后，青苗及地上附
10、着物的所有权归政府所有，由政府按规划建设需要进行处理。 3、村集体留成的土地征地补偿费，统一由村集体成立理财小组进行管理，按村公积公益金使用的程序，经过村民会议2/3以上成员或者村民代表会议2/3以上的代表同意，张榜公布，并报冲山镇人民政府备案。,拆迁房屋及地面附着物补偿,1、补偿标准：拆迁补偿实行估价补偿，即翡翠新区的各类房屋及其附属设施按实际拆迁的面积和数量，由评估机构参照五指山市政府制定的补偿标准结合实际情况进行估价，以货币方式进行补偿。具体各类房屋及其附属设施的补偿标准按市土地征用和房屋拆迁补偿安置暂行办法执行。 2、补偿费的支付：房屋及地面附着物的补偿款，在拆迁人与被拆迁人签订房屋拆
11、迁补偿协议后一个月内付清。各户主收到补偿款后十五天内全部搬迁，逾期不搬迁的，视为无主物处理。坟墓则迁至政府指定的地点安葬，逾期不迁移的，视为无主坟处理。,安置,按照国家有关政策规定，同意将翡翠新区被征地单位什慢一、二村、市一、二村安置对象中的农业人口按自愿原则，同意转为城镇户口，享受城镇户口人员的待遇。不同意转为城镇户口，仍保留农业户口。 翡翠新区项目区的征地拆迁安置具有几个特点：一是土地整体征收征用，什慢一、二村、市二队整体搬迁，征地后造成四个村庄的农民全部失地；二是被征地的农民长期从事农业生产，重新创业还有一定的困难；三是我市经济相对落后，乡镇企业欠发展，给失地农民的就业机会不多，失地农民
12、重新适应新环境，寻找新职业仍需要一段过渡期。为此，在翡翠新区项目区失地农民问题上，政府将从三个方面解决失地农民今后的生产生活问题：一是留一定量的铺面给村集体，解决农民就业；二是解决每户一人就业；三是从社会保障、医疗保险、困难救助等方面。,1、安置对象： （1）户籍在翡翠新区被征地单位的农业人口； （2）翡翠新区被征地经济组织成员中户口未登记的人员； （3）户籍原在被征地单位，但户口已迁出本单位的现役军人、在校大中专院校学生、未被国家安排就业的退伍军人和大中专院校毕业生； 各类安置对象的户籍由公安部门认定。 人口统计时点：2010年9月1日零时。以该时点统计的人口数为准。 2、安置对象的确认程序
13、： （1）由被征地单位根据本单位第二轮土地承包情况确定具体安置人员对象名单，经村民会议2/3以上成员或者村民代表会议2/3以上的代表同意； （2）由冲山镇人民政府分别对各单位申报的对象进行审核； （3）由征地拆迁安置工作组将审核结果张榜公布，接受监督，公布时间为五天； （4）由市征地拆迁安置工作领导小组对安置对象进行确认，并发给征地安置人员证书。,安置区选址和公共设施建设,安置区选址在翡翠大道西面南北两侧。四个村集体共151户农户，按每户30平方米共安排4530平方米铺面（其中，什慢一村51户口，共1530平方米;什慢二村44户，共1320平方米;市一队37户，共1110平方米;市二队27户，
14、共570平方米），由各村集体统筹管理；留38.64亩用于安置什慢一、二村及市二队114户住房建设。安置区基础设施、绿地及公共设施由政府统一规划建设。,房屋拆迁安置,实施房屋拆迁前，拆迁房屋的单位应依法取得房屋拆迁许可证，并与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议，方可实施拆迁。 1、住房安置方式：采取货币安置或政府统建安置房两种方式，两种方式均发放住房安置费。住房安置费的发放标准按人均享受30平方米住房，每平方米住房补贴1500元计，则住房安置费标准为每人45000元。被拆迁户可自愿选择其中一种安置方式。 （1）货币安置。被拆迁人提出自行解决住宅的，经拆迁人同意，按人头发给住房安置款，政府不再安排建房用
