1、万科 A 财务报表综合分析一 、 万科基本情况介绍：万科全称为万科企业股份有限公司，成立于 1984 年 5 月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009 年，已在 20 多个城市设立分公司。2010 年公司完成新开工面积 1248 万平方米，实现销售面积 897.7 万平方米，销售金额 1081.6 亿元。 营业收入507.1 亿元，净利润 72.8 亿元。这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。这个数字，是一个让同行眼红，让外行震惊的数字，相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发
2、行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。 万科企业股份有限公司成立于 1984 年 5 月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008 年公司完成新开工面积 523.3 万平方米，竣工面积 529.4 万平方米。 实现销售金额 478.7 亿元，结算收入 404.9 亿元，净利润 40.3 亿元。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式。成为最受客户、最受投资者
3、、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号。2008 年入选华尔街日报亚洲版“中国十大最受尊敬企业”。 万科 1988 年进入房地产行业，1993 年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至 2008 年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31 个城市。当年共销售住宅 42500 套，在全国商品住宅市场的占有率从 2.07%提升到 2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山 9 个城市排名首位。 万 科 1991 年 成 为 深 圳 证 券 交 易 所 第
4、二 家 上 市 公 司 ， 持 续 增 长 的 业 绩 以 及 规范 透 明 的 公 司 治 理 结 构 ， 使 公 司 赢 得 了 投 资 者 的 广 泛 认 可 。 过 去 二 十 年 ， 万科 营 业 收 入 复 合 增 长 率 为 31.4.%， 净 利 润 复 合 增 长 率 为 36.2%； 公 司 在 发展 过 程 中 先 后 入 选 福 布 斯 “全 球 200 家 最 佳 中 小 企 业 ”、 “亚 洲 最 佳小 企 业 200 强 ”、 “亚 洲 最 优 50 大 上 市 公 司 ”排 行 榜 ； 多 次 获 得 投 资 者关 系 等 国 际 权 威 媒 体 评 出 的 最
5、 佳 公 司 治 理 、 最 佳 投 资 者 关 系 等 奖 项 。 经 过 多 年 努 力 ， 万 科 逐 渐 确 立 了 在 住 宅 行 业 的 竞 争 优 势 ： “万 科 ”成为 行 业 第 一 个 全 国 驰 名 商 标 ， 旗 下 “四 季 花 城 ”、 “城 市 花 园 ”、 “金 色家 园 ”等 品 牌 得 到 各 地 消 费 者 的 接 受 和 喜 爱 ； 公 司 研 发 的 “情 景 花 园 洋 房 ”是 中 国 住 宅 行 业 第 一 个 专 利 产 品 和 第 一 项 发 明 专 利 ； 公 司 物 业 服 务 通 过 全 国首 批 ISO9002 质 量 体 系 认
6、证 ； 公 司 创 立 的 万 客 会 是 住 宅 行 业 的 第 一 个 客 户 关系 组 织 。 同 时 也 是 国 内 第 一 家 聘 请 第 三 方 机 构 ， 每 年 进 行 全 方 位 客 户 满 意 度调 查 的 住 宅 企 业 。 自 创 建 以 来 ， 万 科 一 贯 主 张 “健 康 丰 盛 人 生 ”， 重 视 工 作 与 生 活 的 平衡 ； 为 员 工 提 供 可 持 续 发 展 的 空 间 和 机 会 ， 鼓 励 员 工 和 公 司 共 同 成 长 ； 倡 导简 单 人 际 关 系 ， 致 力 于 营 造 能 充 分 发 挥 员 工 才 干 的 工 作 氛 围 。
