1、房地产经济学,房地产经营管理专业适用2010年9月重庆大学建设管理与房地产学院,第一章 房地产与房地产业,第一节 房地产,一、房地产的概念 房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和。 是指土地、建筑物及其他地上定着物。 可开发的土地及其地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。（JGJ/T30-2003）,从实物形态上说，房地产是房屋和土地相结合的统一物 房屋是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库以及商业、服务、文化、教育、卫生、体育等各行各业的用房等。 土地是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范围的立体空间，包括地面、地上一定的空间和地下相关的设施等。,从价值形
2、态上说，房地产作为商品是使用价值和价值的统一体。 房地产商品的使用价值是指可以用来满足人们生产和生活等各种需要。 房地产商品的价值是指人类一般劳动的凝结。,从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定的经济权利关系。 由于房地产具有空间位置的不可移动性的特点，在房地产商品交易中，它的空间位置并不移动，而只是房地产权利关系（包括所有权、占有权、支配权和使用权）的转移和改变。,（一）土地,土地：在不同的学科中研究重点、范围等不同。 范围不同如： 国土（领土、领海等） 陆地（含内陆水域）和海洋 土地和水域 重点不同如：土壤学（土壤本身）、农业（对农业的影响）、政治学（主权、资源等） 一
3、般意义上：（经济学和政治上的）是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。,土地不只是平画而是三维立体的，其范围包括地面、地面以上的空间和地面以下的空间。从理论上讲，一宗土地的地面以上的空间是指从地球表面的该宗土地的边界向上扩展到无限高度的空间，地面以下的空间，是指从地球表面的该宗土地的边界向下呈锥形延伸到地心的空间。,拥向一宗土地，其范围虽然是上面所讲的空间，但在该空间范围内并不是可以随心所欲地开发利用而要受到多方面的限制。 这些限制一方面来自于建筑技术（包括建筑施工技术、建筑材料性能）和自身经济能力等方面 外部因素的限制，特别是城市规划方面的限制，因为土地是构成环境的重要因素，其开发、利用不是
4、孤立的，会影响到周围及社会公众的利益。,一宗土地利用会受到内外因素的制约,土地的内涵：理查德伊利(Richard Ely)认为：“经济学家所使用的土地这一词，指的是自然的各种力量或自然资源。它的意义不仅是指土地的表面，因为它还包含地面上下的东西。水的本身就被看做为土地，因为它是一种自然资源。经济学上的土地是侧重于大自然所赋予的东西。” 这里土地被等同于自然资源，这是最广义的土地定义，但在世界各地有着广泛的影响。,1972年联合国粮农组织(FAO)曾经给土地一科学的定义：土地包含地球特定地域表面及其以上和以下的大气、土壤和目前人类活动的种种结果，以及动物对目前和未来人类利用土地所施加的重要影响。
5、生物和人类本身不是土地的构成成分。但是，人类活动的结果包括在土地中。（这是生地和熟地产生的根本原因）,阳光 空气 气候 气温 ,地质、地貌、地形 矿产资源 地下文物、古墓、管网 地下水 ,土地功用,房地产中的土地是指建筑地段。,思考： 土地的空间概念如何理解？ 经济学上的土地内涵？ 房屋实体的描述？土地实体的描述？如何概括土地内涵？,（1）工业用地 （2）商业用地 （3）住宅用地 （4）仓库用地 （5）道路交通用地 （6）市政建设工程用地,（7）公共绿化用地 （8）教育、文化、体育、卫生等用地 （9）港口建设用地 （10）办公用地 （11）军事用地 （12）其他用地,建筑地块是指与房地产开发建
