1、第五章 房地产投资项目经济评价,第一节 经济评价概述 第二节 现金流量及资金时间价值和风险价值 第三节 投资项目投资与收入估算 第四节 投资项目财务评价 第五节 投资风险分析 第六节 投资项目的国民经济评价,第一节 房地产项目经济评价概述,一、经济评价的含义和基本要求 二、经济评价的主要参数 三、经济评价的程序,一、经济评价的含义和基本要求,（一）含义 1.经济评价是开发企业在做好房地产市场需求预测及技术研究的基础上，通过对收入和支出的比较来判断投资方案优劣，用市场价格等参数分析投资方案的费用与收益，以考察项目的经济效益。,2.经济评价分为财务评价和综合评价（国民经济评价）。财务评价反映微观经
2、济效益和对抗风险的能力；国民经济评价则从宏观经济角度考察项目的效益和费用。对于一般的房地产项目只需进行财务评价；对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，如经济开发区项目、成片开发项目，在作出决策前应进行综合评价。 3.关注的问题：投资方案是否合理；如何在不同方案之间进行比较和取舍；项目投资应如何对待风险。,（二）基本要求 1.以经济效益为中心，把提高经济效益作为评价投资方案优劣的主要目标，综合考虑工程、技术、环境、社会等多方面的因素； 2.考虑资金的时间价值； 3.注意不同方案的可比性；指标和指标口径 4.做好风险分析； 5.承担单位要坚持严谨、科学的态度。,二、经济评价的主要参
3、数,（一）含义 经济评价参数是按照一定的经济评价理论和评价方法要求测定的，用以计算、衡量投资费用效益的经济数值。 （二）作用 1.作为折现率； 2.作为衡量、判断标准。,（三）房地产投资项目经济评价的主要参数 1.基准收益率：是行业或部门投资项目获利能力的基准值。 2.基准投资回收期：是行业或部门投资项目投资回收能力的基准值。,三、经济评价程序,项目财务数据测算,投资来源和支出测算,销售收入和税金测算,产品成本测算,利润测算,财务分析、经济效益评价,静态分析,投资利润率 投资利税率 投资回收期,动态分析,现金流量表,NPV值计算 IRR值计算 TA值计算,投资风险分析,敏感性分析 盈亏平衡分析
4、 概率分析,成本 价格,价格平衡点 产量平衡点,偏差值 期望值,国民经济评价,评价结果,是,否,计算部分）工作程序图 投资项目经济评价（主要定量,市场调查和预测 项目策划（数据） （方案）,第一节 现金流量和资金时间价值,一、现金流量 二、资金时间价值 三、风险价值(第四章补充）,一、现金流量,1、现金流量的概念现金流量是指由投资项目所引起的现金流入和现金流出的数量。这里的现金不只指货币资金，更不仅仅指库存现金，而是指货币资金以及投资项目收入和支出的非货币性资源的变现价值。例如一个项目需要投入企业原有的厂房、设备、材料，这些资产投入时的变现价值也是该项目的现金流量。,现金流量包括现金流入量、现
5、金流出量和现金净流量三个具体概念： 现金流入量是指由投资项目所引起的现金收入的数量； 现金流出量是指由投资项目所引起的现金支出的数量； 现金净流量则是指现金流入量与现金流出量的差额。,2、现金流量的构成 现金流量分为初始现金流量（期初现金流量)、营业现金流量(期中现金流量)、和终结现金流量(期末现金流量)三个组成部分。,经营期年净现金流量净利润折旧,（1）初始现金流量。期初现金流量是指自开始投资起至项目投产为止所发生的现金流量。具体内容如下： 固定资产投资。包括固定资产购建成本、运输成本、安装成本等。 垫支的流动资金。包括对材料、在产品、产成品和现金等流动资产的投资。 其他投资费用。指与长期投
