1、Oct,2012年10月 武汉 上海克而瑞信息技术有限公司,保利武汉精装修研究报告,PART 1 宏观政策篇,经济：宏观经济数据依然不景气，下半年或迎来新一轮货币宽松 政策：中央层面大尺度政策暂不会出台，地方政府在十八大之前以稳定房价为主，微调动作不大；湖北实施预售资金监管细则土地：土地市场供应增加与企业拿地热情高涨相契合，土地成交创年内新高，预计到四季度土地市场良好的态势不会减弱企业：房企资金压力明显减轻，土地市场由上半年冷清转变成目前的活跃状态,经济下行压力继续加大，宏观调控短期内暂无大变化，土地市场暖后变热，房企拿地热情高涨,22,宏观经济：9月CPI重回“1时代” ，PPI创35个月以
2、来新低，经济增长下行压力明显，下半年或迎来新一轮货币宽松 政策,在经济回落探底趋势下通胀压力有限，CPI上涨的动力不足，年内不难有很大上涨空间。PPI持续回落显示企业盈利压力依然在加大，盈利回落还会持续一段时间，实体经济活力不足。,经济下行压力大，宽松货币政策或将出台。,PART 1 宏观政策/宏观经济,全国政策：政策层面虽未释放房地产政策松动信号，但抑制房价喊话明显减少，出台政策也与房价关联性不强，重大决策或十八大之后明朗化,9月房地产市场重大政策一览,15日，国土部：加强土地市场监测 严查土地交易高溢价，监测重点主要包括土地溢价率过高、土地底价设定过高以及房企土地开发节奏。,26日，住建部
3、 ：向十四个城市派出第七批城乡规划督察员监督派驻城市的城市总体规划、国家级风景名胜区和历史文化名城保护情况。至此城市总数103个，督察员总数达116名，基本覆盖国务院审批总体规划的城市。,26日，国土资源部将积极配合有关部门，坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，执行好现有土地供应政策，均衡供地，稳定地价，防违规用地、防异常交易，处置闲置土地和打击囤地炒地，稳定土地市场。,21日，住建部 ：住建部与国家质检总局联合发布的新版住宅设计规范：赠送面积不受法律保护,1日，国税总局房产税将会考虑居民基本住房需求，对基本住房需求的部分予以一定税收优惠。,PART 1 宏观政策/全国政策,政策解析：严格实
4、施差别化住房税收政策，抑制投机投资性购房需求，楼市调控政策还将继续加码房产税可能成为调控重拳,背景：8月29日，财政部长谢旭人在十一届全国人大常委会第二十八次会议上作关于今年以来预算执行情况的报告。提出要严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。同时，还将稳步推进个人住房房产税改革试点。注意：中央层面从5月份以来在宏观调控的口风上出现了新一轮的收紧，时间延续到8月，中央的口风依然没有改变。 银监会：将严格控制过热地区和高负债房地产企业贷款规模，支持中低价位、中小套型普通商品房建设，优先办理居民家庭首套真实自住购房按揭贷款。采取差别化的个人住房贷款政
5、策，刚需购房者将进一步受益。,虽然房地产税开征范围扩大的政策还没有最终落地，但可以预计在今后一段时间内楼市调控政策还将继续加码，以确保房地产市场的平稳健康发展。从近期屡屡传出的房产税扩大传言以及有关部门的发言从一个侧面也可以反映出，市场确实普遍预期新调控政策的出炉,PART 1 宏观政策/政策解析,专家对话：阶梯征收？推高房价？重复征税？抑制投机？房产税话题探讨,现在是试点，可以不经过立法程序，但不赞成铺开时仍然不经过人大立法。而且目前大部分存量房已经缴纳了70年土地使用费，一处房产的实际价值是由土地和土地上的房子两部分组成的，如果按照房产的价值来征税，又不考虑已经缴纳的土地使用费，实质上就是
6、重复征税。,对个人住房征收房产税，增加了住房的持有成本，有利于引导购房者理性地选择居住面积适当的住房，从而促进土地的节约集约利用；也有利于调节收入分配、缩小贫富差距。对个人住房征收房产税，由于增加了住房持有成本，还可在一定程度上抑制房地产市场的投资投机行为，但其作用是有限的。决定房价高低的关键是供求关系，调控房价、保持房地产市场的健康运行需要财政、金融等经济措施与行政措施相互配合。,房产税的目的并不是唯一地为了打压房价，实质上是以房产保有环节征税形成规范的经济调节杠杆，来形成多种正面效应，包括对地方政府职能转变的合理激励，以及在配套改革中改变地方政府对土地财政的过度依赖。同时，房产税应该阶梯征
