1、随着城市住房向着市场化和商业化迅猛推进，房价也随之一路飙升，中低收入群体无力购房的状况日益突出，并逐渐成了严重的社会问题之一，于是保障性住房的建设，成了当下政府和民众关注的热点。中国内地和日本、香港、新加坡等地在地理位置、 国际地位和人口密度等方面都有着相似之处，因此了解分析这些地区国家的保障性住房，对于改善中国保障性住房建设有着很大的帮助。,保障性住房在日本,公营住宅分析,什么是公营住宅,公营住宅是日本政府为低收入者提供的住房保障模式，以出租为主。由国家拨款补贴地方行政主体建造管理的低标准公共住宅，以低租金向本地区低收入居民和职工出租,日本保障性住宅平均面积标准,ps: L-Living r
2、oom, D-Dinning room,K-Kitchen dk(餐厅厨房一体化) ldk(厨房、餐厅与起居室一体化),案例分析,新潟市公营住宅常见2DK户型样式 随着时代的推移，最初的独立厨房K向一体化厨房餐厅转化，同时面积也逐步增加。加上兼放洗衣机的盥洗室的增设，面积约为50-55，DK在北侧时，2居室均在南侧为和室。2居室既有各自的出入口，又以推拉门互相连通。,案例分析,新潟市公营住宅常见3DK户型样式 早期楼梯间住宅楼的3DK户型面积在50左右，DK在北侧向外开窗，3居室均为和室，独立性较强，互相的联系性较弱。90年代后， 面积约为60，成3进深式布局，DK在中部。北侧为独立的洋室，南
3、侧是以推拉门联系的2间和室。DK与居室之间联系紧密,经济性原则的应用,1 住宅楼特征的变化总体而言，1960 年代 1990 年代，公营住宅楼栋的外部形态最显著的变化是，经历了从“楼梯间并联式”向“电梯外廊式”的转化。其中一个重要的影响因素是公营住宅建造标准中关于电梯设置规定的变化。1990 年代之前仅规定6 层以上必须设电梯，1990 年规定：5 层的住宅应当考虑老年人和残疾人在使用时应设电梯。1991 年 1998 年规定：5 层以上必须设电梯，3 4 层的住宅应当考虑老年人和残疾人在使用时应设电梯。而1999 年的规定是：3 层以上住宅都必须设电梯。土地的紧缺使得公营住宅必须向高层发展，
4、而为了降低造价，以较少数量的电梯服务更多的住户，外廊式高层住宅成为公营住宅的主要形式。,60-79年代，由于建造标准规定6层以上必须设电梯，为降低造价这一时期的住宅楼多为5层，一梯2户，4单元联排，外形比较单一70年代后期80年代初，政策导向由量的保障转向质的提高,80年代后期90年代初居住环境受到重视，小区品质提高，3、4层的低层住宅与高层住宅相结合、外观上也不再单一刻板90年代至今，城市铁路沿线及城市中心区散在单栋外廊式中高层住宅是这一阶段公营住宅的重要形式,经济性原则的应用,2 户型平面的发展变化 考虑到居住面积的经济性和住户在居住中多方面的需求居室数进行了减少、开敞空间逐步扩大，一方面
5、增加了活动空间、提高了居住的舒适度。同时也提高了住宅的灵活性，住户可以根据需要改变内部空间的使用功能。 另一方面，洋室的比例逐步增加也是一个变化。洋室相对于和室更适用于现代人的生活的习惯，并且按照规定，公营住宅退居时必须将榻榻米全部翻新，洋室的增加可以减轻使用者退居时的负担。ps: 2000 年之后，政府计划新建的公营住宅中取消和室，全部改为洋室。,总结,在日本公营住宅的案例中我们就可以清晰的看到日方是如何改善设计方案，强调住户的人性化和实用性并重，做到美观实用。 值得注意的是，所谓经济性原则的利用并不是简单粗暴的一味降低建筑成本。提高建筑经济性的前提是保证居住者的舒适和快乐，也可以说是在有限