6、资有关的职工培训费、谈判费、注册费用等。 固定资产变价收入。主要是指对原有固定资产进行更新时变卖旧的固定资产所取得的收入。其中，固定资产变价收入为简便起见可以不用考虑。所以期初现金流量主要是现金流出量，而且主要流出的是项目（固定资产）原始投资。,（2）营业现金流量。期中现金流量是指自项目投产运营至项目有效期满为止所发生的现金流量，因此也称营业现金流量。具体内容如下： 营业收入。包括产品销售收入和其他销售收入。 营业成本及费用。包括直接材料费用、直接人工费用、其他直接费用、间接费用和期间费用以及营业税金及附加(如增值税、消费税、营业税、资源税、城市维护建设税、教育费附加等)。 所得税。 其中：营
7、业收入属于现金流入量； 除固定资产折旧费之外的营业成本费用、所得税属于现金流出量（因为折旧费并不增加企业的现金流出）。,期中现金净流量即营业现金净流量的计算公式如下：营业现金净流量=营业收入-（营业成本-折旧）-所得税=营业收入一付现成本-所得税 或者：营业现金净流量 =(营业收入-营业成本)+折旧-所得税=税后利润+折旧,（3）终结现金流量。期末现金流量是指投资项目有效期满后所发生的现金流量。主要是现金流入量固定资产变价收入以及原来垫支的流动资金的回收。如果期末固定资产变现价值与清理费用相抵，则不存在固定资产变价收入。所以期末现金净流量有可能为零。这时就有：整个投资项目现金净流量=营业现金流
8、量-原始投资。,3、现金流量的计算为了正确的评价投资项目的优劣，必须正确地计算现金流量。,例：某公司准备购入一设备扩充生产能力。现有甲、乙两个方案供选择：甲方案：投资50000元，使用寿命5年，无残值，5年中每年销售收入为30000元，付现成本为10000元；乙方案：投资60000元，使用寿命5年，有8000元残值，5年中每年销售收入为40000元，付现成本第一年为14000元，以后随着设备陈旧每年增加修理费2000元，另需垫支流动资金15000元。两方案均采用直线折旧法计提折旧。设公司所得税率为40%。试分别计算两方案的现金净流量。,二、资金时间价值,1.含义 资金在运动过程中随时间的推移而
9、发生的增值现象称为资金的时间价值。外在变现：随时间增值 内在实质：生产增值,2.计算方法 单利：仅计算本金利息 复利：计算本金和利息的利息 （1）复利终值 （2）复利现值 （3）年金终值 （4）终值年金偿债基金 （5）年金现值 （6）现值年金投资回收,年金：指在一定时期内发生的一系列相等金额的收付款项 普通年金：在期末发生的年金。 预付年金：在期初发生的年金。 延期年金：未来若干期后发生的普通年金。 永续年金：无限期收付的普通年金.,3.名义利率和实际利率 （1）名义利率（r）：年利率实际利率（i）：按实际计息期计算的利率。 （2）公式：i=(1+r/m)m -1 m每年计息次数 （3）当m趋
10、近无穷大时，ier-1。这种情况称为连续复利。,计算公式归纳,第三节 房地产开发项目投资与收入估算,一、投资与成本费用估算 二、收入估算与资金筹措,第四节 房地产开发项目财务评价,一、财务评价的含义 二、财务报表的编制 三、财务评价指标体系 四、多方案评选 五、财务评价实例,一、财务评价的含义,房地产项目财务评价是在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析。,二、财务报表的编制,1.基本报表 现金流量表 资金来源与运用表 损益表 资产负债表
11、 2.辅助报表 3.财务报表的编制,资金来源与运用表反映房地产项目开发经营期各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划 。,损益表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算投资利润率、资本金利润率等评价指标。,资产负债分析是考察房地产项目开发经营期间的资产与负债的情况。用以进行项目资产负债情况分析。,现金流量表反映房地产项目开发经营期的现金流人和现金流出，按期编制，用以计算各项评价指标，进行房地产项目财务盈利能力分析。,三、财务评价的指标计算,指标和方法对应关系,（一）主要盈利能力指标的计算,1.净现值（NPV） （1）含义