7、收，例如：一套免，二套每年1%，三套每年10%！逼出有效供给。有了房产税，投资投机需求会下降，房价会更沉稳,征收房产税老百姓是受害者，任何和房子交易与持有有关的税收，一定会推高房价。房产税一定会体现在租金或房价中由消费者承担。将房产税纳入税制改革中，是方向和初衷。但其他条件不改而只加税就变成抢钱了。就像营改増，不是营加増。而现行的试点是只加不见改啊。,PART 1 宏观政策/政策解析,地方聚焦：湖南湖北房产税征收方案正在制定，房产税扩容范围包括个人已购第二套存量房，征收税率不会太高。与上海、重庆不同的是，计税依据由原来的房产原值改为市场评估价,据悉，全国30多个省市的地税官员正在开展为期6个月
8、的房产税税基评估集训，为房产税扩容做准备。可能2012年税收政策改革工作重点之一就是在湖北和湖南两省开展房产税试点,PART 1 宏观政策/地方聚焦,地方聚焦：房产税计算分析“两湖版”房产税标准较沪渝版更严厉、杀伤力大，对挤出投机者，下压楼市有一定作用,PART 1 宏观政策/地方聚焦,11,地方聚焦：房地产市场交易低于预期，各地的楼市调控政策虽然有所分化，但总体来看，十八大前期，各地以维稳为主，房价上涨压力较小,9月28日，北京市住建委下发北京市房地产开发企业违法违规行为记分标准(2012版)，并将于10月1日起正式执行，标准新增了开发商对限购资格审核、曾被曝光的部分违规销售行为、建设企业前
9、期物业责任等内容的规定。加强开发商预售资金监管，违规将会停网签,9月24日， 广州市国土房管局将对个别高价住宅项目采取限售措施防止高价项目成交增多，全市均价结构性上涨。,9月12日，上海市住房保障和房屋管理局下发了关于开展住房限售政策等执行情况检查的通知，要求严格检查住房限售政策等执行情况检查。继7月末“沪六条”后再度加强了限购的执行力度。,9月12日，深圳住房公积金贷款28日起实施 额度提至90万 ，有效期5年。,9月17，南京限涨令重新执行，防止房价反弹南京一些楼盘因涨幅超过10%，被南京物价局驳回涨价备案的请求。按照南京目前执行的房价备案制度，涨幅5%被认为是一条“红线”。,9月12日，
10、贵阳市日前公布的关于推进保障性安居工程和棚户区城中村改造及重点项目建设的若干措施(试行)， 凡在贵阳市购买商业、办公用房和首次购买住房的，可在购房区域办理入户手续或居住证，享受本市户籍人口就业、入学、就医等同等待遇，并且不受入住时间和购房面积的限制。,松动,收紧,9月12日，北京：减免交易环节契税，鼓励自主性需求 。对个人将购买五年或五年以上的普通住房对外销售，免征营业税；对个人购买普通住房且该住房为家庭唯一住房的，减半征收契税；对个人购买的是90平方米及以下的普通住房而且该住房是家庭唯一住房的，减按1%的税率征收契税。,PART 1 宏观政策/地方聚焦,地方聚焦：武汉市10.1以后实施预售资
11、金监管细则，开发商近千亿资金将被监管，行业洗牌过程加速，大企业影响较小，小企业面临出局危险。,重点监管资金：可将项目拆分，申请预售许可证，减少重点监控资金的额度。每次按幢申请预售证，不低于3万方即可。,申请使用重点监管资金。取得商品房预售许可证1个月后，申请使用额度不得超过重点监管资金核定的35%;结构封顶的，累计申请不超过65%;竣工验收的，累积申请不超过95%。在完成初始登记前，最多只能提取95%的重点监管资金。完成房屋所有权初始登记后，可以申请撤销监管，提取剩余5%的资金。,预售金监管流程开设监管账户 签订监管协议 监管资金入账 施工进度现场查勘 资金拨付 解除监管,购房人通过售楼部专用
12、POS机，将购房款存入监管账户售楼部没有专用POS机，或购房人使用现金，可凭开发商打印的缴款通知书，到银行缴纳房款。开发企业不得直接收取任何性质的预售款。,获得购房者认筹金和定金后，适度延长与签订合同时间,预售证申请前，开立监管专用账户，以备购房者存入。,可利用的政策空间,重点监控资金的标准：根据工程进度， 结构封顶且支付工程费用的，重点监管的资金为总预售款的25%； 结构完成1/2且支付工程费用的，重点监管的资金为总预售款的30%；未支付工程费用的重点监管的资金为总预售款的35%， 其中标准为25%、30%的需要提供工程费用支付证明。,获取预售资格后，加快预售证申办过程时间。领取后尽快开盘。
