1、1序 号 内 容 大 纲 页 码内 容 索 引(一 ) 序 言 4(二 ) 营 运 部 组 织 架 构 52.1 组 织 架 构2.2. 职 能 定 位2.2.1 客 户 管 理 职 能2.2.2 物 业 管 理 职 能2.2.3 策 划 管 理 职 能2.2.4 经 营 管 理 职 能(三 ) 主 要 岗 位 工 作 职 责 63.1 营 运 部 主 要 工 作 职 责3.1.1 营 运 总 监 工 作 职 责3.1.2 业 务 经 理 工 作 职 责3.1.3 市 场 推 广 经 理 工 作 职 责3.1.4 工 程 经 理 工 作 职 责3.1.5 物 业 经 理 工 作 职 责3.2
2、项 目 部 主 要 工 作 职 责3.2.1 项 目 经 理 工 作 职 责3.2.2 项 目 业 务 经 理 工 作 职 责3.2.3 项 目 工 程 部 经 理 工 作 职 责3.2.4 项 目 物 业 部 经 理 工 作 职 责(四 ） 工 作 标 准 174.1 项 目 工 作 检 查 标 准 184.1.1 项 目 经 理 工 作 检 查 要 点4.1.2 项 目 业 务 部 经 理 工 作 检 查 要 点4.1.3 项 目 工 程 部 经 理 工 作 检 查 要 点4.1.4 项 目 物 业 部 经 理 工 作 检 查 要 点4.2 卖 场 管 理 标 准 224.3.1 卖 场
3、管 理 工 作 界 面 及 工 作 标 准4.3.2 业 务 人 员 服 务 的 工 作 标 准4.3.3 业 务 人 员 卖 场 管 理 注 意 事 项4.3 业 务 管 理 工 作 标 准 244.3.1 花 车 管 理4.3.2 促 销 活 动 管 理4.3.3 广 告 位 管 理4.3.4 商 场 形 象 管 理4.3.5 合 同 管 理4.3.6 费 用 缴 纳 管 理4.3.7 商 户 转 租 与 撤 场4.3.8 商 户 管 理4.3.9 客 户 满 意 度 调 查24.3.10 市 场 调 查4.3.11 经 营 分 析 及 客 流 分 析4.4 策 划 标 准 394.4.1
4、 营 运 部 推 广 与 项 目 推 广 工 作 界 面 及 工 作 标 准4.4.2 市 场 推 广 部 工 作 文 件4.4.3 商 场 卖 场 布 置 工 作 标 准4.5 工 程 管 理 工 作 标 准 414.5.1 工 程 物 业 职 能 授 权4.5.2 有 偿 /无 偿 服 务 的 工 作 界 面4.5.3 物 业 移 交4.6 物 业 标 准 554.6.1 保 洁 人 员 的 服 务 标 准4.6.2 保 安 人 员 的 服 务 标 准4.6.3 环 境 卫 生 管 理 的 工 作 标 准(五 ） 运 营 管 理 制 度 595.1 前 期 物 业 管 理 制 度 595.
5、1.1 商 业 物 业 接 管 验 收 管 理5.1.2 商 业 物 业 业 主 /租 户 交 房 管 理5.1.3 商 业 物 业 集 中 装 修 管 理5.2 运 营 中 的 物 业 管 理 665.2.1 装 修 管 理5.2.2 工 程 遗 留 问 题 整 改 管 理 制 度5.2.3 商 业 物 业 能 源 损 耗 管 理 制 度5.2.4 招 投 标 管 理 理 制 度5.3 营 运 管 理 管 理 制 度 805.3.1 商 户 档 案 管 理 制 度5.3.2 商 户 费 用 收 取 管 理 制 度5.3.3 合 同 续 租 管 理 制 度5.3.4 合 同 转 租 管 理 制
6、 度5.3.5 合 同 业 态 变 更 管 理 制 度5.3.6 商 户 经 营 规 范 管 理 制 度5.3.7 商 户 进 场 管 理 制 度5.3.8 商 户 撤 场 管 理 制 度5.3.9 商 户 促 销 活 动 管 理 制 度5.3.1 商 户 求 助 报 修 管 理 制 度5.3.11 商 户 临 时 场 租 管 理 制 度5.3.12 商 户 起 诉 审 批 管 理 制 度5.3.13 商 户 经 营 渠 道 管 理5.3.14 商 户 营 销 管 理5.3.15商 户 持 续 经 营 能 力 的 管 理5.3.16商 户 竞 争 能 力 管 理5.4 商 业 项 目 不 同
