1、云 南 财 经 大 学学生毕业论文（设计）题目：昆明市写字楼市场研究院 （ 系 ） ： 城市管理与资源环境学院 专 业： 资源环境与城乡规划管理 班 级： 1111200401 学 号： 20041901 论 文 作 者 ： 廖庆春 指 导 教 师 ： 张 洪 指 导 教 师 职 称 ： 教 授 2008 年 5 月原创性及知识产权声明I云南财经大学本科毕业论文（设计）原创性及知识产权声明本人郑重声明：所呈交的毕业论文（设计）是本人在导师的指导下取得的成果。对本论文（设计）的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。因本毕业论文（设计）引起的法律结果完全由本人承担。本毕业论文（设
2、计）成果归云南财经大学所有。特此声明毕业论文（设计）作者签名： 作者专业：资源环境与城乡规划管理作者学号：200419012008 年 5 月 18 日目 录II目 录原创性及知识产权声明中文摘要及关键词英文摘要及关键词一、 前言 1（一） 写字楼市场概述1（二） 研究的意义、方法和目的2二、 昆明写字楼市场概况 3三、 昆明写字楼市场现状分析 4（一）基本情况分析 4（二）分布状况分析 5（三）区域发展状况分析 6（四）产品发展分析 7（五）市场要素分析 8（六）供需状况分析 9四、 写字楼市场影响因素分析10（一）宏观经济因素10（二）土地因素10（三）政策因素10（四）城市规划与市政建设
3、因素11五、结论和建议 12（一）结论12（二）建议12后记 14附 录 1 15附录 2 16参 考 文 献 17致 谢 18中文摘要及关键词III摘 要写字楼市场不仅是房地产行业的缩影，也是第三产业特别是高新技术产业、金融业、保险业、服务咨询业等行业发展的反映。从上个世纪 80 年代我国对外开发之后，写字楼作为房地产业中重要的一个类别也进入中国的房地产市场。北京、上海、广州等一线城市的写字楼市场几乎就在那时开始发展。相比国内一线城市，昆明的写字楼市场发展起步较晚，但因其独特的地理因素和经济特性，特别是面向东南亚地区重要的战略位置以及西部大开发的深入，不论从自身的产业结构发展还是从对外开放引
4、资的角度，昆明写字楼市场的发展都具有重要的战略意义及其历史必然性。但是现阶段，对于昆明写字楼市场的研究很少，只有对昆明写字楼市场的供求状况、租金和售价、影响因素和发展趋势有明确的把握，才能更好的了解这个市场。本文结合昆明写字楼的实际市场情况，选出红塔大厦、汇都国际、环球金融、志远大厦、颐高数码、北辰财富中心、柏联广场等十二栋较具代表性的写字楼，作为研究昆明写字楼的基础数据；其次对昆明写字楼的现状进行了阐述，对写字楼的空置率，租金与售价进行了实证分析，并从宏观经济、土地、政策、城市规划与市政建设等方面入手，探讨了昆明写字楼的发展前景；最后提出促进昆明写字楼未来发展的建议。关键词：写字楼市场 CB
5、D 商圈 空置率 英文摘要及关键词IVAbstractThe market of office building is not only the epitome of the real estate industry, but also the reflection of the development of the ertiary industry, including the high-tech industries, finance, insurance and consulting services. After the opening up of Chinain 80s of the
6、 20th century,the business of office market has entered into the real estatemarket as one of the most important kinds. It was at that time that this kind of business developed in those forefront cities such as Beijing, Shanghai, Guangzhou. Compared to these domestic first-line cities, Kunming has a