6、的资金条件下，尽量满足人们的生活品质。居住者的感受永远都是建筑的主题，重视金钱而漠视人无疑是舍本逐末,新加坡保障性住房 新加坡是东南亚地区成功解决住房问题的典范，是世界上公认的住房问题解决得最好的国家之一，在住房保障制度方面很有特色。因此，比较研究国外尤其是周边国家的住房保障制度，学习借鉴新加坡住房保障制度的成功经验，对于构建与完善我国的住房保障体系无疑具有重大的启示。 目前，新加坡有80%以上的居民住在公共住房中HDB新加坡组屋发展介绍从住房的类型和情况来看，新加坡的住房分为两大类：组屋和私宅。“组屋”是政府通过建屋发展局（ HDB ）为广大中低收入群体提供的廉价公共住房；私宅是指私人房地产
7、商投资兴建，完全按照市价运行的供应高中收入群体的高级住宅。据新加坡20052006 年报对住房的分类如下所示：其中82%是屋主自住组屋，4%为出租组屋。另外14%的高收入阶层入住私人发展商的产业。据调查统计数据，目前新加坡有住宅单位104.9 万个，建屋发展局所建公寓占84.65，其它公共公寓占0.39，商业私人公寓占9.36，拥有土地的住宅占5.46，其它占0.14。,一、新加坡公共组屋政策起源和发展历史1 陋屋区时代（上世纪20 至50 年代）：因住房短缺日趋严重，当时的英国殖民政府于1927 年设立了新加坡改良信托局，专门负责清理陋屋区，并为陋屋区的搬迁居民提供住所。在新加坡改良信托局存
8、在的32 年中，共建造了23000 个单位的住房，当时只能为不到10%的人解决住房问题。 2 推出居者有其屋计划，解决屋荒（19601970）：面对严重的房荒问题，新加坡于1960 年成立了建屋发展局（HDB）。建屋发展局的目标一开始就非常明确，就是为低收入人民提供廉价房屋。它制定了一个全面的五年计划，并由此引出以后的多个五年建屋计划。为了鼓励人民拥有自己的组屋，建屋发展局在1964 年推出“居者有其屋”计划。从1960 至1970 年，HDB 为新加坡公民提供了12 万套政府组屋，为40 万人解决了住房问题。 。3 建设新市镇，大量增加住房供应（19711977）：大力开发建设组屋，到20
9、世纪70 年代中期，超过一半的人口住在政府组屋。市镇规划也更趋成熟。 4 建设综合性社区，提供全面的居住环境（19781988）：到20 世纪80 年代初期，大约70%的人口住进政府组屋。80 年代后期，超过85%的人口住在政府组屋,5 改进组屋的质量与服务，开展组屋翻新与老城改造（1989 至今）：到目前为止，新加坡已建设87 万套组屋。新加坡除了为大众建造新的家园，也为较旧的市镇提供“组屋更新计划”。包括主要翻新计划把旧的住房修复到当前新住房的标准；电梯翻新计划 为那些没有在每层楼设有候梯坪的高楼提供这项设备，让老龄人及行动不便的居民进出更加方便；选择性整体重建计划为了更好地利用土地，有选
10、择性地将旧的组屋拆除，并在附近地段为受影响的居民提供新的住房。,组合房屋，简称组屋，由新加坡建屋发展局承担建筑的楼房，为大部分新加坡人的住所。 组屋种类 一房式：客厅、饭厅和卧室为一体的组屋，现在大部分已经被拆除，俗称“一房半厅”。 二房式：一个客厅、一间卧室，现在只有少数地方还有这类组屋（如：加冷、黄埔、大巴窑） 三房式：一个客厅、两个卧室，是现在修建的最小单位。 四房式：一个客厅、三个卧室。 五房式：一个客厅、一个饭厅、三个卧室的组屋。 六房式：一个客厅、一个饭厅、四个卧室的组屋。1990年代修建的也叫“公寓式”。 双层公寓式：双层组屋单位，一般下层为客厅、饭厅、厨房和储藏室，上层为卧室。
11、,新加坡达士岭组屋新加坡最高的组屋，楼高50层，共有1848个单元，2010年落成。组屋位于丹戎巴葛达士岭,达士岭“摩天组屋”所在的区域，不仅是新加坡的金融中心，也是繁忙的丹戎巴葛港的所在地，按照新加坡政府的规划，这一区域将开发为一个高尚生活区域。站在“摩天组屋”上，不仅能够将新加坡一览无遗，也能够看到圣淘沙岛和周边的海景。,达士岭组屋有七座各48层楼高的组屋。屋顶的露天公园、设在第26层楼的空中花园、设在地面的社区公园，都为居民提供社交的场地。设计理念，是让人们在享受摩天高楼的居住环境时，依然可以享有一片绿地；让住在组屋的人，也有自己的私人空间；配合人们在不同时期的需求，随时改变组屋内部结构