7、阶 段 营 运 管 理 工 作 重 点 9835.4.1 商 业 项 目 开 发 期 间 运 营 管 理 重 点5.4.2 商 业 项 目 开 业 培 育 期 间 营 运 管 理 工 作 重 点5.4.3 商 业 项 目 提 升 期 间 运 营 管 理 工 作 重 点5.5 推 广 管 理 1005.5.1 商 场 推 广 活 动 管 理 制 度5.5.2 商 场 品 牌 形 象 管 理 制 度5.5.3 媒 体 宣 传 管 理 制 度（ 一 ） 序 言4公 司 经 营 管 理 手 册 业 务 管 理 篇 编 写 主 要 是 为 了 让 目 前 在 营 5个 项 目 中 层业 务 管 理 人
8、员 了 解 其 岗 位 职 责 ， 知 悉 其 主 要 的 工 作 内 容 、 业 务 制 度 和 流 程 ，统 一 业 务 部 门 的 规 范 化 作 业 ， 同 时 加 强 与 其 他 部 门 的 沟 通 。 在 日 常 的 经 营 业务 管 理 工 作 中 ， 相 关 人 员 必 须 遵 守 此 手 册 的 规 定 。购 物 中 心 的 后 期 营 运 管 理 主 要 包 括 四 个 方 面 ： 客 户 服 务 的 优 化 管 理 、 商 场 的整 体 经 营 管 理 、 整 体 形 象 策 划 推 广 与 促 销 推 广 活 动 、 日 常 的 物 业 服 务 管 理 。 营运 管 理
9、 的 目 的 是 通 过 统 筹 和 整 合 各 种 营 运 资 源 ， 不 断 优 化 业 态 组 合 ， 提 高 租 户质 量 ， 以 有 效 最 低 的 成 本 持 续 维 护 、 改 善 商 场 的 购 物 环 境 和 建 筑 空 间 ， 从 而 保持 购 物 中 心 的 运 营 活 力 ,提 升 项 目 整 体 商 业 价 值 。(二 ) 营 运 部 组 织 架 构 设 置52.1 组 织 架 构根 据 购 物 中 心 统 一 管 理 理 念 , 招 商 业 务 、 市 场 推 广 、 工 程 物 业 是 购 物 中心 营 运 管 理 中 的 核 心 业 务 部 门 。营 运 部 组
10、 织 架 构 如 下 :2.2 营 运 管 理 职 能 定 位营 运 总 监巴 南 项 目 长 寿 项 目营 运 部 经 理营 运 部 文 员江 北 项 目工 程 物 业 部 经 理 副 总 监 /总 监 助 理活 动 策 划 主 管 设 计 制 作 主 管工 程 物 业 部 主 管 市 场 推 广 部 经 理商 厦 /涪 陵6客户服务 咨 询 策划推广 卖 场 形 象 管 理 物业管理 物 业 管 理 前 期 介 入 经营管理 合 同 管 理求 助 报 修 品 牌 形 象 管 理 物 业 外 委 服 务 质 量 评 定 经 营 户 管 理投 诉 管 理 广 告 宣 传 工 程 遗 留 问 题
11、 整 改 方 案 经 营 调 整费 用 收 取 活 动 实 施 公 共 物 业 经 营 管 理 经 营 风 险 管 理(三 ) 主 要 岗 位 工 作 职 责3.1 营 运 部 主 要 岗 位 工 作 职 责3.1.1 营 运 总 监 工 作 职 责工 作关 系 直 接 上 级 部 门 公 司 总 经 理 /公 司副 总 经 理 业 务 对接 部 门 各 项 目主 要 评 估 考 核 人 员 公 司 总 经 理 /公 司 副 总 经 理内 部 关 联 部 门 公 司 商 务 发 展 部 、 行 政 部 、 财 务 部集 团 关 联 部 门 开 发 公 司 、 物 业 公 司 、 风 控 部外
12、部 关 联 部 门项 次 岗 位 职 责 概 述1 在 总 经 理 领 导 下 ， 全 面 支 持 各 项 目 的 营 运 日 常 管 理 工 作 ；2 与 项 目 共 同 完 成 公 司 下 达 的 经 济 指 标 和 重 点 工 作 ；3 组 织 拟 定 （ 修 改 ） 营 运 部 年 度 经 济 目 标 和 重 点 工 作 计 划 并 认 真 实 施 完 成 ；4 组 织 拟 定 （ 修 改 ） 营 运 部 的 基 本 管 理 制 度 和 业 务 流 程 ；5 根 据 市 场 和 商 圈 的 变 化 ， 支 持 协 助 项 目 进 行 经 营 调 整 ；6 在 公 司 领 导 下 ， 支
13、 持 营 运 团 队 的 管 理 和 建 设 ；7 配 合 公 司 实 行 目 标 管 理 及 绩 效 考 评 ；8 长 期 目 标 共 同 提 升 营 运 团 队 的 管 理 水 平 ， 提 高 各 项 目 的 商 业 价 值 。项 次 主 要 工 作71 审 核 并 执 行 项 目 年 度 预 算 ， 并 将 指 标 合 理 进 行 分 解 、 下 达 各 项 目 并 跟 进 督 导进 展 完 成 情 况 ；2 组 织 编 制 营 运 基 本 制 度 和 流 程 ， 拟 定 各 项 管 理 办 法 及 紧 急 事 件 处 理 程 序 ；3 推 动 各 项 管 理 规 章 、 制 度 、 流