7、2001 年 起 ，万 科 每 年 委 托 第 三 方 顾 问 公 司 对 全 体 职 员 进 行 员 工 满 意 度 调 查 。 公 司 致 力 于 不 断 提 升 产 品 品 质 。 至 08 年 ， 万 科 共 有 15 个 项 目 获 得“詹 天 佑 大 奖 优 秀 住 宅 小 区 金 奖 ”， 其 中 天 津 公 司 水 晶 城 、 广 州 公 司 四 季 花城 、 中 山 公 司 城 市 风 景 项 目 先 后 获 得 “中 国 土 木 工 程 詹 天 佑 大 奖 ”。 2008年 ， 万 科 集 团 上 海 公 司 荣 获 由 中 国 质 量 协 会 颁 布 的 “2008 年
8、全 国 质 量 奖 ”，成 为 房 地 产 行 业 内 首 家 获 此 殊 荣 的 企 业 。 公 司 努 力 实 践 企 业 公 民 行 为 。 万 科 从 2007 年 开 始 每 年 发 布 社 会 责 任 报告 。 由 公 司 出 资 建 设 的 广 州 “万 汇 楼 ”项 目 被 广 东 省 建 设 厅 列 为 “广 东 省企 业 投 资 面 向 低 收 入 群 体 租 赁 住 房 试 点 项 目 ”， 并 于 08 年 年 中 正 式 实 现 入住 。 08 年 12 月 31 日 ， 由 公 司 全 额 捐 建 的 四 川 绵 竹 遵 道 镇 学 校 主 教 学 楼 及卫 生 院
9、 综 合 楼 交 付 仪 式 在 四 川 遵 道 正 式 举 行 ， 成 为 震 后 首 批 企 业 捐 建 的 永 久性 公 共 建 筑 。 在 由 中 国 民 政 部 主 办 的 2008 年 度 中 华 慈 善 大 会 颁 奖 典 礼 上 ，万 科 荣 获 “中 华 慈 善 奖 最 具 爱 心 内 资 企 业 ”称 号 。二、万科万科 A 财务报表综合分析意义财 务 报 表 分 析 的 最 终 目 的 在 于 全 面 、 准 确 、 客 观 地 揭 示 与 披 露 企 业 财 务状 况 和 经 营 情 况 ， 并 对 企 业 经 济 效 益 优 劣 做 出 合 理 的 评 价 ， 从 而
10、 为 决 策 者 提供 参 考 。三、财务报表综合分析财 务 报 表 综 合 分 析 方 法 有 很 多 ， 主 要 有 杜 邦 分 析 法 、 综 合 系 数 分 析 法 、雷 达 图 分 析 法 等 。 以 下 就 主 要 对 杜 邦 分 析 法 进 行 详 细 分 析 。杜 邦 分 析 法 ， 又 称 杜 邦 财 务 综 合 分 析 体 系 ， 简 称 杜 邦 体 系 ， 是 利 用 各 主要 财 务 指 标 间 的 内 在 联 系 ， 对 企 业 财 务 状 况 及 经 济 效 益 进 行 综 合 系 统 分 析 评价 的 方 法 。 由 于 该 体 系 是 由 美 国 杜 邦 公 司
11、 最 先 采 用 的 ， 因 此 称 为 杜 邦 分 析 法 。在 该 分 析 体 系 中 ， 净 资 产 收 益 率 被 视 为 衡 量 企 业 获 利 能 力 的 最 重 要 的 龙 头 性指 标 ， 因 此 ， 杜 邦 分 析 法 将 净 资 产 收 益 率 作 为 全 面 分 析 企 业 业 绩 的 起 点 ， 重点 揭 示 企 业 获 利 能 力 极 其 前 因 后 果 。1、 杜 邦 分 析 法 的 核 心 比 率净 资 产 收 益 率 是 杜 邦 分 析 体 系 的 核 心 比 率 ， 它 具 有 较 强 的 综 合 性 。 其 相关 公 式 为 ：（ 1） 净 资 产 收 益
12、率 = 总 资 产 收 益 率 平 均 权 益 乘 数（ 2） 总 资 产 收 益 率 = 销 售 净 利 率 总 资 产 周 转 率（ 3） 销 售 净 利 率 = 净 利 润 营 业 收 入（ 4） 总 资 产 周 转 率 = 营 业 收 入 平 均 总 资 产（ 5） 平 均 权 益 乘 数 = 平 均 总 资 产 平 均 净 资 产从 以 上 公 式 可 以 看 出 ， 无 论 提 高 其 中 哪 个 比 率 ， 净 资 产 收 益 率 都 会 提 高 。其 中 ， 销 售 净 利 率 是 利 润 表 的 概 括 ， 它 可 以 概 括 企 业 的 全 部 经 营 成 果 ； 权 益乘