7、later development in the office building market,but with its unique geographic factors and economic characteristics, especially as the Southeast Asian region is facing important strategic location and the in-depth exploration of the western region, the Kunming office market development is of strateg
8、ic importance and historical inevitability, whether from the angle of their own industrial development or from the action of attracting investment from the outside world. At present time there is little research made into the Kunming office building market.Only by having a firm grasp of the supply a
9、nd demand conditions of it, the rents and selling prirces, the influential factors and future trends can we have a better understanding of this market. This thesis is based on the actual market situation of Kunming office building, selects more than 12 representative office buildings including the H
10、ongta building, Huidu international, Global financial, Zhiyuan Building, Yi Gao digital mansion, Beichen wealth center, and the Park Plaza ect.as the basic data for the research.The empirical analysis is focus on the status of the office vacancy rate, rents and selling prices, discusses Kunming offi
11、ce building prospects from macroeconomic, land policies, urban planning and municipal construction aspects, and to bring up a future proposal for the development of the office building market in Kunming.Keywords: Office building market CBD Trade Circle vacancy rate前 言1昆明市写字楼市场研究一、前 言（一）写字楼市场概述房地产市场是
12、一个国家经济的晴雨表，其走势与发展可以反映出一个国家的经济状况，它的波动是国民经济波动的缩影。我国房地产业在国民经济中占有举足轻重的地位，是国民经济的重要产业。改革开发二十多年，中国房地产业迅速崛起，成为第三产业中一个重要行业。房地产业对国民经济有巨大的带动作用，不但对尽快改变城市基础设施的落后面貌，迅速缓解居民住房紧张矛盾，更好地改善投资环境均有直接的正效应，而且能带动建筑业等五十多个相关行业的发展。因而房地产业被称为第三产业的支柱产业，亦是中国经济新的增长点。作为其中的重要代表，写字楼市场不仅是房地产行业的缩影，也是第三产业特别是高新技术产业、金融业、保险业、服务咨询业等行业发展的反映。写
13、字楼就是我国通称的办公楼，是指国家机关、企事业单位用于办理行政事务或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构。但从市场的角度来看，写字楼是指公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。 从上个世纪 50 年代，我国对外开发之后，写字楼作为房地产业中重要的一个类别也进入中国的房地产市场，随着现代社会分工的日益细化、现代服务业的兴起，以及信息经济的发展壮大，写字楼日益成为现代社会非常重要的经济活动空间。同发达国家相比，我国的写字楼市场起步较晚，但随着经济的快速发展，写字楼市场也已经具有十几年的发展历程，市场规模不断增长，写字楼品质不断提升，并涌现出多
14、个商务聚集区域，例如北京的金融街、上海的陆家嘴等，形成了真正意义上的中央商务区，在地方经济发展特别是第三产业和外向型经济发展中扮演着重要角色。前 言2张红. 房地产经济学. 北京：清华大学出版社. 2005.8 ：223-224从投资的角度看，相对于其他的房地产业市场，写字楼市场具有市场波动剧烈；需求变动大，调整迅速以及独立的供给周期等特点。 （二）研究的意义、方法和目的写字楼市场在我国兴起的时间还较短，但是作为房地产市场发展的风向标，写字楼市场的健康发展对房地产市场乃至国民经济的持续健康发展都有积极的意义。相对于国外充分发展的理论研究领域来说，我国对写字楼市场的研究显得匮乏。目前国内的理论研
15、究主要集中在对国外理论的介绍和引进，和国外理论在我国的运用实践。但是这一部分的运用实践多集中在北京、上海这样的一线城市。在昆明，关于写字楼系统、全面的分析研究较少，尤其是最近两年的研究几乎没有。因此研究昆明的写字楼市场，从学术上来说可以填补空白，对昆明房地产市场研究的领域做一定的补充。同时，写字楼市场的繁荣与否和多种因素，多个行业的发展是息息相关的。从市场方面来看，它受开发商开发决策的影响；从入驻租户来看，公司发展变化的不确定性也会影响到其租赁写字楼；再有政府的相关政策对写字楼市场会形成巨大的冲击。而昆明正处于快速发展的黄金时期，加上其独特的地理位置和经济特性，写字楼市场的发展有其独特性和重要
16、的战略性。因此，对于昆明写字楼市场的研究，不仅对开发商进行写字楼开发和投资者进行写字楼投资有一定的参考作用，而且对于通过房地产市场来研究昆明的经济发展现状和趋势，都具有重要的意义。鉴于此，本人结合实习工作，从市场角度出发，采用样本分析，对 12 栋代表性的写字楼进行实地调查和问卷调查，收集到了大量数据。通过对比分析、统计分析等定性分析与定量分析相结合的方法，对昆明写字楼市场概况、市场要素发展现状进行了研究。旨在找出现阶段昆明写字楼市场的发展特点、发展趋势、存在的问题，从而对未来的发展提出合理的建议。前 言3张红. 房地产经济学. 北京：清华大学出版社. 2005.8 ：227-228二、昆明写
17、字楼市场概况相比国内一线城市，昆明的写字楼市场发展起步较晚。以 1999 年的世博会为分水岭，此前写字楼开发热火朝天、急速放量；此后 7 年，昆明写字楼市场一直处在消化过程，新项目、新的开发几乎停滞；经过漫长的断档阵痛期，随着 WTO 进程的加快、昆明城市形象的提升，特别是昆明在面向东南亚地区重要的战略位置以及西部大开发的深入，使得大部分国内外企业都有在滇投资的打算。当然，他们的投资也包括了物业上的投入，而这些具备经济实力的企业特别注意树立企业品牌和形象，办公楼便是他们展示经济实力和地位的最佳场所。另外，第三产业的繁荣，私营企业比例的增大和服务性智力密集型企业的增多，加大了对中、高档写字楼的消
