1、投资计划书研究报告1.项目背景顶琇国际城市由武汉乾敬置业发展有限公司在新华西片区开发的第二个顶琇系城市中心精品生活社区，项目整体以“新华西 快城心 慢生活的定位占据二环线旁核心地段门户，倾力打造”新华西 幸福一生 一生之城“理念。项目位于发展大道唐家墩，紧邻机场二通道姑嫂树高架，拥地铁 6、10 号线，网格式立体交通便捷通达武汉三镇。项目由 A、B、C 三大组团构成，其中 A 组团由 2 栋48 层超高层住宅，B、C 组团为高层住宅及酒店式公寓组成。2.项目概况区 县江汉所属商圈汉口核心占地面积 56711 平方米开 盘 2014 年 9 月 21 日入 住待定建筑面积 393955 平方米产
2、权年限 70 年建筑类别超高层总 户 数 846装修情况毛坯物 业 费 2.8 元/平方米月绿 化 率 30%关于绿化率规划建设的绿化面积与规划建设用地面积的比值。一般情况下绿化率越高相对舒适度越高。容 积 率 5.68关于容积率 总建筑面积与用地面积的比值。一般情况，容积率越低的项目相对舒适度越高。开 发 商:武汉乾敬置业发展有限公司售楼地址:发展大道唐家墩国美电器旁3市场分析通过市场调查分析和比较分析,综合考虑影响项目价值各项因素,基于中国房地产指数系统样本,分别运用市场比较法、成本法典型投资分析法综合测评项目市场价格。 市场比较法测评项目价格为：9828 元/平方米 成本法测评项目价格为
3、 ：9164 元/平方米 典型投资收益法测算项目价格为： 9105 元/平方米综合当前是非常现状，综合确定项目在价值定义和测评假设限制条件下的 2015年 1 月测评价格为 10800 元/平方米4.规划要点地理位置: 顶琇国际城项目位于武汉市发展大道与唐家墩路交汇处（马场二路东侧、京广铁路走廊南侧） 。交通四通八达，且武汉的地铁线路齐聚于此。四周环境优美，交通便利。户型特点：主力户型以中小面积二居房为主，全部为毛坯设计，其中 85 平米 2 室 2 厅 1卫户型，整体呈全南向，两卧室均朝阳，舒适度较高，阳台与客厅相连，生活方便且显大气，厨房采用 L 型操作台更加便捷实用；次卧和厨房局均有小阳
4、台设计，生活更有品质。周边配套：项目周边有武汉沃尔玛马场角店，武商量贩港澳超市店，万达广场，中百超市新华路店购物可谓是十分方便。周边还有新时代幼儿园，新概念幼儿园，北湖小学，唐家墩小学，先锋中学，十九中等学校，从这看来教育设施十分完善。周边还有中国建设银行，招商银行，中国农业银行，中国工商银行，金融行业十分繁荣。还有像十一医院这类大型医院。总体而言，项目周边教育、商业、银行、医院等配套相对较完善。交通配套:武汉市发展大道与唐家墩交汇处。周围更有 24 路公交车经过。可谓是武汉三镇没有你去不了的地方。5.开发计划(一)武汉市宏观经济环境分析（1）武汉市在近些年，整体经济发展稳定，不断发挥着九省通
5、衢的优势地位，不断有外商在将各种企业入驻武汉，经济发展态势良好，不断的刺激着经济发展，也刺激着大量工薪一族的涌入和定居，为房地产的发展提供了一个良好的环境。（2）在武汉近些年的整体经济不断发展，人均收入也在不断地增加，城镇人均可支配收入的不断提高，对不动产的消费和投资欲望都不断膨胀，因而不断地刺激着个各阶层人的购房等基本或投资需求。（二）房地产宏观政策（1）宏观政策：国家在 2009 年底、2010 年初果断出台调控措施，出台了如“国四条” 、“国十一条” 、 “提高存款准备金率”等措施，限制投资投机购房需求，支持自住需求，调控住房的消费结构，加大住房保障力度，通过这些政策手段，房地产市场有望
6、实现“软着陆” ，更加注重“量”的增长，而非“价”的非理性上涨; 更加注重解决中低收入家庭和“夹心层”的住房困难。（2）武汉地区政策：武汉市楼市“限”字当道。限购 ，省会居民早听沟通第三套住房，即本地居民家庭禁购第三套住房、外地人需提供一年以上纳税证明或社保证明最多购买一套住房。限价，房价增幅低于全市年度生产总值和居民人均可支配收入的增长水平。限贷，二套房首付提高至 60%，武汉首套房贷利率最高上浮 30%强保障，严责问，双管齐下严控楼市，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，并且控制商品房、强化保障房，促成地产双轨制的健康发展。（三）武汉区域市场分析武汉位于江汉平原东部，东端在新洲区柳河乡将军
