1、有关部委文件解读,客户三部 何 刚 2013年1月,一、国土部162号文件解读,主要内容介绍（二） 1、土地储备机构名录制管理。国土资源主管部门建立土地储备机构名录，实施定期动态管理，省级国土资源主管部门审核名录并报国土资源部，各级国土部门将名录抄送同级财政部门、人民银行分支机构和银行业监督管理部门。 主管部门：省级国土资源部门审核名录 相关部门：财政部门、人民银行分支机构和银行业监督管理部门。,一、国土部162号文件解读,主要内容介绍（三） 2、土地储备规模控制。年度土地储备计划中，新增储备土地规模（含本年度收储已在本年度供应的储备土地），原则上应控制在市、县本级前三年平均年供应的储备土地量
2、之内。同级国土资源、财政部门和人民银行分支机构负责审核调整年度土地储备计划，报同级人民政府批准，并报上级国土资源主管部门备案。 新增储备土地规模的上限数量控制 新增储备土地规模的确定方式（与之前政策不同的是，人民银行参与审核）,一、国土部162号文件解读,主要内容介绍（四） 3、土地储备机构融资纳入地方政府性债务。土地储备机构融资纳入地方政府性债务统一管理，执行地方政府性债务管理的统一政策。 这里明确了土地储备机构融资为地方政府性债务。,一、国土部162号文件解读,主要内容介绍（五） 4、土地储备机构年度融资控制卡。同级财政部门应会同国土资源主管部门、人民银行分支机构，根据年度土地储备计划，核
3、定土地储备融资规模，经同级人民政府审核后，按财政管理级次逐级上报至省级财政部门。 省级财政部门依据地方政府性债务管理法律法规和政策规定核准后，向土地储备机构核发年度融资规模控制卡，明确年度可融资规模并同时反映已发生的融资额度。对本年融资额度已达到年度可融资规模的土地储备机构，不得批准新的项目融资。,一、国土部162号文件解读,主要内容介绍（六） 5、土地储备贷款期限调整为5年以内。银行业金融机构应按照有关部门关于土地储备贷款的相关规定，根据贷款人的信用状况、土地储备项目周期、资金回笼计划等因素合理确定贷款期限，贷款期限最长不超过五年。,一、国土部162号文件解读,主要内容介绍（七） 6、加强储
4、备土地前期开发管理 。土地储备机构应组织开展对储备土地的前期开发，为政府供应“净地”提供有效保障。进行道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，应通过公开招标方式选择工程设计、施工和监理等单位，不得通过下设机构进行工程建设。 前期开发工程施工期间，土地储备机构要予以监督管理，工程完成后，土地储备机构要组织开展验收，验收工作参照相关工程验收有关规定执行。,一、国土部162号文件解读,主要影响分析（1） （一）土地储备贷款正式界定为地方政府性债务，表明地方政府承担了偿还土地储备贷款的最终还款责任。 在162号文件下发以前，不同职能部门、不同地方政府对土地储备贷款是否
5、属于地方性政府性债务存在概念模糊不清、统计分类随意性强等问题，也模糊了地方政府是否承担土地储备贷款还款责任的界限。,一、国土部162号文件解读,主要影响分析（2） （二）新增土地储备以及土地储备机构年度融资的刚性控制，有效地抑制了土地储备贷款的过度扩张，显著降低了土地储备贷款的违约风险。 土地储备贷款的最大风险点，就是地方政府土地储备规模无序扩张、土地储备贷款不断膨胀。162号文件将有力遏制地市级以下地方政府（含）的过度土地储备、过度融资行为。,一、国土部162号文件解读,主要影响分析（3） （三）土地储备贷款有望实现与一般性地方政府融资平台贷款的差别化监管，商业银行土地储备贷款有望进入快速发
6、展通道。 如果监管部门进一步明确土地储备贷款的差别化监管，商业银行就可以摆脱地方政府融资平台贷款政策的制约(主要是融资平台贷款降旧控新政策、融资平台贷款审批权限控制、土地储备贷款2年期限控制等)，大力发展土地储备贷款业务。,一、国土部162号文件解读,主要影响分析（4） （四）基于土地储备贷款的地方政府性债务属性等，经济发达、政府偿债压力小的地区将成为同业竞争的重点区域。 在省级政府刚性控制土地储备数量和土地储备机构融资、土地储备贷款期限最长延至5年的基础上，土地储备贷款有可能发展成为低违约风险特性的地方政府性贷款品种，将成为银行同业竞争的重点品种，尤其是经济发达、政府偿债压力小的区域同业竞争
