1、第五章 城镇土地定级因素因子整理及量化1成都市温江区城区基准地价更新技 术 报 告第五章 城镇土地定级因素因子整理及量化2成都大成不动产评估有限责任公司二五年三月第八章 基准地价评估3表 3 温江区商服中心位置表商服中心编号 商服中心名称 商服中心位置 面积 （m2） 商服中心范围1 区中心 区中心 92590.30 西大街、北街、大南街、东大街两侧2 南方生资市场 城南大道侧 23863.30 城南大道以南南方生资市场3 东门旧货市场 太平街侧 3753.20 太平街侧4 柳城夜市 云溪路 6184.04 云溪路（占道）5 商业街 商业街 2123 商业街两侧6 红泰装饰材料城 成大公路侧
2、26666.4 成大公路侧红泰市场7 公平镇商服中心 公平镇 97502 成大公路公平镇建成区段两侧8 天府镇商服中心 天府镇 23647 柏树街两侧9 花博会规划商服 中心 温江新城规划区 光华大道两侧（公金路至城南大道段）10 繁华时代人民商 场商服中心 文化路侧 文化路侧繁华时代表 14 温江区城区道路级别表级别 道路名称一级 蓉台大道、中心大道、柳台大道、城南大道、光华大道、成大公路二级蓉台二路、二支道、十线路、九线路、八线路、七线路、杨柳路、公金公路、永兴路、南江路、柳林路、航天路、向阳路、文化路、来凤路、鱼凫路、黄金大道、城南过境路三级柏树街、天府街、永康路、白马庙街、万春东路、万
3、春路、温踏路、庆丰街、麻市街、温泉路、西大街、大南街、文庙街、小南街、东大街、文武路、南巷子、团结巷、千喜路、红桥街、和平街、支路 1 至支路 62四级 成温邛高速公路表 15 温江区各类型道路的作用指数道路类型 主干道 次干道 支路 快速路作用指数( )I1.00 0.80 0.60 0.30一、确定供水、供电及供气设施区域差异的评定指标第八章 基准地价评估4我们根据收集到的资料，进行分析整理，确定将温江区城区基础设施划分 3 个区域，区域 1:建成区；区域 2：城市新建区；区域 3：城市规划区。将整理的结果数字化在工作底图上，基础设施完善度的所有因子在测算时，当做面状因子对待。1、温江区供
4、水条件较好，根据调查，温江区有自来水公司 2 个，日供水能力 13 万吨，提供温江城镇居民及企事业单位生产生活用水。2、温江区现有 35KV 变电站 4 座，110KV 变电站 2 座；有各级输电线路 51 条，其中 110KV 输电线路 4 条，35KV 线路 6 条，10KV 线路 41 条；共有小水电站 10 个，总装机容量 8170KW；日供电量为 206KWH，用电条件良好。3、温江天然气主管道长 92.3 公里，日供气能力达 22 万立方米，供气条件较好。以下是温江区基础设施区域水平系数和保障率调查结果表 29。表 29-1 温江区供水设施指标相对值表区 域 区域 1 区域 2 区
5、域 3指标相对值 1.0 0.7 0.6表 29-2 温江区供电设施指标相对值表区 域 区域 1 区域 2 区域 3指标相对值 1.0 0.9 0.6表 29-3 温江区供气设施指标相对值表区 域 区域 1 区域 2 区域 3指标相对值 1.0 0.4 0第八章 基准地价评估5第三节 城镇土地级别确定与土地级别总图的编制一、土地级边界的确定和土地级别总图的编绘经过级差收益测算，对初步划分的土地级别进行验证后，我们即对温江区土地级别的边界进行了确定。确定的原则是：土地级之间应渐变过渡，相邻单元之间土地级差不宜过大；尽量考虑自然地块及权属单位的完整性；边界尽量采用具有地域突变特征的自然界线及人文界
6、线。根据这一原则，我们依据初步划分的土地级界线，逐一在工作底图上进行了边界的确定，主要利用的是线状地物(街道、河流、山丘)。边界确定以后，我们利用计算机软件系统，将工作底图、土地级边界图重叠在一起，形成了“温江区土地级别总图” ，并用绘图机输出。二、土地级别分布范围现将温江区城区各土地级别的主要分布范围列表 53 如下：表 53-1 温江区城区土地级别分布范围表级别 级别范围 级别内的主要街道级东至：行署路、小南街 西至：云溪路南至：金强广场北至：来凤路东大街、西大街、北街、大南街、文庙街、温泉路（内侧） 、小南街（内侧） 、文武路（内侧） 、行署路（内侧） 、迎晖路（内侧）级东至：江安河西至
