1、城市住宅经济,主讲人：Kuran,【学习目标】了解城市住宅经济的基本概念和意义，掌握住宅的基本属性和基本特点，明确住宅区位选择与城市经济发展的联系。掌握和理解城市住宅建设及供给理论、城市住宅消费及需求理论等相关经济学原理中的基本概念，并能初步应用这些概念和分析方法讨论城市住宅市场中的主要问题及现象。能以城市经济学的视角来审视我国过去和当前城市住宅制度中所存在的问题，了解国家治理城市住宅问题所实施的住房制度改革历程和政策导向。十三五关于健全城镇住房制度的相关内容,第一节 城市住宅经济概述,本节重点住宅经济及其相关概念住宅的基本属性住宅经济的基本特点,城市住宅经济的重大研究意义,城市生活离不开住宅
2、，住宅业涉及面广，产业关联效应强，其迅速发展在一定程度上有利于改善人们的生活水平，提高生活质量，建立合理的消费结构，优化相关的产业结构，促进产业的升级另一方面，由于住宅的公共物品属性，政府往往对住宅市场造成很大影响，使不同群体的的社会福利发生变化同时住宅业还是一个城市的重要财政来源,一、住宅经济及其相关概念,（一）住宅的定义与功能1.住宅及其相关概念（1）住宅是以向人们提供居住条件为主要目的，并具有满足居住、身心庇护、家庭生活、社会交往和财富储备等基本功能的各类建筑物的统称。,住宅的分类：从建筑角度划分可以分别按照建筑体形、建筑层数、建筑材料、建筑平面、建筑性质、建筑文化、结构特征、交通组织等
3、方面予以具体划分从社会经济角度划分可以按照根据产权性质分为私有住宅、公有住宅、社团住宅。根据占有方式分为配给住宅、出租住宅、业主自用住宅根据经济关系划分分为福利住宅和商品住宅,（2）建筑、房屋和住宅的区别与联系建筑：是构成城市的最主要物质要素之一。 三个要求：,房屋：用于满足人类生活、生产和活动需要的建筑。工业建筑中的房屋一般指厂房、仓库等；民用建筑最多的是居住用户，如住房、宿舍、旅馆等；民用建筑中的公共建筑包括其他房屋，如商店、学校、医院、图书馆等。住宅：是房屋中量大面广的建筑物，也是人类直接居住的地方，住宅以套为单位供人们居住。住宅应满足人类生活的空间性、舒适性、私密性等要求。在房屋中占有
4、绝大多数的数量和交易量。建筑与房屋的物质形态和价值形态一般是以住宅经济研究的主要对象。,2.住宅的基本功能居住功能庇护功能家庭生活功能社会交往功能财富储备功能文化艺术功能,3.住宅的起源与发展,住宅主要起源于以下3个需求,安全的需求,定居的需求,管治的需求,生活方式的转变游牧向农牧,阶级和国家的产生,（二）住宅经济和房地产经济住宅经济学：主要研究住宅消费、住宅生产、住宅流通和分配问题，属于福利经济学范畴的部门经济学。注重于住房生产中舒适性和分配的公平性。房地产经济学：比住宅经济学概念宽泛，包括以生产为目的的房屋商品研究。是房产经济与地产经济的合称。,二、住宅的基本属性,（一）住宅的自然属性,（
5、二）住宅的经济属性住宅作为特殊商品，有三种特征：,三种特征,但是住宅作为一种商品，凝结了大量的物力、人力和财力价值基础和商品共同性,但是作为一种特殊商品，住宅具有准公共产品属性公平和效率,但是住宅的耐久性和未来升值性投资价值,（三）住宅的福利属性 住宅是社会程度很高的产品：第一，它作为满足居民基本生存和发展需要的重要消费品，已经成为居民提高生活水平的重要目标第二，城市住宅的外部性很强，涉及医疗、教育等公共配套设施的使用，同时也涉及多方面、多角度的利益群,三、住宅经济的基本特点,（一）需求的不可替代性（二）产品的空间性和固定性根本价值在于固定的空间价值（三）价值的双重性物质的使用价值和劳动交换价
6、值 （四）成本的双源性级差地租成本（区位成本）和房屋建筑成本（空间成本）（五）房地产的投资大和效用期长（六）住宅经济的产业关联度高,（七）住宅经济强烈依赖并支持金融业的发展投资大，开发周期长，投资回收期长依赖金融机构支持（八）住宅经济实质上是具有产权关系的经济活动我国土地国有，交易的是土地使用权和住宅所有权（九）住宅市场具有竞争和垄断双重性质一方面，土地稀缺性，城市住宅有限供给，房地产项目需要大量资金及其他开发条件，少数的开发商使垄断成为可能；另一方面，普通住宅市场上的商品开发商很多，需求者也较多，所以又具有很大的竞争性,第二节 城市住宅经济理论,本节重点城市住宅建设及供给理论城市住宅消费及需
