1、2019/10/16,商业街定位和商业规划设计建议,世联研究案例,蠡 湖 一 号,2,商业街开发目标,1、商业街的开发实现利润最大化； 2、是一条有特色的商业街，有人气，入驻商家经营情况良好，产生很好的社会效应； 3、商业街的成功开发，为阳光房产的品牌带来提升和增值； 4、做为蠡湖新城内副中心区级商业街；,3,4,无锡的经济与商业发展现状有足够的空间供新项目发展,宏观数据,5,无锡的46条商业街基本可分为3类：中心区综合街、副中心区综合街、特色商业街；特色商业街以餐饮、休闲、服饰、建材为多；只有五爱路、北大街集餐饮、休闲于一体，但商家档次一般，排布也较杂；目前的商业不足以满足无锡市民对高档休闲
2、及高层次精神文化生活的需求,资料来源：无锡主要商业街调查报告,46条商业街综合与特色各占一半，综合街感觉杂乱，特色街没有主题，特色不足,商业分析,6,这三条街的功能配比中，餐饮、服饰、饰品的数量分别排在了前三位，总数占到一半以上休闲、文化类商业数量很少，总数只占一成不到，难以完全满足市民高层次文化生活需要,餐饮、零售占主导，满足居民日常生活；休闲、文化类商业缺少,商业分析,7,在无锡，不论市区、市郊都缺少高档商业 这正是我们可以进入的空白点,目前商业低档为主；高档商业缺乏，市场留白,商业分析,目前的商业较多为自然形成，缺少合理规划与正确管理，商业档次较低,8,市场最大占有者,市场次要占有者,市
3、场稀缺者,传统行业占市场主要分额，文化、娱乐类稀缺,无锡目前商业市场中所缺乏的娱乐、文化类商业正是我们可以进入的空白点,资料来源：无锡主要商业街调查报告,商业分析,9,失败项目问题多多，建筑、规划、管理皆值得关注,本项目可引以为戒的： 1、建筑风格必须自成一格，或单一的透彻，或融合的完美 2、功能分布必须合理化，不但对商家有利，更为顾客构筑舒适消费环境 3、指示系统必须清晰，不让每一个顾客因为不断的找寻而浪费休闲消费的时间与精力 4、开发商管理必须到位，招商控制、广告制作、灯光布置等都要做到细致周到,旅游商业,10,新兴项目规划成熟，建筑风格、形象包装、资源利用等独特之处值得借鉴,现代城市中的
4、传统亮色，传统文化中的现代融合,形象包装特色鲜明，与整体风格相符，广告整齐,建筑风格独具特色，在现代建筑中融入传统元素,业态分布合理、清晰，入驻商家档次较高,崇安寺生活广场是无锡一条新兴商业街，地理位置佳； 建筑规划布局较合理，现代与传统巧妙结合，风格独特； 目前没有完全建成，但已有商铺几乎全部入驻，招示整齐。,本项目可借鉴的： 1、整体形象包装到位，特色鲜明 2、建筑风格以现代为主，又与传统元素和谐相融 3、功能设置符合项目位置，充分利用周边资源,旅游商业,11,餐饮、休闲、服务业为主，满足居民日常需求，文化内涵没有得到提升,这三个案例均为市区内住宅底楼商业 因地处市中心，有部分产品展示、营
5、业厅设置于此，且数量最多，但对于市郊项目，此类型商业会有所减少 休闲、餐饮与美容美发数量占到第2、3位，但规划分布较杂，整体档次不高，文化内涵不够,项目周边大盘规划的商业以商业服务和购物为主，较多的为社区配套，旅游服务、文化娱乐略显不足,资料来源：世联地产,社区商业,12,蠡湖新城目前成熟度不够，但知名度已经形成，周边度假村、疗养院众多，但商业、娱乐配套不够，难以满足游客度假休闲需求,本项目位于历史气息浓厚，旅游资源丰富的蠡湖新城。规划总面积约20平方公里，是由开放公园、居住区和城市公共设施组成的旅游服务中心和高品质的 “新湖城”。项目周边有众多著名旅游景点，且项目位于“蠡湖十景”观景带的东端
6、，共享部分旅游资源周边有众多的度假村、饭店等，客户来源丰富,地段价值,蠡湖公园,渤公岛,鼋头渚公园,宝界山,风景区,环湖观景带,度假村、饭店,项目地块,13,项目位于蠡湖新城旅游带末端，旅游人群必经之路，RBD辐射范围内，环境价值较高,环境价值,环湖观景带 新城CBD 本项目地块 RBD,RBD （Resort Business District 游憩商业区) 中外定义： StephenLJSmith建立在城镇与城市里，由各类纪念品商店、旅游吸引物、餐馆等高度集中组成、吸引大量旅游者的一个特定的零售商业区。 保继刚、古诗韵城市中以游憩与商业服务为主的各种设施（如购物、饮食、娱乐、文化、交往、健
