1、第五章 个人（家庭）居住与抵押融资规划,本章学习目的： 1. 了解居住与抵押融资财务规划的重要意义； 2. 掌握居住规划的主要内容与方法； 3. 了解抵押贷款的法律概念及精算方法； 4. 了解房地产作为投资的优势和劣势以及房地产投资的基本方法。,第一节 个人（家庭）居住规划,一、个人（家庭）居住规划流程图,居住需求,购房或租房决策,房租增长率,房价增长率,居住年数,利率水平,负债能力,空间需求,环境需求,家庭人口,生活品质,是否购房,租房,购房规划,总价,首付款,贷 款,户型,类别,用途,大小,区位,二、购房与租房的决策,购房与租房是两个可以相互替代的居住方案。租房与购房那一个更符合理性，牵涉
2、到拥有自己房产的心理效用以及对未来房价的预期，因此当同一标的物可租可售时，不同个人可能在租购之间作出不同的选择。购房与租房应如何选择，我们可以用年收入法和净现值法来计算。,（一）年成本法,购房者的居住成本是首付款的占用造成的机会成本，房屋贷款利息，而租房者的居住成本是房租。案例一、王先生看上了一间100平方米位于市中心的房产。该房可租可购。若是租的话房租每月3000元，押金3个月。购的话总价80万，首付30万，可获得利率6%的50万元房屋抵押贷款。假设押金与首付款的机会成本是一年期的存款利率3%，对租房与购房的成本进行分析。租房年成本：300012 + 300033% =36270（元）购房年
3、成本：30万3% + 50万6% = 3.9万（元）看来，租房比购房的年居住成本低2730元，或每月低227.5元。,但是在作出抉择时，还需要考虑以下因素：（1）房租是否会每年调整。购房后成本固定，而租与购的月成本只差227.5元，只有月租的7.6%，因此只要未来房租的调整幅度超过7.6%，购房就比租房划算。（2）房价涨升潜力。租房年居住成本率= 3.6万80万=4.5%，购房年居住成本率= 3.9万80万=4.875%，差距只有0.375%。若计划居住5年， 0.375%5=1.875%，只要房价可能在5年内上涨2%以上，购房仍然划算（因为资本利得可弥补居住期间的成本差异）。（3）利率的高低
4、。利率越低，购房的年成本越低，购房会相对划算。如果预期房贷利率进一步降低，而房租保持不变，则租房与购房的居住成本差异也会降低。,二、净现值法,净现值法是在一个固定的居住期间内，将租房与购房的现金流量还原至现值，比较两者的现值较低者为划算。案例二、王先生看中一处房产，若是租的话房租每月3万元，押金3个月。购的话总价800万元，首付300万元，可获得利率6%、期限为20年的500万元房屋抵押贷款。若王先生确定要在该处住满5年，房租每年调升1.2万元，以3%作为机会成本的计算依据。（1）租房净现金流量现值,（2）购房净现金流量现值 房贷每年本利平均摊还额=贷款额500万元标准年金现值系数（n=20,
5、 i=6%）=500万元11.47=435920元 假定5年后售屋房价为810万元，则购房净现金流量现值 由此可见，购房不如租房划算。在该案例中，如果房价在5年后涨到895万元以上，则购房比租房划算。所以，对未来房价的预期是租房购房决策的决定因素。 从这一案例中还可看出，在一个地方居住越久，购房比租房划算的机会越大。,三、购房规划,在租房和购房决策之后，如果决定购房，就必须再对购房进行周密的规划，以确定负担得期的房屋总价、单价和区位。 （一）购房规划的基本方法1. 以储蓄及缴息能力估算负担得起的房屋总价 可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷,案例三、王先生年收入为10万元，预计收入成长率3
