1、七实务题 1某砖混结构单层住宅，宅基地 200m2，建筑面积 120m2，月租金 2400 元，土地资本化率为 8，建筑物的资本化率为 14，建筑物评估时的剩余使用年限为 25 年。房租损失为半月租金，房产税 12，土地使用税 2 元 m2，管理费为租金 3，修缮费为租金 4，保险费 288 元。并通过市场调查，已知土地使用权价格为 1 000 元m 2 要求：评估该住宅建筑物价格。 (注：资本化率 10%、年限为 25 年的年金现值系数为 9.0770)讲评： （一）涉及的主要知识点： 1房地产评估中的房地合一和房地分估； 2.建筑物残余估价法的具体运用，3成本、收益、还原利率之间的关系。（
2、二）参考答案 解：运用残余估价法进行评估(1)纯收入的计算 年房租的收入2400 1228800 元年总费用1200 28800 12%2002288003%288004%2887360 元年总纯收益28800736021440 元土地使用权总价2001000200000 元归属土地的年纯收益2000008%16000 元故归属建筑物的年纯收益21440 16000 5440 元(2)建筑物的价格建筑物的价格5440 9.077049378.88 元建筑物单价49378.88 120=411.48 元（三）同学们在完成作业时常见的错误有： 1对房地产的特性不能灵活运用，即房地的不可分割性；2不
3、能正确地理解成本、收益、还原利率三者之间的关系，因而无法利用其计算收益或成本；3此题的基本思路是：首先计算房地合一的总收益(总收入总费用) ，然后根据已知条件求土地的纯收益，用总收益减去土地的纯收益即为建筑物的纯收益，最后用建筑物的收益还原即为建筑物的价格。2待估对象的基本情况为：写字楼一幢，占地面积 500 平方米，建筑面积为 2000 平方米，月租金 60 000 元，设定建筑物的资本化率为 10%，尚可使用年限为 50 年，土地资本化率为 8%，房产税、土地使用费、修缮费等各种客观费用总计为 18 万元，建筑物价格依成本法求得为 150 万元，试运用收益法估算该写字楼所占基地的公平市场价
4、值。讲评： （一）涉及的主要知识点： 1房地产评估中的房地合一和房地分估； 2.土地使用权评估的收益法的具体运用，3成本、收益、还原利率之间的关系。（二）参考答案 (1)总收入=6000012=720000(元) (2)总费用=180000（元） (3)总收益=720000180000 =540000(元) (4)房屋纯收益=房屋现价资本化率 =150000010% =150000（元） (5)土地纯收益=540000150000 =390000(元) （6） 50 年期土地使用权评估值 3900008%（10.0213 ） 4771162.5 元 （三）同学们在完成作业时常见的错误有： 1对
5、房地产的特性不能灵活运用，即房地的不可分割性；2不能正确地理解成本、收益、还原利率三者之间的关系，因而无法利用其计算收益或成本；3此题的基本思路是：首先计算房地合一的总收益(总收入总费用) ，然后根据已知条件求建筑物的纯收益，用总收益减去建筑物的纯收益即为土地的纯收益，最后用土地的纯收益还原即为土地的价格。3某企业要求对其库存的特种铝材进行评估。该特种铝材是分两批购进的，第一批购进时间是上年 10月，购进 1000 吨，每吨 3800 元；第二批是今年 4 月购进的，数量 100 吨，每吨 4 500 元。今年 5 月 11 日评估时，经核实去年购进的特种铝材尚存 500 吨，今年 4 月购进
6、的尚未使用。 要求：评估库存特种铝材的评估值。 因为评估基准日 5 月 1 日与今年 4 月购进时间较近，直接采用 4 月份购进材料价格。 讲评： （一）涉及的主要知识点： 1流动资产评估的市场法；2关于参照物的选择。（二）参考答案 特种钢材评估值60045002700000 元 （三）同学们在完成作业时常见的错误有： 1在参照物选择上容易出现错误，不知选择何者作为参照物价格计算；2因为此题两批材料间隔时间较长，价格差异较大，因此，一般情况下，以最接近市场价格的那批材料的价格或直接以市场价格作为评估价格，计算评估值。 平时作业讲评 3 1某企业拥有某股份公司的非上市普通股股票 20 万股，每股
7、面值为 1 元，每股的股利收益率为 12%，评估人员经过对股份公司进行调查分析，认为在前 5 年保持 12%的收益率是有把握的。从第六年开始，该企业的扩建工程已完工，可使收益率提高 3 个百分点，该收益率将持续下去。评估时，无风险报酬率为8%（国库券利率），风险报酬率为 2%，求该股票投资的评估值。 讲评： （一）涉及的主要知识点： 1折现率的确定以及折现值的计算； 2分段式收益法计算股票投资的评估值。（二）参考答案 解：该股票投资的评估值前五年收益折现值第六年收益折现值 2012%(P/V，10%，5)(2015%10%)(110%) 5 2.43.708300.6209 9.118.627
8、 27.727(万元) （三）同学们在完成作业时常见的错误有： 1同学们在计算时把折现率计算错了，特别是第六年开始收益有所变化而同学们还是用前五年的计算；2对第五年以后的收益折现同学们常常是只折现了一次，应该是二次折现，即把本金化值再折现。2某企业拟转让甲产品生产的全套技术，该技术账面原始成本为 4 000 万元，已使用 2 年，预计还可使用 10 年。近年物价涨幅为 20。由于该技术转让，本企业产品的市场占有率将有所下降，在以后的 10 年，减少销售收入按折现值计算为 1 300 万元，增加开发费用以提高质量、保住市场的追加成本按折现值计算为 1 200 万元，该企业与购买方共同享用这项生产