12、。,一般来说，组屋建设往往选用最简单的建筑结构，以保证将成本降至最低。但是，为了这项具有代表意义的组屋计划，新加坡政府破天荒地为组屋举办了一次设计大赛。由于地块处于市中心，其9.28的容积率相当于每英亩的土地上要放置将近300套住房，这种建筑密度相当于普通组屋的3倍左右。摩天大楼式的设计几乎是每家建筑师事务所的必然选择，而政府也希望建造更加气派的“摩天组屋”来吸引更多的年轻人入住政府组屋。,值得一提的是，空中花园内有健身室和长大约600米的跑道，居民只要乘搭电梯到此，就可享受休闲设施。这个花园也巧妙地把七座组屋连接起来。 组屋单位设计具有灵活性，住户可以根据不同时期的需求，扩大或缩小内部空间。
13、大部分单位都没有阻挡，一览无遗。组屋与组屋之间的距离也经过精心计算，站在地面，就可以透过组屋间形成的“窗口”，观赏市区的风景线。 由于这是公共住屋，所以在设计时不能一味强调美感，而以实用为主要考量。达士岭组屋也算是在两者间找到了平衡。,设计者表示，想到空中花园，并非完全由于其概念独特，而是由于土地面积实在太小，而居民在日常生活中需要大量的空间和绿色，既然地面公园不可行，“空中花园”是唯一的解决方法。而用天桥把“空中花园”连起来，则是希望能够更多地利用空间。用了天桥这个构思后，“摩天组屋”在26楼拥有600米长的跑道，可供居民日常跑步健身，而在50层顶层则拥有一个步行区域。此外，七栋建筑被连接起
14、来后，由于很多设施可以互相使用，也可以减少各项公共设施的整体数量，以留出更多的空间。,组屋也存在涨价的问题它在2004年首次发售，由于地点优越，价格到了2008年第二次供选购时，已高出约50%。,1950s,政府在1952年成立屋宇建设委员会，建设了一些廉租屋。1953石硖尾大火，许多灾民失去居所，自此政府引入长远的房屋发展，出资建设了临时住房，其后建设了H型的七层徙置大厦，这便是香港历史上的第一型公屋。,香港,H型：公共厕所和洗浴室；每户内没有分隔；每户没有单独供水供电，集中提供；厨房没有提供，只能在走廊上做饭；面积11.15。,经济性在设计中的应用,1960s1970s,1961年，政府推
15、出廉租房计划。60年代初，公共房屋的政策是“徙置区为主”，“廉租屋为辅”的方式双线进行。随着经济的改善，60年代后半期“整体改善居住条件”理念取代了“徙置”策略，也成为70年代房屋政策的主导思维。,经济性在设计中的应用,第五型：内廊式；每户有阳台，四户公用一个卫生间；每户单独供水电；有电梯，但三层一停；1427，一户48人,双塔式：内环廊式；两户公用一个卫生间；有电梯每层可停；每个房间住户可自由分隔，有穿堂风；每户有空调；水管暴露；3644，一户48人,新H型,1980s,十年建屋计划并未因为十年年限已到而结束，1982年政府决定将计划顺延五年至1987年。计划完结时，总计建成可供150万人居
16、住的单位，距原计划180万人已算接近。然而，距离全面解决香港住屋问题总目标依旧遥远。1987年，政府推出长远房屋策略（19872001）。,Y式：内廊；水管暴露；4种户型；6部电梯，3549,经济性在设计中的应用,长型：外廊；4种户型；6部电梯；每户3655,1990s至今,政府进一步调整策略，更着重公屋资源的合理分配。在确认公屋住户是有需要的家庭的同时，更以多种贷款办法，帮助市民置业。此外，1998年初“租者置其屋计划”的推出，又使更多公共租户迅速成为业主。,和谐系列：多样化户型；每户有空调、闭路电视、煤气管道、备用发电机；34，一个卧室，43，两个卧室，53，三个卧室，17，单身公寓,经济性在设计中的应用,“核模块”，“附加模块”,康和系列：和谐系列的改进,