14、 程 执 行 ， 并 根 据 实 际 营 运 状 况 进 行 修 改 ；4 负 责 组 织 现 场 监 督 各 项 目 现 场 营 运 工 作 ；5 协 助 支 持 监 督 各 项 目 基 础 物 业 管 理 要 求 的 执 行 情 况 ；6 统 筹 和 整 合 租 户 、 推 广 、 工 程 物 业 资 源 支 持 项 目 工 作 ， 提 高 工 作 效 率 和 公 司利 益 最 大 化 ；7 收 集 掌 握 各 项 目 租 户 、 市 场 信 息 ， 对 租 户 经 营 状 况 和 市 场 状 况 进 行 分 析 预 测 ，为 经 营 户 优 化 、 业 态 组 合 管 理 提 供 科 学
15、 的 依 据 。8 分 析 营 运 结 果 并 提 出 改 进 意 见 。9 审 核 合 同 条 款 ， 并 监 督 合 同 的 执 行 、 变 更 、 修 改 、 终 止 状 况 。10 支 持 协 助 市 场 推 广 活 动 方 案 和 措 施 的 落 实 和 协 调 。11 在 遵 循 公 司 总 体 经 营 策 略 下 ， 领 导 营 运 部 达 成 公 司 的 各 种 业 绩 及 利 润 要 求 。12 定 期 召 集 工 作 会 议 ， 确 保 公 司 的 方 针 政 策 和 各 项 管 理 制 度 的 贯 彻 执 行 。13 负 责 营 运 部 人 员 培 训 和 梯 队 人 员
16、 的 建 设 。14 领 导 营 运 部 与 其 他 部 门 之 间 密 切 沟 通 与 配 合 。15 参 与 公 司 分 配 的 其 他 工 作 。3.1.2营 运 经 理 职 责工 作关 系 直 接 上 级 部 门 营 运 总 监 业 务 对 接 部 门 项 目 业 务 部主 要 评 估 考 核 人 员 项 目 总 经 理 /公 司 营 运 部 业 务 经 理内 部 关 联 部 门 公 司 商 务 发 展 部 、 营 运 部 ， 项 目 业 务 部集 团 关 联 部 门 法 务 部外 部 关 联 部 门 工 商 、 质 监 局 、 消 费 者 协 会项 次 岗 位 职 责 概 述81 支
17、 持 协 调 各 项 目 业 务 部 日 常 工 作 ；2 协 助 达 成 项 目 招 商 及 租 金 收 益 的 预 期 目 标 ；3 规 划 和 执 行 公 司 的 招 商 战 略 ；4 整 合 项 目 招 商 资 源 ， 使 项 目 之 间 资 源 共 享 ；5 确 保 各 项 工 作 符 合 公 司 制 度 及 流 程 要 求 ；6 负 责 协 调 与 项 目 其 他 部 门 及 公 司 总 部 的 工 作 配 合 ；7 长 期 目 标 支 持 项 目 的 业 态 优 化 组 合 和 经 营 户 质 量 ， 提 升 公 司 的 租 金 水 平 。项 次 主 要 工 作1 参 与 各 项
18、 目 年 度 预 算 ， 并 帮 助 各 项 目 达 成 预 算 目 标 ；2 跟 踪 分 析 各 项 目 租 金 状 况 ， 并 提 出 合 理 建 议 ；3 掌 控 各 项 目 欠 租 状 况 ， 并 跟 进 催 收 进 度 ；4 跟 进 各 项 目 下 到 期 租 户 合 同 续 签 状 况 ；5 了 解 各 项 目 销 售 状 况 ， 分 析 提 出 租 户 调 整 和 帮 助 租 户 提 高 业 绩 的 建 议 ；6 参 与 并 指 导 各 项 目 业 态 调 整 计 划 ；7 参 与 并 掌 控 各 项 目 租 金 扶 持 政 策 ；8 参 与 了 解 各 商 场 周 边 市 场
19、租 金 ， 对 各 项 目 租 金 定 价 提 出 建 议 ；9 参 与 了 解 竞 争 对 手 状 况 ,提 出 项 目 的 应 对 建 议 ；10 参 与 各 项 目 租 户 /顾 客 圆 桌 会 议 日 程 表 ， 并 提 出 和 跟 进 改 进 措 施 ；11 帮 助 各 项 目 进 行 招 商 ， 使 租 赁 进 度 和 业 态 调 整 达 到 预 期 ；12 完 成 领 导 交 待 的 其 他 工 作 ；13 参 与 了 解 新 项 目 的 前 期 筹 备 工 作 ；14 协 调 各 项 目 与 商 务 发 展 部 之 间 的 沟 通 合 作 。3.1.3 市 场 推 广 经 理9