6、设和经营活动相关并具有特殊用途的土地。根据需要有多种分类方法：,用途划分,又如：根据我国城市用地分类与规划建设用地标准，城市用地分为： 居住用地； 公共设施用地； 工业用地； 仓储用地； 对外交通用地； 道路广场用地； 市政公用设施用地； 绿地； 特殊用地。,（二）建筑物,是建筑业生产的物质成果。通常分为房屋建筑和构筑物。 房屋建筑，是指那些具有顶盖、梁柱、墙壁、基础而形成内部空间，具有满足人类生产或生活活动各种需要的功能的建筑产品，如厂房、住宅、办公楼、医院、学校、影剧院、商场等； 构筑物，是指那些仅具有基础结构和上部结构、不具有内部空间，或虽有一定的内部空间、但不以人类在其中活动为功能目的
7、的建筑产品，如桥梁、铁路、公路、隧道、涵洞、烟囱、机坪等。,一些房屋及构筑物,房屋也有多种分类方法，如按结构： 钢结构房屋； 钢筋混凝土结构房屋； 砖混结构房屋； 砖木结构房屋； 其他结构房屋等,按功能用途： 住宅； 工业厂房和仓库； 商场和商业店铺用房； 办公用房； 宾馆饭店； 文体、娱乐设施； 政府和公用设施用房； 多功能建筑（即综合楼）等,（三）附着物（定着物）配套基础设施,其他地上定着物，是指与土地、建筑物不能分离，或者虽然能够分离，但是分离就会破坏土地、建筑物的功能或完整性或者使其价值明显受损害的物。包括为提高土地或建筑物的价值或功能而埋设在地下的管道、设施，种植在地上的花草树木或人
8、工建造的庭院、假山，安装在建筑物上的给排水、卫生、照明、空调、通讯、防灾等设备。,主要包括： （1）道路、交通设施。 （2）地下管道等“三通”设施。 （3）生活配套设施。 （4）生态环境设施。 房地产中的很多基础设施也是建筑物，同时也是附着物（建筑物本身就可以视为土地附着物）。,房地产经济中的房地产可以是： 单纯的土地 单独的建筑物 房地合一 在建工程（含停建缓建、烂尾楼）,（四）房地产的完整理解,房地产是三者的有机结合。 从实物形态上。 从价值形态上说。 从产权关系来说。 房地产实物大多是建筑产品。,二、房地产的特征,（一）空间位置的固定性（社会经济相对位置是可变的） 房地产商品的空间位置固
9、定性是由于土地位置的固定性、不可移动性所决定的。 区位成为影响房地产价格极为重要的因素 决定了房地产商品的单一性和非匀质性 给房地产市场带来了地区性的重大特点 交易主要表现为权益流动,小知识：房地产与不动产,房地产（real estate，real property）是不动产（immovable property）。根据JGJ/T30-2003，不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。包括物质实体和依托于物质实体上的权益。所以甚至植物都可以视为不动产。,（二）数量的有限性 首先是是由土地的有限性（同时具
10、有不可再生性和不可替代性。围湖填海并没有改变土地的总量）决定的；其次，房地产建设资源消耗巨大，也决定了在一定时间内的有限性。 资源供给稀缺性突出 土地资源的合理、有效利用 土地利用的可持续发展,（三）利用的永续性 主要是指土地不会消失（可能会改变形态，价值可能变化）。 土地利用符合报酬递减规律 土地价值的变化不同于一般产品（不会折旧，甚至还有价值积累）,（四）内涵的统一性 房地产的整体概念包涵了房屋建筑物、建筑地块、经济权利等方面，它们都不是孤立存在的，而由“房”、“地”、“产”三者有机结合形成的统一体；另外房地产的内涵还包含了一定的经济权利关系，是商品属性和资产属性的统一。 房地产价值的构成
11、和影响 房地产交易特殊性,（五）价值的双源性 房地产价值的双源性是由土地价值的双源性造成的，而土地价值的双源性又源于土地本身的双重属性。 一方面，土地是一种自然物，具有自然资源属性 另一方面，土地又是社会产物，追加在土地上的人类劳动凝结又增加了土地价值，具有社会经济资源属性,（六）需求的普遍性 房地产具有生活资料和生产资料的双重性质，它可以满足生产和生活多方面的需求，具有需求的普遍性质，不同于其它商品 （基本生产资料、生活资料） 土地利用影响 住房供给、住房制度,（七）产权分割性 房地产产权是权利束，这些权利可以分属于不同的权利主体。如所有权与使用权分离、所有权与占用权分离等。 交易的复杂性