7、求理论住宅的流通城市住宅市场的动态供求平衡,一、城市住宅建设及供给理论,（一）住宅建设供给及其相关概念1.住宅供给的相关概念 住宅供给是指由市场向住宅投资者和住宅消费者提供其所需的住宅存量与住宅服务流量的过程 存量供给令住宅存量在数量上得到增长。与住宅生产相关，表现为实物形态，反映的是量的多少 流量供给令住宅服务流量在质量上或数量上得到提高。与住宅改进和维护相关，表现为非实物形态，反映的是质的好坏,2.住宅供给的方式从住宅供给的概念上划分：住宅生产住宅存量增加住宅改进住宅服务流量增加住宅维护住宅服务流量可持续,从住宅供给的市场角度划分： 基本由市场调节型 本由国家分配型 政府干预下的市场调节补
8、充型 市场调节与国家分配并行的混合型,（二）影响住宅供给的因素 从长期供给趋势看，影响住宅总供给的主要因素是住宅产业制度，与产业政策相关的货币金融政策和投资体制。具体包括以下几个方面：1.住宅价格 价格与供给量成同方向变化，住宅供给曲线是一条向右上方倾斜的曲线。,2.土地使用政策 由于土地的稀缺性，城市住宅的供给能力，在很大程度上取决于政府的土地政策。政府供应土地的多少将直接影响到城市住宅供给量。3.税收政策和利率政策 税收是调节收益的杠杆，影响住宅投资的回报率和经营的安全性，影响投资者对住宅的投入，限制或者扩大市场供给。 利率由于住宅开发所需的大量资金与金融机构的资金支持分不开，其高低直接影
9、响住宅市场的供应量。,4.市场需求 供给的多少取决于需求的多少，这是市场运行的基本准则。需求量大，必定会促使开发商进行住宅开发，增加住宅供给量。5.住宅开发商的投资预期 住宅由开发商提供，开发商对未来预期的好坏会影响住宅的供给。另外，经济形势、政府支持、建筑技术等也影响城市住宅的供给。,二、城市住宅消费及需求理论,（一）住宅需求及其相关概念1.住宅需求的概念住宅需求是指在各种可能的价格水平下，消费者愿意并且有能力购买的住宅服务的数量。取决于消费者对住宅的消费欲望与其财政资源。,2.住宅需求的类别 住宅需求可以按照不同的角度划分以下几类：（1）从需求时效上划分 有效需求在当前时期已经表现出来的、
10、有居民购买力为后盾的现实需求。 潜在需求在当前时期尚未表现出来的、缺乏购买力基础，但很有可能在今后的某一段时间逐渐形成的未来需求。,（2）从需求成因上划分新增需求从无到有地增加的那部分需求，包括新增人口（本地新生或异地迁入)和新增家庭（大家庭裂解成小家庭）进入社会所提出的住宅需求扩张需求因原有住户从少到多，从劣到优地增大住宅消费所追求的那部分需求,（3）从住宅需求的阶段划分,（4）从需求性质上划分消费需求完全出于自我居住目的而购买或租赁住宅的行为投资需求不以或不完全以自我居住为目的，而是把住宅当作一种固定资产和投资手段，出于保值增值或合理避税的需求才购买住宅的行为,3.住宅需求的特点（1）个别
11、性 是指在不同的人在不同阶段对于住宅的需求是不一样的，即温饱阶段和富裕阶段追求的住宅是不一样的（2）渐变性 “家庭生命周期”来反映，即指一个以家长代表的家庭，从开始建立到家长死亡或并入小家庭的全过程，在这个过程中家庭对于住宅的需求显然是变化的,（3）复合性 对住宅的需求可能包含两种需求对象（住宅存量与住宅服务流量）、对应三种实现手段（前者通过住宅投资与业主自用来实现，后者通过业主自用和住宅消费来实现）（4）效用调节性 这是住宅商品的显著特点，其效用大小主要取决于消费者的偏好。可能会因为地段，具体朝向，楼层等外在因素导致选购兴趣上的差异,（二）住宅需求的影响因素1.价格的影响（1）住宅价格对住宅
12、需求的逆向调节 住宅价格越高，需求就越少（2）其他商品和服务价格对住宅需求的间接调节 住宅作为生活必需品，与其他商品和服务之间的替代性弹性数值不大，所以这种调节能力甚微,（3）住宅需求的价格弹性 住宅需求的价格弹性价格变化（R/R）引起的住宅需求变化（ Q/Q)的幅度Ep来加以说明。,欧美国家研究表明，住宅需求价格弹性取值主要分布在0.6-0.8之间的范围内，显然家庭在决定住宅消费时会有一些顾虑，但是却对住宅的价格变动不明感。这表明住宅是缺乏弹性的不可或缺的必需品。也就是说无论收入怎样变动，人们都不可能不消费它。而缺乏弹性的商品。若价格下降会导致收入的下降，这也正是开发商宁愿空置商品房也不愿降