7、将会非常激烈。,二、财政部463号文件解读,2012年12月31日，财政部、发改委、人民银行和银监会联合下发了关于制止地方政府违法违规融资行为的通知（财预2012463号）。 政策背景分析 主要内容介绍 政策影响分析,二、财政部463号文件解读,政策背景分析 国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知（国发201019号）下发以来，各级地方政府加强了融资平台公司管理，有效控制了地方政府性债务过度膨胀的风险。 最近，有些地方政府违法违规融资出现了新情况，如违规采用集资、回购（BT）等方式举债建设公益性项目，违规向融资平台公司注资或提供担保，通过财务公司、信托公司、金融租赁公司等违规举借
8、政府性债务等。,二、财政部463号文件解读,主要内容介绍（共5个部分） 1、严禁直接或间接吸收公众资金违规集资。地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体等未经有关监管部门依法批准不得直接或间接吸收公众资金进行公益性项目建设，不得对机关事业单位职工及其他个人进行摊派集资或组织购买理财、信托产品，不得公开宣传、引导社会公众参与融资平台公司项目融资。,二、财政部463号文件解读,主要内容介绍（共5个部分） 2、规范地方政府以回购方式举借政府性债务行为。除符合法律或国务院规定可以举借政府性债务的公共租赁住房、公路等法律和国务院另有规定外，地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体等不得以委托单位建设并承
9、担逐年回购（BT）责任等方式举借政府性债务。,二、财政部463号文件解读,主要内容介绍（共5个部分） 3、加强对融资平台公司注资行为管理。 地方政府将土地注入融资平台公司必须经过法定的出让或划拨程序。 以出让方式注入土地的，融资平台公司必须及时足额缴纳土地出让收入并取得国有土地使用证； 以划拨方式注入土地的，必须经过有关部门依法批准并严格用于指定用途。,二、财政部463号文件解读,主要内容介绍（共5个部分） 3、加强对融资平台公司注资行为管理。 融资平台公司经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设或转让原划拨土地使用权的，应当按照规定补缴土地价款。 地方各级政府不得将储备土地作为资产注入融
10、资平台公司，不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源。,二、财政部463号文件解读,主要内容介绍（共5个部分） 4、进一步规范融资平台公司融资行为。 地方各级政府不得授权融资平台公司承担土地储备职能和进行土地储备融资，不得将土地储备贷款用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。,二、财政部463号文件解读,主要内容介绍（共5个部分） 5、坚决制止地方政府违规担保承诺行为。 地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体不得出具担保函、承诺函、安慰函等直接或变相担保协议，不得以机关事业单位及社会团体的国有资产为其他单位或企业融资进行抵押或质押，不得为其他单位或企业融资承诺承担偿债
11、责任，不得为其他单位或企业的回购（BT）协议提供担保，不得从事其他违法违规担保承诺行为。,二、财政部463号文件解读,政策影响分析 整体上分析，财政部463号文件是对国务院19号文件精神的细化和延伸，进一步明确了有关政策和具体要求，规范了地方政府融资行为，促进了地方政府融资平台合规经营，有利于地方政府融资平台贷款风险防控，为我行农业农村基础设施建设贷款业务发展创造了较好的外部政策环境。,二、财政部463号文件解读,政策影响分析 （一）有效规范了地方政府对地方政府融资平台公司的注资行为，有助于提升地方政府融资平台公司的资产实力和担保能力。 不得将政府办公楼、学校、医院、公园等公益性资产作为资本注