12、法律特征明显 管理的严密性,第二节 房地产业,一、房地产业的涵义 国民经济活动可以分为不同的行业。 房地产业是指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中具有生产和服务两种职能的独立产业部门。,国民经济行业分类, A 农、林、牧、渔业 B 采矿业 C 制造业 D 电力、燃气及水的生产和供应业 E 建筑业 F 交通运输、仓储和邮政业 G 信息传输、计算机服务和软件业 H 批发和零售业 I 住宿和餐饮业 J 金融业, K 房地产业 L 租赁和商务服务业 M 科学研究、技术服务和地质勘查业 N 水利、环境和公共设施管理业 O 居民服务和其他服务业 P 教育 Q 卫生、社会保障和社会
13、福利业 R 文化、体育和娱乐业 S 公共管理与社会组织 T 国际组织,房地产业的主要经济活动贯穿于房地产生产、交换、分配、消费诸环节之中。 在生产过程中，主要是房地产投资开发 在分配过程中，主要是通过房地产市场交换 在消费过程中，主要是指房屋使用过程中的物业管理 由于房地产生产经营活动的特殊性，必然广泛存在与此紧密相关的各类中介服务。,二、房地产业（K门类） 房地产开发经营、 物业管理 、房地产中介服务、其他房地产活动 （大类） 房地产开发经营： 指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。 包括： 土地使用权的转让、买卖和租赁活动； 住宅、公
14、寓的开发、销售、出租等活动； 办公楼的开发、销售、出租等活动； 商业营业用房的开发、销售、出租等活动； 其他建筑物的开发、销售、出租等活动。,不包括： 房屋及其他建筑物的工程施工活动，列入E（建筑业）的相关行业类别中； 房地产商自营的独立核算（或单独核算）的施工单位，列入E（建筑业）的相关行业类别中； 家庭旅社、学校宿舍、露营地的服务，列入6690（其他住宿服务）。,物业管理 指物业管理企业依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护、管理，以及对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务的活动。 包括： 住宅小区、住宅楼、公寓、别墅、度假村等物业管理； 综合楼、办公楼、写字楼、商场、商
15、厦、购物中心、酒店、康乐场所等物业管理； 工厂厂房、仓库等物业管理； 车站、机场、港口、码头、医院、学校等物业管理； 房管部门（房管局、房管所）对直管公房的管理； 单位对自有房屋的管理； 其他物业管理。,不包括： 独立的房屋维修及设备更新活动，列入E（建筑业）相关类别中； 贸易大厦、小商品大厦的市场管理活动，列入7470（市场管理） ； 社区服务，列入8290（其他居民服务）。,房地产中介服务 指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。 包括： 房地产价格评估机构活动； 房屋买卖居间、代理活动； 房屋租赁居间、代理活动； 房地产咨询活动； 房屋置业担保； 其他房地产中介代理。 不包括：
16、房产测绘，列入7640（测绘服务）。,其他房地产活动 包括： 房地产交易管理； 房屋权属登记管理； 房屋拆迁管理； 住房及房改积（基）金的管理； 其他未列明的房地产活动。,三次产业划分规定,根据国家统计局关于印发三次产业划分规定的通知（国统字200314号） 第一产业是指农、林、牧、渔业。 第二产业是指采矿业，制造业，电力、燃气及水的生产和供应业，建筑业。 第三产业是指除第一、二产业以外的其他行业。 （参见分类标准）,三、房地产业的行业属性 房地产业是属于第三产业的一个重要产业部门 第三产业主要是流通行业和各类服务行业，其产业特征并不直接生产产品，而是通过物资的流通和劳动服务活动，为人们的生产
