1、买卖签约,课程研发部,讲师介绍,请讲师在此填写个人简介,姓 名,个人简介,将右图更换为讲师本人职业照,做好策划，准备签约 买卖相关文本合同填写 签约过程中，买卖双方常问问题 签约过程中，哪些突发情况需要采取隔离斡旋 签约后，必做事项,课程内容,1、约买卖双方签约的最佳时机？,做好策划，准备签约,（点击放大）,做好策划，准备签约,2、短信/电话通知买卖双方签约备件、时间、地点,提前告知店经理签约事项、买卖双方的基本情况、自己的准备工作（让店经理指出是否存在做得不妥或忘记做的事项） 维护业主的经纪人和维护客户的经纪人需要提前沟通（电话/见面）： 价格（双方价格承受范围） 买卖双方决策人 买卖双方的
2、性格特点,3.1 人员策划,做好策划，准备签约,3、合作策划,人员角色分配 店经理 /资深经纪人：总把控人、调停者、风险把控者 房源维护经纪人：维护业主 客户维护经纪人：维护客户（采用1+1合作） 店助理：签约物料支持者、辅助者 人员角色分配的目的： 能把控签约现场的主导地位 能有人缓解签约的紧张氛围 可以为调停做好铺垫,做好策划，准备签约,3.1 人员策划,3、合作策划,3、合作策划,做好策划，准备签约,一定不要让双方同时到，时间错开（15分钟-20分钟） 最好让买方先到（现在是卖方市场，让业主感受到买方的诚意） 也可以让配合度高的一方提前到（提前沟通房款、付款方式、家具家电、代理费）,3.
3、2 时间策划,业主： A.提前铺垫代理费，让业主不要帮客户议代理费 B.防止同业搅单,提前与业主沟通： “如果签约的过程有其他公司给您打电话，给您报高价，这可能是恶意搅单，您可以让他带着客户和钱过来，我们给您提供签约地址，以防您的利益受损”,客户/业主： 铺垫价格，态度不要过硬（如：我们就出400万，多/少一分我们不买/卖），以免造成对方的反感，影响谈判结果,3.3资料策划,列出签约需要的资料明细（提前准备好）： 合同包 收据 印泥 签字笔 计算器 签约告知书,做好策划，准备签约,3、合作策划,1、签约室环境美化，提前通风,2、注意店面文化墙及业绩板的布置 好的店面文化墙：展现店面积极向上的内
4、容 好的业绩板：反应店面目前的成交情况,3、座位安排,做好策划，准备签约,3.4 地点策划,3、合作策划,做好策划，准备签约 买卖相关文本合同填写 签约过程中，买卖双方常问问题 签约过程中，哪些突发情况需要采取隔离斡旋 签约后，必做事项,课程内容,签署合同前,必须和双方商定的事项 （若不提前协商，很可能导致签约中断 ),买卖相关合同文本填写,需要签署的文件,买卖相关合同文本填写,买卖相关合同文本填写,一、 房地产经纪服务事项告知书,使用流程,签收联,签字处,房地产经纪服务事项告知书是用来告知买卖双方房屋信息、需要他们协助提供资料、交易可能存在的主风险、签约注意事项、经纪服务内容及收费、服务监督
5、的事项,点击播放视频“如何签签约告知书”,二、房屋买卖业务签约文件合订本 3.2版注意事项： 1、本合订本包括交易资金监管提示函、交易方留存信息表、北京市存量房屋买卖合同、居间服务合同、补充协议，每个文件您均需要签署一式三份（保证三份完全一致） 2、签署的合同中，除需手工填写的地方以外，其他部分均不得随意进行手写补充和修改，否则将会影响合同或条款的有效性；如确实需要对合同中条款进行补充或修改的，必须三方在补充或修改处签字或盖章后，方为生效。 3、保证合同无空白，空白处需要划“”或者“/”,二、房屋买卖业务签约文件合订本3.2版,链家地产签约提示： 签署合同前，一定要让买卖双方阅读该提示，明确签