6、%。目前净资产15万元，40%为储蓄首付款与负担房贷的上限，打算5年后购房，投资报酬率10%，贷款年限20年，利率为6%计。根据题意，王先生可负担首付款为：可负担房贷为：由此，王先生届时可负担的房价=48.6万+67.5万=116.1万。,2. 可负担房屋总价需求平方米数=可负担房屋单价 应买多少平方米的房子，取决于家庭人口数以及对空间舒适度的需求。一般来说，家庭成员平均每人若有5080平方米的空间，就可以享受宽敞舒适的家居生活。以三口之家为例，理想的住宅是四室两厅，以150平方米规划。 在上面案例中，王先生可负担的购房单价为：101.8万元150平方米=6800元/平米。 若有车位需求，车位
7、以10万元估计，则王先生可负担的购房单价为：（101.8万10万）150平米=6120元/平米。,3. 购房环境需求区位决定单价 房价取决于两个因素：一是区位，一是大小。区位生活机能愈佳，单价愈高，房子愈大，总价愈高。 房子的大小主要决定于居住成员的数目，因此房屋所需面积的可伸缩弹性较小。但不同区位间的单价差距甚大，因此需要考虑总负担能力，在可接受的居住面积下，选择住得起的地区。 环境需求要考虑的重点，包括所居住社区的生活品质、离上班地点或子女就学地点远近，以及学区考虑（否则子女读书会有额外的支出）等。 区位是决定房价最重要的因素，应考虑负担能力，在交通所需油料、时间成本与房价的差异所产生的利
8、息成本之间进行权衡。,（二）几个购房规划中的案例,1. 已确定购房总价后的筹资规划以购买期房为例案例四、王先生看上了一个设计完善的期房项目，总价100万元，签约款、工程款与贷款比率分别为15%、15%与70%，工程期为3年。以他手头上的20万元以及每年5万元的储蓄能力，是否买得起此期房呢？分析：目前的20万元支付15万元的签约款后还有5万元，工程期间内每年要付工程款5万元，可以用每年的储蓄额5万元来支付。交房后要缴贷款70万元，以利率6%，20年期房贷来计算，每年要缴房贷本息摊还6.1万元，超过目前5万元的储蓄能力。不过因还有签约款后余额5万元可以补前5年的不足，加上工程期的3年共有8年的时间
9、，可以靠收入的增加或储蓄率的提高来达到年储蓄额6.1万元。实际上每年只要增加1375元的储蓄即可办到，因此购买力应无问题。,2. 换房规划的案例 案例五、王先生的旧房值60万元，贷款尚有34万元，他看中的新房值100万元，拟贷款60万元，那么他应该如何进行换房规划？ 分析：应筹首付款=（100万元 60万元）（60万元34万元）=14万元。 此时要考虑的是，手头可变现资产是否有14万元，及未来是否有负担60万元贷款的能力。以利率6%、20年本利平均摊还计算：60万元11.47 12个月=4359元。即每月要缴本息4359元，较原来的30余万元贷款额的负担大得多。,3. 考虑装修费用等期初费用后
10、的购房、换房规划 为了简便起见，上述例子并没有考虑装修等期初费用。一般而言，期初费用主要包括： （1）装修费用。是最大的一笔期初费用。一般来说，每平方米1000元的装修费是很正常的开销。 （2）搬家费用。视家具多寡及搬家距离远近而定。 （3）契税。房屋所有权转移需缴纳契税，一般以房屋买卖的契约价作为课税的依据，税率为1.5%，其纳税义务人为买方。 （4）共同维护基金。为总房价的2%。 （5）其他中介费用。包括办理住房抵押贷款时的律师费和保险费等，根据房屋面积大小一般介于10005000之间。,4. 投资房地产用以出租的考虑因素 有些人在购房规划时，第一次买的房子并非用来自住，而是先用来出租。只
11、要租金收入足以抵消房贷支出，可以用此规避未来要购置住宅时房价上涨的风险。此时要考虑当房东的总成本：资金成本、折旧、修缮管理、换房客时空置成本、房租所得税、房屋税、低价税等。 案例六、以50万元买下房屋出租，运用30万元房贷。每个月收房租2000元，成本方面为：资金成本=20万元 2%（存款利率）+30万元5%（贷款利率）=1.9万元；折旧成本=50万元1%=5000元；修缮管理成本以房价0.5%计算为2500元；空置成本假设每年换一次房客空置一个月为750元；房租所得税以2.4万元12%=2160元计。则总成本为3.0万元，还高于年租金收入2.4万元。算起来每月房租要达到2600元以上才划算。