18、费，成为市场需求的重要支撑。直到 2006 年，昆明终于迎来了写字楼发展的又一个春天，写字楼市场异常火爆，并逐渐进入多元化发展的时期，写字楼的种类和品质都在不断提升，市场竞争日趋激烈。 昆明的经济在过去的几年里得到了较快的增长，有数据显示，昆明经济已经连续 5 年保持两位百分比增长。最近几年昆明把产业结构调整作为经济工作的主线，在结构优化中转变经济发展方式，以“一湖四环”、 “一湖四片” 、 “一城四区”为载体，以人的现代化为核心，以生产方式和生活方式进步为标志，全面围绕推动新昆明建设，保持经济平稳的发展，加快改善民生问题，全面完善各项社会事业，加强与东南亚国家的密切合作。把昆明建设成为经济景
19、气指数高、文化特色浓、人居环境好、投资环境佳、社会安定和谐的面向东南亚、南亚的区域性国际化城市。经济的持续增长以及外向型建设的产业规划，将带来对写字楼物业的持续热度，有利于建设昆明商务的外部环境。而产业的发展带来了更多对写字楼物业的需求刺激，尤其是对写字楼物业需求最大的第三产业的发展。昆明的写字楼市场发展正进入黄金时期。昆明写字楼市场概况4昆明专业写字楼经历断档阵痛. http:/ 12 栋代表性写字楼的调查情况汇总如下：名称 位置 楼龄 业权 入住率 车位 软硬件 物业 客户水平 水平 评价红塔大厦 南市区 5 单一 95% 约 100 优 优 优绿洲大酒店 市中心 9 分散 60% 约 2
20、50 良 差 差汇都国际 市中心 3 分散 50% 约 400 优 优 优三合商利 市中心 9 分散 95% 约 50 中 良 良环球金融 市中心 2 分散 95% 约 100 优 优 优广业大厦 市中心 9 分散 80% 约 250 差 差 中志远大厦 市中心 5 单一 95% 约 200 良 优 优江东大厦颐高数码银座 OFFICE 财富 中心城建股份北市区 2 单一 70% 约 200 优 优 优北市区 2 分散 30% 约 200 优 优 优北市区 4 分散 90% 约 100 良 良 良北市区 2 分散 80% 约 200 优 优 优西市区 7 分散 90% 约 100 良 优 优表
21、 1 基本调查情况汇总表 根据表 1，可以大致看出昆明写字楼市场呈现出下面一些特征：第一，昆明写字楼普遍楼龄浅。在统计的 12 栋写字楼中有 8 栋不足 5 年，占总量的 67%。由此可以看出昆明写字楼行业起步晚，发展时间不长，写字楼市场还有待完善和提高。第二，昆明的写字楼的停车位普遍不足，市中心尤甚。有充足停车位的仅为 4 栋，占总量的 1/3。昆明的私家车数量截止 2007 年底已突破 20 万 ，写字楼的车位不足，也反映了昆明汽车业发展的迅速。第三，昆明写字楼的软硬件水平、物业水平有待提高。目前昆明写字楼市场上，软硬件水平和物业管理水平参差不齐，客户满意率较低。第四，单一业权的写字楼少。
22、这也是导致昆明写字楼品质普遍不高的重要原因之一。昆明写字楼市场现状分析5表中数据来源于本人实地调查及问卷调查分析新华网云南频道. http:/ 140 栋写字楼的普查发现昆明写字楼分布情况如下：分布路线 写字楼数量 所占比例北京路 27 19%人民路 26 18.6%东风路 21 15%青年路 19 13.6%拓东路 11 7.8%西昌路 4 2.86%环城西路 4 2.86%环城南路北市区西市区 7 5%13 9.29%8 5.76%表 2 昆明主要写字楼分布路线统计表 对照昆明交通路线图我们可以看出，昆明的写字楼分布呈现出多个商圈化的特点。商圈是指以商店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩
