1、第2章 资产评估的基本方法,主要内容,一、市场比较法（市场法） 二、收益法 三、成本法 四、资产评估方法的比较与选择,一、市场比较法,1基本原理（1）评估思路 首先在资产市场上寻找与被评估资产相类似的参照物的成交价（又称交易案例）； 然后对被估资产与参照物之间的差异进行调整，将参照物的成交价调整为被估资产的评估值二手自行车、二手电脑、二手房等,一、市场比较法,1基本原理（2）前提条件 充分发育活跃的资产市场 参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料能够收集到（3）理论基础 供求决定价值论：均衡价值观,一、市场比较法,2基本程序及有关指标（1）寻找参照物 成交价必须真实，且是正常交易的
2、结果 至少有三个或以上交易案例 参照物与被评估资产之间大体可替代,一、市场比较法,2基本程序及有关指标（2）调整差异 时间因素 区域因素 功能因素 成新率因素 交易情况调整（3）确定评估值,一、市场比较法,3具体操作方法直接比较法 与参照物进行比较间接比较法 与国家、地区等标准进行比较,一、市场比较法,3具体操作方法 （1）单一因素比较法 仅在某一因素上存在差异公式：,一、市场比较法,3具体操作方法（1）单一因素比较法方法： 功能价值法价格指数法成新率价格法市价折扣法成本市价法市盈率乘数法,一、市场比较法,3具体操作方法（2）类比调整法 最基本的评估方法公式1： 评估值参照物A成交价格时间因素
3、调整系数区域因素调整系数功能因素调整系数交易情况调整系数个别因素调整系数 公式2： 评估值参照物A成交价格时间因素调整值区域因素调整值功能因素调整值交易情况调整值个别因素调整值,一、市场比较法,3具体操作方法（2）类比调整法案例：书P60,一、市场比较法,4清算问题（1）市价折扣法 是指在资产清算时，首先确定该资产在公开市场上的正常价格，即公开市价，然后在根据快速变化原则估计一个折扣率，据以确定其清算价格或者拍卖底价。（2）模拟拍卖法（意向询价法） 是通过向被评估资产的潜在购买者询价，获取市场信息，然后经评估人员分析确定结算价格。,一、市场比较法,5对市场比较法的评价法市场比较法是相对最具客观
4、性的评估方法，其评估值比较容易为交易双方理解和接受。在发达市场经济国家是运用最广泛的评估方法。,一、市场比较法,5对市场比较法的评价法但，该方法的运用需要有一定的前提条件： 一是对产权交易市场成熟度的要求； 二是对评估对象本身的要求，即评估对象应是具有一定通用性的资产。该方法最适合用于在市场上交易活跃的资产。,二、收益法,1.基本原理（1）评估思路 是通过估测被评估资产的未来预期收益，并将其按一定的折现率或资本化率折成现值，来确定该项资产的评估值。三个指标： 预期收益收益期限折现率或资本化率,二、收益法,1.基本原理（2）前提条件 资产的收益可用货币计量 资产所有者所承担的风险也能用货币计量（
5、3）理论基础 买方市场时期的价值观：效用价值论,二、收益法,2.收益法的计算公式（1）有限期每期收益不等：每期收益相等：,二、收益法,2.收益法的计算公式（2）无限期 稳定化收益法：，当n时， A的估算方法： 通过预测资产未来若干年收益倒求A； 计算过去五年收益的加权平均数，越接近评估基准日的年份的收益被赋予越大的权数。,二、收益法,通过预测资产未来若干年收益倒求A的思路：第一步，预测t年的不等额年收益Rt； 第二步，将不等额年收益Rt转化现在值Pt；第三步，将现在值Pt转化成t年等额年金AtAt=Pt（A/P，i，n） 第四步，按资产未来收益为等额年金求评估价值，P评=At/i,二、收益法,
6、2.收益法的计算公式（2）无限期分段法：,二、收益法,3.收益法中各项指标的确定（1）预期收益额 预期收益额类型：税后利润净现金流量利润总额,二、收益法,3.收益法中各项指标的确定预期收益额的测算方法： 时间序列法： 建立以往收益的时间序列方程，然后假定该时间序列会持续 因素分析法： 间接预测收益的方法。首先确定影响一项资产的收入和支出的具体因素；然后建立收益与这些因素的数量关系，同时对这些因素未来可能的变动进行预测；最后估算出基于这些因素的未来收益水平。,二、收益法,3.收益法中各项指标的确定（2）折现率与资本化率 将未来的预期收益折算成现值的比率。 区别： 折 现 率： 有限期 资本化率：