7、：成大公路南至：南熏大道北至：白马庙市场云溪路、温泉路（外侧） 、庆丰街、麻石街、柳台干道、向阳路、金强步行街、南巷子、小南街（外侧） 、隆建街、文武路（外侧） 、文化路、团结巷、公园路、万春路南段（外侧） 、东巷子、社学巷、万春路、万春东路、鱼凫路、白马庙街、来凤路、迎晖路（外侧） 、体育北路、龙云巷、千喜路级东至：共和村一组西至：新兴节能厂南至：永兴路北至：区人防办温踏公路、温双公路、麻市街、两河路东段、航天路、光华大道、温周公路、公金公路、龙公路、和宁街、南熏大道（外侧） 、柳台大道级东至： 燃灯寺海峡大道、五洞桥路、老成大公路、柳林路、南江路、杨柳路、永第八章 基准地价评估6表 53-
8、2 温江区土地级别面积构成表级别 面积(平方米) 比例() 293473.02 0.66% 3598291.96 8.10% 11464239.82 25.81% 13620964.69 30.66% 15448472.96 34.77%合计 44425442.46 100.00%0.66%8.10%25.81%30.66% 34.77%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00% 温 江 区 土 地 面 积 构 成 图图 8 温江区土地级别面积构成图第九章 样点地价调查与整理第一节 样点地价资料的调查西至：隔离大道南至：公金路北至：成温邛高速公
9、路另有公平镇、天府街道办事处建成区区域兴路、成温邛高速公路（“战备渠金马河”段） 、太平街、正阳街、红桥街、马坝河街、成大公路、柏树街、和平街、天府街、海峡大道（“中心大道海峡新城”段）内侧、八线路（“隔离大道过境公路”段）内侧、中心大道级 级以外，规划区以 内成温邛高速公路（“战备渠五牛训练基地”段） 、永康路、黄金大道、老成温邛公路、蓉台大道、隔离大道、七线路、九线路、十线路、宏大路、海峡大道（“隔离大道中心大道”段）外侧、八线路（“隔离大道中心大道”段）外侧第八章 基准地价评估7一、确定调查内容根据成都市温江区基准地价评估的要求和当地土地市场状况，确定主要调查收集以下资料：(一)地租、地
10、价资料1、房屋出租资料；2、房屋买卖资料；3、商品房出售资料；4、土地征用补偿、安置补偿及地上附着物补偿标准；5、房屋拆迁补偿标准、房屋造价标准、房屋经营及交易管理费用标准；6、有关税费征收标准；7、土地开发费用标准、资本的利息、利润。(二)影响地价的因素资料1、一般因素资料包括人口、行政区划、城镇发展过程、地理位置与自然条件、社会经济状况、土地利用规划、社会及国民经济规划、城镇总体规划等。2、区域因素资料包括商服繁华程度、交通条件、公共及基础设施水平、区域环境条件、土地适用限制和自然条件等。3、个别因素条件包括与宗地直接有关的自然条件、市政设施、宗地形状、进深、宽第八章 基准地价评估8度、使
11、用限制和宗地临街条件等。(三)其他有关资料1、历史地价资料；2、有关经济指数及建筑材料价格；3、土地开发与经营的政策法规、条例、规定；4、有关土地房屋的税收种类、税率等；5、城镇规划等有关资料二、编制调查表格由于大多数资料都需要通过填写相应调查表格进行收集，因此，在开始资料调查前，根据成都市温江区基准地价评估调查内容，编制了相应的调查表格，主要的有：(一)房屋出租租金调查表；(二)房屋买卖价格调查表；(三)商品房出售价格调查表；(四)新征建设用地区域调查表。三、培训调查人员调查人员的调查技能掌握与运用，是保证评估调查资料质量的关键，因此，在大范围调查前，对参加成都市温江区基准地价评估资料调查人
12、员进行了专业培训，使其掌握资料调查与土地估价的思路与方法，切实理解调查表格每一项内容的含义和填写方法，同时结合实地调查，确保其掌握调查方法和对表中各项内容标准理解的一致性。四、划分调查区域第八章 基准地价评估9为便于调查工作的开展和调查人员之间工作衔接，在资料调查前，根据成都市温江区土地市场状况、城镇街道分布状况，土地用途、交通状况等因素划分调查区域。五、确定调查方法根据成都市温江区基准地价评估要求和当地实际情况，确定采取普遍调查、重点调查、抽样调查、典型调查等各种形式，运用表格调查、走访座谈、实地调查等多种调查方法进行资料的调查收集，并将各调查区域落实到具体调查人员，实行包干负责。六、调查收