23、展的，能吸引顾客的范围。日本商圈研究专家井铁卫认为：“所谓商圈就是现在市场中，企业市场活动的空间范围，并且是一种直接或间接的地与消费者空间范围相重叠的的空间范围。 ” 昆明的写字楼主要分布在下列三个区域：1.三市街商圈 即青年路、威远街、正义路与金碧路所围的商圈。这一区域是昆明最有商务气氛的区域，社会认知性强，人流集中，配套设施完善。因此写字楼分布最为密集，其建筑都是地标性建筑和大型的办工综合体。如世纪广场、柏联广场、华尔顿大厦、华一广场、邦克大厦、广业大厦、金融大厦等。昆明写字楼市场现状分析6数据来源于昆明风之铃房地产研发中心. 2007 年昆明房地产发展报告贾士军. 房地产项目策划. 北京
24、：高等教育出版社. 2004 ：752.东风路商圈 该商圈主要是以东风路与白塔路的交叉口为中心辐射开来，是昆明较早发展起来的区域，同时也是昆明的行政中心，地理位置优越，集中了政府、电力、电信、烟草等行业的办公办公场所。如电力大厦、世博大厦、绿州大酒店、建设大厦、达阵广场等。3.北京路延长线商圈 这一区域是昆明近年来发展最为迅速的地方，北辰财富中心、银座 OFFICE、颐高数码、江东大厦、怡泰时代等商务楼宇的不断涌现，标志着这一商务区的逐渐成型。（三）区域发展状况分析结合昆明城市规划布局，昆明写字楼正逐步由市中心向周边、二环甚至三环扩散，其中呈现出东西差、南北优的发展态势。1.东市区和西市区东市
25、区是昆明主要的物流、专业市场聚散地，受传统产业等诸多因素影响，东市板块地产产品形态单一，加上东部路网密度低，道路等级差，交通极其不便，对写字楼区位品质有较大限制。再看西市区，西市区在昆明人的观念中不过是一片厂矿工业区而已，选择西市区的企业大多是医药企业，形成了固有的产业聚集。同时，由于地理因素的限制西山和滇池的阻挡，其发展很难向外扩张，目前只靠高新区的发展带动周围区域发展。因此西市区和东市区写字楼的发展相对滞后。2.南市区和北市区南 市区过去是低密度的住宅区，在滇池国家旅游度假区分布着大量别墅，人口较少，商业不发达。伴随着新昆明的建设，南市区的总体轮廓逐渐清晰，昆明写字楼市场现状分析7广福路的
26、扩建、昆洛路的改建完工、省级机关的迁入、滇池旅游度假区的招商引资及呈贡新区的规划建设，带动了区域的发展，也带入了大量的商业人流。而随着政府职能部门的增多，商务环境也将随之健全。北市区虽是大型居住社区，但随着北辰财富中心、怡泰时代 OFFIC、新都龙城的强强联合，加之 2010 年新机场的投入使用，同时北辰大道的打通、东三环可上昆曲高速，直通嵩明，外来企业将会充分考虑北市区的交通及其完善配套的便利优势。因此，北市区未来商务及商业的发展值得期待。（四）产品发展分析昆明的写字楼经历了三代产品的发展。从最早的科技大厦、攀昆大厦等第一代产品到绿洲、三合商利、福林广场等第二代产品，再发展到如今以环球金融、
27、汇都国际、北辰财富中心等为代表的第三代产品。从横向角度来看昆明的写字楼市场，可以发现整个市场的产品正在不断细分，以满足不通客户的需求。主要体现在第三代产品身上，目前主要有以下几种类型：一是以银海 soho 为代表的商住楼，这类写字楼多在市区繁华地段、但租金售价相对较低，满足了中小型企业和公司的需求；二是环球金融为代表的高档纯写字楼，这类写字楼软硬件品质高、形象好，是大公司的首选；三是以北辰财富中心为代表的集大型商业、文化、休闲、办公、酒店于一体的多用途办公综合楼；四是以江东大厦为代表的总部型写字楼。再从纵向角度来看，可以发现昆明写字楼市场正在经历一场产品的竞争与替代。一代写字楼已经逐渐退出人们
28、的视野，竞争集中在二代和三代写字楼之间。二代写字楼最大的优势就是占据了城市最好的地段，由于地段的不可复制性，使它成为后代写字楼难以替代的竞争优势。而三代写字楼在品质上要更上一层楼，但由于上述原因，以及写字楼市场的特殊性，可以预见的，未来一段时间内，昆明写字楼将出现占尽地理优势的第二代写字楼与占尽技术优势的第昆明写字楼市场现状分析8三代写字楼共存的形势。（五）市场要素分析1.售价分析我们以 2007 年为时间节点，对昆明 8 个新建写字楼楼盘进行了售价的统计。楼盘名称 所处区域 售价 该区域住宅均价汇都国际 市中心 5800 5688.39环球金融 市中心 7000 5688.39都市名园 市中