7、身设施等）集聚的特定区域。RBD形成条件： 城市旅游业发展趋势上升 区域是当地历史文化与自然风景的代表,处于带状旅游区东部的本项目具备RBD的部分特征！,14,自然风光、人文底蕴、蠡湖十景、交通便利，环境价值节节高升,蠡湖之光船帆,景观大道公共绿地,环境价值,项目入口附近的人行斑马线,自然资源蠡溪河,15,战略选择与定位SWOT分析,优势（S）： 片区优势，蠡湖新城被重点规划 处于新城RBD辐射圈内 地块具有自然资源 交通便利 开发商有一定影响力 区域内启动的第一个商业项目,劣势（W）： 片区不够成熟、商业氛围不足 周边为交通要道，道路宽，不便通行 区域内启动的第一个商业项目，有一定风险性,机
8、会（O）： 无锡经济发展快，居民生活水平提高 无锡旅游业增长较快 无锡现有商业缺少文化、休闲、娱乐类主题项目 无锡缺乏高档次商业项目,威胁（T）： 新城内旅游配套商业将逐渐形成 周边大盘自有配套商业,抓住有利时机与市场空白，努力成为带动区域商业，引导区域商业的蠡湖标志性商业区,SWOT分析,16,战略选择与定位战略选择,蠡湖新城特色商业的领导者,无锡市场商业街的补缺者,我们要做RBD、社区商业、特色文化娱乐商业街的结合体！,战略选择,17,客户主要来源于周边新导入的高素质的社区业主，以及来蠡湖旅游度假的客源；蠡湖新城完全建成后，CBD区的商务和办公客源也是另一支主力军；,偶得客户群,游离客户群
9、,重点客户群,核心客户群,蠡湖新城高尚住宅区的业主、来蠡湖旅游客源和度假客源,蠡湖新城金融文化区域的商务客源和办公人群,其它片区的社区人口，和大学的学生,来自市区的商务客源,商圈客户,18,案例借鉴（上海）新天地、（深圳）波托菲诺,（无锡）蠡湖一号 商业部分面积： 商业街：14000平米、超市12000平米、会所8000平米； 商业街的属性： 新城开发中的CBD辐射板块； 大型社区的开放型商业街； 有文化、自然、旅游、游乐资源为依托；,（深圳）华侨城波托菲诺 借鉴成功因素： 1、大型社区的开放型商业街，内外共享； 2、具备一定的规模，形成集中的商业核心区； 3、商业具备特色，对于住宅销售产生促
10、进作用；,（上海）新天地 借鉴成功因素： 1、功能定位与项目对旅游资源的挖掘； 2、业态比例与商业形态； 3、建筑元素的利用，独特风格的形成；,案例差异点：波托菲诺环境成熟，而本项目及整个片区刚起步；,案例差异点：新天地位于上海市中心区域，是旧改大型商业项目，而本项目处于新城次中心区域，体量要小；,功能定位 业态布局 人流导入 建筑风格 ,案例比较,19,案例一（深圳）波托菲诺,1、销售中心 2、风情商业街 3、水岸会所 4、天鹅堡一期 5、纯水岸一期,案例分析,3,5,1,2,4,20,波托菲诺的商业采用多种功能组合的方式进行社区商业功能划分,水岸商业以高档休闲美食为主题 （丹桂轩、SPR咖
11、啡、Illy咖啡、可颂坊、舞鹤）,社区服务街满足了社区业主基本的生活需求 （美容美发、银行、邮电局、鲜花店、干洗店、家政服务店等）,精品商业街以时尚品牌、艺术品、纪念品为主 （尼古拉巴索蒂小提琴行、范思哲、（欧罗普）首饰行、FRED首饰行）,案例业态,21,商业街风格：意大利式风情街结合钟楼设计；,以意大利特色商店、酒吧、咖啡厅和社区配套服务商业设施为主。通过意式商业风情街结合钟楼的设计展现小镇精致生活的主题。商业突出了项目的主题，水岸广场、浪漫的建筑风格、燕栖湖，一同构成了一幅意大利风情的美丽图画。,案例定位,22,售楼处设在入口广场，同内部商业精品街连为一体，有助于展示社区主题形象，同时吸
