美国养老产业模式.doc

1、美 国 养 老 产 业 模 式美 国 早 在 20世 纪 40年 代 便 进 入 了 老 龄 化 社 会 ， 截 至 2013年 65岁 及 以 上 老 年 人 口4413.16万 人 ， 占 比 为 13.96%。 相 较 于 日 本 重 度 老 龄 化 现 象 和 中 国 加 速 的 老 龄 化 进 程 ，美 国 的 老 龄 化 处 于 一 种 缓 慢 而 稳 步 推 进 的 状 态 。美 国 婴 儿 潮 时 代 （ 1947年 以 后 ） 出 生 的 人 口 如 今 将 迈 入 老 年 人 行 业 ， 将 在 一 定 程 度 上加 速 日 本 老 龄 化 进 程 。 美 国 人 口 局

2、预 测 ， 美 国 老 龄 化 率 （65岁 及 以 上 人 口 ） 将 在 2030年达 到 19%。三 支 柱 体 系 保 障 美 国 养 老 保 障 制 度美 国 的 养 老 保 障 制 度 从 1935 年 社 会 保 险 法 颁 布 以 后 开 始 正 式 建 立 ， 随 着 社 会 保 险法 的 不 断 修 正 和 完 善 ， 美 国 的 养 老 保 障 制 度 逐 渐 演 变 成 美 国 特 有 的“三 支 柱 ”模 式 。国 家 强 制 的 社 会 养 老 保 险 。国 家 强 制 的 社 会 养 老 保 险 就 是 老 年 和 遗 属 保 险 ， 是 美 国 建立 最 早 的

3、 社 会 保 障 制 度 ， 也 是 覆 盖 被 保 险 人 数 最 多 的 险 种 ， 被 覆 盖 人 数 大 约 占 全 美 职 工 的 95%。 目 前 参 保 者 1.5 亿 ， 约 有 4600 万 人 受 益 。 它 是 由 美 国 社 会 保 障 管 理 局 管 理 与 运作 的 。 职 工 退 休 后 ， 按 以 基 本 保 额 为 基 础 计 算 领 取 养 老 金 。 美 国 老 年 和 遗 属 保 险 如今 已 经 成 为 美 国 联 邦 政 府 最 大 的 财 政 项 目 ， 其 税 收 收 入 约 占 联 邦 政 府 收 入 总 额 的 三分 之 一 。政 府 及 雇

4、 主 养 老 金 计 划 。 此 项 养 老 金 计 划 包 括 公 共 部 门 养 老 金 计 划 和 私 人 养 老 金 计 划 。公 共 部 门 养 老 金 计 划 针 对 的 对 象 主 要 是 联 邦 政 府 职 工 和 退 伍 军 人 。 私 人 养 老 金 计 划包 括 收 益 确 定 型 计 划 （ DB计 划 ） 、 缴 费 确 定 型 计 划 （DC计 划 ） 以 及 二 者 的 混 合 计 划 。 其中 缴 费 确 定 型 计 划 主 要 包 括 了 美 国 国 内 收 入 法 规 定 的 401K计 划 等 ， 这 种 计 划 类 似 于雇 主 管 理 雇 员 的 储

5、蓄 账 户 ， 向 该 账 户 缴 纳 的 资 金 可 以 延 缓 交 纳 联 邦 所 得 税 ， 同 时 雇主 也 需 要 向 此 账 户 交 纳 一 定 的 资 金 ， 这 部 分 资 金 可 以 投 资 于 各 种 金 融 手 段 ， 包 括 股票 和 证 券 等 。 职 工 到 了 退 休 年 龄 时 ， 所 得 的 养 老 金 就 是 这 个 账 户 中 的 余 额 。个 人 储 蓄 养 老 金 计 划 。 人 储 蓄 养 老 金 计 划 作 为 国 家 养 老 保 障 的 补 充 也 逐 渐 的 得 到 发 展壮 大 。该 计 划 是 完 全 由 个 人 自 愿 参 加 的 ， 主

6、 要 包 括 个 人 退 休 账 户 和 罗 斯 个 人 退 休 账户 等 。 个 人 退休 账 户 （ IRA） 是 具 有 代 表 性 的 个 人 储 蓄 养 老 金 计 划 。 个 人 退 休 账 户 面 向所 有 具 有 纳 税 收入 的 公 民 ， 参 加 者 每 年 将 一 部 分 资 金 存 进 该 账 户 。 这 是 一 个 个 人 自愿 参 加 的 投 资 性 账 户 ，账 户 里 面 的 资 金 用 于 投 资 升 值 。 个 人 退 休 账 户 相 对 于 普 通 投 资 账 户 来 说 ， 具 有 减 税 、免 税 还 有 盈 利 延 税 等 优 惠 。 如 今 ， 个

7、 人 退 休 账 户 已 经 成 为 美 国 规 模 最 大 的 养 老 金 计 划 ，资 金 规 模 已 经 超 过 了 401K计 划 。美 国 养 老 保 障 制 度 特 点 。 强 调 养 老 保 障 由 政 府 、 企 业 和 个 人 共 担 责 任 。 个 人 储 蓄 养 老金 比 例 逐 步 扩 大 ， 反 映 出 养 老 力 量 从 政 府 逐 步 到 社 会 、 个 人 力 量 转 变 的 趋 势 。 具 有代 表 性 的 个 人 退 休 账 户 （ IRA） 近 30年 来 迅 猛 发 展 ， 成 为 美 国 养 老 金 资 产 持 续 增 长 的主 要 来 源 ， 规 模