13、 数 是 资 产 负 债 表 的 概 括 ， 它 可 以 反 映 企 业 最 基 本 的 财 务 状 况 ； 总 资 产 周 转率 把 利 润 表 和 资 产 负 债 表 联 系 起 来 ， 使 净 资 产 收 益 率 可 以 综 合 整 个 企 业 经 营活 动 和 财 务 活 动 业 绩 。2、 杜 邦 分 析 法 的 基 本 框 架万 科 ：1） 净 利 润2008 年 净 利 润 =营 业 总 收 入 -营 业 成 本 总 额 +非 经 常 性 损 益 -所 得 税 费 用=40,991,779,214.96-34,855,663,288.39+186,169,699.46 -1,68
14、2,416,473.30=4,639,869,152.73 元2009 年 净 利 润 =营 业 总 收 入 -营 业 成 本 总 额 +非 经 常 性 损 益 -所 得 税 费 用=48,881,013,143.49-41,122,442,525.36+858,857,189.96-2,187,420,269.40=6,430,007,538.69 元2010 年 净 利 润 =营 业 总 收 入 -营 业 成 本 总 额 +非 经 常 性 损 益 -所 得 税 费 用=50,713,851,442.63-39,581,842,880.99+808,744,017.38-3,101,142,
15、073.98=8,839,610,505.04 元2） 销 售 净 利 率2008 年 销 售 净 利 率 =净 利 润 主 营 业 务 收 入 100%=4,639,869,152.7340,991,779,214.96100%=11.32%2009 年 销 售 净 利 率 =净 利 润 主 营 业 务 收 入 100%=6,430,007,538.6948,881,013,143.49100%=13.15%2010 年 销 售 净 利 率 =净 利 润 主 营 业 务 收 入 100%=8,839,610,505.0450,713,851,442.63100%=17.43%3） 总 资 产
16、 周 转 率2008 年 总 资 产 周 转 率 =主 营 业 务 收 入 平 均 资 产 总 额=40,991,779,214.96109,665,523,814.69=0.37382009 年 总 资 产 周 转 率 =主 营 业 务 收 入 平 均 资 产 总 额=48,881,013,143.49128,422,567,275.24=0.38062010 年 总 资 产 周 转 率 =主 营 业 务 收 入 平 均 资 产 总 额=50,713,851,442.63176,623,053,285.61=0.28714） 总 资 产 收 益 率2008 年 总 资 产 收 益 率 =销
17、售 净 利 率 总 资 产 周 转 率=11.32%0.3738=4.23%2009 年 总 资 产 收 益 率 =销 售 净 利 率 总 资 产 周 转 率=13.15%0.3806=5.00%2010 年 总 资 产 收 益 率 =销 售 净 利 率 总 资 产 周 转 率=17.43%0.2871=5.00%5） 平 均 资 产 负 债 率2008 年 平 均 资 产 负 债 率 =平 均 负 债 总 额 平 均 资 产 总 额 100%=73,296,487,559.57109,665,523,814.69100%=66.84%2009 年 平 均 资 产 负 债 率 =平 均 负 债
18、 总 额 平 均 资 产 总 额 100%=86,309,036,307.61128,422,567,275.24100%=67.21%2010 年 平 均 资 产 负 债 率 =平 均 负 债 总 额 平 均 资 产 总 额 100%=126,625,697,237.37176,623,053,285.61100%=71.69%6） 平 均 权 益 乘 数2008 年 平 均 权 益 乘 数 =1（ 1-平 均 资 产 负 债 率 ） =1（ 1-66.84%）=10.3316=3.022009 年 平 均 权 益 乘 数 =1（ 1-平 均 资 产 负 债 率 ） =1（ 1-67.21%