13、,一个预售项目只对应一个监管账户监管账户按幢开立，多幢开立账户执行同一标准,购房资金进入监管账户,资金接收监管,尽量申请25%、30%的监管标准,申请使用额度,获得预售证后加快工程进度，争取1个月内实现工程竣工，提取95%的监管资金,设立监管账户,完成房屋所有权初始登记后，可以申请撤销监管，提取剩余5%的资金。,加快房屋登记初始权登记流程办理。,确定监管范围,实施预售资金监管强化了开发商工程建设的资金管理，对大型开发商企业影响不大，但对依赖、挪用预售资金做开发的小型企业的资金走向、现金流平衡产生较大影响。,解除监管,PART 1 宏观政策/地方聚焦,金融政策：季度末，按照银行额度控制底线，三季
14、度开始银行贷款逐渐收紧，而首套房贷优惠逐步减弱，而房地产开发贷款“定向宽松”趋势明显,首套房贷收紧已成事实上海等地取消了首套房贷款利率8.5折优惠，部分银行甚至在基准利率的基础上上浮5%至10%。多数银行对首套房贷利率都维持基准利率。且不排除首套房贷利率再度上浮的情况出现。农业银行表示首套房贷是其优先保障的领域。,将有限的信贷资金量向收益更高的企业贷款等贷款种类倾斜，而利润空间小的房贷，尤其是首套房贷款。,四大行信贷环比少增两成，人民币贷款增加6232亿元，,各商业银行对全国大型房企抛出橄榄枝。房企在全国50强或全国100强内，贷款额度和批贷方面占有优势.,今年二季度以来，楼市成交量持续回升，
15、房企资金回流速度明显加快，降低了房地产开发贷款风险；在实体经济下行压力仍较大背景下，房地产开发贷款的质量较好，商业银行的信贷投放偏好仍较强烈。,中央银行窗口指导叫停了部分银行的票据贴现业务。,个人首套房贷收紧,偏好开发商,PART 1 宏观政策/金融政策,全国土地市场：近两月，北京、上海等多个城市加大土地供给力度，房企拿地积极性也明显高于上半年，供应和成交均呈现良好的增势，预计四季度土地供应、成交会持续性增加。,PART 1 宏观政策/土地市场,全国名企动态：8月万科、龙湖、中海、金地四家大型房企拿地金额合计121.44亿，环比上涨4.85%，进一步推进土地市场升温,万科8月份实现销售面积10
16、4.4万平方米，环比增8.75%，销售金额113.5亿元，环比增9.23%；同比分别实现8.75%和8.3%的增长。2012 年18 月份，累计实现销售面积802.9 万平方米，销售金额842.8 亿元。8月新增项目8个，共需支付土地款36.14亿元，创下年内单月拿地金额新高。,万科董秘谭华杰表示：上半年拿地相对较少，因为合适机会不多，而今年四季度是拿地的好时候，还会增加土地储备量。,PART 1 宏观政策/名企动态,全国名企动态：9月万科、龙湖、保利、绿地四家大型房企拿地金额合计128.8亿，环比上涨6.1%，名企拿地热情高涨，土地市场上演秋天里的一把火,资本充裕：9月19日刚实现募资30.
17、9亿港元截至今年中期，龙湖地产净负债率仅为49%，手头现金175亿元，资金状况良好，充沛的现金流也使得龙湖有底气扩张。,销售业绩良好：2012年9月龙湖地产实现合同销售金额40.1亿元，环比增长12%；今年前9月公司累计实现合同销售金额281.2亿，完成全年390亿目标约72.1%。,土地市场异常火爆，土地成交面积与成交均价同时“双涨”土地市场供应井喷，土地供应面积创下今年以来的单月新高土地市场成交活跃，优质地块集中入市土地出让金收入创下单月新高，溢价率大幅提升大型房企加快土地储备，买地款项也创下了今年的单月新高,PART 1 宏观政策/名企动态,小结：宏观经济形势总体评价：,1,2,3,经济
18、下行压力依然存在，但经济增速下行态势开始改变，预计未来经济增长将稳中略升。预计四季度相对宽松的货币政策，财政税收政策或将出台,限购政策持续执行，房价上涨的压力减弱，新的严格调控政策在十八大之前不会出台，但小范围的调整和政策会不断呈现。,9月万科、龙湖、保利、绿地四家大型房企拿地金额合计128.8亿，环比上涨6.1%，名企拿地热情高涨，土地市场进一步升温,PART 1 宏观政策/小结,PART 2 市场分析篇,2012年7-9月供应量461万方，同比增幅28%；成交295万方，较去年同期增长44%，供求比1.56，整体市场维持供大于求局面2012年7-9月均价7234元/，同比下滑5%，延续上半