13、集资料调查人员对分工负责的调查区域，按照调查内容，采用确定的调查方法，进行资料的调查收集。调查中，将调查资料及时填入相应的调查表格，并由填表人签名。分街道绘制调查样点分布草图和按样点实地位置在基准地价评估工作底图上进行标注。七、审核调查资料对调查资料进行逐表审核，将缺主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常情况样本剔除。第二节 调查资料的整理一、样点地价资料的整理将所收集的地价样点按土地用途、土地使用权转移方式等进行归类，并建立电子文档。(一)按土地使用权转移方式分类统计，如下表 54。第八章 基准地价评估10表 54 成都市温江区基准地价评估资料调查汇总表土地使用权转移方式 样点数(个
14、)房屋出租 4853房屋买卖 22商品房开发 26企业改制样点资料 11土地交易样点资料 36统征、零征 18合 计 4966(二)按用途分类统计，详见下表 55： 表 55 成都市温江区调查样点分类统计表商服 住宅 工业 合计样点数(个) 所占百分比 样点数(个) 所占百分比 样点数(个) 所占百分比 样点数(个) 所占百分比成都市温江区 4562 92% 346 7% 58 1% 4966 100%二、各种评估参数的收集整理成都市温江区基准地价评估参数包括房屋重置价、房屋耐用年限、房屋残值率、各种房屋交易税费以及有关政策法规资料等。(一)建筑物相关指标1、房屋重置价、残值率、耐用年限房屋重
15、置价是指根据目前的人工、材料价格及正常管理水平，并利用目前的材料、标准与设计，重新建造与原房屋完全相同或具有同等效用房屋所需的价格。根据调查、测算，同时结合成都市温江区相关部门提供的资料，确定成都市温江区各类结构房屋重置价、残值率、耐用年限，详见下表 56：表 56 成都市温江区房屋重置价、残值率、耐用年限表第八章 基准地价评估11参数类别房屋结构 重置价(元/平方米) 残值率(%) 耐用年限(年)砖混结构 500-545 2 50框架结构 660-735 0 60半框架结构(底框) 580-625 1 50备注：在本次基准地价测算中，其重置价取均值进行计算。2、房屋现值结合成都市温江区的实际
16、情况，有部分房屋修建较早，我们采用下述公式计算房屋现值：房屋现值=房屋重置价成新度确定在不同成新度下的各类结构房屋现值，见表 57。表 57 房屋现值表 单位：元/平方米成 新 度结 构 一 成 二 成 三 成 四 成 五 成 六 成 七 成 八 成 九 成砖 混 结 构 52.25 104.5 156.75 209 261.25 313.5 365.75 418 470.25框 架 结 构 69.75 139.5 209.25 279 348.75 418.5 488.25 558 627.75半 框 架 结 构 (底 框 ) 60.25 120.5 180.75 241 301.25 36
17、1.5 421.75 482 542.25针对近年修建的各种结构的房屋，由于修建年代近，房屋的使用状况的良好，我们采用下述公式计算房屋现值：房屋现值=房屋重置价1-(已使用年限/经济耐用年限)3、房屋年折旧额房屋年折旧费是房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。此次基准地价评估中的房屋折旧费采用平均年限折旧法计算，即用房屋折旧总额，除以单一的经济年限数，求得每年的折旧额。房屋重置价(1残值率)年折旧费经济折旧年限第八章 基准地价评估12根据城镇土地估价规程的相关规定，当土地使用年期低于建筑物耐用年期时，采用土地使用年期作为建筑物的折旧年限；当土地使用年期高于建筑物耐用年期时，采用建筑
18、物耐用年期作为建筑物的折旧年限。由此原则，将房屋重置价、残值率、经济耐用年限代入上式计算，得到成都市温江区各类房屋年折旧费见下表 58。表 58 成都市温江区各类建筑物年折旧表房屋结构 商业各类房屋年折旧费 (元/平方米) 住宅各类房屋年折旧费 (元/平方米)砖混结构 12.80 10.24框架结构 17.09 11.39半框架结构(底框) 14.76 11.814、房屋维修费维修费指为保证房屋正常使用每年需支付的维缮费。计算方法一般有造价比例法、定期轮修法、经验估计法等。在本次成都市温江区基准地价评估中我们按房屋重置价 1.5%2的比例计算得到成都市温江区房屋出租经营维修费，即：年维修费房屋
