1、,良渚文化村商业,良渚文化村,良渚文化村位于杭州北郊的余杭区良 渚镇，距离杭州约20公里,良渚文化村,20km,占地10000亩,建设用地5000亩 建面340万平米,自然山水5000亩,住宅230万平米,公建50万平米,旅游服务70万平米,服务配套,六大配套系统提升项目价值，住宅溢价利好,商业借鉴,初期的基础配套,村民食堂，创新、富含调性,玉鸟流苏商业配套,前期均以基础商业配套为主，并且自身经营，补贴商家装修及一定亏损；近两年开始盈利。,后期的商业建设,后期逐渐增加特色餐饮以及休闲类业态，目前商家基本盈亏平衡,特色美味的品牌餐饮主力,大方简明的欧式小镇的建筑分格,商业前期自身经营，补贴上架装
2、修以及亏损，以商业增加住宅溢价；对商业的重视及培育，使项目形成个性、调性的商业模式,“玉鸟流苏”创意街区，占地300余亩，是餐饮、休闲、商业、娱乐、人文艺术集镇。,街区总建筑面积达2万平米，整体建筑呈现出经典的欧式小镇街区风情，是杭州最具示范价值社区商业,主力店：800方联华超市,60余家商家入驻,商业现状,商业配套逐渐完善，经营状况良好,忠儿面馆平均每日营业额可达3000元左右。 新街坊咖啡店日营业额在2500元左右。,经营情况,客群结构,50%良渚文化村项目业主；（主力客群） 40%杭州周末休闲度假客群；（5+2方式爱好者，城西，杭城外溢人群） 10%两者文化村项目房客。（文化村潜在业主）
3、,玉鸟流苏：平均租金1.5元/左右。食街租金2-6元/*天 新街坊：售价:3万左右，一期租金：1.2元/左右，二期租金：2-2.5元/。,租金状况,良渚文化村商业部分从亏损免租发展到现在盈利，与商业配套的不断完善，不断升级息息相关,商业发展过程,经历四个发展阶段；从配套的角度出发，用心做客户满意度，创建自营品牌稳固初期商业,PAGE6,未来万科社区商业的运营模式：“三好模式”，1/3自营或加盟，1/3合作联盟（商家打包），1/3商铺对外招商。,借鉴项目启示点,良渚文化村,商业价值：商业为住宅的主要溢价因素，且除商业外，形成社区公共服务功能（学校、艺术文化、医疗等），体现居住品质； 招商营运：郊
4、区大盘的配套商业发展慢，需有足够的耐心，并站在服务业主的角度做好营运；经营方式创新：初期可尝试招商与自营、加盟共进的模式； 商业规划：留足空间，内向型商业与外向型商业并举。业态上的演变，辐射客群的演变（内向外向），既满足本小镇，又辐射大城西。 商业业态：除基本生活配套外，后期增加创意零售及休闲娱乐类商业，彰显小镇的闲适生活。,新街坊商业街,新街坊动线系统,由核心业态形成客流交汇中心，由交汇中心向周围扩散，再形成若干个客流交汇节点，要注重关键节点业态,客流交汇中心 由超市及餐饮楼带动，该处必将是客流交汇中心,核心商业业态： 超市及餐饮楼,机动车位18,机动车位20个,机动车位8个,机动车位6个,机动车位3个,超市,先期客流主线 （外围快速交通）,中后期客流主线 （社区主交通）,白 南 路,风 情 路,郡 南 路,餐饮,中后期客流主线 （社区主交通）,业态主题规划,“慢生活”、“闲生活”、“乐生活”体验区,“品”巷子,餐饮酒吧街区,“闲”巷子,“乐”巷子,“淘”巷子,精品购物街区,婴童教育街区,生活服务配套街区,产品基础信息,小面积，占主导，总价低，易去化,
