1、 课程名称 房 地 产 投 融 资 实 务 题 目 盛泰名都中心商铺投资分析报告 姓 名 陈亚萍 班 级 房产 10（1）班 学 号 410120109 得 分 2012 年 6 月 15 日1目 录1、市场分析1（一）商铺的基本情况.12、商铺 SWOT 分析.1（1）优势 1（2）劣势 2（三）机会.2（四）威胁.3三、商铺目标客户特征分析.3（一）客户特征分析.3（二）目标客户定位描述.3四、商铺目标功能定位.4五、项目财务经济分析.4（1）投资估算4（2）资金筹措4（3）项目经济效益分析 46、风险分析 4七、项目投资决策分析.4八、附件.5参考文献 820盛泰名都中心商铺投资分析1、
2、市场分析（1）商铺的基本情况1、盛泰名都中心概况盛泰名都中心是紧邻下沙繁华商业区的精品酒店式公寓。一期规划建造全享公馆、酒店式公寓、五星级酒店、商业物业等多种建筑形态，是下沙开发区最高端的城市综合体。距离在建中的地铁一号线下沙高教园西站仅300米左右，邻近快速公交 B1线和多条公交线路。它拥有为50年产权，精装修酒店式公寓，建筑总层为28层，其中15层为裙楼配套，828层为公寓部分，品牌装修，一般家电全配，部分家具，一层四面朝向共20户，户型面积为3752平米之间，层高为3.25米左右,均为平层结构，暂定均价为1500017000左右每平米，交付时间预计在2012年年底。(地铁边小户型低总价带
3、来的是极高的投资价值） 。2、经济发展目前在34平方千米建成区已构建了完善的基础设施、优美的园区环境、便捷的生活设施、高效规范的政府服务，目前辖区人口40万。杭州开发区以打造国际先进制造业基地为目标，大力实施“工业兴区”战略，工业经济速度增长，形成了电子信息、生物医药、机械制造、食品饮料四大主导产业。杭州开发区秉承“让投资者获利，让创业者成功”理念，致力于营造一流的投资创业环境。大力开展招商引资，发展壮大先进制造业基地，吸引外商投资企业落户。杭州开发区大力实施“科教强区”战略，以下沙高教园区14所高校为依托，建立产学研合作中心，建设新加坡杭州科技园、大学科技园、高科技孵化器等载体和平台，致力于
4、发展软件及高新技术产业。杭州经济技术开发区围绕建设花园式生态型城市副中心的目标，着力构建便捷的生活服务设施。福雷德文化广场、华元十六街区、邻里中心、金池商贸、海达大酒店、文化体育中心、松下健身中心等，为客商和居民提供了商务、购物、餐饮、文化、娱乐的极佳场所。建设以高新技术产业与先进制造业为基础，集合行政商务、教育科研、生活居住等功能的花园式生态型现代化新城。2、商铺 SWOT 分析（1）优势1、配套完善100 米生活圈内各种配套设施完善：物美大卖场、东方医院、银行、休闲娱乐场所、重点名校的环绕，还有自身规划的下沙最高档次的五星级酒店，为居住者的生活质量提供了良好保障。12、地理位置优越地处下沙
5、政务、金融、生活中心交汇处，地段价值不言而喻。3、独双拼亲情户型给购房者提供更多选择4、交通便利盛泰名都中心预计2012年交付，到时地铁1号线应该已经通车，到达市中心的时间可缩短至20分钟。四号大街五号路口：381、382、K104、K868、K320、K566 五号大街四号路口：K210(夜间)下沙城：B1区间（2）劣势1、楼盘体量小整个项目住宅只有三幢，房源近 500 套，购房者的可选余地较小。2、开发商的知名度不够高，没有品牌作品购房者对其详细情况了解程度不高。（3）机会1、公交路线公共交通：距离地铁 1 号线文泽站约 300 米，预计 2011 开通。艮山东路双向六车道设置，与环城西路
6、相连，与新塘路、秋涛路、环城东路、建国路相交叉。德胜快速道双向六车道设置，与文一路相接，与机场路、绍兴路、秋涛路、湖墅路相交叉，辐射主城区各繁华要地。沿江大道设计路宽 40 米,2009 年底开2通。2、周边配套（1）行政中心盛泰名都中心毗邻下沙区管委会、开发区海关。众所周知，在一个城市的行政机关所在地，各项配套设施也是相对最为完备的。附近的医疗教育配套有：浙江省东方医院、杭州外国语学校、下沙幼儿园、文澜小学、文海小学、文海中学、杭四中、育英学校等；附近的公建配套有：20余亩的怡乐公园、地铁1号线等。（2）金融中心盛泰名都中心周围遍布各类银行，包括：中国银行、建设银行、工商银行、农业银行、交通
7、银行、杭州银行等，各大金融系统环伺左右，极大地有利于居住者的日常生活。（3）商务中心包括下沙邮政局、下沙商贸城、瓯江大酒店、物美大卖场、两岸咖啡、KFC、九百碗、至尊鲨鱼、华元电影大世界、格莱美量贩 KTV 等在内的餐饮、商业、娱乐设施完备，全面保障日常居家的便捷有序，成为盛泰名都中心项目的强大支柱。（4）威胁盛泰名都中心周边同行商铺较多，竞争激烈，一手房二手房皆有，二手房有价格上的优势，一手房是地理位置上的优势，对本项目形成了很大威胁。由分析可知，本项目最大的优势在于从地段上看，这里在下沙新城占据绝佳的地理位置。随着下沙新城的不断发展，盛泰名都中心的价值肯定也会有相应的提升，非常适合有投资需