13、价的原因。,2.收入的影响（1）收入的构成与选择通常把住户的当前收入Y分成两个部分：较为固定的永久性收入Yp基于个人在过去的长期所得和对未来的预期而作出的判断，如工资薪酬收入 变化莫测的临时性收入Yt短暂的非正常的、非持续的经济现象，即可能是盈利也可能是亏损，一般无法事先评估，如股市猛涨或者大跌 住宅消费作为一种长期的永续行为，只能与Yp相关，而与难预测的Yt无关。即住宅需求取决于住户当前收入中的永久性收入。,（2）住宅需求的收入弹性住宅需求的收入弹性是指收入的变化（Y/Y）引起的住宅需求的变化（Q/Q）的幅度Em，来加以说明。,Em = 1, 为单一弹性, 说明需求与收入等比例变动; Em
14、1, 为富有弹性, 说明一个单位的收入变动, 会引起大于一个单位的需求变动; Em 1, 为缺乏弹性, 说明一个单位的收入变动, 会引起小于一个单位的需求变动。,研究表明：住宅需求收入弹性取值大多集中在0.5-1.5区间内。显然，住宅需求收入弹性与家庭收入的高低有关：当家庭收入水平较低时，住宅主要是一种生存资料，人们对它没有额外需求，也不能减少基本的生存空间，这个阶段的Em 1，属于富有弹性。对于租房者而言，收入的需求弹性小于购房者,3.人口的影响,4.家庭的影响当人口规模一定时，家庭类型结构便成为决定家庭总量，进而决定住宅需求总量的关键因素。一般来说，在经济发达地区、沿海地区和大中城市的家庭
15、结构中，单亲家庭和一代或一人家庭等非传统家庭的比例要高于欠发达地区、内陆地区和小城镇，以至于户均人口更少、同等人口规模下的家庭数目更多，因此对住宅的需求也高。此外，城市居民的消费结构与消费偏好、人们的居住传统与行为方式、住宅市场的发育与金融支持等，也都不同程度的影响着城市住宅需求量。,三、住宅流通,1.住宅的流通方式主要由以下几种：,差价互换,自建自用,配给,租赁,购买,2.住宅的租金与售价（1）住宅租金的构成住宅租金就是住宅服务流量的价格，实质上也是住宅所有者零星出卖住宅所有权的价格。主要由以下几个方面构成：,（2）住宅售价的构成住宅售价就是住宅存量的价格。其构成包括以下8各部分,效用调节,
16、利润,税金,利息,管理费,建筑安装工程费,公共配套设施及基础建设费,土地征用费,我国目前的商品房价格主要包括已下几个方面：,效用调节,企业利润,税费,管理成本,资金成本,建设成本,拆迁成本,土地成本,它实际上是住宅使用权的一次性批发价与分期性零售价之比。考虑到住宅的使用寿命一般在50年以上，因此的正常取值范围应在20-40之间，也就是20-40年的租金收入大体上相当于当前的销售收入。,若过小，说明售价偏低，租金偏高，人们会倾向于买房而不租房；若过大，说明售价偏高，租金偏低，人们会倾向于租房而非买房；只有取值在正常范围内，人们才会根据自己的消费偏好和经济实力做出正确的选择。,四、城市住宅市场的动
17、态供求平衡,（一）住宅市场及其概念1.住宅市场的概念及其功能,广义概念,狭义概念,是指以住宅存量和服务流量以及与住宅相关的生产要素为流通对象，在住宅需求者与供给者之间提供沟通机会和便利条件，以促成住宅商品完成交易的场所或机制,是指进行住宅买卖和租赁行为的经济组织,住宅市场的功能主要表现在以下几个方面：,2.住宅市场的分类（1）根据交易对象划分：住宅存量市场和住宅服务流量市场,住宅存量市场,住宅服务市场,表现为住宅单元的数量，由建筑材料、占有的土地和投入的活劳动组成,单位时间里住宅向居住者提供的服务的数量，由住宅存量、人员劳动以及使住宅正常运行的必备条件组成,（2）根据权益关系划分,住宅业权市场
18、以住宅业权为标的物进行交易，通过售卖与差价互换的方式进行交易,住宅租赁市场以住宅使用权为标的物，通过租赁的方式进行市场交易,住宅信托市场以住宅使用权为标的物，住宅业主将住宅的经营、管理、维修等活动，委托给专业机构去操作而付给服务费,（3）根据市场体系划分,住宅一级市场以新建住宅业权为标的物进行交易的市场,住宅二级市场以旧有住宅业权为标的物进行交易,住宅三级市场以住宅使用权为交易对象的市场，包括私人住宅的租赁、转租等,3.住宅市场的过滤现象,过滤效应的成因：第一，收入提高；第二，供给扩大,4.住宅市场的空置现象（1）商品空置房辨析欧美国家：将现状未被居用的住宅称为空置住宅。造成原因：房东主观因素
19、闲置不用，或是市场客观因素空屋以待。我国：空置商品房包括三类：待售商品房建成竣工时间在一年以内的待售商品房滞销商品房建成时间一年以上、三年以内的滞销商品房积压商品房建成竣工时间三年以上的积压商品房 显然，真正的空置商品房是指建成竣工达一年及以上而仍未售出或者租出的商品房。,V为商品房空置率，At为商品房空置面积，Qt为商品房竣工面积，t为考察的计算期年数。,（3）商品房空置的原因国家统计局显示，2005年前11个月，商品房空置面积达1.14亿平方米，比2004年同期增长14.2%，规模超过2005年上半年空置面积。,表1-1主要国家城市商品房空置状况表,数据来源：国家统计局,住房空置率相关链接