12、指项目按行业基本收益率或设定的目标收益率，将各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。 （2）计算公式,n 表示计算期。一般项目的计算期等于项目的寿命期；对于特大项目，计算期少于寿命期，因在这种情况下，预测更长时间的现金流量有困难，同时折现的取值较小，可以忽略。,（3）决策规则：当NPV0，投资项目可行。 （4）作用：净现值指标反映项目在基准收益率条件下的总收益。当NPV0时，表示：可以收回初始投资，并达到基准收益率要求，此外还获得NPV额度的净收入现值。 （5）优点：反映了利润最大化的要求；考虑了资金时间价值；反映了项目整个计算期内经济效益；把项目净现金流量折现为现值便于决策者掌握和比
13、较；能直接用于多方案的评选。缺点：含义不容易理解；不能全面反映项目投资的相对收益水平。,两个衍生指标 1.净现值率 （1）计算公式:（2）决策规则: NPVR0，表示项目可行。 （3）作用:反映每单位初始投资现值在项目计算期内创造的净现值。 2.获利指数 获利指数净现值率1 决策规则：获利指数1,2.内部收益率 （1）含义：使净现值等于零的内部贴现率 （2）意义：开发项目占用资金的实际报酬率 （3）计算方法：逐次试算法和线性插值法线性插值法求IRR的一般公式：NPV(i1)IRRi1 (i2 i1 )NPV(i1)NPV(i2)式中NPV(i1)0，NPV(i2)0，（i2 i1）3%,（）决
14、策规则:当IRR基准收益率时，投资方案可行 （）作用:反映项目占用资金能够达到了真实报酬率 （）优点：考虑了资金的时间价值；反映了项目整个计算期内的收益率水平；经济含义容易理解；在缺乏基准收益率资料的情况下，有时也可以对投资项目的可行性作出判断。缺点：计算麻烦；不能直接用IRR比较方案优劣*；有时出现特殊情况使工作复杂化，如非常规投资项目。,常规投资项目：净现金流量初始为正，后期为负，且正负号只改变一次。 非常规投资项目：除常规项目外的投资项目。如正负号改变两次以上的，或初始为正，后期为负的（融资租赁）等等。,3动态投资回收期 ()含义：按基准收益率折算的项目营业净现金流量收回初始投资的时间。
15、 ()计算公式：累计净现金流量现值 至该年的累计净现金流量现值 TA= -转为正值的年份数 该年的营业净现金流量现值(3)决策规则动态投资回收期小于或等于动态基准投资回收期时，项目的回收期符合要求。,4.投资利润率 （1）含义 指房地产项目开发建设完成后正常年度的年利润总额（或预计回收期内的平均年利润额）与项目总投资额的比率。 （2）计算公式投资利润率=年利润总额或平均年利润额/总投资额 （3）指标评价 该指标越大越好，一般要高于行业基准收益率；优点是计算简单，易于理解，缺点在于，正常年度利润额的选择困难；适用于投资额小、比较简单的项目的财务评价。,5.投资利税率 （1）含义 指房地产投资项目
16、开发建设完成以后正常年度的年利税总额（或预计回收期内或全部售完的几年内的年均利税）与项目总投资的比率。 （2）计算公式 投资利税率正常年利税总额或年平均利税额/投资总额 利税总额利润总额销售税金及附加。产品销售税金及附加包括产品税、增值税、营业税、资源税、城市维护建设税及教育费附加。 （3）指标评价 指标越大越好，越大说明项目或方案的获利能力越强，为国家所作贡献越大；优缺点同投资利润率。,6.资本金利润率 （1）计算公式 资本金利润率正常年利润总额或年平均利润额/资本金 （2）指标评价 该指标反映投资项目对股东的贡献率；与行业基准资本金利润率比较，越大越好。 7.净资本金利润率 净资本金利润率