29、心 5500 5688.39北辰财富中心 北市区 7000 4842.24颐高数码 北市区 6500 4842.24银座 office 北市区 4500 4842.24新亚洲体育城 南市区 3800 3191.06世纪城 南市区 3600 4050.99表 3 新建写字楼售价与住宅均价对比表（单位：元/m 2） 通常一个城市的商务空间比住宅空间更为珍贵，写字楼售价应该是住宅售价的 23 倍。因此，我们将其与 2007 年年末昆明住宅商品房季度均价相比。从表 2 的数据对比中我们可以看到，昆明写字楼的售价出现了“倒挂”现象（即写字楼售价与住宅价格相当甚至略低的现象称为“倒挂” ） 。这一现象表明
30、昆明写字楼市场有较大的发展空间。2、租金分析年份 平均租金 最高租金 最低租金 2005 30.14 70 20 2006 35.36 85 20 2007 41.97 100 20表 4 昆明写字楼租金及空置率统计表（单位：元/m 2.月） 租金的逐年上升说明昆明的写字楼市场正处于稳步的发展阶段；同时，在2007 年、2008 年 3 月止，空置率率一直低于 10%的写字楼就占有近 50%的份额，表明昆明写字楼的消费群对其需求仍处于旺盛时期； 昆明写字楼市场现状分析9数据来源于昆明风之铃房地产研发中心. 2007 年昆明房地产发展报告数据来源于昆明风之铃房地产研发中心. 2007 年昆明房地
31、产发展报告3.空置率分析按照正常情况，写字楼市场的空置率在 20%以下才说明市场是良性的，如果空置率大于 20%，就表明市场存在一定风险，这是市场发展不正常的表现。目前昆明写字楼市场的空置率为 14%，表明正处于良好的发展时期。（六）供需状况分析由于这两年昆明的写字楼市场发展迅速，利润较高，因此，开发商对写字楼的开发投资也在逐年增加，新增供应量逐年上升。同时，昆明写字楼市场的吸纳量也保持了亦步亦趋的态势。市场的新增供应量在进入市场的短短时间内就得到快速的消化，反映了市场需求的强劲。环球金融一经推出，销售率到 07年 4 月底已达 95%，而北辰财富中心的面世即售空，也反映出目前昆明写字楼市场的
32、了良好发展态势。序号 物业名称 所在区域 开发量1 世纪广场 2 期 市中心 南屏步行街 4 万2 顺城商务区 市中心 顺城街 56 万3 环球金融中心 市中心 东风西路 3 万4 汇都国际 3 期商务区 市中心 白塔路 3 万5 财富中心 北市区 北京路 3 万6 怡泰时代 OFFIC 北市区 北京路 3 万7 大潮白云路项目 北市区 白云路 23 万8 新亚洲体育城商务中心 南市区 广福路 19 万9 世纪城商务写字楼区 南市区 广福路 68 万合计 48 万52 万表 5 07-08 年昆明写字楼项目面积表 昆明写字楼市场现状分析10从上表我们看出，由于很多写字楼项目都在 07-08 年
33、集中放量，所以预计到 2009 年，昆明的写字楼市场会呈现饱和状态，市场竞争将会日趋激烈。数据来源于昆明风之铃房地产研发中心四、写字楼市场影响因素分析通过前面对昆明写字楼的市场现状分析，可以基本看出昆明写字楼市场的市场状况，下面将从写字楼的外部影响因素进行分析，期望能对昆明写字楼进行更深一步的探讨。（一）宏观经济因素宏观经济形式的好坏走向在一定程度上来说是决定了写字楼市场是否繁荣或低迷。宏观经济的各个因素的发展变化总是直接或间接地影响到与写字楼市场相关的某个行业，或者直接影响到写字楼市场的变化，以写字楼租户来讲，宏观经济的景气度会直接影响到公司发展的景气度，从而使得写字楼租户选择写字楼的品质高
34、低以及其能接受的写字楼租金价格:另外，写字楼市场隶属于房地产市场，宏观经济运行是否利好对整个房地产市场而言是极为重要的信息，因此对写字楼市场而言，宏观经济总是直接或者间接的影响写字楼市场的走势。因此宏观经济因素对写字楼市场的影响是十分直接和有效的。（二）土地因素保证土地价格的平稳上升，是写字楼市场健康发展的关键。为此，要保证适度的土地供应量，并与需求量相匹配。以香港为例，香港在几十年的城市开发方面一个重要的成功经验就是严格控制土地供应总量，这不仅可以从宏观上解决城市开发规模失控的问题，而且由于土地供应量受到限制，土地的成交价格上升，开发商的用地成本也提高。这样促使开发者更多地市场进行理智的预测