15、地; （2）在安置区内，政府统一规划、建设连排式楼房进行安置。具体作法是：以户为单位建安置房，原则一户一套。户型分别为60平方米、90平方米和120平方米三种类型，安置户可按购买能力选择安置房。,2、不是被征地经济组织成员的房屋拆迁户不享受第2项的安置政策。政府只对被拆迁房屋做补偿，并一次性发给每户3000元搬迁补助。拆迁户必须在领取房屋补偿款和一次性搬迁补助款后一个月内搬迁。如需购房者，政府按每平方米1500元的优惠价在保障性住房给予安排3、搬迁补助及奖励。 （1）在政府规定时间内搬到临时住房的被拆迁户，享受如下待遇： 按3000元户给予额外搬迁补助费; 按3000元户给予奖励金。 （2）二
16、次搬迁（从临时住房搬到安置房）时，严格按照政府规定时间进行搬迁的，同样享受第（1）款的搬迁补助及奖励 4、拆迁户应积极配合政府做好征地拆迁安置工作，按时搬迁，对拒不搬迁的，依法强制拆迁，不发给搬迁补助费和奖励费。确因特殊情况，需要延期搬迁的，须报经市征地拆迁安置工作领导小组批准，经批准延期搬迁的拆迁户，在批准的期限内搬迁的，发给搬迁补助费和奖励费,安置对象就业政策,安置对象享受下面优惠政策： 1、翡翠新区被征地农民由冲山镇政府出具证明，到劳动就业部门办理再就业优惠证，优惠证上注明“失地农民”字样; 2、持再就业优惠证的失地农民，免费接受劳动技能培训；在翡翠新区内单位或企业安置劳动岗位时，同等条
17、件下优先录用持证人员; 3、翡翠新区内街道保洁、绿地养护等服务业，将留出一定比例的岗位，安排失地农民就业;,4、鼓励失地农民自主创业。持有再就业优惠证者，在五指山市辖区内从事第二、三产业的，视同我市下岗失业人员，享受相关优惠政策; 5、市政府从土地出让价款中安排就业培训教育基金，专门培训失地农民，帮助他们解决就业问题; 6、市政府从土地出让价款中安排100万元设立失地农民创业基金，帮助失地农民发展生产、建家立业。 （四）实行基本生活补贴。为了保障失地农民过渡期基本生活，政府将设立失地农民困难救济基金，按失业金标准给劳动力每人每月300元发放；非劳动力每人每月160元发放；享受就业安排的100名
18、人员不享受过渡期基本生活补贴。过渡期为两年，按月发放到失地农民手中，以解决失地农民过渡期的基本生活。,社会养老保障,根据被征地农民基本养老保险暂行办法规定，被征地时已达到供养年龄（男满60周岁，女满55周岁）的被征地农民，应在一次性缴足养老保险费的次月起，按月享受基本养老金；被征地时处于劳动年龄段（男1660岁，女1655岁）的，应一次性缴足养老保险费，待进入供养年龄后按月享受基本养老金；被征地时未达到劳动年龄（16周岁）的，在其本人自愿的前提下，可按征地补偿规定一次性领取征地安置补助费，也可按本办法参加被征地农民基本养老保险，待进入供养年龄后按月享受基本养老金。 被征地农民基本养老保险缴费标
19、准为：个人对应的缴费档次乘以180个月。缴费档次根据被征地农民失去农用地情况分为三个档次，翡翠新区被征地农民失地均为100%，其基本养老保险费应按第一档次缴费标准计算。,属城市规划区内的人均应缴费总额为：230元（城镇居民最低生活保障标准）200%180月=82800元被征地农民基本养老保险费由政府、农村集体经济组织和个人分别按50%、20%、30%承担。政府承担部分按规定纳入征地补偿成本，农村集体经济组织和个人承担部分分别从土地补偿费和安置费中支付。 翡翠新区被征地农民办理社会养老保险费用总额：（全部按城市规划内计算）：82800元422人（16岁以上）=3494.16万元，其中市政府负责5