17、正常年税后利润或年平均税后利润/资本金,8.静态投资回收期 （1）含义指以项目的净收益来抵偿全部投资（包括固定资产投资和流动资金）所需要的时间，反映房地产投资项目在静态情景下回收投入资金能力的一个主要静态指标值。 （2）计算公式 Ts累计净现金流量开始出现正值年份1（上年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量） （3）指标评价 Ts静态基准投资回收期，项目可行；该指标着眼点是项目的清偿能力；优点是计算简单、直观，能粗略衡量投资回收的风险，缺点是没有考虑资金的时间价值，不能准确反映资金流量的时效性。,9.投资回报率 投资回报率（税后现金流量投资者权益增加值物业增值收益）/权益投资数额 权益增加值
18、指还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值。,（二）主要偿债能力指标的计算,1.借款偿还期 国内借款偿还期是指在国家规定及房地产项目具体财务条件下，在房地产项目开发经营期内，使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金，偿还房地产项目借款本息 (Id)所需要的时间。其计算公式为:式中: Pd 国内借款偿还期，从借款开始期计算 Rt 第t期可用于还款的资金，包括:利润、折旧、摊销及其他还款资金,借款偿还期可由资金来源与运用表或国内借款还本付息计算表直接计算，其详细计算公式为:Pd =借款偿还后开始出现盈余期数-开始借款期数+(当期偿还借款额当期可用于还款的资金额）以上计算结果是以期为单位，注
19、意将其转换成以年为单位。计算出借款偿还期后，将其与贷款机构的要求期限进行对比，等于或小于贷款机构提出的要求期限，则项目可行。,2.利息备付率 （1）含义 指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的息税前利润与当期应付利息费用的比率。 （2）计算公式 利息备付率=息税前利润/当期利息费用 =(利润总额+利息费用)/当期利息费用,3.偿债备付率 （1）含义 指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。 （2）计算公式 偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息金额 其中，可用于还本付息资金，包括可用于还款的折旧和摊销、在成本中列支的利息费用、可用于还款的利润等；当期应还本
20、付息金额，包括当期应还贷款本金和计入成本的利息。,式中： A 每期的还本付息额 IC 宽限期末固定资产投资和开发产品成本的借款本金或本息与初始经营资金借款本金之和 i 期利率 n 贷款方要求的借款偿还时间 (由还款期开始计算),等额偿还本金和利息总额的计算公式：,等额还本，利息照付计算公式:,式中： At 第t期还本付息额 IC 宽限期末固定资产投资和开发产品成本的借款本金或本息与初始经营资金借款本金之和 i 期利率 n 贷款方要求的借款偿还时间 (由还款期开始计算),4.流动比率 （1）含义 流动比率是指企业流动资产与流动负债的比例 （2）计算公式 流动比率=流动资产/流动负债 （3）意义
21、流动比率是评价企业用流动资产偿还流动负位能力的指标，说明企业每一元流动负债有多少流动资产可以作为支付保证。一般认为流动比率应维持在2:1左右，而房地产行业较低。,5.速动比率 （1）含义 又称酸性测试比率，指企业速动资产和流动负债的比例关系 （2）计算公式 速动比率=速动资产/流动负债 =(流动资产-存货)/流动资产 （3）意义 速动比率是评价企业流动资产中，可以很快变现用于偿付流动负债能力的指标，是衡量企业实现偿债能力强弱的重要财务指标，说明企业在一定时期内每一元流动负债有多少速度资产作为支付保证；一般认为速动比率应维持在1:1左右较为理想，而由于高负债特征，房地产行业较低 。,6.现金比率