35、和评估，从而降低了开发决策的失误率。土地市场是房地产经济运行的基础，稳定发展房地产业的当务之急是解决好土地市场中存在的问题。为此需要在理顺土地管理与规范管理的关系，构建集中统一的城市土地发展管理机构的基础写字楼市场影响因素分析11上，建立和完善土地市场，强化政府对土地批租和土地供应的管理工作。实现国家对土地市场的垄断经营。 喻颖正、章伟杰、林旭东. 写字楼开发运营指南. 暨南大学出版社. 2005 ：2-4（三）政策因素政策因素对写字楼市场的影响非常直接。写字楼市场受宏观经济政策、金融政策、房地产政策等诸多政策因素的影响。例如，昆明市政府在 1999 年就专门出台了关于在市区不再审批、同意建设
36、高层建筑项目的决定 。这个停止对写字楼新项目审批的决定 ，以及国家在相关政策（如税费政策规定，1998年 6 月 30 日前建成的写字楼，在 2001 年 1 月 1 日至 2002 年 12 月 31 日期间销售，免征 3%的契税） ，这些政策的调整，对于昆明写字楼市场的复苏起到了重要作用。 开发商方面，近年来，国家加大了对房地产住宅市场的宏观调控，这些政策的颁布实施，使得不少开发商开始关注商业房地产的投资，尤其是投资回报较大的写字楼市场。（四）城市规划与市政建设因素城市规划对写字楼的建设量也有较为重要的影响。规划管理部门可以对照已审批的数量及时向决策者和开发商做出通报，给予建议和忠告，积极
37、引导房地产开发建设的正确方向.因为开发商或建设单位或许会了解市场需求及已建成写字楼的情况，但是对于已批出还未建的“隐形”写字楼不太清楚。对他们来说，这是一块“盲区”，因此很容易出现盲目追随市场、赶潮流的现象。当过剩的现象已显现时，可能为时已晚。而规划管理部门信息的及时反馈就能起到防微杜渐的作用。 另外城市规划的方向也是写字楼开发者们决策的依据。昆明目前的写字楼发展也在依循昆明未来的城市规划，这从第二部分的区域发展分析中可以看出。在此就不再多作阐述。写字楼市场影响因素分析12云南昆明写字楼调查报告. http:/ 胡昊. 上海房地产发展报告 2007. 上海：上海交通大学出版社. 2007.7
38、：156-157五、结论和建议（一）结论昆明市的经济正处于高速增长阶段，经济发展形势良好.对商业房地产来说，昆明的宏观经济情况给它提供了一个相当广阔的发展空间.就目前昆明市的整体情况而言，随着面向东南亚地区重要的战略位置以及西部大开发的深入，除非出现大的经济滑坡或者是像“非典”等特殊情况，昆明的写字楼市场的需求仍然会很旺盛，仍然存在着极大的发展潜力。特别是随着城市中心可开发土地面积的减少，写字楼的售价和租金还有望得到进一步的提升，写字楼的空置率还会不断下降。2007年的昆明写字楼市场呈现出四大特点:一是市场供应量和需求量加大;二是写字楼开发从市中心向周边发展;三是写字楼品质不断提升，产品种类逐
39、步多样化，竞争日趋激烈；四是总体价格走势将呈持续上升势头。同时，昆明的写字楼也存在着不少问题，集中体现在软硬件水平及物业管理方面，未来有待完善。影响写字楼市场的因素包括宏观经济因素、土地因素、政策因素、城市规划与市政建设因素等。昆明写字楼市场的发展是建立在宏观经济不断发展壮大的基础之上的，同时又与土地市场、国家政策法规的颁布实施、城市未来发展方向与发展性质等密不可分。对这些信息的了解与掌控对研究昆明写字楼未来的发展有很重要的作用。（二）建议为了促进昆明写字楼市场向着健康、持续的方向发展，提升昆明写字楼的综合实力：本文给出如下建议：结论和建议131.未来开发商在开发昆明写字楼需要考虑“单一业权”
