1、房地产经济学,房地产经营管理本科 2010年9月重庆大学建设管理与房地产学院,第二章 城市地租,许远明 ,美国欠日本地租,朝日新闻（2007年）30日报道，美国驻日大使馆向日本政府承租使用的东京精华地段国有地，连续10年未缴纳租金。由于该租赁契约的法律追溯期即将于今年12月中旬届满，日本政府官员称在努力交涉之余也不排除提起民事诉讼。,许远明 ,美国欠日本地租,美国驻日大使馆自1890年起，向日本政府承租东京1. 3万平方米的国有地使用。日方后来因物价节节上涨，分别于1974以及1983年两度调涨租金。 1998年，日方决定暂时将年租金调涨为约10倍的250万日元，引发美方不满，美国大使馆自此便
2、拒绝缴纳租金。,许远明 ,“一女嫁二夫”，一地卖二主,2004年9月6日, 湖南省涟源市石马山镇人民政府将位于该镇乌鸡坝村一镇办企业场地租给双兴公司十年，在场地尚未收回的情况下，2007年下半年又将该场地租赁给另外一个老板。“一女嫁二夫”的作法终于爆发冲突。2008年5月12日晚上，上演了该镇党委委员吴立新带领80余名镇干部大闹私企双兴公司的闹剧。公司股东、吴建龙的妹妹气愤地说：“对于少数人组织策划的暴力行政行为,公司全体股东将保留通过法律途径维护合法权益的权利，希望上级部门处理相关责任人。”,许远明 ,第一节 地租理论,一、地租和地租理论 （一）地租的含义 地租首先是一个经济范畴，是土地使用
3、者为使用土地而支付给土地所有者的代价，这种代价可以以货币的形式表现出来，也可以是非货币形式，或者由使用土地的一方交易者提供等价资产或劳动。地租是土地所有权在经济上的实现形式。 地租又是一个社会历史范畴，在不同的社会形态下，由于土地所有权性质的不同，地租的性质、内容和形式也有很大的差异。,许远明 ,土地制度和土地所有权,土地制度：是指人们在占有、支配和使用土地的过程中所结成的各种经济关系的总和，是一个国家或社会人地关系及其人与人关系的法定结合形式。,土地所有权：是指土地所有者在法律规定的范围内，对土地享有占有、使用、处分和收益的权利,地租：是土地使有者为租用土地而向土地所有者支付的经济代价，是土
4、地所有权在经济上的实现。,法律实现,经济实现形式,许远明 ,我国城市土地属于国家所有，用地者要向国家缴纳“地租”。但国家利用强制权力征收的土地税收与所有者收取的地租是有区别的，主要表现在： （1）两者产生的前提不同。土地税收以国家存在为前提，随着国家产生而产生，随着国家消亡而消亡。地租是以土地所有制为前提，任何一个社会，只要存在土地所有权并产生土地所有权与使用权分离，就存在地租。 （2）两者存在的基础不同。土地税收存在的基础是国家的政治权力，国家凭借政治的力量，依照法律强制地、无偿地征税，取得收入；而地租存在的基础是土地所有权的垄断和土地所有权与使用权的分离，是土地所有者依据经济原则向土地使用
5、者索取的一种收入，是土地所有权在经济上的体现。 （3）两者的分配层次不同。土地税收属于国民收入的再分配；而地租属于国民收入的初次分配。,许远明 ,（二）地租理论的产生和发展过程 1、古典政治经济学的地租理论 威廉配第 弗朗索瓦魁奈 亚当斯密 大卫李嘉图,许远明 ,2、庸俗政治经济学的地租理论 萨伊 托马斯马尔萨斯 3、现代西方经济学的地租理论 阿尔弗雷德马歇尔 保罗萨缪尔森 雷利巴洛维 代表性地租理论主要观点,许远明 ,许远明 ,许远明 ,许远明 ,（三）马克思主义的地租理论 马克思着重考察了资本主义农业地租，科学地解释了地租产生的原因、条件和源泉 马克思主义认为，在农业的资本主义生产关系中涉
6、及到三个阶级之间的关系。一是土地所有者；二是租地的农场主（资本家）；三是农业雇佣工人。 地租产生的前提：A土地所有权垄断；B土地所有权与使用权分离 马克思将地租分为级差地租、绝对地租和垄断地租。,许远明 ,租地农场主和地主谈判，租用地主的土地。,租地农场主雇佣农业工人。,租地农场主组织农业工人生产。,租地农场主向地主交地租,许远明 ,1、级差地租 级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额，由于这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租。 农产品的社会生产价格是由劣等地的生产条件决定的，于是，经营劣等地的农业资本家可