7、 无限期折现率=无风险报酬率+风险报酬率 资本化率=折现率-未来年收入的增长率,二、收益法,折现率的确定方法：加和法 资本成本加权法 市场比较法,二、收益法,加和法： 认为折现率包含无风险报酬率与风险报酬率两部分，每一部分可分别求取，然后相加得出折现率（1）风险累加法 将企业在其生产经营中可能面临的经营风险、财务风险和行业风险对投资报酬率的要求加以量化并予以累加，即可得到风险报酬率。,二、收益法,加和法：（2）系数法 系数法用于估算企业所在行业的风险报酬率，也可估算企业自身的风险报酬率。 基本思路：行业风险报酬率是社会平均风险报酬率与被评估企业所在行业平均风险和社会平均风险的比率系数（系数）的
8、乘积。 基本公式：其中，Rm为社会平均收益率；Rf为无风险报酬率；为被评估企业所在行业的系数，风险校正系数,二、收益法,资本成本加权法：企业资产：长期负债和所有者权益 长期负债： 利息率 所有者权益：投资收益率基本公式： 折现率长期负债占资产总额的比重*利息率* (1-所得税率） +所有者权益占资产总额的比重*投资报酬率 式中，投资报酬率=无风险收益率风险报酬率案例：教材P55,二、收益法,市场比较法： 通过寻找与被评估资产相类似的资产的市场价格以及该资产的收益来倒求折现率。 P=A/i = i=A/P 基本公式：,二、收益法,4.对收益法的评价 适宜于那些形成资产的成本费用与其获利能力不对称
9、，以及成本费用无法或难以准确计算的资产。局限性： 对没有收益或收益无法用货币计量以及风险报酬率无法计算的资产，该方法无法使用； 操作含有较大成分的主观性其运用需要具备一定的市场条件，否则一些数据的选取将存在困难 在市场机制不健全的市场中，对收益的预测由于不确定性因素太多，也较困难。,三、成本法,1.基本原理（1）评估思路 先计算被评估资产的现时重置成本，即按现时市场条件重新购建与被评估资产功能相同的处于全新状态下的资产所需要的成本耗费，然后再减去各项损耗。,三、成本法,各项损耗： 因使用磨损和自然力作用而产生的实体性损耗 因技术进步而产生的功能性损耗 因资产外部环境因素变化而产生的经济性损耗,
10、三、成本法,（2）理论基础卖方市场时期的价值观：生产费用价值论,三、成本法,（3）应注意的问题 应注意历史资料的真实性 形成资产价值的成本耗费是必要的成本耗费应体现社会或行业平均水平，而不是某项资产的个别成本耗费。,三、成本法,2.基本计算公式及各项指标的计算 公式：指标： 重置成本 实体性损耗 功能性损耗 经济性损耗,三、成本法,（1）重置成本及其计量资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。可分为：复原重置成本更新重置成本,三、成本法,复原重置成本：是指采用与被估资产相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格和技术等，以现行价格购建与被评估资产相同的全新资产所发生的费用。 更新重置成本：是指采用
11、新型材料，并根据现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格购建与被评估资产具有相同功能的全新资产所发生的成本。 相同点：均采用资产的现行价格 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。,三、成本法,（1）重置成本及其计量重置成本的计算方法通常有： 重置核算法 功能系数法 物价指数法 统计分析法等,三、成本法,（a）重置核算法 重置成本=直接成本+间接成本直接成本是购建全新资产时所花费的直接计入购建成本中的那部分成本，如购买、安装和人工等支出。 间接成本是购建过程中不能直接计入的成本，但又与资产形成有关的支出，如企业管理费,三、成本法,重置核算法的前提条件:能获得处于全新状态的被
12、估资产的现行市价 重置核算法既适合计量复原重置成本，也适合计量更新重置成本。,三、成本法,（b）功能系数法寻找与被评估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照物，然后通过调整参照物和被估资产之间的功能差异来获得被估资产的重置成本。,三、成本法,功能资产与成本呈线性关系：功能资产与成本呈指数关系：,三、成本法,功能系数法重置的是功能而不是重置资产 确定更新重置成本，一般考虑了功能性损耗。 因选择的参照物一般为新技术条件下所生产的资产，重置成本通过调整参照物和被评估资产之间的功能差异来获得的,三、成本法,（ c）物价指数法根据资产的历史成本按物价指数进行调整来获取被评估资产的重置成本。定基