20、工 作关 系 直 接 上 级 部 门 营 运 总 监 业 务 对 接 部 门 项 目 市 场 推 广 部主 要 评 估 考 核 人 员 营 运 总 监 、 副 总 经 理 /总 经 理内 部 关 联 部 门 公 司 营 运 部 、 公 司 招 商 部 、 财 务 部 、集 团 关 联 部 门 营 销 中 心外 部 关 联 部 门 工 商 局 、 各 报 媒 单 位 、 各 合 作 单 位项 次 岗 位 职 责 概 述1 支 持 协 助 各 项 目 市 场 推 广 工 作 ；2 审 核 各 项 目 推 广 收 益 和 支 出 预 算 ， 并 带 领 各 项 目 达 到 预 期 目 标 ， ；3
21、根 据 公 司 经 营 方 针 制 定 商 业 项 目 整 体 推 广 计 划 ， 提 升 公 司 整 体 品 牌 形 象 和 价 值 ；4 统 筹 和 整 合 广 告 、 赞 助 、 媒 体 等 资 源 ， 提 高 各 项 目 的 活 动 成 效 ；5 制 定 和 修 改 公 司 市 场 推 广 的 基 本 制 度 和 作 业 流 程 ；6 确 保 各 项 工 作 符 合 公 司 制 度 及 流 程 要 求 ；7 长 期 目 标 支 持 项 目 提 升 客 流 和 租 户 销 售 ， 提 升 公 司 品 牌 价 值 。项 次 主 要 工 作1 跟 进 执 行 年 度 、 月 度 推 广 计
22、划 及 资 金 计 划 、 预 算 收 入 ；2 领 导 月 度 推 广 、 促 销 及 其 它 活 动 的 策 划 和 执 行 ；3 维 护 和 监 督 商 场 的 整 体 良 好 形 象 ；4 制 定 及 监 督 部 门 的 工 作 流 程 ；5 指 导 和 掌 控 与 广 告 代 理 商 或 媒 体 代 理 商 的 联 系 、 谈 判 ； 跟 踪 评 估 广 告 /会 刊 /DM的 投 放 效 果 。6 为 推 广 、 促 销 活 动 寻 求 赞 助 商 ；7 负 责 月 费 用 跟 踪 ， 及 供 应 商 评 估 、 租 户 评 估 （ 双 向 评 估 ） 、 活 动 评 估 ；8 负
23、 责 与 活 动 有 关 的 参 与 租 户 、 第 三 方 的 联 络 、 谈 判 与 跟 踪 ；9 负 责 制 定 和 掌 控 商 场 广 告 位 、 场 内 促 销 位 、 及 商 场 形 象 的 收 费 标 准 、 管 理 措 施并 与 租 凭 方 进 行 联 络 、 谈 判 和 后 期 管 理 ；10 负 责 为 花 车 、 特 卖 场 租 赁 寻 求 租 户 ， 并 谈 判 、 跟 踪 及 对 其 进 行 管 理 ；11 组 织 项 目 商 圈 市 场 调 查 ， 并 根 据 结 果 调 整 和 修 改 推 广 策 略 和 方 案 ；12 组 织 对 项 目 空 置 商 铺 的 包
24、 装 策 划 、 赞 助 方 谈 判 、 执 行 和 后 期 管 理 ；1013 部 门 共 享 文 件 、 资 料 的 整 理 归 类 、 存 档 ；14 负 责 协 调 与 项 目 其 他 部 门 及 公 司 总 部 的 工 作 配 合 。3.1.4 工 程 经 理 工 作 职 责工 作关 系 直 接 上 级 部 门 营 运 总 监 业 对 接 部 门 项 目 工 程 物 业 部主 要 评 估 考 核 人 员 营 运 总 监 、 副 总 经 理 /总 经 理内 部 关 联 部 门 商 业 发 展 部 、 财 务 部 、 行 政 部 、 项 目 工 程 物 业 部集 团 关 联 部 门 开
25、发 公 司 、 物 业 公 司 、 各 维 保 单 位外 部 关 联 部 门 消 防 、 市 政 、 环 卫 、 规 划 局项 次 岗 位 职 责 概 述1 支 持 协 助 各 项 目 的 日 常 营 运 工 作 ；2 统 筹 和 整 合 各 种 资 源 ， 确 保 项 目 的 营 运 有 效 地 进 行 ；3 以 提 升 购 物 中 心 价 值 为 目 的 ， 指 导 项 目 不 断 地 努 力 维 护 和 改 善 项 目 硬 件 的 状 况 、各 种 功 能 与 安 全 ；4 组 织 拟 定 基 本 营 运 制 度 和 标 准 ；5 配 合 商 务 发 展 部 工 作 ， 为 前 期 设