19、重置价1.5%2%（本次评估取 2） 。依据上式计算得到成都市温江区房屋年维修费见表 59。第八章 基准地价评估13表 59 成都市温江区各类房屋年维修费用表房屋结构 年维修费(元/平方米)砖混结构 10.45框架结构 13.95半框架结构(底框) 12.055、房屋年保险费房屋年保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。本次评估采用房屋年保险费按房屋重置价乘以保险费率计算，其保险费率为 1.52，即：年保险费房屋重置价1.52（本次评估取 2） 。依据上式计算得到成都市温江区房屋年保险费见表 60。表 60 成都市温江区各类房屋年保险费用表房屋结构 年保险费(元/
20、平方米)砖混结构 1.05框架结构 1.40半框架结构(底框) 1.21(二)房屋交易税费标准1、成都市温江区房产管理局税费缴纳一览表第八章 基准地价评估14表 61 成都市温江区房产管理局税费缴纳一览表序号 收费项目 计算单位 收费标准 收费范围（对象） 文件依据80 元 住房120 元党、政、军、机关;社会公益和福利单位160 元工厂、医院、学校等用房一 产权登记费套240 元 商业用房（含写字楼）川价费（2002）238 号二 房地产转让手续费1 住宅 平方米 3 元 由转让方承担2 非住宅成交价或市场指导价 1 买卖双方个承担一半川价费（2004）171 号三 房地产转让税1 营业税成
21、交价或市场指导价 5.5% 由转让方承担2 契税（1） 住宅成交价或市场指导价 1.5% 买方承担（2） 非住宅成交价或市场指导价 3% 买方承担3 印花税成交价或市场指导价 1 买卖双方个承担一半成都市温江区房产管理局实际执行情况2、成都市温江区规划区一站式收取部分行政事业性收费标准表 62 温江区城乡建设局建设项目报建规费表序号 收费项目 规定收费标准 收费依据一 城市基础设施配套费 85 元 /平方米二 工程定额测定费 1.4三 人防工程易地建设费 5 元/平方米四 新型墙体材料专项基金 5 元/平方米成都市建设项目部分行政事业性收费一站式收取管理暂行办法(成府发200210 号)，关于
22、城市基础设施配套费有关事项的通知（温价函2003164 号）、关于我区城市基础设施配套费有关事项的补充通知（温价函200393 号） 3、房屋租赁相关税费表表 63 成都市温江区房屋租赁税费表名称 标准营业税及附加 年租金的5.5%第八章 基准地价评估15房产税 年租金的12%管理费 年租金的2-5%，取2维修费 房屋重置价的1.5-2%(详见前表)保险费 房屋重置价的0.15-0.2%(详见前表)折旧费 房屋年折旧费(详见前表)第三节 还原利率的确定一、还原利率的含义还原利率是将年纯收益还原(或转换)为价格的比率，是确定价格的一个重要因素。分为综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率，其含
23、义分别为：综合还原利率是将土地及其地上建筑物共同产生的未来收益转化为价格的比率；土地还原利率是将土地产生的未来纯收益转化为价格的比率；建筑物还原利率是将建筑物产生的未来纯收益转化为价格的比率。还原利率的种类很多，与地价测算直接相关的是土地还原利率和建筑物还原利率。由于房屋存在折旧，而土地使用具有永续性，故投资房屋的风险比率应该比投资土地风险的比率大，按照高风险高报酬的市场规律，建筑物的还原利率应高于土地的还原利率。由于大多数样点的房屋为砖混结构，其经济耐用年限为 50 年，则年平均折旧为 2%，即相当于建筑物高于土地的风险比率为 2%。我们设定综合还原利率为 r，土地还原利率为 R1，则房屋的
24、还原利率为 R1+2%。由于土地使用权的购买可以看成是一种对土地的投资行为。这笔投资获得的收益，即为该宗地投入使用后的每年所能产生的土地纯收益。第八章 基准地价评估16因此，可以说土地收益是土地价格的利率化。在通常情况下，投资收益率的大小与投资风险成正比。风险大者收益率高，反之则低。因此，土地还原率应等同于获得该块土地所能产生的纯收益具有同等风险资本的收益率。二、求取还原利率的几种观点还原利率对价格的影响非常敏感，即还原利率稍有变化，在收益不变的情况下，估价结果也会发生很大的变化。因此，正确确定还原利率直接关系到估价的准确性，必须慎重考虑。有关还原利率的种种观点有：(一)马克思对地租资本化中的