7、山，西端为蔡甸区成功乡窑湾村，南端在江夏区湖泗乡刘均堡村，北端至黄陂区蔡店乡下段家田村。因长江与其最大的支流汉水交汇于此，故而隔江鼎立的武昌、汉口、汉阳三地被俗称武汉三镇。武汉西与仙桃市、洪湖市相接，东与鄂州市、黄石市接壤，南与咸宁市相连，北与孝感市相接，形似一只自西向东的蝴蝶形状。在中国经济地理圈内，武汉处于优越的中心位置是中国地理上的“心脏”，故被称为“九省通衢”之地。在中国制造业出口业发展红火的那些年里，因特殊的地理位置，不断有外来务工的人群的涌入，不断促使武汉市的环境和设施建设得到逐步的完善和健全，在此基础上，有利于促进武汉房地产的发展，同时也是满足了不少在武汉工作的人员安居的需求。（
8、四）房产定位（1）优势：楼盘开发地安静：武汉现在经济发展的加速也造成了大量工薪一族的生活压力的增大，因而现在更多的人希望能够享受一份晚上回家的宁静。自由城的区域处在一个比较特殊的地方，首先他是一个周边商业都完全还没有发展起来的新型中小型楼盘，所处的地域在三环旁边，相对还是比较偏，但是偏偏他被好几个已经发展成熟的社区包围着，完完全全的可以利用这些社区非常齐全的资源和生活配套。因而基础设施完全不担心即使较远但仍能够享受宁静生活。良好的交通体系和生活场地：锦绣龙城和南湖社区配备的多个菜市场，大型超市，好吃一条街，生活功能店铺，中小学幼儿园等等都是完全无需等待；向上的教育环境：周边围绕着中南财经大学，
9、中南名族大学，武汉纺织学院等大学，也拥有着周边大量的年轻白领族，从租房需求上还是非常可观。（2）劣势：周边环境仍未完全成熟：自由城拥有三环内低价高配套的同时，缺点也是比较明显啊。首先，小区的前面的主要干道还是一种一秒变田园的感觉。虽然已经是在休整，为了以后更加平坦美丽，但是灰尘和泥土并存，道路狭窄的情况也是不得不承认，如果以后城际铁路的利用率越来越高，这条路还是会不堪重负。竞争较激烈：周边的锦绣龙城和南湖社区发展更为完善，自由城是一个比较小的楼盘且刚刚发展起来，对于各种高大上的需求，确实不那么符合，自由城更偏向的是小清新中带着点实用主义风格，观察来看，整个小区的业主，小年轻真的占了 9 成。对
10、于未来小区商业的发展和小区本身的发展，要说低投资高回报这话，的确有点言过其实！因而，无论从租住还是投资，或者自住，都是挺不错的选择。将自由城楼盘的开发定义为中小户型。6.风险分析（1）政策风险：指由于国家或地方政府的宏观政策变化而给投资者可能带来的损失。房地产投资是一项政策性非常强的业务，其中主要受政府投资政策、金融政策和房地产管理政策。在武汉近些年，政府大力支持房地产商的入驻，因而在开发中房产商融资难度较小，并且自由城在武昌偏郊区的地带，在这些地方建设，有助于加快武汉城中村的进程，推进武汉郊区城市化的速度。但自由城在建设的同时更应该注重环境的保护，不得过于破坏该地区的生态，营造良好的生态环境
11、。（2）市场风险：由于各种因素导致房价的大幅度波动而 给投资者带来的损益；是当投资者购入房地产准备转手卖出或出租时，可能会遇到的找不到合适的卖家或租赁者的情况。武汉周边的小城市中的很多青年人在读完大学后，选择留在武汉谋生，因而会造成每年毕业季的房地产租赁业的火爆，导致房地产房价的大幅度波动，所以，自由城在建设时应该好好考虑该类用户的需求。（3）财务风险：融资中的财务风险，通常房地产商都是以自己部分资金大多是借贷资金来进行投资。然而在一定时期内，房地产总投资的收益率低于银行储蓄利率，则自由资金的收益率会降低造成贷款的投资者遭受损失拖欠风险，若在房地产销售过程中，购买者无法按约定支付购房费用，会造
12、成房产商的融资出现困难，从而造成房产商公司的收益的下降甚至是破产。自由城在融资时，要注重融资的途径，合法正确的融资，结合各银行的最新消息，制定合理的融资计划。并且在房地产销售时，要仔细的调查购买者的资信状况，尽量避免拖欠现象的发生，保证公司内部的流动资金量。7.效益分析与结论一期的房型基本卖完，均价都在 9800 左右每平米。在武汉，江汉区属于武汉最发达的区之一，也可以说这期房产位于武汉的中心城区，随后武汉的发展，中心城区的房价有所上涨是正常的。二期发展也正在卖，以 80 平米左右的中等户型为主，很适合年经夫妻的居住，所以销量也比较快。顶琇国际城市的销量比较好得到很多顾客的青睐也不难看出接下来几期楼盘的价格趋势，肯定是攀升的趋势。这应该是开发的比较好的楼盘，正好赶上了武汉市才颁布的取消限购令。武汉市的取消限购也是推动房产销量的主要因素之一。该楼盘既适合年轻情侣有适合年老人群。周围的公司很多，方便了年轻人的就业，周围超市等基础设施完善从而方便了退休人的娱乐。总之，顶琇国际城市在武汉的汉口是属于较好的楼盘，值得大家入手。