7、以获得平均利润，而经营优等地和中等地的农业资本家，由于土地生产率高，形成一定量的超额利润，这个超额利润就转化为级差地租。,许远明 ,造成土地等级差异大致有三个原因： 一是不同地块在丰度、肥力上具有差异性 二是不同地块的地理位置即区位存在差异性 三是同一块土地上连续投资产生的劳动生产率也有差异性。,许远明 ,我的地比较肥沃，我可以得10万元利润和120万元超额利润（级差地租）,许远明 ,我的地比较肥沃，我可以得10万利润和60万超额利润（级差地租）,许远明 ,总结,与土地生产条件差别相联系的地租。A、超额利润；B、优、中等地可得；C、个别价格低于社会价格的差额,概念：,条件：土地本身的等级差别。
8、地块、地理位置、连续投资,原因：土地资本主义经营权的垄断。与所有权无关,土地有限 价格由劣等土地产品价格决定 超额利润稳定广泛,来源：农业工人创造的剩余价值,许远明 ,市场上小麦每斤1.5元，D地有人耕种了,市场上小麦每斤20元,C地有人耕种了,许远明 ,市场上小麦每斤30元，B地有人耕种了,市场上小麦每斤60元A地有人耕种了,许远明 ,级差地租由于形成的具体条件不同，分为两种形态；级差地租和级差地租。由于土地肥沃程度不同、位置优劣不同所产生的超额利润而转化成的地租，称为级差地租第一形态或级差地租。由于对同一土地作追加投资提高生产率所产生的超额利润而转化成的地租，称为级差地租第二种形态或级差地
9、租。,许远明 ,许远明 ,1.它们形成的条件不同，是由两种不同的投资方法和耕种方式造成。,级差地租和级差地租的区别,2.它们为谁占有也有所不同。级差地租在租约有效期间归农业资本家所有，续约时才可能归土地所有者成为地租，级差地租直接归土地所有者占有。,级差地租和级差地租的联系,1.级差地租先于级差地租。,2.级差地租是级差地租的基础和出发点。,3.两者的本质相同,许远明 ,第一次投100万元，产量近100斤，没有超额利润。 第 二次投100万元生产200斤，得到30万元超额利润。 第三次投100万元生产300斤，得到60万元超额利润。 第四次投100万元生产400斤，得到90万元超额利润。,许远
10、明 ,许远明 ,2、绝对地租 马克思把这种只要使用所有者的土地绝对需要支付的地租称为绝对地租 绝对地租的实体表现为农业中的超额利润，其来源有两种不同的情况： 一是在农业资本有机构成低于社会平均有机构成的条件下，绝对地租来源于土地产品价值高于其生产价格的差额。 二是农业资本有机构成赶上甚至超过工业的条件下，绝对地租只能来源于土地产品的市场价格高于其价值的差额。,许远明 ,概念,原因 土地所有权的垄断,由于土地所有权的存在，租种任何土地都必须缴纳的地租。,条件,使农业中的超额利润可能保留在农业内部并形成绝对地租,使农产品可以按高于社会生产价格的价值出售，形成超额利润并转化为绝对地租,农业 资本有机
11、构成低于社会平均资本有机构 成，农产品价值高于社会生产价格（第一种情况）,许远明 ,许远明 ,许远明 ,农业 资本有机构成等于或高于社会平均资本有机构 成的情况也存在绝对地租。在这种情况下，绝对地租“只能来自产品的垄断价格”,农业 资本有机构成等于或高于社会平均资本有机构 成时绝对地租的来源： 1.农业资本家的部分平均利润和农业工人的部分工资 2.农产品的垄断价格,第二种情况,许远明 ,3、垄断地租 垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。某些土地具有特殊的自然条件，能够生产某些特别名贵又非常稀缺的产品 这些产品就可以按照不仅大大超过生产价格，而且也超过其价值的垄断价格出售。这时