19、）=10.3279=3.052010 年 平 均 权 益 乘 数 =1（ 1-平 均 资 产 负 债 率 ） =1（ 1-71.69%）=10.2831=3.537） 净 资 产 收 益 率2008 年 净 资 产 收 益 率 =总 资 产 收 益 率 平 均 权 益 乘 数=4.23%3.02=12.77%2009 年 净 资 产 收 益 率 =总 资 产 收 益 率 平 均 权 益 乘 数=5.00%3.05=15.25%2010 年 净 资 产 收 益 率 =总 资 产 收 益 率 平 均 权 益 乘 数=5.00%3.53=17.65%万 科2008 年基本框架净资产收益率（12.77
20、%）总资产收益率（4.23%） 平均权益乘数（ 3.02）销售净利率（11.32%）总资产周转率（0.3738） 1（1-平均资产负债率 66.84%）净利润 主营业务收入 主营业务收入 平均资产总额 平均负债总额 平均资产总额(4,639,869,152.73 元)(40,991,779,214.96 元)(40,991,779,214.96 元)(109,665,523,814.69 元)(73,296,487,559.57 元)(109,665,523,814.69 元)营业总收入 - 营业成本总额 + 非经常性损益 - 所得税费用(40,991,779,214.96 元) (34,85
21、5,663,288.39 元) (186,169,699.46 元) (1,682,416,473.30 元)2009 年基本框架净资产收益率（15.25%）总资产收益率（5.00%） 平均权益乘数（ 3.05）销售净利率（13.15%）总资产周转率（0.3806） 1（1-平均资产负债率 67.21%）净利润 主营业务收入 主营业务收入 平均资产总额 平均负债总额 平均资产总额(6,430,007,538.69 元)(48,881,013,143.49 元)(48,881,013,143.49 元)(128,422,567,275.24 元)(86,309,036,307.61 元)(128
22、,422,567,275.24 元)营业总收入 - 营业成本总额 + 非经常性损益 - 所得税费用(48,881,013,143.49 元) (41,122,442,525.36 元) (858,857,189.96 元) (2,187,420,269.40 元)2010 年基本框架净资产收益率（17.65%）总资产收益率（5.00%） 平均权益乘数（ 3.53）销售净利率（17.43%）总资产周转率（0.2871） 1（1-平均资产负债率 71.69%）净利润 主营业务收入 主营业务收入 平均资产总额 平均负债总额 平均资产总额(8,839,610,505.04 元)(50,713,851,
23、442.63 元)(50,713,851,442.63 元)(176,623,053,285.61 元)(126,625,697,237.37 元)(176,623,053,285.61 元)营业总收入 - 营业成本总额 + 非经常性损益 - 所得税费用(50,713,851,442.63 元) (39,581,842,880.99 元) (808,744,017.38 元) (3,101,142,073.98 元)保 利2008 年基本框架净资产收益率（21.38%）总资产收益率（6.44%） 平均权益乘数（3.32）销售净利率（19.61%）总资产周转率（0.3284） 1（1-平均资产负
24、债率 69.84%）净利润 主营业务收入 主营业务收入 平均资产总额 平均负债总额 平均资产总额( 3,043,671,657.77 元)(15,519,901,076.27 元)(15,519,901,076.27 元)(47,263,413,482.59 元)(33,009,607,725.82 元) (47,263,413,482.59 元)营业总收入 - 营业成本总额 + 非经常性损益 - 所得税费用(15,519,901,076.27 元) (11,779,030,113.07 元) (282,413,866.78 元) (979,613,172.21 元)2009 年基本框架净资产