12、引看房人和游客进入景色更佳的湖岸与木栈道，营造售场氛围。,案例总结,23,波托菲诺商业全部只租不售，长期经营。同时，对于商业街进行合理规划，定向招租，严格控制商家进入，限制同业竞争。,水岸商业前期以低租金引入丹桂轩、舞鹤，奠定社区商业高档形象。 丹桂轩在高端客户中具有很高的声誉，是商界名流聚会、交流的常选地。因经营良好，目前已经扩大规模，承租部分会所面积。,案例经营,24,案例二（上海）新天地,旧改启动项目 新天地为上海太平桥改造的启动项目城市中心的中心 新天地距淮海中路高档消费商业区600米左右占地面积52万m2 太平桥改造的范围 紧邻淮海中路商务圈 北至太仓路 西至马当路 南至自忠路 东至
13、西藏南路 原自然街坊23个 原居住人口7万人,案例参考,25,新天地项目整体包括了南北两里的商业、高级住宅、甲级写字楼区、集团总部等；,太平桥改造规划 A太平桥人工湖绿地，占地4.4万，水面面积1.2万，地下为车库，已成为市中心景观 B新天地，占地3万，建面6万，分南、北里。 C翠湖天地高级住宅小区，总建68万 D企业天地甲级写字楼区，总建面50万，兴建办公楼、酒店、商场等 E瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑,案例参考,26,新天地项目定位：国际化休闲、文化、娱乐中心,功能定位：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身 客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客,功能构成 客
14、户定位 具有shoppingmall功能,提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费的场所 定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化 将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起 上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点 希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地 一个国际交流和聚会的地点 会有很多的活动在新天地举行，很多人在上海新天地聚会,案例定位,27,现代（时尚）商业+传统（石库门）建筑元素；商业因建筑具有了人文历史的底蕴，建筑应商业具有了都市时尚的活力，是一个融合了历史与现代，东方与西方的产物 ；,案例参考,28,新天地北里主要以
15、石库门建筑表现手法，以临街式商铺为主；,新天地北里，面积不到两公顷，原先由纵横交错的15个里弄，密布着3万平方米的旧房屋，其中最早的建于1911年，最迟的建于1933年。,案例参考,29,新天地南里现代建筑为表现手法，集中式商铺为主；,案例参考,30,新天地业态分布和组成,北里业态主要为餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐，3.5万平,南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单元）、麦当劳餐厅、哈根达斯、甜品店等。,估算的业态比例 零售：餐饮：休闲娱乐 38：42：20,案例业态,31,
16、根据城市居住区设计规范，一般城市居住区商业面积按社区人口估算一般为0.7-0.91平米/人； 假设按现有的初步方案做人口数量推导，每户人口2.5人；,本项目的商业必须走外向型商业，并且除了社区商业外，还需划分新的业态种类，满足其它客户的需求；,仅按照一般城市居住区商业计，5700平米的商业足以满足社区居住人口,现有规划的公建面积：超市12000平米、商业街14000平米、会所8000平米，总数34000平米，远大于5700平米。,注明：此外公建中还有13000平米酒店式公寓,项目分析,32,结合案例分析和项目自身条件，给本项目的借鉴：,波托菲诺的商业采用三种功能组合的方式进行划分：分为精品街、