8、求，及有子女在下沙上学的家庭或在下沙办公的人购买。3、商铺目标客户特征分析（1）客户特征分析 1、年龄情况大户型意向客户中，近 2/3 为四十岁以上的成功人士，小户型意向客户25-35 岁之间的为主，符合年轻人的承受能力，也有部分客户是 50 岁以上的，主要考虑养老用，投资客也占较大比重。2、职业分布情况意向客房中私营业主占最大比例，也有部分为拆迁户，其次是普通的上班族、外来人员和自由职业者，这说明该项目地理区位优势以及本身配套、升值潜力对客户有强烈的吸引力。3、家庭结构单身以及三代同堂的客户在购房者中所占比例最多，为 72.1%；三口之家的约占 13.6%，其他的占了 14.3%。（2）目标
9、客户定位描述该项目目标客户主要来源于改善型客户，拆迁户也占较大比重，年龄区间小户型的主要为 25-35、大户型的主要为 45 岁以上，家庭总月收入在 4000 元3以上，拥有较高的收入水平。家庭结构稳定，单身或三代同堂之家为主，对生活品质有很高追求。4、商铺目标功能定位站在目标客户群的立场上，对房屋小区的功能进行系统的规划，怎样进一步地满足需要，功能定位的标准是满足购房者的需求，要满足客户居住在小区内能足不出户的享受高品质的生活需求。5、项目财务经济分析（4）投资估算按 4914.31 元/m 2 取得土地使用权，土地总成本为 50268476.99 万元，项目开发总投资为 47,111.20
10、 万元。 （见附表 1-1）（5）资金筹措根据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额 47,111.20 万元。（6）项目经济效益分析1、现金流量估算表（见附表 1-2）本项目净利润 45,132.53 万元。预测前提：土地 4914.31 元/m 2；营业收入 54,690.00 万元；营业成本 50,850.00 万元；税金 10,520.30 万元；贷款利息 61020.00 万元。本项目税后现金净流量 8496.35 万元。测算前提同上。2、盈利能力分析（1）静态分析投资利润率（税后）=项目净利润/项目投资支出总额=45,132.53/47,111.20=0.958。 （数据见附表
11、1-4）（2）动态分析项目净现值为 340.449 万元，净现值大于 0，项目可行（计算见附表 1-4） 。经计算，本项目的内部收益率为 0.77，参考同行业基准投资内部收益率 0.64，本项目的内部收益率大于基准投资收益率，项目可行。6、风险分析销售面积盈亏平衡点=成本费用合计/平均销售单价（1-税费率）=39855.17*10,000/3，705.27(1-0.12)=94，655.85 平方米占计划销售量的 91.62销售单价盈亏平衡点=成本费用合计/房屋销售量（1-税费率）=39855.17*10,000/90，860(1-0.12)=3,860.06 元/平方米占计划销售单价的 91
12、.624盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到 10229 平方米，项目保本，安全余度7.13。7、项目投资决策分析经过我们认真研究分析论证，无论是从它的发展战略，特别是利润来看，还是从项目实现可持续、有效益地的方面，投资该项目均是必要的；同时，从财务评价等多个角度论证表明，在土地价格 5，026.85 万元/m 2 以内拍得该宗土地，进行开发建设，该项目均是可行的。综上所述，该项目在投资方向、经济规模、经济效益和抗风险能力方面，既有可行性，又有可操作性。8、附件表1-1投资估算表 单位：元序号 费用名称 数量费用标准（元/m 2）费用金额（元） 备注一 土地费用 10229 4914.31 5
13、0268476.99 二 前期工程费 26361962.70 1 规划设计费用 508500 50.22 25536870.00 按总建筑 面积2 勘探费用 11000 24.41 268510.00 3 标底编制 11000 0.80 8800.00 4 招投标管理费 11000 0.20 2200.00 5 工程审计 508500 1.00 508500.00 6 购地形图 2.00 20000.00 7 放线、测绘 10000 1.41 15000.00 8 临时水 257 1.10 282.70 9 临时电 1000 1.80 1800.00 三 基础设施建设费 22481400.00
14、 1 供电工程 180000 22.00 3960000.00 2 供水工程 180000 6.00 1080000.00 3 排污工程 180000 30.00 5400000.00 4 煤气工程 180000 3.60 648000.00 5 室外管线费用 11000 21.00 231000.00 6 道路广场工程 11000 30.00 330000.00 7 绿化及环境艺术 54000 200.60 10832400.00 8 变电站、煤气调压站、 水泵房 0.00 0.00 四 建安工程费 139218470.00 1 桩基 82000 11.00 902000.00 2 单体土建