12、的垄断价格只由购买者的购买欲望和支付能力决定,许远明 ,垄断地租可以分为两种：由于土地所有权垄断，不付地租在非耕地上进行投资受到限制（在这种情况下，绝对地租“只能来自产品的垄断价格”），以致土地产品按照高于它们价值的垄断价格出售，由此而形成超额利润转化为垄断地租；由于某一土地的独特的自然特性，所生产出的产品具有较好的口味或其他质量特征，以至于能够以超出价值基础的垄断价格出售，由这种垄断价格产生的超额利润转化为垄断地租。,许远明 ,前一种垄断地租，实质上就是农业资本有机构成较高情况下的绝对地租，是由于地租的存在而产生垄断价格；后一种垄断地租，是由于土地的较好的自然特性引起的，实质上就是级差地租，
13、在这里，是垄断价格产生地租。较好的土地自然特性，既可以产生较大量的产品(这种情况更普遍)，也可能产生较独特的产品。独特产品极为稀少，导致其能够以垄断价格出售。,许远明 ,是地租的一种特殊的形式，是由垄断价格带来的超额利润所形成的地租。,垄断地租：,形成条件：,原因：,基础,土地的经营垄断，土地所有权不起作用,垄断价格，与一般垄断价格不同，是以特殊土地经营垄断为前提,某种土地的特殊优越性和稀缺性,计算案例,许远明 ,第二节 城市地租,一、城市地租及其形态 （一）城市地租的含义 所谓城市地租是指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、娱乐场所，租用城市土地而交付给土地所有者的地租 建筑地
14、段地租和其他非农业地租都是由农业地租决定的。 从土地用途的转化来看，建筑地段地租理论上由位置地租和农业地租构成，事实上是难以区分的。,许远明 ,第二节 城市地租,（二）城市级差地租 城市级差地租产生的条件也是土地等级不同。这种等级表现在土地位置距市场中心的远近，交通是否方便，人口流量是否足够大，配套设施是否齐全等方面 城市土地位置的优劣决定着企业距离市场的远近、运输时间的长短和运费的高低 城市土地位置的优劣决定着市场容量的大小 商业地租是城市地租最典型的形态，商业对土地位置最为敏感。作为商业地租实体的超额利润是与商业企业所在位置所决定的顾客密度及其营业额等指标成正相关的,许远明 ,第二节 城市
15、地租,城市土地位置优劣不同必然产生不同的级差生产力，较优位置土地的级差生产力必然转化为超额利润。在市场经济条件下，土地所有权和使用权的垄断及其分离，使这种超额利润转化为城市级差地租I。 城市土地和农村土地一样也可以进行集约经营，即在同一块土地上进行连续追加投资，由于各次追加投资生产率的不同，形成了级差生产力，这种级差生产力也必然转化为级差超额利润，进而转化为城市级差地租II。 城市级差地租的数量要比农业级差地租大得多。农业土地的追加投资能产生级差地租I，但是由于农业生产受气候、技术等多方面的制约，农产品的产量不可能成倍成倍地提高，因此农业级差地租一般较小。,许远明 ,第二节 城市地租,（三）城
16、市绝对地租和垄断地租 1、城市绝对地租 城市同样存在绝对地租。城市土地所有权由国家垄断，任何企业、单位、个人要使用城市土地，都必须向土地的所有者交纳地租。这个由所有权的垄断而必须缴纳的地租就是城市绝对地租。 城市绝对地租与农村绝对地租相比具有不同的特点。城市绝对地租主要由使用城市土地的二、三产业提供的，城市土地是作为二、三产业活动的场所、基地、立足点和空间条件使用的，它的优劣评价尺度主要由位置确定,许远明 ,城市绝对地租是由农业地租调节的。城市劣等土地，即西方经济学所称的边际土地，它们不提供城市级差地租，它们一般处于城市的边缘地区，与周边的农业用地相接，也许去年还是农业的优等地，今年划入城市土