26、施 设 备 的 配 置 和 租 赁 合 同 的 物 业 条 件 提 供 支 持 和服 务 ；6 负 责 审 核 （ 修 订 ） 各 项 目 的 营 运 预 算 ， 制 定 营 运 计 划 和 工 作 方 案 ， 负 责 预 算 ， 计划 以 及 方 案 的 落 实 和 执 行 ；7 负 责 对 各 项 目 营 运 的 实 际 数 据 进 行 财 务 分 析 ， 提 出 管 控 建 议 ， 从 而 最 大 程 度 提 高营 运 的 利 润 ；8 长 期 目 标 提 升 公 司 的 资 产 价 值 。项 次 主 要 工 作1 参 与 并 审 核 各 项 目 工 程 物 业 年 度 预 算 。2 跟
27、 进 掌 握 各 项 目 工 程 物 业 月 度 收 入 和 费 用 状 况 。3 组 织 制 定 、 修 改 工 程 物 业 管 理 制 度 和 流 程 。4 审 核 各 项 目 工 程 物 业 年 度 维 护 、 维 修 、 改 造 计 划 ,并 跟 进 实 施 。5 指 导 参 与 各 项 目 节 能 降 耗 措 施 的 落 实 ， 并 对 成 果 进 行 评 估 。116 督 导 各 项 目 工 程 物 业 制 度 流 程 的 执 行 状 况 ， 并 根 据 营 运 状 况 进 行 修 改 。7 督 导 协 调 各 项 目 与 物 业 公 司 工 作 合 作 。8 制 定 各 种 设
28、施 设 备 的 维 修 、 维 保 计 划 ， 并 跟 进 执 行 。9 组 织 领 导 各 项 目 维 保 项 目 的 招 标 工 作 ， 争 取 竞 争 力 的 维 保 价 格 。10 对 招 商 工 作 提 供 租 户 物 业 条 件 的 建 议 和 支 持 ； 支 持 协 助 各 项 目 租 户 的 装 修 工 作 。11 协 调 与 开 发 公 司 的 工 作 ， 推 动 项 目 工 程 遗 留 问 题 的 整 改 速 度 。12 部 门 人 员 的 培 训 和 提 升 。13 完 成 领 导 分 配 的 其 他 工 作 。3.1.5物 业 经 理 工 作 职 责工 作关 系 直 接
29、 上 级 部 门 营 运 总 监 业 务 对 接 部 门 项 目 物 业 部主 要 评 估 考 核 人 员 营 运 总 监 、 副 总 经 理 /总 经 理内 部 关 联 部 门 商 业 发 展 部 、 财 务 部 、 行 政 部 、 项 目 物 业 部集 团 关 联 部 门 开 发 公 司 、 物 业 公 司 、 各 维 保 单 位外 部 关 联 部 门 消 防 、 市 政 、 环 卫 、 规 划 局项 次 岗 位 职 责 概 述1 支 持 协 助 各 项 目 的 日 常 营 运 工 作 ；2 统 筹 和 整 合 各 种 资 源 ， 确 保 项 目 的 营 运 有 效 地 进 行 ；3 以
30、提 升 购 物 中 心 价 值 为 目 的 ， 指 导 项 目 不 断 地 努 力 维 护 和 改 善 项 目 硬 件 的 状况 、 各 种 功 能 与 安 全 ；4 组 织 拟 定 基 本 营 运 制 度 和 标 准 ；5 配 合 商 务 发 展 部 工 作 ， 为 前 期 设 施 设 备 的 配 置 和 租 赁 合 同 的 物 业 条 件 提 供 支持 和 服 务 ；6 负 责 审 核 （ 修 订 ） 各 项 目 的 营 运 预 算 ， 制 定 营 运 计 划 和 工 作 方 案 ， 负 责 预 算 ，计 划 以 及 方 案 的 落 实 和 执 行 ；7 负 责 对 各 项 目 营 运 的
31、 实 际 数 据 进 行 财 务 分 析 ， 提 出 管 控 建 议 ， 从 而 最 大 程 度提 高 营 运 的 利 润 ；8 长 期 目 标 提 升 公 司 的 资 产 价 值 。12项 次 主 要 工 作1 参 与 并 审 核 各 项 目 工 程 物 业 年 度 预 算 。2 跟 进 掌 握 各 项 目 工 程 物 业 月 度 收 入 和 费 用 状 况 。3 组 织 制 定 、 修 改 工 程 物 业 管 理 制 度 和 流 程 。4 审 核 各 项 目 工 程 物 业 年 度 维 护 、 维 修 、 改 造 计 划 ,并 跟 进 实 施 。5 指 导 参 与 各 项 目 节 能 降