12、入融资平台公司（此条为老政策，属于强调与重申） 地方政府将土地注入融资平台公司必须经过法定的出让或划拨程序（此条为新政策，影响较大，填补了现有政策的灰色地带）,二、财政部463号文件解读,政策影响分析 地方政府将土地注入融资平台公司必须经过法定的出让或划拨程序（此条为新政策，影响较大），有三大影响： 1、提高了政府注入土地的难度，提高了注入成本 2、注入土地的转让收入作为还款来源的项目，必须考虑土地取得的合规性、土地转让限制条件、土地增值税上缴等因素 3、注入土地为抵押品的，确定土地抵押担保值时必须考虑补交土地出让收入的因素,二、财政部463号文件解读,政策影响分析 （二）地方政府各级土地储备
13、机构成为土地储备唯一合规主体，土地储备贷款风险相对可控。 “地方各级政府不得授权融资平台公司承担土地储备职能”，进一步明确了土地储备实施的主体范围，与国土部162号文件相关要求有机衔接，更好地规范了各级地方政府的土地储备行为，强化了土地储备行为的统一管理，有效防控了同一地域多方办理土地储备的风险。,二、财政部463号文件解读,政策影响分析 （三）不得授权融资平台公司承担土地储备职能，不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源。 财政部、发展改革委、人民银行、银监会关于贯彻国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知相关事项的通知（财预2010412号，“财政性资金暂不包
14、括因承担政府公益性项目建设而获得的土地使用权出让收入返还”。463文件是对原政策的调整。 对地方政府融资平台公司承贷、项目土地出让收入返还为还款来源的项目，形成了准入禁止。,二、财政部463号文件解读,政策影响分析 （四）符合法律或国务院规定的公路项目可以归类为地方政府性债务，我行可继续支持农村公路建设项目。 这是中央有关部门关于公路融资政策的重大调整，由此我行可以继续积极支持非收费性农村公路建设，并将地方政府的逐年回购资金作为还款来源。,三、近期我行信贷政策调整,近期，总行多次进行了专题研究，依据国土部162号和财政部463号文件精神，结合我行实际情况，调整完善了相关信贷政策。贯彻落实的总体
15、对策业务发展思路的调整信贷政策的完善与调整,三、近期我行信贷政策调整,贯彻落实的总体对策： 积极贯彻落实执行相关政策，调整完善信贷制度政策 采用“新老划断、促请整改”的思路，办理地方政府融资平台公司承贷的、以土地出让收入为还款来源的新农村建设项目。 以2012年12月31日为界限，以是否上报至审批行等为标准，区别为“老项目”和“新项目”。,三、近期我行信贷政策调整,贯彻落实的总体对策：老项目（两种情况）： 1、截止2012年12月31日前已发放的项目，各行要积极主动做好相关协调工作，促请地方政府、客户按照有关政策要求做好整改工作，切实防控存量贷款风险。 2、对于截止2012年12月31日前地方
16、政府已出具项目相关授权文件且已上报至审批行的项目，在地方政府出具文件承诺借款人项目土地储备职能授权继续有效、项目出让收入返还继续用于我行贷款偿还等基础上，可执行我行原有信贷制度，继续办贷流程。同时，省级分行审批项目必须在2013年2月28日前按照报备工作要求将项目报审材料上报至总行客户部门。,三、近期我行信贷政策调整,贯彻落实的总体对策： 新项目（两种情况）： 1、对于截止2012年12月31日前未上报至审批行、地方政府未在2012年度出具项目授权文件的项目，须按照新政策要求进行调整完善，符合后继续项目办贷工作。 2、不再受理地方政府融资平台公司承贷、包含土地储备建设内容、土地出让收入返还作为
17、还款来源的项目。,三、近期我行信贷政策调整,业务发展思路的调整：逐步实现多元化的业务发展格局继续以水利建设和新农村建设为支持重点择优支持符合法律或国务院规定可以举借政府性债务的公路项目适度支持各地党政关注、关乎民生建设、具有稳定还款来源、担保足值有效的其他农业农村基础设施建设贷款项目。,三、近期我行信贷政策调整,信贷政策的完善与调整（1） 起草下发地方政府投融资客户贷款管理指引，实现地方政府投融资客户的统一管理。 依据农业农村基础设施建设贷款实际情况，对“名单”内外客户统一管理，实现了准入、评估、授权、贷后管理等方面统一化，为基层行理解、执行政策创造有利条件。,三、近期我行信贷政策调整,信贷政