25、收益率（18.78%）总资产收益率（5.59%） 平均权益乘数（3.36）销售净利率（17.44%）总资产周转率（0.3205） 1（1-平均资产负债率 70.28%）净利润 主营业务收入 主营业务收入 平均资产总额 平均负债总额 平均资产总额(4,007,727,232.01 元)(22,986,607,600.50 元)(22,986,607,600.50 元) (71,731,443,304.01 元) (50,414,097,774.27 元)(71,731,443,304.01 元)营业总收入 - 营业成本总额 + 非经常性损益 - 所得税费用(22,986,607,600.50 元
26、) (17,767,745,047.96 元) (160,184,909.81 元) (1,371,320,230.34 元)2010 年基本框架净资产收益率（18.70%）总资产收益率（4.55%） 平均权益乘数（4.11）销售净利率（15.34%）总资产周转率（0.2965） 1（1-平均资产负债率 75.64%）净利润 主营业务收入 主营业务收入 平均资产总额 平均负债总额 平均资产总额(5,505,278,120.39 元)(35,894,117,625.88 元)(35,894,117,625.88 元)(121,079,348,219.44 元)(91,588,408,427.50
27、 元)(121,079,348,219.44 元)营业总收入 - 营业成本总额 + 非经常性损益 - 所得税费用(35,894,117,625.88 元) (28,511,658,213.57 元) (22,115,237.55 元) (1,899,296,529.47 元)招 商2008 年基本框架净资产收益率（8.26%）总资产收益率（2.92%） 平均权益乘数（2.33）销售净利率（0.34%）总资产周转率（0.11） 1（1-平均资产负债率 0.59%）净利润 主营业务收入 主营业务收入 平均资产总额 平均负债总额 平均资产总额(1,227,615,829 元) ( 3,573,180
28、,000 元)( 3,573,180,000 元)( 31,272,089,338.5 元)(18,559,963,472.5 元) (31,272,089,338.5 元)营业总收入 - 营业成本总额 + 非经常性损益 - 所得税费用(3,573,184,200 元) (3,231,260,734 元) (687,908,600 元) (209,864,866 元) 2009 年基本框架净资产收益率（10.1%）总资产收益率（3.66%） 平均权益乘数（2.76）销售净利率（17.31%）总资产周转率（0.2376） 1（1-平均资产负债率 0.62%）净利润 主营业务收入 主营业务收入 平
29、均资产总额 平均负债总额 平均资产总额(1,644,140,000 元) ( 10,137,700,000 元)( 10,137,700,000 元)(47,897,200,000 元) (25,376,316,005.5 元) (42,667,087,746 元)营业总收入 - 营业成本总额 + 非经常性损益 - 所得税费用(10,137,700,000 元) (8,063,482,000 元) (89,186,000 元) (519,264,000 元) 2010 年基本框架净资产收益率（11.05%）总资产收益率（4.15%） 平均权益乘数（2.66）销售净利率（18.02%）总资产周转
30、率（0.2559） 1（1-平均资产负债率 0.65%）净利润 主营业务收入 主营业务收入 平均资产总额 平均负债总额 平均资产总额(2,011,400,000 元) ( 13,782,400,000 元) ( 13,782,400,000 元)(53,858,538,491.5 元)(34,133,724,188.5 元)( 53,857,700,630 元)营业总收入 - 营业成本总额 + 非经常性损益 - 所得税费用(13,782,400,000 元)(10,563,206,200 元)(-419,656,800 元) (788,137,000 元)分 析 ：杜 邦 分 析 图 是 对