13、物价指数: 环比物价指数：,三、成本法,定基物价指数:环比物价指数:由于物价指数法仅考虑了价格变动对资产重置成本的影响，采用此法确定的是复原重置成本,三、成本法,（d）统计分析法运用统计学中的点面推算法来计量某类资产的重置成本。 适用于单位价值较低、数量较多的被评估资产,三、成本法,计算步骤： .将被评估资产按一定的标准分类； .在各类资产中抽样选择代表性资产，在上述三种方法中选择适合的方法计算其重置成本； .依据代表性资产的重置成本与其账面历史成本计算出分类资产的调整系数K：.根据系数K计算被评估资产的重置成本。,三、成本法,（2）有形损耗及其计量资产有形损耗是指由于使用及自然力的作用而使资
14、产实体发生的损耗。（a）观察法 （b）使用年限法 （c）修复费用法,三、成本法,（a）观察法具有专业知识和丰富经验的工程技术人员，通过对资产实体各主要部位的观察以及仪器测量等方式进行技术鉴定，从而判断被估资产的成新率。,三、成本法,（b）使用年限法,三、成本法,残值是从评估角度上认识的资产清理报废时净回收的金额 实际已使用年限=名义已使用年限X资产利用率 名义已使用年限指会计记录记载的资产已提取折旧的年限 资产利用率是指截止评估基准日资产累计实际利用时间与累计法定利用时间的比率。 应分析资产开工情况、大修间隔期、原材料供应、电力供应情况、是否属于季节性生产等因素确定资产利用率 总使用年限是已使
15、用年限与尚可使用年限之和。 尚可使用年限是根据资产的有形损耗因素，预计资产的继续使用年限。,三、成本法,评估中经常遇到被评估资产经过更新改造的情况。 理论上采用加权法来处理，即先计算加权投资成本，再计算加权平均已使用年限。,三、成本法,（c）修复费用法 通过估算将被评估资产恢复到原有全新功能所需要投入的费用来直接确定资产的有形损耗的一种方法。适用于尚可使用年限无法确定，或者使用年限无法确定的情况，也可用于资产的局部需要更换或修复的情况。,三、成本法,（3）功能性损耗及其计量资产功能性损耗是指由于技术进步导致被评估资产与目前广泛使用的同类技术先进的资产相比，因功能陈旧而引起的贬值。功能性损耗体现
16、在两个方面： 运营成本方面 产出能力方面,三、成本法,资产超额运营成本体现在：材料消耗、能源消耗、工时消耗的增加，废品率上升，等级下降等方面。或，,三、成本法,资产的超额投资成本，是指因劳动生产率提高，生产相同资产所需的社会必要劳动时间减少，从而使原有资产的生产成本相对高，形成超额投资成本资产超额购建成本=复原重置成本-更新重置成本,三、成本法,（4）经济性损耗及其计量经济性损耗是指因资产的外部环境变化所导致的资产贬值，而非资产本身的问题。,三、成本法,引起外部环境变化的原因： 宏观经济衰退导致社会总需求不足，进而影响对资产或资产所生产的商品的需求 国家调整产业政策对资产所在行业的冲击 国家环
17、保政策对资产或资产所生产的产品的限制 经济地理位置变化和污染问题对不动产价值的影响等,三、成本法,经济性损耗的表现形式： 资产利用率下降 资产年收益额的损失,三、成本法,a.资产利用率下降所导致的经济性损耗：X表示规模经济效益指数，机器设备X 一般为0.6-0.7,三、成本法,b.因收益减少而导致的经济性损耗：或，,三、成本法,3.对成本法的评价 （1）优点 充分地考虑了各种贬值，评估结果比较合理 适用范围广泛 （2）缺点 计算复杂，工作量大。 各种贬值难以把握，往往影响评估结论的准确性没有与资产使用效益联系起来，易将无形资产漏掉,三、成本法,（3）前提条件 被评估资产能够继续使用 被评估资产
18、必须能够“重置” 被评估资产的价值必须随时间推移具有贬值特征,四、资产评估方法的选择,1、三种方法从各自不同途径评估资产价值成本法是从资产购建或者说成本耗费的途径评估资产的价值 收益法是从资产产出能力或者说效用的途径评估资产的价值 市场法是从被估资产替代物品市场成交价角度评估资产价值,四、资产评估方法的选择,2、资产评估方法的多样性和可选择性从理论上讲，在相对完善的市场经济中，如果不存在资产的购建成本与效用严重不对称的情况，运用三种方法评估同一资产的公允市价，其评估结果不应存在太大差异。,四、资产评估方法的选择,3、资产评估方法的最适选择 （1）与评估对象相适应 成本法适合评估劳动创造的可复制资产、专项和单项资产 收益法适合评估资源性资产、无形资产、整体资产 市场法适合评估具有一定通用性、能在公开市场出售的资产 （2）受可搜集到的数据和信息资料的制约,