19、年的下行趋势，整体市场价格回到两年前，总体呈现量升价跌态势2012年9月武汉整体市场存量达到1118万方，同比增幅17%，较08年（历史最高值）高出29%；约需11个月消化,2012武汉整体市场处于供大于求态势，均价同比基本持平，释放下行信号，存量破千万大关，约需11个月消化,9,2012年7-9月供应量461万方，同比增幅28%；成交295万方，较去年同期增长44%，供求比1.56，整体市场维持供大于求局面,近几年，武汉商品住宅市场供求比经历由高走低再逐渐拉高的过程，自2011年开始形成供大于求局面；2012年7-9月供应量461万方，同比增幅28%，而成交量较去年大增44%，市场回暖迹象明
20、显；供求比小幅上扬，市场连续三年维持供大于求局面。,供求平衡轴,万方,PART 2 市场分析/整体市场/供求走势,%,2012年7-9月均价7234元/，同比下滑5%，延续上半年的下行趋势，整体市场价格回到两年前，总体呈现量升价跌态势,从商品住宅成交量上看，08年降幅较大，09年反弹并大幅增长，而自10年起开始萎缩，11-12年因政策影响成交量较为平稳；2009-2011年，成交均价呈上行趋势，12年回落至接近两年前的均价水平，延续下行趋势；量价关系上，呈现“量升价跌”表现。,万方,元/,PART 2 市场分析/整体市场/量价走势,%,2012年9月武汉整体市场存量达到1118万方，同比增幅1
21、7%，较08年（历史最高值）高出29%；约需11个月消化,武汉整体市场存量在08年和11年出现大幅增长，在12年达至顶峰，来源于供求关系的不平衡。自08年供大于求到09年供不应求，再经历10年的供求平衡后，11-12年出现供应暴涨而成交萎靡的现象，导致积压库存得不到有效消化，从而突破历史最高峰值，进入大库存时代，直接推动了价格的下行。,万方,元/,PART 2 市场分析/整体市场/存量表现,%,受供应结构影响，二三环和三环外成交占比逐年上扬，2012年占比八成，一环内因地块稀缺以及价格较高，导致成交量占比最低,注：三环外区域主要包含：黄陂+东西湖+沌口+江夏,80%,二三环供应增长,PART
22、2 市场分析/整体市场/环线供求,2012年70-110户型为成交主力，占比58%，140以上产品成交量持续下降，占比11%,2010下半年以来，各面积段产品成交波幅不大，目前70-90二房成交占比约25%，90-110小三房占比33%，此两类产品为刚需产品，是成交主力；而110-130和130-144改善类三房亦占有约26%市场份额，虽受限购影响，但仍应在产品线中定期切入此类产品，以获取全产品线成交优势,58%,PART 2 市场分析/整体市场/成交结构,成交主力首置、首改产品价格分别为6716元/，和6875元/，同比下降11%和5%；高端产品均价10196元/，产品成交价格同比微涨6%,
23、万科金色城市,复地东湖国际,华侨城武汉天地,元/,金色城市恒大城菩提苑,PART 2 市场分析/整体市场/产品价格,近2年总价在90万以下产品成交占比逾7成以上，其中50万以下产品逐年下滑，50-90万即首置首改产品成交占比渐涨，受新增高端项目价格带动，90万以上产品占比约3成,31%,11%,7%,2011,29%,12%,9%,2010,23%,11%,8%,2009,7%,5%,2008,26%,6%,27%,2007,26%,5%,4%,2012,5%,50-70,70-90,90-110,110-150,150以上,50以下,90W以下产品占比75%，为成交主力,历年商品住宅总价段对
24、比,PART 2 市场分析/整体市场/总价变化,2012上半年，成交价格在6000-9000元/的产品占比过半，是市场成交主力；单价在4000以下的产品逐年缩减，受高端项目成交影响，单价在10000以上的产品成交占比约10%,16%,10%,2011,1%,7%,12%,13%,15%,14%,2010,12%,12%,9%,14%,13%,2007,26%,4%,10%,2009,2012,3%,13%,4%,25%,20%,4%,2008,14%,18%,15%,21%,4%,21%,17%,6000-7000,7000-8000,8000-9000,9000-10000,10000以上,