31、企 业 财 务 状 况 的 综 合 分 析 。 它 通 过 几 种 主 要 的 财 务 比 率之 间 的 相 互 关 系 ， 全 面 、 系 统 、 直 观 地 反 映 出 企 业 的 财 务 状 况 ， 从 而 大 大 提升 了 财 务 报 表 分 析 者 的 分 析 效 率 和 效 果 。 正 因 为 此 ， 运 用 杜 邦 分 析 法 进 行 综合 分 析 时 ， 应 该 着 重 注 意 以 下 四 方 面 ：（ 1） 净 资 产 收 益 率 是 综 合 性 最 强 的 财 务 分 析 指 标 ， 是 杜 邦 分 析 系 统 的 核 心 。净 资 产 收 益 率 反 映 企 业 所 有
32、者 投 入 资 本 的 获 利 能 力 ， 说 明 企 业 筹 资 、 投 资 、资 产 营 运 等 各 项 财 务 及 管 理 活 动 的 效 率 ， 不 断 提 高 净 资 产 收 益 率 是 使 所 有 者权 益 最 大 化 的 基 本 保 证 。 所 以 ， 这 一 财 务 分 析 指 标 是 企 业 所 有 者 、 经 营 者 都十 分 关 心 的 。（ 2） 销 售 净 利 率 反 映 企 业 净 利 润 与 营 业 收 入 的 关 系 ， 它 的 高 低 取 决 于 企 业销 售 收 入 与 成 本 总 额 的 高 低 。 要 想 提 高 销 售 净 利 率 ， 一 是 要 扩
33、大 销 售 收 入 ，二 是 要 降 低 成 本 费 用 。 扩 大 销 售 收 入 具 有 重 要 意 义 ， 它 既 有 利 于 提 高 销 售 净利 率 ， 又 可 提 高 总 资 产 周 转 率 。 降 低 成 本 费 用 是 提 高 销 售 净 利 率 的 一 个 重 要手 段 。（ 3） 影 响 总 资 产 周 转 率 的 一 个 重 要 因 素 是 资 产 总 额 。 资 产 总 额 由 流 动 资 产与 非 流 动 资 产 组 成 ， 他 们 的 结 构 合 理 与 否 将 直 接 影 响 资 产 的 周 转 速 度 。 一 般来 说 ， 流 动 资 产 直 接 提 现 企 业
34、 的 偿 债 能 力 和 变 现 能 力 ， 而 非 流 动 资 产 则 提 现企 业 的 经 营 规 模 ， 发 展 潜 力 。（ 4） 权 益 乘 数 主 要 受 资 产 负 债 率 指 标 的 影 响 。 负 债 比 率 越 大 ， 权 益 乘 数 就越 高 ， 说 明 企 业 的 负 债 程 度 比 较 高 ， 在 给 企 业 带 来 了 较 多 的 财 务 杠 杆 利 益 的同 时 ， 也 带 来 了 较 多 的 风 险 。杜 邦 分 析 法 是 一 个 多 层 次 的 财 务 比 率 分 解 体 系 。 运 用 杜 邦 分 析 法 进 行 综合 分 析 ， 就 是 在 每 一 个
35、层 次 上 进 行 财 务 比 率 的 比 较 和 分 解 。 各 项 财 务 比 率 分解 的 目 的 是 识 别 引 起 变 动 或 产 生 差 距 的 原 因 ， 并 衡 量 其 重 要 性 ， 以 实 现 系 统 ，全 面 评 价 企 业 经 营 成 果 和 财 务 状 况 的 目 的 ， 并 为 其 发 展 指 明 方 向 。可 见 ， 杜 邦 分 析 法 的 核 心 作 用 是 解 释 指 标 变 动 的 原 因 极 其 变 动 的 趋 势 。通 过 杜 邦 分 析 法 自 上 而 下 的 分 析 ， 不 仅 可 以 了 解 企 业 的 财 务 状 况 的 全 貌 以 及各 项 财 务 分 析 指 标 间 的 结 构 关 系 ， 查 明 各 项 主 要 财 务 指 标 增 减 变 动 的 影 响 因素 及 存 在 的 问 题 ， 而 且 为 决 策 者 优 化 资 产 结 构 和 资 本 结 构 ， 提 高 企 业 偿 债 能力 和 经 营 效 益 提 供 了 基 本 思 路 ， 及 提 高 净 资 产 收 益 率 的 根 本 途 径 在 于 扩 大 销售 、 改 善 资 产 结 构 ， 节 约 成 本 费 用 开 支 ， 合 理 资 源 配 置 ， 加 速 资 产 周 转 ， 优化 资 本 结 构 。