15、 82000 1125.30 92274600.00 3 电梯 508500 45.00 22882500.00 分摊到总建筑面积54 消防 508500 3.50 1779750.00 分摊到总建筑面积5 智能化 180000 70.00 12600000.00 6 质监费 508500 3.00 1525500.00 7 监理费 508500 12.00 6102000.00 8 大门 11000 3.50 38500.00 9 幼儿园 11000 10.00 110000.00 10 社区物管中心 13020 31.00 403620.00 11 中心会所 15000 40.00 600
16、000.00 五 管理费用 2383303.10 前四项费 用*1%1 公司运行管理费用 （2年期间） 67332 25.00 1683303.10 2 物管前期费用 1.50 700000.00 六 不可预见费 96802 74.60 7221408.38 前五项费 用*3%1 土地平整费用 328552 6.12 2010739.08 土地费用 *4%2 公厕、垃圾站 5.233 地下停车场 18.124 其他 508500 26.38七 销售费用 12286000.00 1 可行性研究、策划 费 546900000 0.01 2734500.00 销售总额 *0.0052 销售代理费用
17、272900000 0.02 5458000.00 销售总额 *2%3 广告费用 272900000 0.02 4093500.00 销售总额 *1.5%八 银行利息 508500 0.12 61020.00 启动资金 *6%*2年九 税金 210829950.00 1 营业税 546900000 0.06 30352950.00 销售总额 *5.55%2 所得税 546900000 0.33 180477000.00 总计 471111991.17 表1-2现金流量表 单位：万元建设经营期 合计序号 项目名称 1 2 3一 现金流入 0 32814 21876 546901 销售收入 0 3
18、2814 21876 5469062 二 现金流出 14133.3 23555.5 9422.2 471111 投资费用 14133.3 10520 16894 41547.32 经营成本 0 30510 20340 508503 流动资金 0 43328.4 28885.6 722144 所得税 0 550.41 366.94 917.35三 净现金流量 -14133.3 9258.5 12453.8 7579四 折现系数 I=9% 0.09 0.08 0.07五 净现金流量现值 -1272 740.68 871.766 340.449六 税前净现金流量 -4324.39 9808.91 1
19、2820.74 8496.35七 税前净现金流量现值 -389.195 784.7128 897.4518 1292.97表1-3损益表 单位：万元建设经营期 合计序号 项目名称 计算依据 1 2 31 销售收入 0.00 32814.00 21876.00 54690.002 总成本费用 15300.00 23913.10 15942.07 39855.173 销售税金及附加 0.00 6312.18 4208.12 10520.304 土地增值税 0.00 754.03 502.68 1256.715 利润总额 1-2-3-4 -15300.00 1834.69 1223.13 3057.
20、826 弥补亏损 15300.007 所得税 （5-6）*30% 0.00 550.41 366.94 917.358 税后利润 5-6-7 0.00 1284.28 856.19 2140.479 盈余公积金 8*10% 0.00 128.43 85.62 214.0510 可分配利润 8-9 0.00 1155.86 770.57 1926.43表1-4损益表项目财务分析指标计算结果汇总表 单位：万元静态指标 动态指标净现值 内部收 益率类别项目 投资利润率 投资利税率 税前万元税后万元 税前 税后全部投资 30% 52.34% 8496.355546.98 76.86% 60.63%资本 95.80% - - 5808. - 100.327金 74 %参 考 文 献1殷世波，赵海龙，王海燕，应佐萍.房地产投融资实务M.北京大学出版社，2011.2崔发强，刘柳.房地产市场调查与预测M.北京工业出版社，2008.3刘薇，滕一峰.房地产开发与管理M.北京大学出版社，2010.4http:/