25、利息率的一些论述。关于地租资本化中的利息率，马克思在资本论中同时提到 5 种利息率的可能性：1、平均利息率；2、资本投在有息证券上的利息率；3、借贷资本的利息率(即贷款利息率)；4、普通利息率；5、资本增值率。同时，马克思还提到，地租资本化的利息率比长期投资的利息率要低。(二)中国台湾林英彦提出，收益还原法中的还原率应采用实质利率。所谓实质利率，是以银行一年期定期存款利率为基础，并用物价指数调整以后，再扣除一成的所得税，得到的比率，这个比率可直接作为土地还原率。(三)中国台湾柯傅义在其编译的资料中，介绍了西方选择还原率所使用的方法：1、市场投资品质比较法；2、投资组合法；3、银行家利率选择法；
26、4、重叠法。(四)日本杉木正幸著的不动产价格一书中，总结了以往学说上第八章 基准地价评估17关于决定还原率的种种主张。主要有：1、地方的一般利率说；2、地方的习惯利率说；3、地方的土地利率说；4、普通一般利率说；5、长期投资利率说；6、相当于抵押贷款利率与剩余贷款利率的复合利率说；7、相当于纯粹利息与风险贴补金的复合利率说。(五)美国雷利巴洛维教授在土地资源经济学不动产经济学一书中指出，确定还原率主要采用 3 种方法：1、加总法；2、 “投资分段理论” ；3、对比选择法。另外，他补充提到了第四种方法，即银行家利率选择法。雷利巴洛维的加总法与柯傅义的重叠法是一回事， “投资分段理论”与投资组合法
27、是一回事，对比选择法与市场投资品质比较法是一回事，仅是由于用词或翻译的不同。(六)日本及中国台湾有关不动产估价法规中规定了求取还原率的方法。日本不动产鉴定评价基准规定：还原率应以最具一般性的投资利润率为标准。中国台湾地价调查估计规则规定：还原率采用通行投资年利率。(七)其他有关文献也有一些不同主张。如：1、银行存款利率；2、产业平均获利率；3、政府统计的经济增长率；4、安全利率加上风险调整值，其中的安全利率一般可以用银行的定期存款利率(在美国为长期债券利率)，风险调整值则根据当时影响地价的社会经济环境决定；5、房地产的租价比，即还原率=租金/价格。三、还原利率的确定方法根据城镇土地估价规程(G
28、B/T18505-2001)5.1.7,还原率的确定有如下三种方法：第八章 基准地价评估18(一)土地纯收益与价格比率法：选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为土地还原利率。(二)安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。(三)投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。
29、四、本项目还原利率的求取方法(一)市场租赁比法：在成都市温江区城区土地定级的基础以上，分别在级别内选取商业铺面出租、住宅出租和商业房屋买卖、住宅房屋买卖样点，其基本要求为：交易行为于近期发生、房屋结构、房屋层数、交易面积基本一致等，同时考虑样点的分布特点，对所选取的样点通过绘制频率直方图，结合频率的大小分别赋予不同的权重，同时保障交易样点的分布均匀性，从而得到成都市温江区商服出租、住宅出租的加权平均年租金及商服出售、住宅出售的加权平均售价并计算租售比，从而得到商服用房及住宅用房的综合还原利率，具体见下表 10。据调查资料，一般的商服房地产中土地价值约占房地总价的 40%-80%，住宅房地产中土
30、地价值约占房地总价的20%-40%，结合成都市温江区的实际情况，商服用房中土地价值取 70%，第八章 基准地价评估19住宅用房中土地价值取 30，按以下公式计算得到不同用途的还原利率，具体见下表 64。商服：土地还原利率70%+(土地还原利率+2%)30%=商服类房地产综合还原利率住宅：土地还原利率30%+(土地还原利率+2%)70%=住宅类房地产综合还原利率表 64 温江区城区商业、住宅租售比一览表 单位：元/平方米商服用房平均年租金水平商服用房平均售价商服用房租售比住宅用房平均年租金水平住宅用房平均售价住宅用房租售比416 4500 9.24% 56 1066 5.25%注：根据理论，商服