22、 （1）含义 又称即付比率，是指企业现金类资产与流动负债之间的比率关系 （2）计算公式 现金比率=现金/流动负债 （3）意义 现金比率是评价企业流动资产中的现金、银行存款和短期有价证券用于偿付流动负债的指标，反映企业的即刻变现能力；一般来说，现金比率在0.2以上为好 。,7.资产负债率 （1）含义 资产负债率是企业负债总额与资产总额之比率。它反映企业全部资产中负债所占的比重，以及企业资产对债权人的保障程度。 （2）计算公式 资产负债率=负债总额/资产总额100% （3）意义 对于所有者而言，负债率高则是一把双刃剑，不同行业的平均资产负债率不完全相同，企业应根据自己的行业特征和需求确定适当的负债
23、比率 。,8.负债权益比率 （1）含义 是指企业负债总额与所有者权益总额的比率，是从所有者权益对长期债权的保障程度来评价企业长期偿债能力。 （2）计算公式 负债权益比率=负债总额/所有者权益总额100%,四、评价指标应用,单方案可行性判断 主要指标可行，次要指标可行，方案完全可行； 主要指标可行，次要指标不可行，方案基本可行； 主要指标不可行，次要指标可行，方案基本不可行； 主要指标不可行，次要指标不可行，方案完全不可行。 多方案评选,五、多方案的评选,（一）投资项目分类（方案间的相互关系） 独立型方案 即方案可以独立采纳，有兼容性 互斥型方案 即方案间互斥，不能同时采纳 混合型方案 即兼容性
24、和排他性方案共存 （二）独立型方案评选 在资金充裕条件下的评选凡是NPV或IRR基准收益率，即可。 在资金约束条件下的评选列出所有可行方案（NPV0）的可能组合；选择满足资金条件的净现值最大的投资组合。,（三）互斥方案的评选 计算期相同的方案的评选主要是增量分析法,例如：A、B互斥，试评选较优方案，基准收益率为，单位：万元计算方法一：净现值法NPVA68.67（万元）NPVB83.73（万元）NPVA NPVB方案B优于A。,计算方法二：增量净现值法首先，把B方案分解为B1 、B2, 即然后，分别计算净现值，得NPVA68.87（万） 说明A，B1可行NPVB215.06（万） 说明B2可行
25、因此，B优于A,计算方法三：增量内部收益率法首先，把B方案分解为B1 、B2, 即然后，分别计算内部收益率，得IRRA15.10% 10% 说明A，B1可行IRRB211.53% 10% 说明B2可行 因此，B优于A *,*注意： 不能以IRRAIRRB作为评选的依据，因为：1.初始投资额不同，若初始投资额很小，利润绝对额太小；2.项目现金流量时间不同。内部收益率的假设是回收资金对外投资，仍获得IRR收益率，现金流集中在前期的项目，IRR大，因为早期回收占有资金减少，因此很小的现金流量可能有很大的IRR。,计算期不同的方案的评选使不同的方案的计算期相同,例如：A,B互斥，基准收益率为12%，单
26、位：万元，求较优方案。计算方法一：最小公倍数 首先，取统一计算期，即理论上使方案A重复实施次，使方案B重复实施次； 然后，分别计算净现值，得NPVA=128.32(万)NPVB=51.80(万) 因NPVANPVB，故方案A优于方案B,计算方法二：净年值法 即，将净现值分摊到计算期各年，然后比较年值大小 首先，分别计算净现值，得NPVA=62.96(万)NPVB=20.20(万) 然后，分别计算净年值AA= NPVA （A/P，12%）=20.73(万)AB= NPVB （A/P，12%）=8.41(万) 因AA AB，故方案A优于B。注：这种方法实际只比较了前3年，忽略了第4年的情况.如果选