32、耗 措 施 的 落 实 ， 并 对 成 果 进 行 评 估 。6 督 导 各 项 目 工 程 物 业 制 度 流 程 的 执 行 状 况 ， 并 根 据 营 运 状 况 进 行 修 改 。7 督 导 协 调 各 项 目 与 物 业 公 司 工 作 合 作 。8 制 定 各 种 设 施 设 备 的 维 修 、 维 保 计 划 ， 并 跟 进 执 行 。9 组 织 领 导 各 项 目 维 保 项 目 的 招 标 工 作 ， 争 取 竞 争 力 的 维 保 价 格 。10 对 招 商 工 作 提 供 租 户 物 业 条 件 的 建 议 和 支 持 ； 支 持 协 助 各 项 目 租 户 的 装 修
33、工作 。11 协 调 与 开 发 公 司 的 工 作 ， 推 动 项 目 工 程 遗 留 问 题 的 整 改 速 度 。12 部 门 人 员 的 培 训 和 提 升 。13 完 成 领 导 分 配 的 其 他 工 作 。3.2 项 目 部 主 要 工 作 职 责3.2.1 项 目 经 理 工 作 职 责工 作关 系 直 接 上 级 部 门 营 运 总 监 下 辖 部 门 项 目 各 部 门主 要 评 估 考 核 人 员 营 运 总 监 /公 司 总 经 理 （ 公 司 副 总 经 理 ）内 部 关 联 部 门 公 司 商 务 发 展 部 、 行 政 部 、 财 务 部外 部 关 联 部 门 开
34、 发 公 司 、 物 业 公 司 、 集 团 风 控 部 ， 当 地 政 府 各 部 门项 次 岗 位 职 责 概 述1 全 面 负 责 项 目 的 招 商 、 市 场 推 广 、 预 算 制 定 与 执 行 、 营 运 管 理 、 财 务 分 析 与报 告 、 经 营 户 关 系 等 工 作 ；2 达 成 项 目 收 入 和 费 用 支 出 的 预 期 目 标 ；3 负 责 项 目 的 设 施 安 全 可 靠 运 行 ， 保 持 一 个 良 好 的 购 物 环 境 ；4 管 理 团 队 建 设 ， 保 持 员 工 工 作 的 高 效 率 ；135 进 行 经 营 户 销 售 状 况 分 析
35、、 负 责 跟 经 营 户 与 经 营 户 的 沟 通 和 交 流 、 与 地 方 政府 机 构 和 社 区 保 持 良 好 的 关 系 ；6 负 责 协 调 与 项 目 其 他 部 门 及 公 司 总 部 的 工 作 配 合 ； 确 保 各 项 工 作 符 合 公 司 制度 及 流 程 要 求 ；7 长 期 目 标 是 通 过 经 营 不 断 地 提 升 项 目 的 价 值 。项 次 主 要 工 作1 拟 定 并 执 行 项 目 年 度 预 算 ， 并 督 导 项 目 各 部 门 的 进 展 和 完 成 情 况 ；2 提 交 项 目 的 经 营 调 整 和 租 金 扶 持 计 划 ， 得 到
36、 公 司 批 准 后 实 施 ；3 负 责 推 动 公 司 各 项 管 理 规 章 、 制 度 、 流 程 在 项 目 的 认 真 执 行 ；4 负 责 监 督 项 目 工 程 物 业 的 现 场 工 作 ， 保 证 项 目 处 于 安 全 、 良 好 的 运 行 状 态 ；5 负 责 监 督 及 检 查 各 部 门 执 行 岗 位 工 作 职 责 和 行 为 规 范 的 状 况 ；6 对 进 场 租 户 进 行 评 估 选 择 ， 审 核 合 同 条 款 ， 并 监 督 合 同 的 执 行 、 变 更 、 修 改 、终 止 状 况 ；7 负 责 审 核 项 目 市 场 推 广 活 动 方 案
37、 和 措 施 的 落 实 和 协 调 ；8 负 责 收 集 租 户 、 市 场 信 息 ， 对 租 户 经 营 状 况 和 市 场 状 况 进 行 分 析 预 测 ， 为 项目 的 经 营 调 整 提 供 依 据9 分 析 营 运 结 果 并 提 出 改 进 意 见 ；10 按 时 提 交 项 目 各 种 月 报 表 ；11 保 持 与 当 地 政 府 各 部 门 的 良 好 沟 通 ；12 定 期 召 集 工 作 会 议 ， 确 保 公 司 的 方 针 政 策 和 各 项 管 理 制 度 的 贯 彻 执 行 。13 负 责 项 目 人 员 培 训 和 梯 队 人 员 的 建 设 。14 协
38、调 项 目 各 部 门 之 间 密 切 沟 通 和 配 合 。15 正 确 处 理 项 目 与 政 府 各 职 能 部 门 和 社 区 之 间 的 关 系 。3.2.2 项 目 业 务 经 理 岗 位 职 责14工 作关 系 直 接 上 级 部 门 项 目 总 经 理 /公 司 营 运 部 业 务 经 理 下 辖 部 门主 要 评 估 考 核 人 员 项 目 总 经 理 /公 司 营 运 部 业 务 经 理内 部 关 联 部 门 公 司 营 运 部 、 招 商 部 ， 项 目 物 业 部 、 财 务 部 、 市 场 推 广 部外 部 关 联 部 门 工 商 、 质 监 局 、 消 费 者 协