17、和生活提供服务，来改善和提高生产效率和人们的生活水平。,房地产业具有第三产业的产业特征 房地产的投资开发活动，主要是从事的是资源的整合、组织和管理等服务活动，并不直接建造房屋本身 房地产销售经营活动，直接从属于流通领域，而流通行业理应划归第三产业 房地产业中的一些分支行业，如房地产中介服务业、房地产金融业和物业管理服务行业，更是第三产业的直接组成部分,四、房地产业的行业特性 1、先导性和基础性 从房地产业在国民经济中的地位和作用来看，房地产业是一个先导性、基础性产业 由于房地产开发是城市开发、工业、商业以及其它各行各业开发的先导，因而房地产业也就成为先导性产业，其产品是其他经济活动的基础。,2
18、、综合性和关联性 从房地产业与其它产业的关系来看，它是一个具有高度综合性和关联性行业，呈现出支柱产业的特征 房地产业的综合性，主要体现在它是横跨生产、流通和消费各个领域的产业部门 房地产业的关联性，体现在它是与众多产业部门密切相关的产业部门,3、资金密集型和高风险性 从房地产业的投资过程来看，它是一个高投资和高风险并存的行业。 房地产业是一个资金密集型行业，由于房地产的价值量大，建设周期长，资金占用多，它的经济活动是一个大量资金运作的过程 由于房地产投资周期长及其固定性、变现能力差等特点，因而涉及的风险也相对较大 自然风险、市场风险、利率风险、经营风险、财务风险、政策法律风险,4、级差收益型和
19、区域性 从经济活动的范围来看，房地产业又是一个区域差异巨大、级差收益明显，地区性特别强的行业 由于房地产的空间固定性，房地产业的发展比起其他行业更多地受制于区域经济的发展水平 即使在同一地区，由于微观区位的不同，也使房地产价值出现巨大的分异 房地产业的区域性还造成房地产市场的地区性强,5、权利主导型和制约性 从社会经济政治关系看，房地产是一种权利主导型的商品，房地产业是受政府政策影响较大、并与法律制度紧密相关的行业 这种制约性主要体现在以下几方面 权利关系的复杂性所引起 外部性特点的制约 运作规范性的制约,第三节 在国民经济中的地位和作用,一、房地产业在国民经济发展中发挥基础性产业的作用 房地
20、产业是为生产乃至整个社会活动提供基础性条件的重要产业。主要表现为以下几个方面： （一）房地产业是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件 农业劳动的对象和最重要的生产资料是土地；工业、商业、服务业、金融业等各行各业也都需要房屋和与其经济活动相适应的场地和交通用地，作为基本活动的场所。,（二）房地产业是社会劳动力生产和素质提高的先决条件 住宅是劳动力维持生命、恢复体力和养育后代的基本的生活消费品，或生存消费资料。如果没有住宅及与之相配套的文化、娱乐、教育、卫生、体育、公共设施等用地和用房，就没有劳动力的生产和再生产，劳动力的素质也难以得到提高。,（三）房地产业是城市经济建设的重要物质基础。 土地、
21、房屋、道路及其他公用设施的规划、开发和建设直接影响城市的形成与发展。现代城市是否具有高效益的经济活动，往往取决于城市内部的结构是否合理以及城市基础设施建设的完善程度。,（四）房地产业是国民经济积累资金的重要来源。 房地产业是一个高附加值的产业，利用土地开发和房屋建设，可以为国家提供大量的积累资金，加快城市建设的步伐。,二、房地产业在国民经济发展中发挥先导性产业的作用 房地产业是产业链长、关联度大的产业，能够直接或间接地引导和影响相关产业的发展。据统计，在我国每增加l亿元的住宅投资，其他23个相关产业就相应增加投入1.479亿元；被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个。 同时，住宅消费的