12、可见不能简单以房租房价的租房收益率高于存款利率就判断购房出租有利可图。,5. 购房区段选择住与行的成本分析 案例七、比较两个方案，一是市中心公司旁住宅，80平方米单价15000元，总价120万元。一是郊区住宅，同样80平方米，单价5000元，总价40万元。若购房的年成本率一样为房价的5%，市区住宅每年成本为6万元，郊区住宅为2万元。但是市区住宅可步行上班无交通成本，郊区住宅交通成本=汽油费+停车费，若每月2000元，1年24000元。因此住与行的成本相加，市区住宅只比郊区住宅每年多出16000元。此时还要评估交通的时间成本是否值16000元。,第二节 购房抵押融资规划,一、关于抵押的概念和术语
13、抵押（mortgage）:是一种以还贷为前提条件的、从借款人到贷款人的对资产权利的转移，该权利是对由借款人享有赎回权（right of redemption）的债务偿还的保证。也就是说，当个人（家庭）以抵押贷款方式购得住房时，房屋的产权实际已经转移给贷款银行，购房个人只获得房产的占有和使用权，只有在贷款债务全部还清后才能重新获得该房产的所有权。,抵押人（mortgager）:是指借款购房人。 抵押权人（mortgagee）:是指贷款人（银行）。 对于任何一处房屋，只能有一次合法的抵押，因为房屋的产权只能被转让一次。通常，包含房产产权转移的那次抵押被叫做“第一抵押”（first mortgage
14、）。 第二抵押（second mortgage）：是用赎回权作为另一次贷款的保证或担保。 第三抵押（third mortgage）：以第二抵押所产生的赎回权作为贷款的担保或抵押。 但是，在我国目前还暂时没有第二和第三抵押的有关规定，我国房产通常只可以进行一次抵押。,二、购房抵押贷款的形态选择,对于有房贷负担的家庭，每月摊还的房贷本息可能是月现金流量中最大的一笔支出，有时甚至占到月总收入的1/32/3。因此在房贷规划时，要根据房贷负担能力，慎重选择房贷形态。（一）到期还款型房贷规定不能提前还贷（否则收取违约金）的房贷产品贷款利率通常稍低。适合月供能力比较紧张的家庭。（二）提前还款型房贷 对于常有
15、额外收入来源，或收入起伏大的家庭，可选择缴款有弹性，可根据当月收入多寡选择多缴或少缴，但没有提前偿还违约金规定的房贷产品。,（三）理财型房贷 是指银行在借款人以所购房产作抵押担保，使用购房贷款的同时，向借款人提供一定的房产抵押授信额度，供其循环使用。（四）贷款组合型房贷 如果家庭的房贷可适用国家规定的优惠利率，比如我国目前的公积金贷款，但住房公积金贷款又不能满足全部的贷款需要，那么剩余部分就需要运用一般的商业贷款，承担普通的贷款利率。这时就一定要 选择银行提供的混合贷款，否则利息负担会高出许多。,（五）超额贷款型房贷 例如某些银行对抵押贷款购房者搭配利率较高的消费性信用贷款，以满足购房者的购房
16、需求和需求。（六）指数型房贷 许多国家的银行或贷款机构向家庭和个人提供浮动利率的房贷，称为指数型房贷。相对于传统的固定利率房贷，由于利率浮动给购房者带来了还款额的不确定性，因此其适用的放款利率一般要低于固定利率房贷的利率水平。,三、关于住房抵押贷款偿还的精算,住房抵押贷款的偿还方式一般有以下三种：（1）满期偿还。是指借款者在贷款期满时一次性偿还贷款的本金和利息。（2）分期偿还。是指借款者在贷款期内，按一定的时间间隔，分期偿还贷款的本金和利息。（3）偿债基金。是指借款者每期向贷款者支付贷款利息，并且按期另存一笔款项，建立一个基金，在贷款期满时这一基金恰好等于贷款本金，一次性偿还给贷款者。,（一）