25、3000以下,3000-4000,4000-5000,5000-6000,单价段在6000-9000元/的产品占比54%，为成交主力,历年商品住宅单价段对比,PART 2 市场分析/整体市场/价格走势,2012年两房、三房成交占比八成以上，其中以80-100两房和120-140三房最受关注，供求均处高位,二房成交供不应求,万方,卓乐生活城保利心语凯乐桂园海昌之星,菩提苑福星城万科金色城市金地艺境,福星城卓尔生活城兰亭都荟,世茂锦绣长江华侨城中建汤逊湖壹号保利蓝海郡,中城时代保利心语万科红郡万科金色城市,保利心语汉口湖畔万科金色城市兰亭都荟,华侨城武汉天地复地东湖国际圣爱米伦,PART 2 市场
26、分析/整体市场/供求结构,54%,-28%,-15%,2012年7-10月,16,251,31,373,2012上半年,45%,14,992,32,977,2011下半年,43,24,902,57,681,2011上半年,2010下半年,20,911,20,414,38,269,38,993,2010上半年,15,773,58,56,54,52,50%,48,46,44,42,40%,38,36,34,32,30%,28,27,966,2009下半年,13,344,23,328,2009上半年,14,748,2012年7-10月推盘量同比下滑21%，成交量下滑14%，开盘首日平均去化率为52%
27、，较去年同期提升9个百分点,武汉新开盘项目当日表现,开盘首日去化率,开盘大定套数,实际推盘套数,套数,去化率,PART 2 市场分析/整体市场/新盘表现,江南重点项目成交前20强,21.000,20.000,成交套数,7.000,8.000,9.000,19.000,10.000,11.000,12.000,13.000,18.000,14.000,15.000,16.000,17.000,成交均价,24.000,23.000,22.000,中南国际城,积玉桥万达,爱家国际华城,未来城,大华南湖公园世家,融科珞瑜路95号,万科金域华府,健龙尚谷杰座,绿地中心,东湖壹号,光谷新世界,万科红郡,华
28、润橡树湾,武汉华侨城,福星惠誉国际城,汉飞又一城,长航蓝晶绿洲,复地东湖国际,百瑞景中央生活区,福星惠誉水岸国际,%,2012年供应主力集中在东湖高新、南湖、汉口二三环和汉阳；而成交主力集中在南湖、东湖高新、黄陂和汉阳，其中三外环间成交占比47%,成交榜首,供应大户需求旺盛,供不应求价格潜力,厚积薄发,大盘聚集,供应大户旧城改造,供求平衡,地块稀缺,地缘性强,万方,元/,PART 2 市场分析/整体市场/区域总结,光谷区域供求关系走势,9月区域供应量剧增，达32.15万方，环比上涨37.8%；成交进一步上涨，达19.23万方，环比上涨43.1%。,9月为传统销售旺季，区域供应主要集中在锦绣龙城
29、、统建天成美雅、当代卡梅尔小镇、丽岛美生、清江泓景等项目。区域整体供应房源面积段较多集中在50-70一房、二房以及90-100二房、三房等刚需产品。,供求比均值1.67,PART 2 市场分析/光谷市场/供求走势,光谷区域成交量价走势,9月呈量价齐涨态势，成交面积19.23万方，环比上涨43.1%；成交价格6776元/，下降3%。,受到楼市销售旺季影响，本月区域成交有所上涨，达到本年度至今为止成交最高值，其中主要成交来自于丽岛美生、锦绣龙城、清江泓景、保利海上五月花、万科红郡、清江山水等项目。,PART 2 市场分析/光谷市场/量价走势,-,光谷区域存量走势,截止12年4月，区域存量191.0
30、7万方，环比上涨6%，距历史最高点12.2万方，随着下半年新增供应量的上市，存量压力将逐渐突显，市场去化难度增加。,191.07,区域存量进一步累积，其中普宅类产品存量占比79%、别墅类产品存量占比20%，公寓类产品存量占比1%。主要存量集中在阳光100大湖第、光谷新世界、长城坐标城、当代国际花园、卡梅尔小镇以及联投龙湾等项目。,PART 2 市场分析/光谷市场/存量走势,光谷区域9月存量结构,区域9月存量191.07万方，主要集中在70-100二房以及110-140三房，而主力供应产品也集中于此户型产品上。,金地艺境清江山水丽岛美生锦绣龙城当代安普顿小镇,当代国际花园当代安普顿小镇光谷新世界