20、http:/ 我国城市住宅制度的改革历程和政策导向,本节重点我国城市住宅制度的改革历程我国传统的城市住房制度及住房问题成因我国未来城市住宅制度改革的政策导向与措施,一、我国城市住宅制度的改革历程,回顾我国城市住宅制度的改革历程，大概划分为四个阶段,（一）1978年1993年住房实物分配制度改革阶段由于福利分房制度逐渐暴露出的问题以及住房供给不足矛盾的突出，促使我国政府必须寻求解决途径。1978年1993年的15年是我国福利分房制度改革不断探索和发展的阶段，具体可以分为两个阶段：第一阶段是福利分房制度改革探索阶段（19781985年）。在这一阶段里，我国政府进行了公房出售和补贴出售住房试点，为住
21、房制度改革进行了多种形式的尝试和创新，积累有益的经验。 第二阶段是福利分房制度改革深化阶段（1986年1993年）。在之前试点的基础上，1986年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。,（二）1994年1998年住房实物分配向住房市场化改革的过渡阶段1994年7月18日国务院下发了关于深化城镇住房制度改革的决定，确定房改的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。房改的基本内容可以概括为“三改四建”。“三改”即改变计划经济体制下的福利性的旧体制，包括：改变住房建设投资
22、由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制；改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化、专业化运行的体制；改变住房实物福利分配的方式为以按劳分配的货币工资分配为主的方式。“四建”即建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度，包括：建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收人家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。,（三）1999年2004年住房市场化全面推行阶段国发199823号文后，我国房地产业发展迅速，根据国研中心的
23、统计数据，1998年至2004年我国的房地产投资完成额持续了7年的两位数的快速增长，并且在2002年以后的几年中出现了房地产“过热”的情况，7年的同比增长率分别为14、14、21、27、23、30和30。国发200318号文对国发199823号文进行了修正，将国发199823号文提出的“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”改变为让“多数家庭购买或承租普通商品住房”，要“增加普通商品住房供应。采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。”同时将经济适用房的性质重新定位为“是具有保障性质的政策性商品住房”。18号
24、文的出台将大多数家庭的住房推向了市场，实现了我国住房市场化的根本转变。,（四）2005年至今房地产调控阶段国发200318号文实施以后，我国房地产业高速发展，但与此同时由于房价的过快上涨，也引发了一系列社会问题，百姓住房难问题越来越突出，我国政府开始加强宏观调控。国不断出台各种调控措施，进一步紧缩“银根”、“地根”，但是房地产调控至今，稳定房价的目标尚未达到，以北京、上海、深圳等城市为代表，全国房价总体继续上涨。国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（24号文）的出台引起了社会各界的广泛关注。24号文要求进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，逐步改善其他住房困难群