31、、住宅租售比即为该区商服、住宅用房综合还原利率。土地还原利率计算过程：商业：r 170%+( r1+2%)30%=9.24%r1=8.64%住宅：r 130%+( r1+2%)70%=5.25%r1=3.85%具体详见下表 65 ：表 65 温江区商服、住宅还原利率一览表商服 住宅综合还原利率 r 土地还原利率 r1 综合还原利率 r 土地还原利率 r19.24% 8.64% 5.25% 3.85%工业用地出租交易形式较少，故不宜采用租售比直接计算土地还原利率。第八章 基准地价评估20(二)采用投资收益率计算土地还原利率。1、商服用地还原利率的计算通过评估人员对成都市温江区房地产开发经营情况资
32、料的收集与整理，得到房地产企业开发一年期商服项目的平均投资收益率一般在 25%左右，而在房地产开发中一般自有资金、银行贷款及其他融资比例为3:3:4，以此为据，本项目我们确定自有资金的比率为 30%，其自身要求的投资收益率应达到社会平均投资收益率 25%，银行贷款资金比率为30%，银行贷款利率为同期一年期贷款利 5.58%，其他融资占 40，其安全收益率应达到一年期存款利率 2.25，依据相关公式我们计算出商服项目用地的综合还原利率为： 0.325%+0.35.58%0.42.25%=10.07%再依据土地、建筑及综合还原利率的关系由上述公式计算出商服用地土地还原利率为r0.7+(r+2%)0
33、.3=10.07%r=9.47%2、住宅用地还原利率的计算通过工作人员对成都市温江区房地产经营情况资料的收集与整理，结合成都市温江区统计年鉴 （2002 年、2003 年）的相关内容，统计得到房地产企业开发一年期住宅项目的平均投资收益率一般在 15%左右，而在房地产开发中一般自有资金、银行贷款及其他融资比例为 3:3:4，以此为据，本项目我们确定自有资金的比率为 30%，其自身要求的投资收益率应达到社会平均投资收益率 15%，银行贷款资金比率为 30%，银行贷款第八章 基准地价评估21利率为同期一年期贷款利 5.58%，其他融资占 40，其安全收益率应达到一年期存款利率 2.25，依据相关公式
34、我们计算出住宅项目用地的综合还原利率为： 0.315%+0.35.58%0.42.25%=7.07%再依据土地、建筑及综合还原利率的关系由上述公式计算出土地还原利率为r10.3+(r1+2%)0.7=7.07%r1=5.67%3、工业用地的还原利率的计算由于工业企业作为经营性企业，不适宜用项目平均收益这一思路进行计算。由于还原利率是将年纯收益还原(或转换)为价格的比率，其实质是一种投资收益率，通过我们对工业企业经营情况资料的收集，结合统计年鉴相关数据(温江区规模以上工业企业综合效益指标中的成本费用利润率 4.3%（2003 年）)，结合土地资产在工业投资中的作用及投资风险程度，以及目前金融行业
35、的存贷款利率水平，综合确定其工业用地土地还原利率为 4.3%。(三)安全利率加风险调整值法根 据 理 论 ， 我 们 可 以 采 用 以 中 长 期 国 债 的 收 益 率 作 为 安 全 利 率 ， 加 一定 的 风 险 调 整 值 确 定 土 地 还 原 利 率 ， 经 调 查 分 析 ， 我 们 确 定 中 长 期 的 国 债的 收 益 率 为 4.23%， 结 合 成 都 市 温 江 区 土 地 的 平 均 收 益 水 平 ， 我 们 确 定 其风 险 调 整 值 为 2%。由 于 以 上 采 用 的 中 长 期 国 债 的 收 益 率 可 以 视 为 全 行 业 的 安 全 利 率
36、， 而第八章 基准地价评估22在 考 虑 风 险 调 整 值 时 是 以 成 都 市 温 江 区 房 地 产 业 的 收 益 水 平 作 参 考 ， 故 其求 取 的 土 地 还 原 利 率 应 为 该 区 房 地 产 土 地 还 原 利 率 ， 具 体 结 果 见 下 公 式 ：4.23%+2%=6.23%三、不同用途土地的还原率的确定我们根据土地的租售比、投资收益率及安全利率加风险调整三种方法，求不同用途的土地还原率，结合成都市温江区的实际情况，采用加权平均确定还原利率 (见表 66)。表 66 还原利率确定一览表 单位(%)用地类型 市场租售比 投资收益率 风险调整法 还原利率 结果 权