20、0%，共计1747.08万元。 建立被征地农民基本养老保险统筹准备金。市政府从国有土地出让总价款中提取5%15%作为被征地农民基本养老保险统筹准备金，主要用于年度基本养老保险待遇调整的支出和承担支付风险，确保被征地农民基本养老保险待遇的按时足额支付。统筹准备金由市政府部门管理。,征地拆迁安置工作实施,（一）翡翠新区征地拆迁安置补偿费用由市财政负责。 （二）市政府成立翡翠新区征地拆迁安置工作领导小组，具体负责监督、指导和协调征地拆迁安置工作。领导小组下设办公室，负责征地拆迁安置的日常工作。 （三）地面上的建（构）筑物及附着物委托有资质的评估机构通过实地评估后按照核定价格予以补偿。 （四）征地拆迁
21、安置工作时，对翡翠新区的历史遗留问题统筹解决。,（五）征地拆迁安置工作坚持公平、公开、公正的原则，与群众沟通，必要时依法举行听证会。 （六）本方案涉及的养老保险、医疗保险、就业、农转非、以及要成立的失地农民就业培训基金和困难救济基金等安置工作，分别由各职能部门，依照有关规定，制订具体实施方案，报市政府批准后执行。 （七）本方案从印发之日起实施，由市征地拆迁安置工作领导小组办公室负责解释。如遇国家、省有关法律、法规、规章修改，导致本方案与有关法律法规条款相抵触，征地拆迁安置工作领导小组将对其作相应的修改.,市场分析八大价值之一,品牌开发 系统 品质生活 相伴一生,市场分析八大价值之二,交通网络系
22、统 从容生活 尽在掌握,市场分析八大价值之三,文化教育系统 高起点 大未来,市场分析八大价值之四,生活配套系统舒适生活 健康保障,市场分析八大价值之五,社区商业 系统 便利资源 一步到位,约1900风情商业街，配有大型商业服务中心，涵盖丰富业态，完备的超市、金融、邮电、卫生配套，匹配幸福人生的每一寸光阴。,市场分析八大价值之六,环境绿化系统 1.5容积率，亲近自然,区域内优化的自然风景和生态环境与社区中央水景园林交相辉映，独特的“碧水生辉”水景理念，以求达到景中有水、水中有景、相映成景的景观形象，进而带活整个小区的风水流转，最大程度上还生活一个纯粹自然。,市场分析八大价值之七,产品设计系统精致
23、产品，独特户型,重汽翡翠东郡将传统坡屋面与现代“飘板”相结合，既美观，又对隔热防水起到很好的作用。通过封闭阳台的虚实变化，比较生动和有节奏感。南北通透的方正设计，将阳光于自然引入室内，品质生活由内而外。,市场分析八大价值之八,城市就业系统事业腾飞，价值在握,可口可乐、海尔等世界500强企业的强势入驻，是您就业与事业发展的平台。在城市东部逐步发展的潜力下，以及翡翠东郡繁华与人气的基础上，使其成为东部新城最具投资价值的零风险物业典范。,市场分析之SWOT,项目SWOT分析之S,项目SWOT分析之W,项目SWOT分析之O,项目SWOT分析之T,项目核心价值点,开发商点评,优点：济南本土开发商，实力还
24、可以。 总结：现在的房产商都怎么啦，想钱是对的，可该讲点良心啊，不然一时挣到了钱只怕也五福享受，翡本来就挺远，心里就打怵，说什么班车，都是忽悠人的，大家考虑下吧，我觉得现在的政策出的这么厉害，市区的房子也在纷纷打折，买个小户型的在市区，也比在那生气无奈好的，以后房子肯定能到合理的价位，劝大家等等再说吧！缺点：翠东郡搞认购，一万顶两万，是骗人的，信誓旦旦说9月底开盘，后又推到10月初，又推到10月中询，现在什么时候了，感觉简直是牵着鼻子再走，开发商这般无德，这般无诚信，这般的无赖，这般的野蛮，大家想想房子能好了吗。,商业目标客户群,产品的出售，客户基本可分为两类，即纯投资者和购铺自经营者。纯投资