31、联投龙湾阳光100大湖第,PART 2 市场分析/光谷市场/存量结构,9月首置首改产品成交占比76.6 %，基本与上月持平；再改类及高端产品成交仍旧十分低迷。,光谷区域各产品线成交结构变化,本月首置、首改产品共成交629套，仍旧是区域成交主力军，其主要成交来自于丽岛美生、锦绣龙城、金域广场、清江山水、万科红郡等项目，其主要购房人群则集中在光谷区各类产业园，以及学校附近客群，还有一部分则来自于武汉远郊区，如葛店。,PART 2 市场分析/光谷市场/成交结构,80-100首置二房为本月成交主力，110-140首改类三房成交呈上涨趋势。,光谷片区近3个月成交结构,PART 2 市场分析/光谷市场/成
32、交结构,9月，整体价格6776元/，呈微幅下滑态势，除高端类产品外，而各产品线价格均有不同幅度的涨跌波动。,光谷区域各产品线成交价格走势,首置、首改产品均价6481元/平米和6760元/平米，再改产品均价6989元/平米，多改类产品均价7575元/平米，其中多该类产品价格有大幅度下跌，其主要原因是140以上大户型房源成交量较大，而别墅类产品成交相对匮乏，导致成交均价下行。主要成交集中在保利华都、凯乐桂园以及葛洲坝世纪花园等项目。,调控前走势平稳,限购令后作用隐现,第一轮调控期间震荡明显,PART 2 市场分析/光谷市场/价格走势,近2年总价在90万以下产品成交占比逾7成以上，其中50万以下产品
33、逐年下滑，50-90万即首置首改产品成交占比渐涨，受新增高端项目价格带动，90万以上产品占比约3成,5%,2010,23%,10%,6%,2009,27%,6%,4%,2008,23%,6%,3%,2007,4%,13%,5%,2011,31%,30%,2012,12%,15%,50-70,70-90,90-110,110-150,150以上,50以下,90W以下产品占比86%，为成交主力,历年商品住宅总价段对比,PART 2 市场分析/光谷市场/总价分析,9月区域成交集中在40-75万/套总价段之间，其中主要来自丽岛美生、清江山水、保利海上五月花等项目。购买客户仍旧是光谷区域首次置业客户。,
34、光谷片区2012年9月各总价段成交套数,9月光谷区域，成交主力集中在40-75万/套之间。,保利海上五月花清江山水,丽岛美生,保利海上五月花清江山水,PART 2 市场分析/光谷市场/总价分析,成交价格在6000-9000元/的产品占比过半，是市场成交主力；单价在4000以下的产品逐年缩减，受高端项目成交影响，单价在10000以上的产品成交占比约10%.,12%,8%,22%,17%,3%,1%,12%,9%,18%,9%,2011,3%,9%,2012,2%,11%,10%,2009,15%,20%,25%,4%,4%,2008,19%,17%,18%,5%,4%,2007,27%,15%,
35、14%,15%,14%,2010,4000-5000,3000以下,5000-6000,6000-7000,7000-8000,8000-9000,9000-10000,10000以上,3000-4000,单价段在6000-9000元/的产品占比61%，为成交主力,历年商品住宅单价段对比,PART 2 市场分析/光谷市场/单价分析,光谷区重点项目成交前十，丽岛美生引领9月区域成交。,7.100,7.000,6.900,6.800,6.700,6.600,6.500,6.400,6.300,6.200,6.100,6.000,5.900,5.800,5.700,5.600,5.500,5.400
36、,5.300,5.200,5.100,5.000,4.900,4.800,成交套数,阳光100大湖第,中冶创业苑,保利海上五月花,龙天公寓,金地褐石庄园,联发龙湾,成交均价,怡景江南,卡梅尔小镇,锦绣龙城,丽岛美生,PART 3 精装修研究篇,简装（毛坯）房一统天下90年代初，住宅在交付使用之前普遍经过简单的统一装修，主要装修对象包括墙面、卫生间、厨房等，并配备一些简易设备，如坐便器、水槽、水龙头等，此时的装修房看似面面俱到，但其实际装修标准极低，建材品质较差，人工水平不高。,菜单式装修房崭露头角1997年以来，建设部开始引导装修住宅，伴随房地产市场的发展，少量开发企业尝试提供装修住宅，由于开
37、发企业与消费市场双方暂对全装修住宅缺乏信心，此阶段装修住宅以菜单式选择为主。,买房送装修成为市场热点2001年开始，国家与地方引导、规范装修住宅产业的政策与事件密集出台，装修住宅质量得到保障，消费者对装修住宅的抗性逐步下降。装修房比重有显著提升。在开发企业对装修方式的选择上，从成本角度考虑，菜单式装修方式逐步退出开发企业的视野，开发企业要趋向提供成本相对低廉、操作相对简洁的全装修住宅。同时又从规避风险的角度，引入“买房送装修”的概念，并受到众多开发企业的模仿。,装修、毛坯住宅平分市场经过多年的运作，开发企业对装修住宅对装修住宅的操作方法日趋成熟，装修对住宅的溢价能力也在逐步加强，再加以政策的引