39、会项 次 岗 位 职 责 概 述1 负 责 项 目 租 赁 工 作 的 整 体 管 理 与 协 调 ；2 带 领 团 队 达 成 项 目 招 商 及 租 金 收 益 的 预 期 目 标 ；3 规 划 和 执 行 项 目 的 招 商 策 略 ；4 发 现 潜 在 的 经 营 户 并 且 与 这 些 经 营 户 谈 判 租 约 ；5 维 持 项 目 良 好 的 租 户 服 务 与 顾 客 服 务 ；6 确 保 各 项 工 作 符 合 公 司 制 度 及 流 程 要 求 ；7 负 责 协 调 与 项 目 其 他 部 门 及 公 司 总 部 的 工 作 配 合 。8 长 期 目 标 不 断 优 化 租
40、 户 组 合 ， 提 升 经 营 户 质 量 和 租 金 水 平 。项 次 主 要 工 作1 全 面 负 责 项 目 业 务 部 管 理 及 运 作 ；2 制 订 招 商 租 赁 、 租 金 收 缴 及 业 态 调 整 等 工 作 计 划 ， 获 得 公 司 批 准 后 执 行 落 实 ；3 传 达 并 执 行 公 司 总 部 及 项 目 经 理 的 工 作 计 划 ；4 负 责 与 公 司 总 部 及 项 目 其 他 部 门 的 联 系 沟 通 ；5 负 责 业 务 部 门 人 员 的 选 拨 、 训 练 、 分 工 、 日 常 管 理 和 绩 效 考 评 ；6 协 助 项 目 经 理 制
41、定 年 度 租 金 预 算 计 划 ；7 倡 导 并 督 促 实 行 良 好 的 租 户 服 务 与 顾 客 服 务 ；8 定 期 进 行 租 户 销 售 汇 总 与 分 类 分 析 ， 提 供 收 租 预 警 与 业 态 调 整 参 考 ；9 建 立 完 善 的 档 案 管 理 制 度 ， 确 保 合 同 、 通 知 、 公 告 等 管 理 文 件 完 整 无 缺 ；10 督 促 各 业 务 人 员 对 租 户 财 务 软 件 系 统 进 行 核 查 ， 确 保 租 户 信 息 及 时 、 准 确 ； 并 每 月按 时 催 缴 和 收 取 租 金 ；11 按 时 提 交 每 周 /每 月 /
42、年 度 等 工 作 报 告 与 报 表 ， 负 责 审 核 ；12 负 责 组 织 市 场 与 竞 争 对 手 的 定 期 调 查 ， 向 项 目 经 理 提 供 报 告 ；13 配 合 其 他 部 门 的 工 作 （ 企 划 活 动 、 营 运 管 理 、 客 诉 处 理 、 资 料 收 集 等 ）1514 负 责 总 部 推 荐 客 户 的 接 待 、 介 绍 等 协 助 工 作 ， 及 时 、 准 确 向 总 部 反 馈 信 息 。3.2.3项 目 工 程 经 理 工 作 职 责工 作关 系 直 接 上 级 部 门 项 目 总 经 理 /公 司 工 程 部 经 理 下 辖 部 门主 要
43、评 估 考 核 员 项 目 总 经 理 /公 司 营 运 部 工 程 部 经 理内 部 关 联 部 门 公 司 营 运 部 ， 项 目 业 务 部 、 财 务 部 、 推 广 部外 部 关 联 部 门 市 政 、 消 防 、 环 卫 、 电 力 局项 次 岗 位 职 责 概 述1 负 责 掌 握 整 个 项 目 的 日 常 营 运 工 作 ；2 负 责 督 导 工 程 、 保 安 和 清 洁 等 部 门 充 分 发 挥 其 作 用 ， 确 保 项 目 的 营 运 有 效 地 进 行 ；3 不 断 地 努 力 维 护 和 改 善 项 目 硬 件 的 状 况 、 各 种 功 能 与 安 全 ；4
44、必 须 以 最 低 的 成 本 来 维 护 、 保 养 和 提 升 项 目 的 资 产 ， 从 而 最 大 程 度 提 高 项 目 的 利 润 ；5 以 提 升 项 目 价 值 为 目 的 ， 配 合 市 场 部 和 招 商 部 进 行 的 市 场 营 销 活 动 提 供 支 持 和 服 务 ；6 负 责 并 协 助 总 经 理 编 制 项 目 的 营 运 预 算 ， 制 定 营 运 计 划 和 工 作 方 案 ， 负 责 预 算 ， 计 划以 及 方 案 的 落 实 和 执 行 ；7 负 责 对 项 目 营 运 的 实 际 数 据 进 行 财 务 分 析 ,提 出 管 理 的 改 进 建 议