27、择A方案，意味着只获得前3年的较高的年值，至于第4年怎样，要依赖于第4年的投资情况。,NPV、IRR和PI的比较总结,共同点： 都考虑了资金的时间价值； 都考虑了投资项目的全部现金流量； 对单个项目，它们都给出相同的评价结论。 不同点： 理论上，净现值是最好的评价方法，它有助于选出企业价值最大的项目； PI的优点在于资金受到限制时，能进行优先排序 IRR只适用于单个项目的评价，对于互相排斥的项目，应采用增量分析的方法。,六、项目财务评价实例,某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收入情况如下表。如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为，试计算该投资项目的动态投
28、资回收期，财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性（基准动态回收期为.年） 表1表2,第五节 投资项目的不确定性分析,一、不确定分析的含义,开发项目的不确定性分析，是分析不确定性因素对项目经济效益的影响程度，以估计项目的风险，确定项目在经济上的可靠性。,二、房地产投资分析中主要的不确定因素,租售价格 销售进度 出租率 开发周期 项目总投资 土地费用 建安工程费 融资比例 融资成本等,三、盈亏平衡分析,定义：,关系式 销售收入固定成本总额变动成本总额利润 即：Qp=C+Q+D （Q 产销量 单位变动成本 C 固定成本 D利润 p价格）如图：,3.保本点分析 保本点的产销量Q=C/(p
29、-v) 保本点的价格P=C/Q+v 保本点的单位变动成本v0=p-C/Q 保本点的生产能力利用率=Q0/Q2 Q2 预计开发量 分析评价 原则：临界点值与预测值比较，临界点的值越低越好。 值低说明：当项目达到较低销售量就可以实行目标利润；盈利区大，亏损区小，能取得较好的经济效益；项目的抗风险能力强。,4.临界点分析(以利润额指标为例） 临界点的产销量Q=(C+D)/(p-v) 临界点的价格P=(C+D)/Q+v 临界点的单位变动成本v0=p-(C+D)/Q 临界点的生产能力利用率=Q0/Q2 Q2 预计开发量,5.不确定性因素临界值的分析计算可以采用列表或图解的方法。例p226,四、敏感性分析
30、,定义 通过分析预测主要因素发生变化时，对经济评价指标的影响，以找出敏感性因素，并确定其影响程度。 分析步骤 （1）确定用于敏感性分析的经济评价指标。通常采用的指标为内部收益率，必要时也可选用其他经济指标。在具体选定评价指标时，应考虑分析的目的，显示的直观性、敏感性，以及计算的复杂程度。 （2）确定不确定性因素可能的变动范围。 （3）计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。注意：与不确定性因素相依赖的数据的计算 （4）通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的变动因素，做出进一步的分析。,四、敏感性分析,3单因素敏感分析 4多因素敏感分析“三项预测值”法,五、概率分析,1.概念 概率分析是使
31、用概率研究预测不确定性因素对房地产项目经济效益影响的一种定量分析方法，通过分析不确定性因素的变化情况和发生的概率，计算在不同概率条件下房地产项目的经济评价指标，说明房地产项目在特定收益状态下的风险程度。 2.分析的一般步骤为: 一、列出需要进行概率分析的不确定性因素。 二、选择概率分析使用的经济评价指标。 三、分析确定每个不确定性因素发生的概率。 四、计算在给定的概率条件下经济评价指标的累计概率，并确定临界点发生的概率。,不确定因素的变动幅度； 该变动发生的概率； 对经济效益指标的影响。,五、概率分析,3.期望值法4.蒙特卡洛模拟法,第六节 投资项目的国民经济评价,一、含义及与财务评价的区别,