38、导，以全装修为代表形式的装修住宅数量迅速上升。按上海市2007年计划推出10万套装修住宅的目标，即意味着每2套住宅中便有1套是装修房,装修住宅成为市场主流产品以近年装修住宅比重增长幅度、以及国外较先进的房地产市场状况，毛坯房被淘汰的趋势已然显见，装修住宅将成为市场主流产品。,家庭居室装饰装修管理试行办法,关于在部分城市开展家庭居室装修管理试点工作的意见,关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见,建筑装修工程质量验收规范,住宅室内装饰装修管理办法,商品房住宅装修一次到位实施到则,开发商在销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,住宅性能评定技术标准,
39、90年代初,1997年,1998年,1999年,2000年,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,2008-2012年,PART 3 精装修分析/前言政策历程,恒大华府，晋合世家，武汉天地,武汉代表项目案例研究,9A五星级装修标准的典范,1,恒大华府（武汉）,项目概况,装修配置,项目借鉴,项目价值点：恒大特有9A五星级装修标准，力争成为精装修标准典范。虽在武汉并未做纯粹，但成为其卖点之一。,恒大的9A精装标准:涵盖了名牌满屋、行业领先设计、豪华材料、精品化施工、标准化管理、人性化关怀、智能环保、创新工艺、统一配送等9个方面的全A级标准体系集成系统。
40、,恒大9A精装标准,1,恒大华府,项目概况,装修配置,项目借鉴,装修模式：武汉首例拎包入住式精装修，全成品房交房标准，为客户提供省心、省时、省力的装修服务。,通过集约化采购、专业化施工，大幅降低装修成本，并保障成品豪宅的国际优良品质；全成品交付，基本实现拎包入住。降低客户置业成本，让客户省心、省时、省力。,1,恒大华府,项目概况,装修配置,项目借鉴,材料品牌：全部采用一线品牌材料，与项目高档定位相契合。,洋房定位为“豪装”类型，采用国际品牌装修，保障装修的品质感；运用的品牌有：西门子厨房电器、欧普照明、多乐士涂料、松下电器、亚细亚瓷砖、TOTO卫浴、摩恩厨卫五金、大金中央空调等。,西门子厨房电
41、器,多乐士涂料,TOTO卫浴,欧普照明,大金中央空调,1,恒大华府,项目概况,装修配置,项目借鉴,施工工艺：聘请全国前三甲的浙江亚厦装修公司担任精装施工，该公司曾参与“鸟巢”的装修，装修质量得到最高级别保障。,作为北京国家体育馆“鸟巢”的装修商之一 浙江亚厦的加盟，让武汉恒大华府的装修质量得到最高级别的保障；卧室及书房地面铺砌复合实木地板，配有实木踢脚线；公共空间如客厅、餐厅和玄关等，地面均铺砌石材，配有石材踢脚线。,地板配有实木踢脚线,吊顶与天花板的结合处较自然,1,恒大华府,项目概况,装修配置,项目借鉴,材料品牌：装修材料均采用环保品牌，同时注重其经久耐用性能。,室内墙面均选用欧雅牌环保墙
42、纸和多乐士环保涂料；室内电器如空调等较注重其节能环保等功能，其中中央空调采用变频多联的环保空调系统。,世界三大油漆生产商ICI油漆集团下的著名品牌具有优异的耐摩擦性和防霉性能，保证墙面历久弥新,国内最大的进口壁纸供应商和生产商壁纸透气、吸声，质感较强,专业制冷全球性跨国公司世界最先进的变频多联环保空调系统成就舒适、健康、节能、环保的优质生活环境,1,恒大华府,项目概况,装修配置,项目借鉴,及格线,标准线,标杆线,精装修价值点：9A装修标准，全品牌用材，全成品交付。,对本案的借鉴意义：1、恒大华府曾以“满屋名牌，9A精装”的宣传口号做为其精装修最大的卖点，但在一个城市郊区仅仅依靠精装修和名牌的堆