25、者分析投资者对于项目销售目标客户群来说，是非常难以捕捉的，在项目广告出现前无法进行判断，但是他们具备共通性，投资者最为关注投资的回报和风险，对于单位售价而言，较上述两个方面的关注度较弱。要令其作出投资行为，除了在广告推广方面进行信心树立外，还必须针对回报和风险做文章。投资者一般有闲置资金，有投资增值意识。故此，在吸引此类投资者时，应注意比较各类投资方式的回报比例及风险高低，只要让其明白在本项目中的投资回报高，收益清晰直接、稳健，而且投资的总价又未超出他们的承受能力，此部分资金便极有可能被吸引到本项目。纯投资者定位 根据项目未来规划，考虑到其定位的特殊性，顾问认为本项目未来投资买家将主要锁定在以
26、下几类人中：,商业目标客户群,中高档配套型商业租赁客户特征：以大客户、企业、集团为主，主要采用租赁形式，租金承受能力较强，客户群层面较窄，进驻速度一般较慢，铺面要求一般面积较大。 对开发商而言，利于后期管理并获取稳健的长期受益。 中高档配套型商业销售客户特征：该部分客户为个别兴趣突发的大客户、银行等效益较好的单位以及贵公司的部分关系单位，这些客户量较少。 对项目而言后期运营管理难度加大，不利于整体的管理和长期稳健的经营。 邻里生活中心租赁客户特征：该部分客户的承受能力有限，一般情况下多处于创业阶段，主要微小个体经营户。 对项目而言不利于快速回笼资金，不是主要客户，在考虑到快速回笼资金的基础上，
27、建议该部分商业不进行租赁。 邻里生活中心销售投资客户特征：由于项目地处政务奥体中心核心地段，未来升值潜力较大。许多有经济头脑的生意人、个体老板、甚至企业的中高层领导，进行商铺投资以获取都市中心的一块蛋糕。 对项目而言有利于快速回笼资金，是项目的主要客户源。 邻里生活中心销售自用客户特征：这部分客户对自身经营有着明确的定位，完全用于自用，入住速度较快，对于提升项目的商业配套有着较大的影响力。 对项目而言有利于快速回笼资金，是项目的主要客户源。,+,+,+,本案客群,立面建议公建部分外立面建议示例图,建议商业部分和公寓在外立面上更追求公建的效果，突显其商务形象。,商业物业定位,本项目商业因地块原因
28、不适合做大型商业，加上销租、招商、资金回笼原因，建议本商业地块以中高档配套商业为主，邻里生活中心次之。其余做商住公寓辅助商住公寓配套商业。中高档配套商业：主要对象为中型超市、高档美容美发、休闲娱乐等，能提升项目形象，但在铺面分割上面积较大，一般在100-500平方米，客群层面较窄。邻里生活中心：主要为大中型餐馆、美容美发、便利店等，铺面面积较小，一般在10-60平方米，总价较低，具备可投资的价值，销售速度一般较快，主要为投资客。商住公寓配套商业：主要为会议中心，票务、打字、复印、银行、洗衣店等。依赖入住率，一旦公寓商住入住率较高，需求量相对较为稳定。,建筑风格对住宅风格的重大意义,从建筑本身来
29、说，是通过风格来取得两重效果：一是美观，二是识别（如同CI设计）从发展商的角度来说，良好的建筑风格对整盘促销是有积极意义的。正因为此，不少发展商都把建筑风格作为楼盘卖点之一。对消费者来说，有风格的建筑能获得他们的认同，引致精神上的愉悦。特别是针对特定消费对象的楼盘，更要在风格设定上与目标客户的心理特征相符。建筑风格的未来趋势从现阶段看，功能型、美观型的建筑立面是市场主流；个性化、艺术化的建筑立面初露端倪；绿色、环保建筑立面是建筑业之发展趋势；智能化建筑立面蓄势待发，将成下一代建筑的市场主流；节能型建筑立面是现阶段建筑业关注之焦点，是下一代建筑的努力方向。,商业街景观设计建议,商业街提升项目形象生活配套用砖铺砌的地面图案限定沿街的主要人行线路，用特色铺装和景观小品体现大明湖商业文化。,住宅部分景观设计建议,小区内部园林景观序列感统一性层次过渡,参考文献,房地产开发与管理 房地产市场营销 房地产经济学 房地产投资分析 房地产策划 房地产评估,