32、1.含义 国民经济评价是从全社会的角度考察项目所引起的投入产出的变化对国民经济的影响及其他相关效益，判断项目经济上的合理性，主要是分析项目对国民经济资源的耗用与得利之间的关系，其目的是为了更有效地使用国家的经济资源，特别是稀缺资源。,一、含义及与财务评价的区别,2.国民经济评价与财务评价的区别 （）评价的角度不同财务评价：企业角度 国民经济评价：国民经济的综合效果 （）费用和效益的范围划分不同 财务评价：企业发生的财务收支 国民经济评价：项目所消耗的有用资源和对社会提供的有用产品 （）费用和效益的计算价格不同 财务评价：实际的市场价格 国民经济评价：影子价格 注：影子价格是在完善的市场经济条件
33、下，资源的分配和利用达到最优状态，即供求均衡时的均衡价格。在我国也称为修正价格或经济价格。,二、评价指标及程序,1.国民经济评价的指标 经济内部收益率（EIRR）是项目在计算期内各年经济净现金流量累计为零时的折现率。 经济净现值（ENPV）是用社会折现率将项目计算期内各年的净收益折算为建设期初的现值之和。（注：社会折现率一般为国家基准收益率） 经济净现值率（ENPVR） 投资净效益率 是项目使用期内年平均净效益与全部投资的比率,二、评价指标及程序,2.国民经济评价的程序 确定影子价格。 按影子价格调整项目的投入和产出，重新计算项目的收入和支出。 从这个国民经济的角度划分项目的效益和费用。 考察
34、预测项目对社会目标的贡献。 注：社会目标如改善居民居住条件，增加就业等 综合评价。站在宏观的角度对项目的经济、社会、环境效益全面综合评价。,单位：万元 辅助报表1 项目总投资估算表,经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。,开发建设投资,注: 项目建成开始运营时，固定资产将形成固定资产、无形资产与递延资产。,开发建设投资估算表辅助报表2 单位：万元,注: 项目建成开始运营时，固定资产将形成固定资产、无形资产与递延资产。,经营成本估算表辅助报表3 单位：万元,土地费用估算表辅助报表4 单位：万元,前期工程费估算表辅助报表5 单位：万元,公共配套设施建设费估算表辅助报表8 单位：万元,建筑安装
35、工程费用估算表辅助报表7 单位：万元,开发期税费估算表辅助报表9 单位：万元,其他费用估算表辅助报表10 单位：万元,销售收入与经营税金及附加估算表辅助报表11 单位：万元,注：1. 当房地产开发项目有预租时,在开发期存在租金收入;2. 净转售收入一般在期末实现。,自营收入与经营税金及附加估算表辅助报表13 单位：万元,投资计划与资金筹措表辅助报表14 单位：万元,注: 1. 本表适用于独立法人的房地产开发项目(项目公司)。非独立法人的房地产开发项目可参照本表使用，同时应注意开发企业开发建设投资、经营资金、 运营费用、所得税和债务等的合理分摊； 2. 开发建设投资中应注意不含财务费用; 3.
36、在运营费用中应扣除财务费用、折旧费和摊销费。,基本报表1 单位：万元 全部投资财务现金流量表,基本报表2 单位：万元 资本金财务现金流量表,注:本表适用于独立法人的房地产开发项目(项目公司)。非独立法人的房地产开发项目可参照本表使用，同时应注意开发企业开发建设投资、经营资金、运营费用、所得税和债务等的合理分摊。,投资者各方现金流量表基本报表3 单位：万元,注:本表适用于独立法人的房地产开发项目(项目公司)。非独立法人的房地产开发项目可参照本表使用，同时应注意开发企业开发建设投资、经营资金、运营费用、所得税和债务等的合理分摊。,基本报表4 单位：万元 资本来源与应用表,注:本表适用于独立法人的房
37、地产开发项目(项目公司)。非独立法人的房地产开发项目可参照本表使用，同时应注意开发企业开发建设投资、经营资金、运营费用、所得税和债务等的合理分摊。,基本报表5 单位：万元 损益表,基本报表6 单位：万元 资产负债表,注:根据需要可在现金流入和现金流出栏内增减项目。,基本报表7 单位：万 综合评价现金流量表,全部投资现金流量表资本金现金流量表投资者各方现金流量表。,损益表 会开 02表 编制单位： 年月 单位：元 项目 行次本月数本年累计数 一、经营收入 1 减：经营成本 2 销售费用 3 经营税金及附加 4 二、经营利润 7 加：其他业务利润 9 减：管理费用 10 财务费用 11 三、营业利