18、策的完善与调整（2） 2013年度授权管理的调整：在防控风险基础上的差别化管理 按照经济发展基础与实力，合理划分地市级、县级地方政府投融资客户承贷项目的授权县级地方政府投融资客户的最低一档审批权限提高至1亿元县级地方政府投融资客户承贷的审批权限的累计时间由24个月调减为12个月,三、近期我行信贷政策调整,信贷政策的完善与调整（3）合理设置农业农村基础设施建设贷款期限。新农村建设贷款期限最长不超过5年以土地转让收入为主要还款来源的项目期限最长不超过5年以项目自身收益、借款人其它收益和综合收益等还款来源的项目期限最长不超过10年,三、近期我行信贷政策调整,信贷政策的完善与调整（4）修订地方政府投融
19、资客户的区域准入指标（处于研究阶段）“两率一额度”调整为“三率一额度”，增加了负债率指标细化了指标的计算办法和取值来源调整了最高融资额度的计算办法,三、近期我行信贷政策调整,信贷政策的完善与调整（5）贷款担保政策的调整（暂未下发文件）位于京、津、沪辖区的房地产押品折率原则上不超过70%；位于其他直辖市、省会城市及计划单列市辖区的押品折率原则上不超过65%；位于地级市辖区的押品折率原则上不超过60%；位于其他县域的押品折率原则上不超过55%累计最高担保额度应覆盖项目贷款本金和前12个月还款期利息；其中，采用项目未来收益质押方式的，累计最高担保额度应覆盖项目贷款本金和全部利息,四、新农村建设贷款有
20、关问题,新政策下新农村建设贷款项目模式（初步设想）现有新农村建设贷款项目模式调整（相关建议）以政府注入土地为抵押品的完善调整,新政策下新农村建设贷款项目模式新政策最大影响-借款人准入限制地方各级政府不得授权融资平台公司承担土地储备职能不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源,四、新农村建设贷款有关问题,地方政府融资平台公司承贷包含土地储备投资内容土地出让收入返还为还款来源,不符合财政部463号文件精神,四、新农村建设贷款有关问题,新政策下新农村建设贷款项目模式项目模式主要按照承贷主体划分为：（一）土地储备专业机构承贷项目（二）地方政府投融资公司承贷项目（三）非地方政府投融资客
21、户的国有企业或国有控股企业承贷项目（四）纳入保障性住房计划的国有林区、垦区棚户区、泥草房改造项目,四、新农村建设贷款有关问题,（一）土地储备专业机构承贷项目 继续沿用现有运营模式，依据162号文件须符合以下新要求： 1、借款人须纳入国土部门的土地储备机构名录 2、借款人新增储备土地规模（含本年度收储已在本年度供应的储备土地），原则上应控制在市、县本级前三年平均年供应的储备土地量之内； 3、省级财政部门依据地方政府性债务管理法律法规和政策规定核准后，向土地储备机构核发年度融资规模控制卡,四、新农村建设贷款有关问题,（一）土地储备专业机构承贷项目值得注意：1、贷款期限上限调整为5年；2、关于土地储
22、备专业机构名录管理，2012年底前国土部已下发第一批名录，并将实施动态管理；对暂未纳入名录的土储专业机构，可将纳入名录作为贷款发放条件，先行安排贷款评审。3、各省正在制定新增土地储备规模控制和年度融资规模控制卡的相关具体制度，暂时存在一个制度过渡期。在过渡期间，可不考虑土地储备规模和融资规模审批因素。,四、新农村建设贷款有关问题,（二）地方政府投融资公司承贷项目项目的两个限制条件：1、项目建设内容中不得包含土地储备建设内容（即征地拆迁补偿、土地报批等与土地收储相关投资）；2、项目还款来源不得为土地出让收入返还。,四、新农村建设贷款有关问题,（二）地方政府投融资公司承贷项目两种类型： 1、农民集
23、中住房建设项目 2、农村土地整治项目（主要为储备土地的配套基础设施建设项目）,四、新农村建设贷款有关问题,（二）地方政府投融资公司承贷项目1、农民集中住房建设项目：（1）项目特点：只包含农民集中住房建设内容（主要指拆迁补偿安置房）；（2）还款来源为（以下一种或组合）： 货币补偿方式被征地农民，按照拆迁补偿协议购买安置房的购房款； 实物补偿方式被征地农民，土地储备专业机构购买或委托建设安置房支付的购房款； 借款人综合收益（含已注入公司的土地转让收入、符合当地土地管理法规的新增耕地指标出让、地票转让收入等）。,四、新农村建设贷款有关问题,（二）地方政府投融资公司承贷项目2、农村土地整治项目（储备土