43、砌难以获得客户认同，导致开盘效果欠佳。材料选用上亮点过多导致恒大华府没有真正意义上的亮点，本案可引进某意大利国际品牌的装修材料，营造新古典装修风格，创造材料品牌和风格上的唯一性亮点。2、本案可借鉴其洋房全装修成品交付的装修模式，真正实现拎包入住，通过集约化采购、专业化施工，大幅降低装修成本，并保障成品豪宅的国际优良品质，进而实现较高的溢价水平。,晋合世家武汉市唯一全部为成品房精装修的项目,2,项目概况,装修配置,项目借鉴,晋合世家,装修模式：定位高端，全部为成品房精装修的住宅项目,晋合置业属于新加坡开发商，有十五年的成品住宅开发经验，是武汉市当前发展最为领先的成品房住宅开发商；项目户型全为90
44、以上，其中160以上户型占比达到85.7，考虑到C栋主要目标客户群为外籍人士，为满足此类客户的高舒适性人居需求，项目采取全装修的模式。,2,项目概况,装修配置,项目借鉴,晋合世家,材料品牌：用材全为品牌产品，满足高端客群的需求,项目采用地板采暖这一在武汉市较为罕见的新技术，且采暖在武汉市并不普及的前提下，无疑是该项目的一个亮点。,韩国三星台面,佛兰卡水槽,科勒座便器,科勒洗脸盆,氟碳烤漆优质断桥隔热铝合金窗,实木复合地板地热采暖系统,2,项目概况,装修配置,项目借鉴,晋合世家,材料品牌：除了常规材料，新增家电安装等电器配置,2,项目概况,装修配置,项目借鉴,晋合世家,在飘窗设计上过于狭窄，在装
45、修设计上和市场需求特点也存在一定差距（传统设计更倾向于壁柜、空调位置摆放过于迁就立面效果）,欠缺点：项目调性和市场特点的衔接有差距,该项目具有较高的产品调性，但是在和武汉市场特点衔接上存在问题，缺乏一个对武汉置业消费市场的深层次把握。如狭窄而勉强的飘窗设计、灰暗生硬而单调的立面处理、空调外机的位置安排存在明显问题。,2,项目概况,装修配置,项目借鉴,晋合世家,及格线,标准线,标杆线,精装修价值点：定位高端全成品精装住宅，新增家电安装电器设置。,对本案的借鉴意义：1、晋合世家虽然定位高端，采用牌品材料进行成品房装修，但具有明显照搬和生硬拷贝的痕迹，在一些建筑细节处理上显然和武汉的传统置业习惯相违
46、背，整体装修风格中庸，缺乏亮点可寻。2、晋合世家新增地热采暖系统和西门子微波炉，而武汉精装修市场鲜有配备家私、家电以及设计工艺。建议本案配置部分常用家私、家电，形成本项目精装修的一个卖点。,项目概况,装修配置,项目借鉴,3,武汉天地,项目概况： 武汉天地位于武汉市汉口中心城区永清地块，东临长江，面向风景如画的江滩公园。“武汉天地”参照上海太平桥地区重建项目“上海新天地”的发展模式，将打造成集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能设施的市中心综合发展项目，以配合整个武汉市国际化发展的远景规划和发展战略。 项目规划布局：采用围合式的布局，住宅环形连接，布局紧凑，同时留出空间打造园林景观。 项
47、目景观规划： 采用立体的园林设计，配置人工流水叠泉或水景园林，空间层次感分明，沿路预留1-3米退缩地带，室内外高差0.5米，保留住户的私人空间，也可作为地面层住宅的私人花园。,10万元/户的高配置厨卫精装,装修标准,3,项目概况,装修配置,项目借鉴,武汉天地,装修模式：10万元/户的全品牌厨卫精装，获取高溢价空间的同时给客户高档品质感的享受。,西门子灶具,科勒面盆、龙头,欧琳橱柜,斯米克墙砖、地砖,科勒座便器,项目定位高端，考虑到客户要面子追求个性，采取厨卫部分精装的模式，体现品质感的同时，留下足够空间供高端客户自己装修。,3,武汉天地,项目概况,装修配置,项目借鉴,人性化设计：厨房内U型布局
48、，流线设计合理，空间利用率高,“U型”厨房，移动距离较短，洗涤、料理操作、烹饪三者之间动线段，方便快捷；过道两边均可以做吊柜，空间利用率高。,3,武汉天地,项目概况,装修配置,项目借鉴,厨卫部分精装，材料主要选取斯米克、欧琳、西门子、松下和科勒等国际知名品牌。,材料品牌：全品牌装修，与项目形象定位和客户定位相契合。,3,武汉天地,项目概况,装修配置,项目借鉴,及格线,标准线,标杆线,精装修价值点：武汉市场目前装修模式，注重空间的合理运用。,对本案的借鉴意义： 武汉天地充分结合高端客户的特点，采取部分精装修的模式。其精装修虽不具有较强的现场感染力，但比较实用。如其厨卫精装配备的空调和热水器，是为了保证其外立面的统一，对内的装修却给外在形象造成统一感。 武汉天地的装修材料为常规一线品牌，仅优于晋合世家一个档次，溢价水平却高出晋合世家数倍，故项目定位越高端精装修溢价就越高。本案在精装修时应注意对客户层的把握，装修方式应充分考虑客户特点。建议采用厨卫精装修，获取高额溢价。,万科城户型优化典范,