45、 ；8 长 期 目 标 不 断 提 升 项 目 资 产 价 值 。项 次 主 要 工 作1 拟 定 项 目 工 程 物 业 年 度 预 算 。2 工 程 物 业 月 度 收 入 和 费 用 跟 踪 。3 为 经 营 户 在 签 订 租 约 后 提 供 装 修 方 面 的 支 持 和 服 务 。4 提 出 项 目 工 程 物 业 年 度 维 护 、 维 修 改 造 计 划 ,并 跟 进 实 施 。5 配 合 公 司 制 定 相 关 的 工 作 流 程 ， 培 训 本 部 门 员 工 。6 执 行 工 程 物 业 作 业 制 度 流 程 ， 并 提 出 改 进 建 议 。7 核 算 设 备 和 设
46、 施 的 运 行 成 本 ， 不 断 提 高 设 备 的 工 作 效 率 和 降 低 能 耗 。8 监 督 外 委 公 司 设 施 设 备 的 维 护 、 维 修 计 划 ， 并 对 其 工 作 成 效 进 行 评 估 。9 协 调 物 业 公 司 的 日 常 工 作 ， 监 督 核 算 其 费 用 成 本 ， 提 出 改 进 建 议 。10 完 成 领 导 交 待 的 其 他 工 作 。163.2.4项 目 物 业 经 理 工 作 职 责工 作关 系 直 接 上 级 部 门 项 目 总 经 理 /公 司 物 业 部 经 理 下 辖 部 门主 要 评 估 考 核 员 项 目 总 经 理 /公
47、司 营 运 部 工 程 物 业 部 经 理内 部 关 联 部 门 公 司 营 运 部 ， 项 目 业 务 部 、 财 务 部 、 推 广 部外 部 关 联 部 门 市 政 、 消 防 、 环 卫 、 电 力 局项 次 岗 位 职 责 概 述1 负 责 掌 握 整 个 项 目 的 日 常 营 运 工 作 ；2 负 责 督 导 工 程 、 保 安 和 清 洁 等 部 门 充 分 发 挥 其 作 用 ， 确 保 项 目 的 营 运 有 效 地 进 行 ；3 不 断 地 努 力 维 护 和 改 善 项 目 硬 件 的 状 况 、 各 种 功 能 与 安 全 ；4 必 须 以 最 低 的 成 本 来 维
48、 护 、 保 养 和 提 升 项 目 的 资 产 ， 从 而 最 大 程 度 提 高 项 目 的 利 润 ；5 以 提 升 项 目 价 值 为 目 的 ， 配 合 市 场 部 和 招 商 部 进 行 的 市 场 营 销 活 动 提 供 支 持 和 服 务 ；6 负 责 并 协 助 总 经 理 编 制 项 目 的 营 运 预 算 ， 制 定 营 运 计 划 和 工 作 方 案 ， 负 责 预 算 ， 计划 以 及 方 案 的 落 实 和 执 行 ；7 负 责 对 项 目 营 运 的 实 际 数 据 进 行 财 务 分 析 ,提 出 管 理 的 改 进 建 议 ；8 长 期 目 标 不 断 提 升
49、 项 目 资 产 价 值 。项 次 主 要 工 作1 拟 定 项 目 工 程 物 业 年 度 预 算 。2 工 程 物 业 月 度 收 入 和 费 用 跟 踪 。3 为 经 营 户 在 签 订 租 约 后 提 供 装 修 方 面 的 支 持 和 服 务 。4 提 出 项 目 工 程 物 业 年 度 维 护 、 维 修 改 造 计 划 ,并 跟 进 实 施 。5 配 合 公 司 制 定 相 关 的 工 作 流 程 ， 培 训 本 部 门 员 工 。6 执 行 工 程 物 业 作 业 制 度 流 程 ， 并 提 出 改 进 建 议 。7 核 算 设 备 和 设 施 的 运 行 成 本 ， 不 断
50、提 高 设 备 的 工 作 效 率 和 降 低 能 耗 。8 监 督 外 委 公 司 设 施 设 备 的 维 护 、 维 修 计 划 ， 并 对 其 工 作 成 效 进 行 评 估 。9 协 调 物 业 公 司 的 日 常 工 作 ， 监 督 核 算 其 费 用 成 本 ， 提 出 改 进 建 议 。10 完 成 领 导 交 待 的 其 他 工 作 。17（ 四 ） 工 作 标 准4.1 项 目 工 作 检 查 标 准4.1.1项 目 经 理 工 作 检 查 要 点序号 要 点 时 间 要 求1 收 入 完 成 情 况 月 每 月 跟 进 分 析2 收 款 率 完 成 情 况 月 每 月 跟