17、水边休闲街、社区服务街；,新天地分为南里和北里，北里以临街式商铺主要是餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐为主；南里以集中式商铺主要是购物、娱乐、休闲中心为主；,项目定位,案例,蠡湖一号商业街,将本项目的商业面积，统筹布局，合理安排集中式商业和临街商铺之间的关系；建议整体商业沿蠡湖路、蠡溪路自然的划分为三个功能区：社区服务区、休闲娱乐区、文化旅游区；,波托菲诺的意大利小镇的精致生活；,新天地的定位：国际化休闲、文化、娱乐中心；,商圈定位：蠡湖新城副中心级商业；,项目功能定位：无锡首条水岸文化、娱乐、旅游休闲街；,33,建筑风格：现代商业形态+充满异域风情元素（地中海式、普罗旺斯式、迈阿密式、西班牙式
18、）；在商业街中引入水景；在商业街端头设置标志性建筑物；,案例,波托菲诺的意大利式风情街和钟楼的结合设计；,新天地是现代（时尚）商业+传统（石库门）建筑元素；,蠡湖一号商业街,波托菲诺售楼处设在入口广场，同内部商业精品街连为一体，有助于展示社区主题形象；,新天地建筑集中式商铺以现代为主，临街式商铺以石库门为主；,商业街的两个入口，紧邻小区入口，一方面有助于人口导入，另一方面有利于展示社区主题形象；集中式商业以现代建筑风格为主，而临街商铺突出异域风情；,结合案例分析和项目自身条件，给本项目的借鉴：,项目定位,34,项目整体功能区划分,功能划分,注：原方案中各商业公建面积，超市：12000平米、商业
19、步行街：原14000平米建议增加到19000、原会所8000平米建议减少到3000平米；,35,D区文化旅游艺术区：人文旅游、购物、SOHO、展示等功能；,功能划分 业态分区,以小型剧院、博物馆、美术馆之一或组合的文化中心作为核心； 文化艺术中心，能够聚集人气，且提升商业街的文化形象和艺术档次；,奥地利萨尔斯堡艺术节戏剧区小剧院,上海多伦路文化街美术馆,案例：上海有泰康路文化街、多伦路文化街,36,D区文化旅游艺术区：人文旅游、购物、SOHO、展示等功能；,功能划分 业态分区,二层是艺术工作室、视觉设计机构（建 筑 设 计、 服 装 设 计、 产 品 设 计、室 内 设 计、 广 告 设 计、
20、 礼 品 设 计、 广 告 摄 影、 陶 艺 设 计、 环 境 设 计、 动 漫 画 设 计、 家 具 设 计、图 案 设 计 等） 一层沿外街展开的是画廊、文物商店、艺术品店、服装专卖店等；,泰康路各类工作室,多伦路各类文化艺术商店,泰康路各类商家,37,C区休闲娱乐区：餐饮、购物、消遣、娱乐、游玩等功能；外街为餐饮、购物为主；,功能划分 业态分区,沿外街为餐饮、购物为主；这两个功能需要人流容易到达，容易展示，过路客是这两个功能使用的主力客户之一； 特色餐饮、咖啡店、茶楼、名糖水点心店、高级外国餐厅面积大，大小不一，穿插设置；,定向规划招商的吴江路美食休闲街,和平广场上海古北新区早期的各色餐
21、饮聚集地；,洛城和平广场旁又一新建定向招商各国餐饮的聚集地；,38,C区休闲娱乐区：餐饮、购物、消遣、娱乐、游玩等功能；内街为消遣、娱乐、游玩为主；,功能划分 业态分区,沿内侧为消遣、娱乐、游玩为主；安排在内街环境优美，不受马路噪音灰尘的影响； 高级酒吧、一般酒吧、俱乐部、健身设施、高级桌球房、舞厅；,上海衡山路：内街可以通过花坛、喷泉、座椅、景观灯、水景、树坛等营造出非常 优美的休闲环境；,新天地内街,39,B区社区服务区：购物、服务功能；,功能划分 业态分区,社区服务区的业态主要是便利店、美容美发、按摩店、房屋中介店、生鲜超市、影像制品、点心店、家政服务书店文化用品等 面积需求不大，但种类
22、繁多；,宁波东海花园，商业配套有银行、美容美发、洗衣房等,深圳东海花园,40,建筑设计 面积配比,D区文化旅游艺术区,这个区域更多的是“筑巢引凤”的方法，吸引艺术者和机构的加盟； 许多商家是前店后工作室形式；,各类业态面积规模,B区社区服务区,商业街商家选择要素：形象档次与项目总体定位吻合； 相同经营内容商家不超过两家,41,建筑设计 面积配比,各类业态面积规模,C区休闲娱乐区,休闲娱乐商家选择要素：经营内容及方式具有自身特色； 具有一定的市场美誉度，能快速提升特色休闲街知名度及档次； 特色鲜明，拥有固定客户；,42,不同环境条件中的步行距离控制(m),建筑设计 长度控制,本项目步行长度距离,