17、每期贷款偿还金额的计算,1. 计算贷款余额的两种主要方法过去法和未来法过去法：是基于已经历时间的贷款和还款的累计值而计算贷款余额的方法。未来法：是根据未来要偿还款项的贴现值计算贷款余额的方法。在实际计算中，可根据不同的已知条件，选择利用过去法和未来法进行计算，使计算更为简便。如果知道每次还款额和尚未还款次数，则用未来法就比较简便，若不知尚未还款次数或不知最后一次可能的不规则还款数，则用过去法比较简便。,（一）每期贷款偿还金额的计算,1. 计算贷款余额的两种主要方法过去法和未来法过去法：是基于已经历时间的贷款和还款的累计值而计算贷款余额的方法。未来法：是根据未来要偿还款项的贴现值计算贷款余额的方
18、法。在实际计算中，可根据不同的已知条件，选择利用过去法和未来法进行计算，使计算更为简便。如果知道每次还款额和尚未还款次数，则用未来法就比较简便，若不知尚未还款次数或不知最后一次可能的不规则还款数，则用过去法比较简便。,案例八、已知王先生住房贷款10万元，分10年还清，每月末还款一次，每年计息12次的年名义利率为6%。分别利用过去法和未来法计算在还款50次后的贷款余额。 （1）过去法 每次还款额= 第50期末的贷款余额=（2）未来法 第50期末的贷款余额=,案例九、假如王先生每年末还款1000元，共20次。在第5次还款时，他决定将手头多余的2000元也作为偿还款，然后将剩余剩余贷款期调整为12年
19、，若利率为9%，计算调整后每年的还款额。 显然，本案例用未来法计算贷款余额比较方便。 在第5次还款时的贷款余额为：,案例十、年轻的刘小姐预计其10年后工资会大幅上涨，她决定在前10年每年末还款8000元，而后5年每年末还款20000元，年利率为8%，请计算第5.5年时的贷款余额。 显然，本案例用未来法计算比较简便。 第5年末还款后的贷款余额为： 所以，第5.5年时的贷款余额为：,（二）每月本利平均摊还额中本金和利息的计算,案例十一、如果你的客户王先生要向银行贷款10000元，分5年还清，年利率为9%，请帮他设计一个分期偿还表，以帮助他准确地填制家庭资产负债表和现金流量表。第1年偿还利息：100
20、00 9%=900（元）每年偿还款：第1年偿还本金：2570.92 900=1670.92(元)第1年末贷款余额：10000 1670.92=8329.08（元）第2年偿还利息：8329.08 9%=749.62（元）第2年偿还本金：2570.92 749.62=1821.30（元）第2年末贷款余额：8329.08 1821.30=6507.78（元）,依次类推，王先生的分期偿还表如下：,案例十二、如果王先生每季度末偿还贷款一次，每次1000元，共5年，每年计息4次，年名义利率为12%。计算第6次还款中的本金部分和利息部分。 每季度的利率为12% 4 = 3% 第5次还款后的贷款余额： 第6次
21、还款中利息部分：11937.94 3%=358.14（元） 第6次还款中本金部分：1000 358.14 = 641.86（元）,（三）利率变动对每月本利平均摊还额的影响,利率变动对每月本利平均摊还额的影响，求解和判断的方法其实并不复杂。只要按照求解贷款余额的方法算出银行利率发生变化的时点上的贷款余额，再以这个余额作为未来继续摊还的本金，按照求解标准年金现值的方法反过来求解每月本利平均摊还额即可。,四、目前我国（自用）住宅贷款的主要种类及操作方式,（一）商业性个人住房贷款的概念与方式个人住房商业性贷款：又称为“按揭”，是指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其购买的产权住房