22、提高还能带动建材、化工、家电、装饰及家具等生产资料和生活资料消费的相应增长，其比率大约是1：600。 与房地产业相关性比较大的几个产业的具体关系分析如下：,(一)房地产业对建筑业的带动作用。 房地产业的发展直接为建筑业开拓市场、筹集资金、促进其资金的周转。建筑业为房地产业提供劳务和技术服务，建筑业的发展要以房地产业的发展为前提条件，房地产业的发展，土地开发和住房的建设，必然扩大对建筑业的需求，为建筑业提供更为广大的市场和发展机会。 房地产业与建筑业的关系是“一荣俱荣，一损俱损”的关系。,(二)房地产业对建材、冶金、化工、森林、机械、仪表等产业的带动作用。 房地产业的兴旺，为这些产业提供了立足的
23、场所，扩大了对这些产业的社会需求，直接或间接地促进了这些产业的发展。,(三)房地产业对金融业的推动作用。 房地产业的投资量巨大、资金周转期长，房地产业的发展需要金融业的支持；反之，房地产业以其投资回报率高、投资风险小等特点，也是吸引金融业的投资的重要领域，房地产业的景气会带动金融业的兴旺，房地产业的低迷，首当其冲受损的是金融业，所以，两者也是息息相关的。,三、房地产业在国民经济发展中发挥其他重要作用(一)房地产业能够带动经济的发展 罗斯托的起飞理论和增长阶段理论认为，人类社会的发展可划分为6个阶段，由传统社会向工业化社会的转变是“起飞”阶段，在以后的每个阶段都应有“主导产业”的发展和带动。我国
24、已经进入工业化发展的加速时期，这一阶段是房地产业作为支柱产业的形成时期。各业的发展需要房地产业的快速发展，房地产业的发展也将为经济的发展起到巨大的推动作用。,(二)房地产业能够带动消费市场的开拓。 除了房地产业的直接效应外，人们对物业功能质量和环境质量持续不断的追求和更新，必然带动和促进房地产及相关消费市场的发展。有了合适的住房，人们还希望创造更舒适的居住条件，如通过室内装饰、购置新式家具、电器等改善生活的空间。这样，无疑会带动各种装修材料和家电、家具的消费。同样，随着对办公条件要求的不断提高，也会带动现代通讯设施、自动化监控设备、及自动化办公设备等的消费。,不过应当记住的是：房地产业的发展不
25、当，也可能对国民经济产生不良或是负面影响。 房地产业的发展需要同国民经济发展保持一定的比例，同时又要有相应的管理、监控措施，否则就会出现“泡沫经济”，危害金融业，冲击相关产业，以至影响整个国家、甚至地区经济的发展。20世纪80年代以来发生在日本的“地产泡沫”导致的金融危机，以及l997、1998年发生的亚洲金融危机，均与房地产的投机运作、房地产市场失控有着密切的关系，应该引以为鉴。2008金融危机影响,第四节 中国房地产业发展历程,（一）第一阶段：房地产业的复苏阶段（19791984） 1、初步明确房地产的商品性，迈出住房体制改革的步伐 2、房地产作为商品开始经营性运作 3、住宅建设恢复性启动
26、，出现新的生机,（二）第二阶段：房地产业的初步发展阶段（19851991） 1、土地使用制度改革起步 2、住房制度改革积极推进，住房商品化开始实施 3、房地产开发规模扩大，房地产业获得初步发展,（三）第三阶段：快速发展阶段（19921995） 1、土地使用制度改革取得突破性进展 2、城镇住房制度改革向纵深发展 3、房地产开发规模迅速扩张,（四）第四阶段：盘整消化和调整发展期（19962000） 1、压缩商品房开发投资规模，平衡供求 2、深化住房分配制度改革，扩大商品房市场需求 3、建立住房抵押贷款制度，支持居民买房 4、培育住宅业成为新经济增长点，促进国民经济增长,（五）第五阶段：持续发展的繁荣阶段（2001 ） 形成这一局面的主要因素是： （1）深化住房制度改革的发动力。住房分配货币化的改革 （2）宏观经济态势良好、居民收入增长形成的需求拉动力 （3）居民消费结构升级的内在驱动力 （4）住房消费信贷支持的助动力 （6）对外开放扩大的推动力,这一阶段房地产业发展的基本特点： 1、住房消费形成热潮，中等收入者成为购房主体 2、房地产投资快速增长，市场基础牢固扎实 3、商品房销售旺盛，形成供求两旺的新格局 4、存量房交易迅速攀升，向着房地产市场主体方向发展 5、住房数量扩大与质量提高并重，整体向着质量效益型转变 6、房地产业对经济增长的贡献率显著提高，逐步成长为支柱产业,