17、地，成了城市的劣等地。 那么这些城市劣等地的绝对地租就应该与面积相当的可比的周边农业优等地所提供的全部地租相等，而不仅是该土地作为农业用地时的绝对地租量。否则，土地所有者就不会改变这些土地的用途。必须指出，这仅是城市绝对地租的低限，而且不仅这种劣等地要提供绝对地租，其他更优的土地也要提供绝对地租。,许远明 ,第二节 城市地租,2、城市垄断地租 城市垄断地租，是指城市中由某些特殊地块的稀有功能带来的生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化来的地租 垄断地租是一种以真正的垄断价格为基础的地租，这种垄断价格既不是由商品的生产价格决定，也不是由商品的价值决定，而是由购买者的需要和支付能力决定,许
18、远明 ,第二节 城市地租,三、地租与城市房地产 （一）地租与房地产价格 1、地租与土地价格 无论从经济学意义上还是建筑学意义上讲，土地都是城市房地产真正的基础。,许远明 ,什么是土地价格？,它是地租收入的资本化,许远明 ,资本化是什么意思？,就是这种货币收入，可以被看作一个想象资本的利息,许远明 ,能不能举个例子？,可以啊！,许远明 ,就是说土地的价格就可以按若干年内可以带来一定收入的资本的数量来计算了？,假定平均利息率是5%，那么一个每年200镑的地租就可以看作是4000镑资本的利息,是这样！,许远明 ,原始土地不是劳动产品，自身没有价值，但在市场经济条件下，一切物品都商品化，土地也随之商品
19、化，土地的所有权与使用权相分离，土地可以买卖。因而具有价格。土地价格不是价值的货币表现，也不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格（是资本化的地租。土地价格=地租/利息率）。 是土地在使用中所能提供的长期地租价格。 可以看作是按利息率计算的地租价格 是地租资本化的年限，是一定年限的年地租的乘积。,许远明 ,形成原因：,土地所有权的存在土地所有者能够凭借土地所有权定期地获得地租收入。所有者出卖和出租土地实际是将获得地租收入的权利出卖或出租。,土地价格发展趋势：上涨趋势,价格决定：地租和其他收益,许远明 ,举例来说：如果有一个房地产开发商，有一定的资本，希望购买土地，那么他必然考虑这一笔
20、资本的收入，在不同用途中所产生的收入应该是大致相等的。他购买了一块土地，价格是V，当这笔钱不购买土地而放在银行里，则会产生利息，设利率为i，则利息为vi；这块土地会产生地租，设地租为R，R在数量上应该等于vi，即Rvi，变换得：土地价格vRi。 当购买的土地为有限年期的土地使用权时，土地价格只是土地年期租金的现值。,许远明 ,2、地租和房地产价格 地租对房地产价格有着非常重大的影响。可以说地租变动直接影响着房地产价格，引起房地产价格上下波动。在其他条件不变时，地租水平提高，将使房地产价格上涨，反之，地租水平降低，将使房地产价格下降 房价有两种情况，一种情况房屋连同土地全部买下，这样房价实际是房
21、屋的价格加上土地的价格。另一种情况是只买下房屋而没有买下土地的所有权，只是买下了这块土地的使用权，那就相当于租用这块土地。这时的房价实际上包括房屋的价格加上一定年限的地租。,许远明 ,第二节 城市地租,（二）地租与城市房地产开发 地租水平的高低，进而土地价格的高低是影响房地产开发成本的重要因素 地租是城市土地使用者选择用地的信号和指标。是企业项目投标的依据。,许远明 ,效用显然是投入的资金和土地的函数。我们假定效用为U，而投入资金为K，所需要的土地数量为L，那么UU(K、L)。对于开发者来说，他本身总是只有一定的资本M，假设该土地的地租R(单位土地上的租金)，资金的利率为i，那么RL十KiM。在这样的预算约束下，要得到开发的效用最大，根据求最大值的原理和公式，就必须使资金的边际效用和土地的边际效用之比等于利率和地租之比。,许远明 ,（三）地租与城市房地产管理 一是，运用地租理论，改土地无偿使用为有偿使用，可以增加国家的财政收入，用于城市的基础设施建设，加快城市开发，提高城市的现代化水平； 二是，土地的有偿有期限使用，可以培养人们珍惜土地的观念，“析土如金”，在城市房地产开发中，充分合理地使用城市的每寸土地，提高土地利用效率； 三是，城市级差地租的存在，可以促使城市土地管理部门加强土地的合理规划，根据其土地区位不同的级差地租，合理布局，达到城市土地的最优利用。,