38、润 14 加：投资收益 15 营业外收入 16 减：营业外支出 17 四、利润总额 20 ,利润分配表 会开02表附表1 编制单位： 年度 单位：元 项目 行次 本年实际上年实际 一、利润总额 1 减：应交所得税 2 二、税后利润 3 减：应交财政特种基金 4 加：年初未分配利润 6 上年利润调整 7 减：上年所得税调整 8 三、可供分配的利润 12 加：盈余公积补亏 13 减：提取盈余公积 15 应付利润 16 四、未分配利润 20 ,资产负债表 会开01表 编制单位： 年 月 日 单位 ： 元 资产 行次年初数期末数负债及所有者权益行次年初数期末数 流动资产： 流动负债： 货币资金 1 短
39、期借款 46 短期投资 2 应付票据 47 应收票据 3 应付帐款 48 应收帐款 4 预收帐款 49 减：坏帐准备 5 其他应付款 50 应收帐款净额 6 应付工资 51 预付帐款 7 应付福利费 52 其他应收款 8 未交税金 53 存货 9 未付利润 54 , 资产 行次 年初数 期末数 负债及所有者权益 行次 年初数 期末数 其中：在建开发产品 10 其他未交款 55 待摊费用 11 预提费用 56 待处理流动资产净损失 12 一年内到期的长期负债 57 一年内到期的长期债券投资 13 其他流动负债 58 其他流动资产 14 流动负债合计 65 流动资产合计 20 长期负债： 长期投资
40、： 长期借款 66 长期投资 21 应付债券 67 固定资产： 长期应付款 68 固定资产原价 24 其他长期负债 75 减：累计折旧 25 长期负债合计 76 固定资产净值 26 所有者权益： 固定资产清理 27 实收资本 78 , 资产 行次年初数期末数负债及所有者权益 行次年初数期末数 固定资产购建支出 28 资本公积 79 待处理固定资产净损失 29 盈余公积 80 固定资产合计 35 未分配利润 81 无形资产及递延资产： 所有者权益合计 85 无形资产 36 递延资产 37 无形及递延资产合计 40 其他资产： 其他长期资产 41 资产总计 45 负债及所有者权益总计 90 补充资
41、料：1.已贴现在的商业承兑汇票元； 2.融资租入固定资产原价元。,例如：A、B、C三个投资项目的决策,A项目的投资回收期1（2000011800）/132401.62 （年）B项目的投资回收期2+(9000-1200-6000)/6000=2.3（年）C项目的投资回收期12000/46002.61 （年）,对三个项目的讨论,项目A：现在付出100元，1年后收回130元。 项目B：现在收到100元，1年后付出130元。 项目C：现在付出100元，1年后收回230元，2年后再付出132元。 贴现率10%，分别计算三个项目的NPV、IRR，并进行决策。,内部收益率与净现值的比较,30,0,30,-3
42、0,30,-2,10,20,-100,项目A,项目C,项目B,B、C为非常规的现金流量* Non-conventional Cash Flows,现金流的时间序列,E公司有一个闲置的仓库，可以用来存放有毒废容器（项目A），也可以用来存放电子设备(项目B)，现金流量如下：计算贴现率分别为0，10%，15%时的NPV和IRR.,NPV,4000,2000,-484,10.55,12.94,16.04,%,A,B,NPVBNPVA,NPVBNPVA,M公司有五个可供选择的投资项目：A、B、C、D、E，其中，C、D、E是互斥项目，M公司投资资金的最大限额是88万元。见表,加权平均获利指数 =(24/88)*1.35+18/88)*1.42+(42.5/88)*1.4+3.5/88*1 =1.3745 假设多余资金获利指数为1,