37、重 结果 权重 结果 权重 土地 房屋商业 8.64 0.2 9.47 0.2 6.23 0.6 7.36 9.36住宅 3.85 0.2 5.67 0.2 6.23 0.6 5.64 7.64工业 4.3 1 6.23 0 4.3 6.3第八章 基准地价评估23第十章 样点地价评估与修正第一节 样点地价评估在资料调查收集、审核整理的基础上，根据样本资料的类别和特点，选择适当的估价方法测算各样点土地价格。一、剩余法(旧房交易样点地价测算)(一)基本思路在成都市温江区房地产市场中，存在房屋买卖行为。房屋买卖的房价中隐含了地价，因此，可以根据剩余法，从房屋买卖的总价额中，扣除房屋的价值、应付的交易
38、税金费用等，从中分离出地价。(二)计算公式利用房屋买卖资料，计算样点地价的公式为：PhgP hcTEPlsS式中：P ls单位面积土地价格；Phg房地交易价格；Phc房屋现值；T房屋交易过程中卖方应支付的税额；E房屋交易过程中卖方应支付的有关费用；S土地面积。(三)计算步骤及方法第八章 基准地价评估241、确定房屋买卖价格以房屋买卖合同中实际签订的交易价格作为房屋买卖价格。2、计算房屋现值依据房屋重置价格、使用年限或成新度等计算房屋现值。(1)房屋现值=房屋重置价房屋成新度(2)房屋现值=房屋重置价(1-残值率)剩余耐用年限总耐用经济年限3、计算土地价格从房屋买卖总价格中减去房屋现值及有关税费
39、，就可得到土地价格。(1)确定有关税费根据前述表中的相关数据，可以计算出在房屋交易中发生的各种税费。(2)计算土地价格将房屋买卖价格、房屋现值、相关税费代入前述计算公式，得到成都市温江区利用房屋买卖资料计算出的样点地价。二、剩余法 II(商品房交易样点地价测算)(一)基本思路随着社会经济及城市建设的发展，成都市温江区存在一定的商品房开发、销售。在商品房开发中，商品房所处的土地位置，决定了人们生产、生活的方便程度，因而直接影响商品房的销售价格。房屋开发公司在确定商品房销售价格时，已将地价考虑在内，因此，可采用剩余法，第八章 基准地价评估25从商品房售价中正确分离出地价。(二)计算公式利用商品房出
40、售资料，计算样点地价的公式为：PlsP hg(P bmShb)ITB/S式中：P ls某一商品楼用地的单位面积土地价格；Phg某一商品楼总售价；Pbm楼房总建筑面积；Shb同类建筑单位面积平均造价I开发公司利润；T商品房开发中应交纳的相关税、费；B开发资金应支付的利息；S土地面积；(三)计算步骤及方法1、确定商品房总售价及建筑造价售价以调查收集的市场资料为准,建筑造价以城镇同类建筑的平均造价为标准。2、确定开发公司利润、开发资金利息经调查了解、分析比较，确定成都市温江区房屋开发商的住宅项目利润率为 15，商服项目利润率为 25%，商品房开发资金的利息率为5.22%(半年期)，5.58%(壹年期
41、)，5.76(两年期)。3、计算土地价格将有关数据代入前述计算公式，得到成都市温江区商品房销售资料第八章 基准地价评估26计算出的样点地价。三、收益还原法(从房地产租赁中剥离样点地价)(一)基本思路在成都市温江区，房屋出租现象比较普遍。房屋出租中发生的房租是用户为得到一定时期内的房屋使用权而支付给房屋所有者或房屋经营者的经济补偿，其中包含了地租。通过分析城镇中现有房屋出租收益，从中分离出地租，评估土地价格。(二)计算公式利用房屋出租资料，计算样点地价的公式如下：1、房地纯收益计算公式RinR lg(E 1E 2E 3E 4TH)式中：R in房地出租年纯收益；Rlg房地出租年总收益；E1房地出
42、租经营管理费；E2房地出租经营维修费；E3房地年保险费；E4房地年折旧费；T房地出租年应交税金；H空房损失费。2、房屋纯收益计算公式IhnP hcrhN1PhcP hk(P hkP hd)N2第八章 基准地价评估27=PhkN式中：I hn房屋年纯收益；Phc出租房屋的现值；rh房屋资本还原率；Phk房屋重置价格；Phd房屋残值；N1房屋使用年限；N2房屋耐用年限;N房屋成新度。3、土地价格计算公式RinI hn 1Pls S rd式中：P ls宗地单位土地面积地价；S出租房屋的用地面积；rd土地还原率。(三)计算步骤及方法1、确定房屋出租总收益以成都市温江区房屋出租中的实际成交租金作为房屋出
43、租的总收益。对公房出租的，比照市场正常租赁价格对公房租金予以修正。对进行过房屋装修的，比照未装修房屋的正常租金予以修正。2、计算房屋出租经营总费用成都市温江区房屋出租经营总费用包括了房屋出租管理费、房屋维修费、房屋保险费、房屋出租年应交税费、空房损失费。相关税、费指第八章 基准地价评估28标参照前述建筑物及相关税、费指标确定，空房损失费，依据区域房屋平均空置率确定 。3、计算房屋现值根据房屋重置价和房屋成新度或使用年限计算得到成都市温江区各类结构房屋现值。4、计算房屋纯收益将房屋现值和房屋还原利率代入前述房屋纯收益计算公式，得到各类结构房屋纯收益。5、计算土地价格从房地纯收益中，扣除房屋纯收益