9、技术所形成的设计能力分别为 6 500 万件和 3 500 万件，试评估该项无形资产转让的最低收费额。 讲评： （一）涉及的主要知识点： 1无形资产转让的最低收费额的构成及计算；2重置净价的计算；3转让成本分摊率的计算；4机会成本的含义及计算。（二）参考答案 解：(1)计算该项无形资产重置净价 重置成本净价4000 (120%)10/210 480010/124000(万元) (2)计算分摊率 分摊率购买方运用无形资产的设计能力运用无形资产的总设计能力100% 3500/35006500100% 35% (3)计算机会成本 机会成本无形资产转让净减收益无形资产再开发净增费用 130012002
10、500(万元) (4)计算该项无形资产转让的最低收费额 最低收费额4000 35%2500 3900(万元) （三）同学们在完成作业时常见的错误有： 1同学们在计算时常常是对重置净价和重置成本分不清楚因而用重置成本进行计算。2同学们在计算转让成本分摊率时分子常常错误的用转让方的生产能力计算； 3机会成本是由无形资产转让净减收益和无形资产再开发净增费用构成，因而计算时把二者的值折现即为机会成本，同学们在计算时有时不知所云。 3被评估企业拥有公司面值共 90 万元的非上市股票，从持股期间来看，每年股利分派相当于票面值的 10%，评估人员通过了解到公司只把税后利润的 80%用于股利分配，另 20%用
11、于公司扩大再生产，公司有很强的发展后劲，公司的股本利润保持在 15%水平上，折现率设定为 12%，试运用红利增长模型评估被评估企业拥有的公司股票。 讲评： （一）涉及的主要知识点： 1非上市的普通股股票的评估方法，因为是非上市的股票因而不能用市场法；2红利增长模型评估非上市的普通股股票的计算公式；3股利增长率的计算。（二）参考答案 解：D 1 90000010% 90000（元） g20%15% 3% PD 1（ig） 90000(12%3%） 900009% 1000000（元） 平时作业讲评 4 1某企业进行股份制改组，根据企业过去经营情况和未来市场形势，预测其未来年的收益额分别是 13万
12、元、14 万元、11 万元、12 万元和 15 万元，并假定从第年开始，以后各年收益额均为 15 万元。根据银行利率及企业经营风险情况确定的折现率和本金化率均为 10。并且，采用单项资产评估方法，评估确定该企业各单项资产评估之和（包括有形资产和可确指的无形资产）为 90 万元。试确定该企业商誉评估值。 讲评： （一）涉及的主要知识点： 1企业整体价值的评估方法一般用收益法，用收益法中的分段法；2商誉的评估方法一般用割差法，即用企业整体资产评估值减去各单项资产评估值之和；3首先求整体资产的评估值，再用整体资产的评估值减去各单项资产评估值之和即为商誉的评估值。（二）参考答案 解：首先，采用收益现值
13、法确定该企业整体评估值。 企业整体评估值130.9091140.8264110.7513120.6820150.6209(1510%)0.6209 142.2874(万元) 因为该企业各单项资产评估值之和为 90 万元,由此可以确定商誉评估值, 即:商誉的价值142.284790 52.2843(万元) 最后确定该企业商誉评估值为 52.2843 万元 （三）同学们在完成作业时常见的错误有： 1同学们在计算时对整体资产评估值容易计算错误，特别是五年后的计算容易出错，即没有二次折现；2对计算公式不太熟悉；3在计算时因为计量单位为万元，所以有的同学在取小数点时舍去太多因而结果相差较大。2待评估企业
14、预计未来 5 年的预期收益额为 120 万元、100 万元、160 万元、150 万、180 万元，根据企业的实际情况，预计从第六年开始，企业的年收益额将维持在 180 万元，假定本金化率为 10，试用分段法估测待评估企业整体价值。 讲评： （一）涉及的主要知识点： 1企业整体价值的评估方法收益法，用收益法中的分段法。（二）参考答案 解：（1）企业前 5 年的收益现值之和 1200.90911000.82641600.75131500.68301800.6209 526.152 （万元） （2 ）从第六年开始的收益现值 18010%0.6209 1117.62 （万元） （3 ）企业整体价值5
15、26.152 1117.62 1643.77 （万元） （三）同学们在完成作业时常见的错误有： 1同学们在计算时对整体资产评估值容易计算错误，特别是五年后的计算容易出错，即没有二次折现；2对计算公式不太熟悉；3在计算时因为计量单位为万元，所以有的同学在取小数点时舍去太多因而结果相差较大。3待评估企业预计未来 5 年的预期收益额为 120 万元、100 万元、160 万元、150 万、180 万元，假定本金化率为 10，试用年金法估测待评估企业整体价值。 讲评： （一）涉及的主要知识点： 1假设企业能够无限期持续经营下去，用年金法计算企业整体价值；2由于未来预期收益不完全相等，但因生产经营活动相对稳定，各期收益额相差不大，因此，也可用年金法评估。即把企业未来的可预测的各年预期收益额进行年金化处理，然后再把已年金化了的企业预期收益额进行还原，估测整体企业评估价值。（二）参考答案 解： (1200.9091+1000.8264+1600.7513+1500.6830+1800.6209)(0.9091+0.8264+0.7513+0.6830+0.6209)10% =(109.092+82.64+120.208+102.45+111.762)3.790810% =526.1523.790810% =1387.97(万元)