22、（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。目前，我国商业性个人住房贷款有三种贷款担保方式：（1）住房抵押贷款担保贷款银行可接受的抵押物有所购买的住房、自己已经拥有产权的住房。采取抵押担保方式，借款人要支付抵押登记费用、保险费用和抵押物评估费用。如果借款人经济条件较为富足，这种方式是较为理想的选择，也是银行最愿意接受的贷款担保方式。,（2）权利质押贷款担保 以权利质押作贷款担保时，银行可接受的质押物是特定的有价证券和存单，有价证券包括国库卷、金融债券和银行认可的企业债券，存单只接收人民币定期储蓄存单。 借款人申请质押担保贷款，质押权利凭证所载金额必须超过
23、贷款额度，即质押权利凭证所载金额要至少高出贷款额度10%。 借款人在与银行签定贷款质押合同的同时，要将有价证券、存单等质押物交由贷款银行保管，并由贷款银行承担保管责任。 质押贷款担保方式，要求居民家庭有足额的金融资产，依靠这些金融资产完全可以满足购房消费的需要，只是购房时难于变现或因变现会带来一定损失而不想变现。因此，采取质押贷款方式只有少数人才能做到。,（3）第三方保证贷款担保 此种方式需要借款人提供贷款银行认可的保证人，按照贷款银行的规定，保证人必须为企业法人，为借款人提供的贷款保证为不可撤销的连带责任保险。 选择第三方保证作贷款担保有一定难度，首先第三方法人是否愿意作这种承担连带责任的保
24、证人；其次，第三方法人作承担连带责任的保证人的资格是否会被银行认可。因此，对于大多数购房借款人来说，这种方式不易成功。,（二）商业性个人住房贷款的条件 目前我国商业性个人住房贷款对象为具有完全民事行为能力的中国自然人。他必须符合以下贷款条件： 具有当地常住户口或有效居留身份； 有稳定的职业和收入； 信用良好，有按时偿还贷款本息的能力； 有贷款人认可的抵押、质押或第三方保证人； 有购买住房的合同或协议或有关批准文件； 所购住房价格基本符合贷款人或指定评估机构的评 估价值； 拥有不低于全部房价20%的存款或现金作为首付； 贷款银行规定其他条件； 以上条款借款人需同时具备，且借款人应保证所提供 文件
25、的真实性和合法性。,（三）商业性个人住房贷款的期限和还款方式 我国目前商业性个人房贷的期限一般从15年到30年不等，各家银行规定有所不同。 商业性个人房贷的还款方式主要包括以下几种： （1）一次性还本付息 根据各银行的规定，贷款期限在1年之内（含1年）的，还款方式采取一次性还本付息，即一次还清期初的贷款本金加上整个贷款期内的利息总额。 案例十三、假如王先生的商业性个人住房贷款总额为1万元，贷款期为7个月，则到期一次还本付息额是多少？（利率为6%） 10000 （1 + 6%127）= 10350（元）,（2）等额本金还款法 这是一种计算十分简便，实用性很强的一种还款方式。基本算法是在还款期内按
26、期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款或按季还款。由于银行结息惯例的要求，很多银行都采用按季还款的方式。 其计算公式如下： 每季还款额=贷款本金贷款期季数+（本金已归还本金 累计额） 季利率,案例十四、假如王先生的商业性个人住房贷款总额为20万元，贷款期为10年，如采取季等额本金还款法，假设年名义利率为5.58%，请计算他每个季度的还款额。 每季等额归还本金：200000（104）=5000（元） 第1个季度利息： 200000（5.58%4）=2790（元） 第1季度还款额：5000+2790=7790（元） 第2个季度利息：（200000-50001