23、本项目步行街长度在550至650米，在有遮盖的情况下商业街更具吸引力；,常用的遮盖形式有：骑楼式、拱廊式和街道式；比较适合本项目的是拱廊式；,43,沿街外侧商铺沿蠡湖路和蠡溪路（外侧）为进深12米的商铺，有小面积地下室。一层铺面可自由分割、布置。同时也可以分割为两个进深6米的商铺，店面分别可开向外侧和里侧的步行街。沿街的商铺为二层，二层铺面的进深在10米，留出步行通道，屋顶做绿化。有少部分局部二层复三层，三层由商铺和露台组成，一般情况下三层商铺和其正下方的二层商铺为一家。,休闲游乐区和文化旅游艺术区由独特风格的展示厅和店铺构成；,商铺到了三层，商家要的就很少，但诸如高级餐厅、酒吧需要一个风情露
24、台一样，三层局部退台设计，不但丰富了立面，也增加了情趣,建筑设计 楼层布置,44,在蠡溪路、蠡湖路路口，以及两边商业街的东西开口处须配合相应的建筑异域风格，采取代表性的处理方式以形成整体的气势； 或在开口处设立钟楼、代表整体商业街档次和展示的精神堡垒；,商业街的入口处，必须用醒目、夸张、艺术的手法、通过建筑或构筑物表现出商业街的整体气势，吸引人流关注、驻足，同时也能成为商业街的地理标志；,建筑物到了端头可以放大，或形成大面积广告位,精神堡垒是广告牌、是霓虹灯更是“什么样”的商业街的直接表达；,端头设计,45,将水系引入到商家的屋前和屋后，形成水岸边商家的形态，富有情趣，且可引导人流顺水而下，不
25、至流失； 加强商业街底层与二层之间的融汇贯通，每150米设置旋转楼梯，方便客户的上下，楼梯也是一种别致的风景；,商业街的起始处从蠡溪河开始，因此水系的引入商业街的景观中，是本商业街区别与无锡其他商业街的最大特色；,蛇口海上世界,丽江大研古镇,水系时断时续的出现在街景中，给街带来了灵气，在风水上水更是聚财的象征；,水系引入,46,商业街中的景观一般有遮阳、休憩的用处，对延长客流在商业街中逗留时间起到了很大的作用；,由于商业街东西之间约有600米距离，之间有相当一定的长度，为此期间必须要布置绿化和小息的位置； 蠡溪路和蠡湖路的自然衔接处理很重要，可以增加客流，并延长客流在本商业区域的逗留时间；,景
26、观和休憩椅子之间有许多处理方式；,景观节点,47,商业街中的休憩景观和商家自己的露天桌椅一同形成一道美丽的风景。,休憩景观,48,波托菲诺商业街,统一风格的雨篷,细节设计,前广场及地面,喷泉,尺寸一致的招牌,遮盖形式 拱廊式,商业街的遮盖形式可采用拱廊式；,意式街灯,49,商铺的立面的设计既要考虑整体风格的体现，细节的精致，又要考虑日后商家经营的需要；,商铺立面,上海一街区临街商铺,造型非常海派的门头和门把手，门略往里退形成雨棚；,充满文化气息，别致的商铺之间的分隔装饰物,门头用大理石和石材搭配，档次拔高。一楼的楼层很高；,50,商业街日后商家的招牌的设立需经过管理公司审批，而商家惯用的侧招则
27、统一设置，这样才能避免商业街日后招牌林立，风格全无；,统一的侧招,在绿化中的广告位也是事先有安排的,商铺招牌,51,蠡湖一号项目沿蠡溪路、蠡湖路有2个街坊的长度，不但为整个蠡湖新城商业圈中的一部分，更是希望能够成为蠡湖新城的一个副中心级商业，并且在整个无锡地区成为一条有水岸特色的文化休闲街； 若干年后，本项目的商业街是无锡年轻人常提起的酒吧一条街、是无锡文化艺术人士常提起的聚集地、是来蠡湖旅游度假者津津乐道的美食和购物街； 由于本项目启动早，周边地块的开发要晚。如果本项目不能成为蠡湖新城商业的领先者，则必然日后会受到其它项目商业部分的竞争，影响项目的商业氛围。 商业街C区和D区的定位、规划和招商是商业街整体成功的关键。具有主题概念、特定文化内涵和预期未来时尚的远见。是本条步行街取得成功所必须挖掘的内容。 本项目的住宅和商铺之间是相辅相成的，两者一荣俱荣。,商业街定位和物业发展建议报告结束语,结束语,