25、体的居住条件，完善配套政策和工作机制。24号文首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。,二、我国传统的城市住房制度及住房问题成因,（一）计划经济下城市住房分配制度所存在的问题及成因时期从新中国建立到1994年住宅制度概括为国家和单位投资建房、低租金、分配制、福利型、不可流通结果致使国家或单位面临巨大的财政压力，长期的住房问题得不到解决，城市住宅问题越来越严重。,计划经济下城市住宅面临的问题：,（二）当前我国城市住房制度中所存在的问题,在住房市场取得快速发展同时，一些影响其健康发展的矛盾也同时在积累，其中，尤其以住房结构不合理、住房分配差距过大、住房价格上涨过快等矛盾最为突
26、出面对上述情况，政府多次出台针对房地产市场的宏观调控措施，以保持市场的平稳健康发展取得了一定成效，但是一些深层次的矛盾依然存在，专家学者也纷纷建言献策，进一步深化房改日益迫切,（三）城市住房体制改革的总体思路,1.统一思想，明确对住房的定位 住房作为一种特殊商品，满足人们最基本的生活需求，不可替代，土地稀缺性决定了住房总量相对有限，因此部分群体对住房的过度占有必然会对其余的住房群体产生影响； 住房作为准公共物品，不应采取完全市场化的方式， 要求政府不仅要从建筑质量和工程标准上管理住房市场，更要从住房规划、土地规划、市场管理等各方面加强管理,2.理顺住房保障与市场化供应之间的关系，在二者之间设置
27、“防火墙”在市场经济条件下，各交易主体平等自愿是一个最基本的准则。对于市场机制的缺陷与不足，政府可以通过保障来满足低收入群体的需要，但这种保障不能损害市场机制自身所发挥的作用。最后，住房保障在设置进入门槛的同时，还需设置相应的退出机制。,3.完善住房各相关制度，包括土地制度、金融制度、税收制度等，严防投机，保持市场稳定、健康发展在土地制度上，要进一步完善土地“招拍挂”制度，根据用地的性质决定出让方式。同时加强对已出让土地的监管在金融制度上，要保持金融对住房的适度支持，建立基于风险定价的住房信贷体系，避免住房市场价格泡沫向银行体系传递在税收制度上，要逐步降低住房建设和交易阶段的税负水平，同时建立
28、起基于人均住房面积标准的累进型物业税，增加持有阶段的税负，削弱住房的投机属性，保持住宅市场的平稳、健康、快速发展,4.推行物业管理，以专业化服务提高居住水平通过聘请专业的物业管理公司对住宅物业实行管理和服务，把各个单位从繁琐冗杂的居民生活服务中解脱出来，不仅进一步理清了投资者，经营管理者和消费者的权、责、利关系，也是服务更有效率，居民更有实惠,三、我国未来城市住宅制度改革的政策导向与措施,简而言之，在继续坚持住房市场化的同时，政府应当积极实施防止投机的住房政策以及面向住房困难群体的扶持政策,继续坚持市场化方向,大力发展租房市场,抑制住房市场投机行为,针对住房困难群体的住房保障制度,十三五：健全
29、城镇住房制度,建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，有效保障城镇常住人口的合理住房需求。,健全住房供应体系。加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。对城镇低收入和中等偏下收入住房困难家庭，实行租售并举、以租为主，提供保障性安居工程住房，满足基本住房需求。稳定增加商品住房供应，大力发展二手房市场和住房租赁市场，推进住房供应主体多元化，满足市场多样化住房需求。,健全保障性住房制度。建立各级财政保障性住房稳定投入机制，扩大保障性住房有效供给。完善租赁补贴制度，推进廉租住房、公共租赁住房并轨运行
30、。制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格准入和退出制度，提高保障性住房物业管理、服务水平和运营效率。,健全房地产市场调控长效机制。调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策，共同构建房地产市场调控长效机制。各城市要编制城市住房发展规划，确定住房建设总量、结构和布局。确保住房用地稳定供应，完善住房用地供应机制，保障性住房用地应保尽保，优先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，严格控制大户型高档商品住房用地。实行差别化的住房税收、信贷政策，支持合理自住需求，抑制投机投资需求。依法规范市场秩序，健全法律法规体系，加大市场监管力度。建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现全国住房信息联网，推进部门信息共享。,放映完毕,