44、，得到土地纯收益，再选择对应用途的土地还原利率将其还原而得到土地价格。四、收益还原法(土地租赁样点测算样点地价)RlgR 0 Plsrd式中：P ls出租单位土地面积的地价；Rlg出租土地年租金总收入；R0出租土地年总支出费用(含土地使用税、管理费及维护费等)；rd土地还原利率。五、成本逼近法(用征地、拆迁样点计算样点地价)(一)基本思路以征地拆迁中对土地的所有投资作为“基本成本” ，加上“基本成本”应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，再加上土地增值第八章 基准地价评估29收益，从而求得土地价格。(二)计算公式利用征地、拆迁资料，计算样点地价的公式为：PlcE aE dTR 1R
45、2R 3=VER 3式中：P lc城市建设用地的单位价格；Ea单位面积土地取得费用；Ed单位面积土地开发费用；T单位面积交纳的税费；R1利息；R2利润；R3土地增值收益;VE土地成本价格。(三)计算步骤及方法1、计算土地取得费用针对新征建设用地,以成都市温江区现行征用土地支付的土地补偿费、劳动力安置补助费、青苗及地上附着物补偿费等,加上耕地占用税等相关税、费总和作为土地取得成本(见表 67、68)。第八章 基准地价评估30表 67 成都市温江区土地取得费标准及相关参数表序号 项目 标准 计算方法 备注4176.70一类人员（男满 60 周岁和女满 50 周岁及其以上年龄人员）：基本保险费=成都
46、市城镇企业退休人员最低基本养老金标准70%120=25200 元/人，基本医疗保险费=成都市上一年职工平均工资成都市职工住院医疗保险缴费比例（4%）10=4633.6 元/人合计 29833.60 元/人（人口比例 14%）4722.72二类人员（男满 50 周岁不满 60 周岁和女满 40 周岁不满 50 周岁）：基本保险费=成都市上一年平均工资60%成都市城镇个体劳动者基本养老保险缴费比例（20%）15=20851.2 元/人，基本医疗保险费=成都市上一年平均工资成都市职工住院医疗保险缴费比例（4%）10=4633.6 元/人，就业补助金=6000 元/人，合计 31484.8 元/人（人
47、口比例 15%）3632.64三类人员（男满 40 周岁不满 50 周岁和女满 30 周岁不满 40 周岁）：基本保险费=成都市上一年平均工资60%成都市城镇个体劳动者基本养老保险缴费比例（20%）10=13900.8 元/人，基本医疗保险费=成都市上一年平均工资成都市职工住院医疗保险缴费比例（4%）5=2316.8 元/人，就业补助金=8000 元/人合计 24217.6 元/人（人口比例 15%）6600四类人员（男满 18 周岁不满 40 周岁和女满 18 周岁不满 30 周岁）：就业补助金 2 万元/人，合计 20000 元/人（人口比例 33%）1土地补偿费安置补助费21432.06
48、元/人2300五类人员（不满 18 周岁）：就业补助金 1 万元/人，合计 10000 元/人（人口比例 23%）1、成都市温江区征地涉及的土地补偿费安置补助费由三部分组成：基本保险费、住院医疗保险费、就业补助金。2、计算依据：成都市温江区人民政府关于印发温江区征地农转非人员社会保险办法和温江区已征地农转非人员社会保险办法的通知（温府发200438号文）2、成都市 2003 年平均工资为 11584 元（由成都市社保局提供） ，2004 年退休人员最低基本养老保险费为 300元/人.月2 住房安置 费 18287.5 元/人 每人 35 平方米，其自行修建的成本仅为 建筑物的建安成本，其结构主要以砖混结构为主。根据调查，温 江区砖混结构的建安成本为 500-545 元/平方米（取均值 522.5 元/平方米）3 青苗赔偿 费 征用耕地的青苗补偿费按照该耕地一年种植两季折算，补偿一季，750 元/亩4建筑物、附着物赔偿费按照标准，根据实际情况进行赔付温府发200272 号成都市温江区人民政府关于印发成都市温江区征地补偿安置办法的通知