40、写字楼， 统一的业权不但意味着开发商的实力毋庸置疑，同时也保证了写字楼的软硬件一直保持较好的水平，志远大厦的经久不衰就是单一业权成功的一个典范。2.重视物业管理写字楼市场将以物业管理作为产品的竞争点之一，这已成为业内人士的共识。不仅如此，物业管理水平的高低还将直接影响到物业未来的价值。物业管理的专业性很强，开发企业自己组建的物业公司很难做到专业化。一些物业公司处于对短期利益的考虑，对入驻企业的投入、对公共设施和环境的改善不够，导致物业品质降低。目前，昆明写字楼在物业管理水平上的差距非常明显。好的物业公司会使物业保值增值，反之可能贬值。因为服务到位与否直接影响客户对物业的认识。所以昆明的写字楼要
41、更上一层楼，物业的作用不可忽视。知名品牌物业的加盟，是一个最有效、最快速的改善方法3.加强人性化设计随着社会的不断发展，人们对于写字楼的观念也在不断更新。地段、交通不再是竞争的中心要素。如何为入驻企业创造附加价值，成为买家最为关心的问题。对市场进行细分、对客户群进行精确定位十分重要。 “以人为本”的理念正被越来越多的发展商认可并付诸实施，高端写字楼也应呈现出人性化的一面。写字楼要为入驻者创造出舒适、健康的办公环境，这样才能保证入驻企业的员工更加充满工作热情和活力。这不仅有利于员工提高工作效率，创造出更大的价值，同时也增加了员工对企业的归属感和认同感。在这种市场形势下，写字楼产品主题化、概念化、
42、个性化的发展趋势突显。写字楼从同质化产品逐步转向表现目标企业群形象，单个写字楼项目针对的目标企业群不断缩小。例如一些超大规模写字楼与五星级酒店综合体的出现（如财富中心和红塔大厦） ，以及新产品概念（如企业总部和 LOFT 写字楼） ，都是这一趋势的体现。写字楼产品设计发展到今天，对产品个性化及室内空间灵活划结论和建议14分可能性的需求越来越受到开发商及业主的重视。（1）对外部环境的要求就外部环境而言，物业周边应该有良好的生态环境以及必不可少的商业环境，办公空间不仅仅局限于室内，可以更佳贴近自然，贴近城市生活。譬如国外一些游憩型休闲商务区值得借鉴，将城市旅游、休闲商业、商务办公相结合，既提升了商
43、务办公的生态环境和商业环境，也为城市增添了新的景观。北辰财富中心在这点上就是一个突破。（2）对物业设计的要求办公环境人性化对物业设计提出了更高的要求，写字楼除了硬件设备外，共享空间也非常重要。员工可以在这里相互交流，形成融洽的邻里关系，使得办公更加人性化。（3）对配套设施的要求写字楼的配套设施应充分照顾到企业办公的需要。包括商业、酒店、公寓、会议中心，甚至剧院可以为员工的工作、生活创造更好的环境。无论是员工休闲、购物、宴请客户，还是外来客户来昆明出差或是长期客户住在酒店式公寓的各种需求，都应该得到满足。（4）对细节的要求“以人为本”还应体现在细节上，如交通、员工餐厅乃至洗手间数量等一些容易被忽
44、视的地方。便捷的交通可以避免员工长时间奔波，节省了时间和金钱成本。只有人性化的建筑空间设计、良好的休闲生活配套以及方便的交通，才能使员工更合理的安排工作和生活。后记本文力求从理论和实践两方面对昆明市写字楼市场的发展进行深入系统的研究。目的是更清楚地认识昆明市写字楼市场，找出存在的问题，为未来昆明写字楼市场的发展提供一种研究的模式，但是由于昆明写字楼市场起步时间晚，发展不成熟。因此本文的研究对象的样本数量少，研究的时间长度也比较短，研究的深度也不够.但这种研究对昆明市的房地产业和写字楼市场无疑是具有重后 记15要意义的，所以这一课题今后研究和发展的空间很大。在今后还需要对这一课题进行更深入、细致
45、的研究，提出更具体、更切实可行的建议，将微观与宏观、理论与实践更紧密的结合起来，从而更好的促进昆明写字楼市场的发展。附 录 1昆明主要写字楼分布区域图附 录16附录 2昆明城区未来规划图附 录17参 考 文 献参考文献181 张红. 房地产经济学. 北京：清华大学出版社. 2005.8: 15-68; 223-2682 决策资源房地产研究中心. 商业地产实战手册. 中国建筑工业出版社. 2007.5 : 216-3083 喻颖正、章伟杰、林旭东. 写字楼开发运营指南. 广州：暨南大学出版社. 2005.114 高晓晖. 房地产开发与运营. 上海： 上海财经大学出版社. 20055 国宁. 房地产营销与策划. 北京：中国商业出版社. 2003.36