6、署合同的注意事项 （合同内容、合同份数及检查、签署规范、辨别链家收据、支付服务费方式、链家的对公账户、服务热线）,二、房屋买卖业务签约文件合订本3.2版,二、房屋买卖业务签约文件合订本3.2版- 交易资金监管提示函,买卖双方选择四方资金监管的优势(经纪人详细了解，签约时向客户介绍四方资金监管,选择四方资金监管，双方则在此处签字，日期填写签约当天的日期,放弃四方资金监管，双方在此签字确认，日期填写签字当天的日期,填写房产证的地址,1、交易资金监管提示函,红色字体是合同中需要业主与客户填写并签字的内容【姓名（与证件上一致）、证件名称及号码、联系电话是必填项】 黑框中的内容是经纪人需要提醒客户/业主
7、在填写中注意的 若无委托代理人，这部分空着即可,二、房屋买卖业务签约文件合订本3.2版- 交易方留存信息表,2、交易方留存信息表,3、北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）,目 录： 说明+买卖双方信息 第一条：房屋基本情况 第二条：房屋权属情况 第三条：出卖人与买受人达成交易的方式 第四条：成交价格、付款方式及资金划转方式 第五条：房屋产权及具体状况的承诺 第六条：房屋的交付 第七条：违约责任 第八条：出卖人将该房屋出卖给第三人要承担的责任 第九条：税、费相关规定 第十条：权属转移登记 第十一条：不可抗力 第十二条：争议解决方式 第十三条：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情
8、况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。 第十四条：合同份数的确定 签字,二、房屋买卖业务签约文件合订本3.2版- 北京市存量房屋买卖合同,1.本合同的签署日期填写合同签署当天的日期 2.出卖人是个人:【法定代表人】【负责人】横线划上“”出卖人是公司：出卖人处填写公司名称；【法定代表人】、【负责人】选择勾选 3、无代理人或共有权人，必须在所有空白横线上划“”，不得留有空格,二、房屋买卖业务签约文件合订本3.2版- 北京市存量房屋买卖合同,回到 目录,讲解: 严格按照房产证上的房屋信
9、息填写,二、房屋买卖业务签约文件合订本3.2版- 北京市存量房屋买卖合同,回到 目录,讲解： （一）、按照房产证上填写 点击放大：图片一第2点、图片二第2点 （二）、按房屋性质勾选“出让/划拨”，有土地使用权证填写证号和填发单位，若无则在横线上划“” （三）、按照房产证上选择 点击放大：图片一第1点 （四）、按照房产证填写，若房屋有抵押双方约定解抵押时间 点击放大：图片二第1点 （五）、与业主确定房屋是否出租，若购买人不是承租人，则需提醒业主让承租人签署放弃优先购买权的承诺书,图片一,图片二,二、房屋买卖业务签约文件合订本3.2版- 北京市存量房屋买卖合同,回到 目录,讲解： 纸质版合同，达成
10、交易的方式已经选择1，后面两个空白横线需要划“” （公司进行的是居间服务，所以只能选择1） 必须填写两个本店面备案的房地产经纪执业人员,二、房屋买卖业务签约文件合订本3.2版- 北京市存量房屋买卖合同,回到 目录,讲解： （一）（二）房屋成交价格+装修补偿款=房屋实际价格 （三）商定客户需要支付的定金（定金不得高于成交价格的20%） （四）商定客户的付款方式 （五）客户选定贷款方式，确定贷款额度以及贷款失败后的解决方式。（必须告知买卖双方该贷款方式需要的时效，以免因时间过长导致买卖双方利益的损失，如对于换房的客户，可能因为时效而存在风险）,阿拉伯数字大写,二、房屋买卖业务签约文件合订本3.2版