24、地配套基础设施建设项目）（1）项目特点：依附于土地整治收储项目，属于储备土地的前期开发，为政府供应“净地”提供有效保障，不同于一般的基础设施建设项目（2）还款来源：土地储备专业机构支付给借款人的配套基础设施建设支出（3）立项依据：可依据农村土地整治项目的立项或可研；也可单独立项，但在项目名称中注明为“ 农村土地整治项目配套基础设施建设项目”（4）项目区位：须位于县域范围（含城市郊区、郊县）土地储备项目区域内（5）须与土地储备专业机构签定建设合同,四、新农村建设贷款有关问题,（三）非地方政府投融资客户的国有企业或国有控股企业承贷项目 此类借款主体未纳入地方政府投融资客户，不受地方政府融资管理的制
25、约，主要是商业化经营项目，可以参照新农村建设贷款制度办理，执行商业化固定资产贷款授权权限。如国营农场、林场。 此类主体是否可将土地出让收入返还作为还款来源，属于政策规定的灰色地带。 一般情况下，应慎重受理此类项目。,四、新农村建设贷款有关问题,（四）纳入保障性住房计划的国有林区、垦区棚户区、泥草房改造项目特点：执行国家保障性住房相关政策1、必须纳入地方政府保障性住房建设计划；2、承贷主体多元化，如地方政府投融资客户、其他国有企业或国有控股企业；3、还款来源多元化，如财政补贴资金（不受30%比例限制）、国营农场林场的营业收入、职工购房款、土地出让收入返还、土地商业开发收入等。,四、新农村建设贷款
26、有关问题,现有新农村建设贷款项目模式调整调整对象：地方政府融资平台公司承贷、包含土地收储建设内容、以土地出让收入返还为还款来源、2012年12月31日前未上报至审批行的新农村建设项目；调整依据：财政部463号文件等；调整目的：充分利用现有客户资源和项目资源；维护好与地方政府、客户的合作关系；调整要求：属于政策过渡期的特殊处理办法，以合法合规、合情合理、实事求是、不打擦边球等为原则。,四、新农村建设贷款有关问题,现有新农村建设贷款项目模式调整（建议）方法一：项目建设内容不变、承贷主体调整为各级土地储备专业机构方法二：项目建设内容分拆或剥离，分拆为土地储备专业机构承贷的土地收储项目、地方政府投融资
27、公司承贷的农民集中住房和储备土地配套基础设施建设项目 从整体上分析，方法一为首选方案；方法二为备选方案。：,四、新农村建设贷款有关问题,方法一：项目建设内容不变、承贷主体调整为各级土地储备专业机构（操作要点）：1、立项、可研批复文件处理要求：由批复立项、可研（或实施方案）的发改委（或市县政府）出具主体变更批复文件，同意将项目建设实施主体变更为土地储备专业机构；2、项目建设“四证”等处理要求：第1种处理，全部变更为土地储备机构；第2种处理，由土地储备专业机构与“四证”主体投融资公司签订委托建设协议，原有“四证”等不再变更。,四、新农村建设贷款有关问题,方法二：项目建设内容分拆或剥离，分拆为土地储
28、备专业机构承贷的土地收储项目、地方政府投融资公司承贷的农民集中住房和储备土地配套基础设施建设项目，实现地方政府融资平台公司和专业土地储备机构的1+1合作模式。 在此种模式下，我行可根据实际情况，支持全部2个项目，也可选择支持其中1个项目。,四、新农村建设贷款有关问题,方法二的具体操作：1、项目建设内容的分拆或剥离：将土地收储投资部分单独作为一个项目；将项目中安置房建设、储备土地配套基础设施建设部分作为一个项目；2、立项、可研批复文件处理要求：由批复立项、可研的发改委出具项目分期分步实施或建设内容分拆剥离调整的批复文件；3、承贷主体（公司）与当地土地储备专业机构签订委托建设合同，贷款还款来源为土地储备专业机构支付的合同价款。,四、新农村建设贷款有关问题,以政府注入土地为抵押品的完善调整 对于不符合财政部463号文件规范性要求的注入土地进行整改： 1、以出让方式取得的土地需按照有关要求签定出让合同，补缴土地出让金； 2、以划拨方式取得的土地需按指定用途评估、测算担保额度。,谢谢大家！,