27、）（5.58%4） =2720（元） 第2季度还款额：5000+2720=7720（元） 第40个季度利息：（200000-500039）（5.58%4） =69.75（元） 第40个季度（末期）的还款额：5000+69.75=5069.75（元） 可见随着本金的不断归还，后期未归还的本金利息就越来越少，每季还款额也越来越少。这种方式较适合于已有一定的积蓄，但预期收入可能逐渐减少的借款人（如中老年职工家庭）。,（3）等额本息还款法 个人购房抵押贷款期限一般都在一年以上，除了等额本金还款法外，最主要的还款方式是等额本息还款法。即每个月以相同的额度（年金）平均摊还贷款的本利。 案例十五、假如王先生
28、的商业性个人住房贷款总额为20万元，贷款期为15年，如采取等额本息摊还法，年名义利率为5.58%，请计算每个月的还款额。 月利率为5.58% 12=4.65，还款期数为15 12=180 每月等额还本付息额为： 即王先生每月还1642.66元，15年后，20万元本息全部还清。,（4）等比累进还款法 也称为等比递增（减）累进法，就是将整个还款期按一定的时间段划分，每个时间段比上一个时间段多（少）还约定的固定比例，而每个时间段内每月须以相同的偿还额归还贷款本息的一种还款方式。 一般来说，选择“等比累进还款法”的付息要比选择“等额本息还款法”多一些，这是因为购房者借用银行贷款的平均时间相对要更长一些
29、，因此在利率相同的情况下，也就要多支付一些利息。,（5）等额累进还款法 也称为等额递增（减）累进法，就是将整个还款期按一定的时间段划分，每个时间段比上一个时间段多（少）还约定的固定额度，而每个时间段内每月须以相同的偿还额归还贷款本息的一种还款方式。 等比累进还款法和等额累进还款法还款方式因计算比较复杂，目前在国内暂时还较少被银行所采用。但在美、日及我国香港等经济发达，住房信贷业务兴旺的国家和地区，这两种还款方式十分受年轻夫妇和开始创业的年轻人的欢迎，因为可以为有潜力的年轻购房者缓解眼前暂时的资金不足。,（6）设定最低还款额，弹性还款总额法 活存与房贷为同一帐户，每月的最低还款额比本利摊还额更低
30、，以确保借款者信用无虞，但有钱时可随时偿还。还款总额扣除帐面上余额及日数算出的应缴利息，剩下的部分就用来还本金。此种房贷比一般房贷利率高出1%左右，但却比理财型房贷的利率低1%，可以说是以较低的利率享受理财型房贷的好处。 这种还本付息方法需要一套可整合存款与房贷计算的有效资讯系统配合，刚开始只在外商银行推广，最近本国银行也开始推出。,（四）申请商业性个人住房贷款的相关费用 律师费：一般为申请贷款额的3，由律师事务所收取； 保险费：为房价总额 费用系数 贷款年限，申请人一 次交清，由保险公司收取； 印花税：申请贷款额的0.05%，由税务局收取； 银行开户费：人民币10元，由银行收取。,（五）申请
31、商业性个人住房贷款的流程,提交身份证、户口本、婚姻证明、收入证明、首付款表等资料给贷款银行指定的律师事务所,律师向银行出具法律意见书和见证书，对贷款申请人的身份及资信状况作评价，收取相关费用,到银行柜台购买房屋保险，一次性交齐房屋保险费用,银行对贷款申请人的资信材料进行复审,审批通过后，律师与申请人签署个人住房贷款借款合同、担保合同、委托转帐付款授权书等文件，开立个人住房贷款专用帐户,银行签署借款合同等材料，递交发展商和借款人，贷款资金划入开发商帐户,借款人按照规定的方式按时归还借款,借款人还清贷款本息，解除抵押和担保合同，收回相关抵押证明材料,（六）住房公积金贷款的定义及特点 住房公积金制度
32、是为解决职工家庭住房问题的一种政策性融资渠道。 住房公积金由国家机关、事业单位、各种类型企业、社会团体和民办非企业单位及其在职职工各按职工工资的一定比例逐月缴存，归职工个人所有。 住房公积金住户存储，专项用于职工购买、建造、大修自住住房，并可以向职工个人住房贷款，具有义务性、互助性和保障性特点。,与个人住房商业贷款相比，住房公积金贷款有以下特点： 贷款利率较低； 对贷款对象有特殊要求（必须是当地公积金缴存人）； 对贷款人没有年龄上限的限制； 最高贷款额度较高；（80% 90%，95%） 最高贷款额目前只能是四、五十万，而个人住房商业 贷款额没有限制； 贷款担保方式不同； 所需费用不同，商业性住