11、- 北京市存量房屋买卖合同,回到 目录,红线部分为出卖人要承担的义务,蓝线部分为买受人要承担的义务,讲解： 经纪人需要让买卖双方明确在“房屋产权及具体状况承诺”方面自己以及对方的义务,二、房屋买卖业务签约文件合订本3.2版- 北京市存量房屋买卖合同,回到 目录,讲解： 1、将双约定的房屋交付的时间或条件填入横线 2、告知买卖双方房屋交付时要完成的手续 3、提醒买卖双方时间约定得宽裕些,二、房屋买卖业务签约文件合订本3.2版- 北京市存量房屋买卖合同,回到 目录,两者保持一致,二、房屋买卖业务签约文件合订本3.2版- 北京市存量房屋买卖合同,回到 目录,讲解： 第八条是出卖人要承担的责任，经纪人
12、需要明确告知出卖人,讲解： 红框部分必须要和买卖双方确认：合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳，政策中未明确缴纳房的，由哪一方缴纳（勾选出缴纳人）,二、房屋买卖业务签约文件合订本3.2版- 北京市存量房屋买卖合同,回到 目录,讲解： 1、双方确定房屋权属转移的时间和户口迁出的时间 2、经纪人要告知出卖人若没有按约定时间完成，需要承担的责任时间一般选择：30、60、90,二、房屋买卖业务签约文件合订本3.2版- 北京市存量房屋买卖合同,回到 目录,讲解： 所有权转移：以办理完房屋权属转移登记手续为准； 转移占有：以交房为准因房屋过户和交房会不一致，所以买卖双方协商选择
13、 补充协议与合同具有同等的法律效力，当两者发生冲突的以补充协议为准,二、房屋买卖业务签约文件合订本3.2版- 北京市存量房屋买卖合同,回到 目录,备注,签字：,最后由买卖双方签字确认，若是代理人代签，须在后面括号标明,二、房屋买卖业务签约文件合订本3.2版- 北京市存量房屋买卖合同,4、居间服务合同,点击放大查看,二、房屋买卖业务签约文件合订本3.2版- 居间服务合同,在房屋买卖业务签约文件合订本3.2版的最后还需要填写补充协议，目前公司共有八个模板，经纪人根据买卖双方的情况选择模板签署,二、房屋买卖业务签约文件合订本3.2版- 补充协议,5、补充协议,二、房屋买卖业务签约文件合订本3.2版分
14、析,经纪人要清楚各方分别要承担的责任,三、房屋交易保障服务合同,（具体填写要求打开文件）,三、房屋交易保障服务合同,四、网上签约授权委托书,这是网上签约授权委托书的具体委托事项（告知买卖双方）,无共有权人/共同购买人，在空格内划“”,1、填写的地址与房产证一致 2、成交价格与买卖合同中的成交价格一致【第四条的（一）】,日期必须填写，填写签署当天日期即可,四、网上签约授权委托书,五、存量房交易结算资金自行划转声明,与网上签约授权委托书中的成交价一致,联系电话和日期必须填写 （日期填写签约当天的时间）,五、存量房交易结算资金自行划转声明,做好策划，准备签约 买卖相关文本合同填写 签约过程中，买卖双
15、方常问问题 签约过程中，哪些突发情况需要采取隔离斡旋 签约后，必做事项,课程内容,买方关心（常问）问题： 1、首付款什么时候给卖方、怎么给最安全？ 答：一般情况下在面签当天以资金监管的形式给 2、卖方需要我的首付款才能解押，我会面临什么风险，怎么样避免？ 答：您可能面临风险是业主携款潜逃；或他用您的钱解押后，却在过户前房子被查封。要想避免风险最好的办法是通过我们公司有垫资业务，可以由我们公司先垫钱给业主解押，但是有一定的费用。如果业主不愿意使用垫资业务，我们建议您将首付款在银行约定还款的前一天打入业主还款账户并签署房款交接单，然后由我们的经纪人陪同您和业主一起到银行解押，解押结束当天就由我们打
16、网签,签约过程中，买卖双方常问问题,签约过程中，买卖双方常问问题,买方关心（常问）问题： 3、代理费有无折扣，什么时候交？ 答：我们公司700多家门店收费都是统一标准不打折的，带您看房的过程中您也了解到我们链家的房源比较多，签约之后，我们也会一直跟进到双方交易完成，我们给您提供的服务如果您有不满意的地方，都可以向我们的客服人员反映。代理费需要签约完就交，因为我们提供的居间服务从签约结束之后就结束，之后的是由中融信担保公司做后续，我们提供免费配合工作。 4、税费出了问题，你们公司承担什么责任？ 答：如果目前现有政策不变的情况下，如因我们的疏忽导致错误，我们会承担相应责任。,卖方关心（常问）问题：
17、 1、我什么时候能拿到全部房款？ 商贷：是银行见他项权利证和物业交割单后，最快在3个工作日放款； 市属公积金：是过户后见契税票和新房本复印件，10-15个工作日放款； 国管公积金：是过户后见契税票和新房本复印件，7-10个工作日通知买方签借款合同后，3-5个工作日放款 2、什么时候给我首付款？ 一般情况下过户后三天内会收到首付款 3、接下来的流程，我出面几次？ 商贷2次（面签、过户） 市属公积金3次（面签、初审、过户） 国管公积金2次（面签、过户）,签约过程中，买卖双方常问问题,做好策划，准备签约 买卖相关文本合同填写 签约过程中，买卖双方常问问题 签约过程中，哪些突发情况需要采取隔离斡旋 签
18、约后，必做事项,课程内容,价格谈不拢 业主临时涨价 业主要求客户将资金监管改为自行支付 买卖双方出现其他人干扰（如业主的亲戚或者律师一起签约，在旁提出一些质疑或反对意见） 新的资讯出现的时候（如税费变化等）,签约过程中，哪些突发情况需要采取隔离斡旋,买卖双方分开后，两边都必须有经纪人陪同 隔离斡旋的时间不宜过长，一般在20分钟以内 隔离谈判不成的情况下，不能让双方同时离店，防止跳单,采取隔离斡旋的注意事项,隔离斡旋是指因买卖双方某些条件无法达成一致，将双方分开，单独斡旋 签约过程中，发生下面情况时，宜采用隔离斡旋的方式,做好策划，准备签约 买卖相关文本合同填写 签约过程中，买卖双方常问问题 签
19、约过程中，哪些突发情况需要采取隔离斡旋 签约后，必做事项,课程内容,签约后，必做事项,签约成功 1、交给客户/业主的资料： 房屋买卖业务签约文件合订本3.2版 房屋交易保障服务合同 房地产经纪服务事项告知书 补充协议由公司盖章后给双方（3天-5天）,签约后，必做事项,签约成功 2、经纪人需要留存资料： 签署的所有合同 房产证复印件 买卖双方身份证复印件 买卖双方结婚证复印件 户口本复印件（户口本首页、户主页、本人页、本人变更页-即使空白页也要留） 注：市属公积金贷款一定要客户签署公积金缴存信息确认书 3、经纪人告知买卖双方，签约后的流程，以及需要双方配合的时间和事项,这里的“本人”是指家庭为单位。 如：业主已婚且有未成年自己女，则业主本人、妻子及孩子的户口页及变更页都需要复印保留,签约失败 围绕签约失败的点，继续跟买卖双方单独斡旋，创造再次签约的可能 继续维护业主，重新匹配客户 帮助客户寻找其他合适的房源,签约后，必做事项,做好策划，准备签约 买卖相关文本合同填写 签约过程中，买卖双方常问问题 签约过程中，哪些突发情况需要采取隔离斡旋 签约后，必做事项,课程回顾,