33、房贷款一般需要律师费用、 保险费用，而公积金贷款一般需要担保费和评估费。,（七）住房公积金贷款的贷款对象与贷款条件 住房公积金贷款的贷款对象：是在本地购买自住住房，同时在当地住房资金管理中心系统缴存住房公积金的住房公积金缴存人和汇交单位的离退休职工。 住房公积金贷款的贷款条件： 具有当地城镇常住 户口或有效居留身份； 具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力； 具有购买住房的合同或有关证明文件； 提供住房资金管理中心同意的担保方式； 符合住房资金管理中心规定的其他条件。,（八）住房公积金贷款的优劣比较 住房公积金贷款利息负担上有绝对优势； 住房公积金贷款比个人住房商业贷款多了一个评估费； 住
34、房公积金贷款比个人住房商业贷款少了一个律师费； 住房公积金贷款比个人住房商业贷款多提供了抵押加 购房综合保险； 购房综合险的保费可以退还； 住房公积金贷款中房屋财产险不需强制性购买； 个人住房商业贷款中的保证担保由开发商提供； （九）贷款期限 与个人住房商业贷款相似，一般从15年到30年不等，各家银行规定有所不同。,借款人到住房资金管理中心填写借款申请表并提供相关资料,住房资金管理中心对借款人进行初审，包括核验借款申请表、核定贷款额度和期限、确定贷款担保方式等,初审合格，由受托银行对借款人进行调查，包括购房行为合法性、抵押质押物有效性、偿债能力、保证人资格等,经受托银行调查合格，受托银行出具意
35、见书给住房资金管理中心，由住房资金管理中心审批,审批通过，住房资金管理中心签发委托贷款通知单,受托银行接到通知单后，与借款人签定借款合同，办理抵押、质押或担保手续，签定委托转帐付款授权书，开立个人贷款专用帐户,借款合同生效，住房资金管理中心将资金划入委托贷款基金，再由受托银行将资金划入开发商帐户,借款人还清贷款本息，解除抵押担保，收回有关证件,（十）住房公积金贷款流程,（十一）个人住房组合贷款的定义及贷款对象 个人住房组合贷款是指，符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业性贷款的同时，还可以申请个人住房公积金贷款，即借款人以所购本地城镇自住住房（或其他担保方
36、式）作为抵押可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。 个人住房组合贷款的贷款对象：是在本地购买自住住房，同时在当地住房资金管理中心系统缴存住房公积金的住房公积金缴存人和汇交单位的离退休职工。,（十二）个人住房组合贷款的贷款条件 具有当地城镇常住户口或有效居留身份； 具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力； 具有购买住房的合同或有关证明文件； 有住房资金管理中心认可的资产作为抵押或质押；或借款人不能足额提供抵押质押时，有贷款人认可并符号规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人； 符合住房资金管理中心规定的其他条件。,第三节 将房产作为一种投资,一、房地产投资的优势和劣势（一）优势1. 可观的收益率；2. 财务杠杆效应；3. 所得税优势；4. 对抗通货膨胀。（二）劣势1. 缺乏流动性；2. 需要大笔首期投资；3. 房地产周期与杠杆带来的不利影响；4. 高风险。,二、房地产投资的方式 1. 直接购房投资 2. 期房投资 3. 以旧翻新 4. 以租养租 5. 以租代购 6. （拍卖会）房产竟标,