8、 已 超 过 以 401K位 代 表 的 DC计 划 。美 国 三 支 柱 体 系 的 养 老 保 障 制 度 层 次 分 明 、 主 辅 得 当 ， 市 场 化 程 度 高 ， 给 老 年 人 提供 了 充 足 的 养 老 金 来 获 得 养 老 服 务 。 这 为 美 国 养 老 产 业 的 发 展 提 供 源 源 不 竭 的 动 力 。养 老 社 区 +专 业 护 理 美 国 养 老 模 式美 国 养 老 模 式 包 括 居 家 养 老 、 养 老 社 区 、 专 业 护 理 机 构 三 种 。 而 在 这 三 个 领 域 中 ，均 有 运 作 成 熟 的 养 老 服 务 公 司 。美

9、国 独 立 自 主 的 家 庭 观 念 使 得 美 国 的 养 老 模 式 和 日 本有 所 不 同 。 相 较 于 前 述 国 家 居 家 养 老 为 主 的 模 式 ， 美 国 的 养 老 社 区 、 专 业 护 理 机 构也 存 在 着 巨 大 的 市 场 空 间 。美 国 老 年 人 可 以 根 据 自 身 养 老 金 情 况 和 需 求 选 择 适 合 自 己的 养 老 模 式 。居 家 养 老 。 美 国 老 年 人 选 择 居 家 养 老 的 一 个 重 要 原 因 是 节 省 费 用 ， 居 家 养 老 相 较 于 养老 社 区 ， 专 业 护 理 机 构 等 免 去 了 房

10、租 成 本 。 居 家 养 老 又 可 分 为 生 活 型 居 家 养 老 和 医疗 保 健 型 居 家 养 老 。 相 应 提 供 居 家 养 老 服 务 的 公 司 可 分 为 生 活 型 居 家 养 老 公 司 和 医疗 保 健 型 居 家 养 老 公 司 。 二 者 提 供 养 老 服 务 的 内 容 侧 重 点 不 同 ， 前 者 主 要 提 供 日 常 生活 照 料 服 务 ， 而 后 者 则 侧 重 提 供 康 复 护 理 。Home Instead Senior Care： 代 表 性 生 活 型 居 家 养 老 公 司Home Instead 1994年 成 立 ， 现 已

11、发 展 成 为 规 模 最 大 的 生 活 型 居 家 养 老 服 务 公 司 。 公司 致 力 于 提 供 居 家 养 老 全 套 解 决 方 案 ， 提 供 从 老 年 陪 护 到 临 终 关 怀 全 方 位 的 居 家 养老 服 务 ， 同 时 也 能 满 足 个 人 独 特 的 需 求 和 偏 好 提 供 养 老 服 务 。Home Instead采 用 加 盟 连 锁 、 特 许 经 营 的 模 式。 目 前 HomeInstead共 有 640家 加 盟 商 ，加 盟 商 初 始 投 资 在 10万 -11.5万 美 元 左 右 ， 这 包 括 初 始 一 次 性 加 盟 费 、

12、租 金 、 运 营 成本 等 。 加 盟 商 净 利 润 率 平 均 水 平 在 12%-15%左 右 ， 新 加 盟 商 第 一 年 平 均 收 入 约 24.8万 美 元 。Apria healthcare group： 医 疗 保 健 型 居 家 养 老 领 先 企 业Apria healthcare group是 美 国 医 疗 保 健 型 居 家 养 老 龙 头 公 司 。 公 司 拥 有 约2300人 的 医护 团 队 ， 包 括 750名 呼 吸 疾 病 护 理 医 师 、 700名 护 士 、 775名 药 剂 师 以 及 100名 注 册 营 养学 专 家 ， 每 年 为 2

13、40万 老 年 人 服 务 ， 在 全 美 50个 洲 有 425个 分 支 机 构 ， 能 够 覆 盖 全 美 98%人 口 。Apriahealthcare group侧 重 于 老 年 人 家 庭 医 疗 辅 助 护 理 。公 司 业 务 包 括 家 庭 输 液 、 管道 助 食 、 睡 眠 辅 助 、 呼 吸 道 疾 病 护 理 、 家 庭 医 疗 器 械 等 。 各 业 务 在 全 美 市 场 均 占 据领 先 地 位 。公 司 业 绩 稳 定 增 长 。 2013年 前 三 季 度 公 司 实 现 营 收 18.12亿 美 元 ， 同 比 增 长 1.69%。 公 司主 要 收 入

14、 来 源 于 家 庭 输 液 、 呼 吸 道 疾 病 护 理 和 睡 眠 辅 助 业 务 。养 老 社 区 。 美 国 是 世 界 上 养 老 社 区 发 展 得 最 好 的 国 家 之 一 。 美 国 养 老 社 区 主 要 形 式 包括 活跃 老 人 社 区 （ Active Adult Community） 、 独 立 生 活 社 区 （ IndependentLiving Community） 、 协 助 生 活 机 构 /社 区 （ AssistedLiving/Community） 、 失 忆 护 理（ Alzheimers Care） 、 专 业 理 疗 养 老 院 （ Nurs

15、ing Home/Skilled Nursing Facility） 、持 续 护 理 退 休 社 区 （ Continuing Care Retirement Communities,CCRC） 等 。 由 活 跃 老 人社 区 到 专 业 理 疗 养 老 院 ， 护 理 的 程 度 逐 步 加 深 、 而 相 应 的 费 用 也 逐 步 提 高 。养 老 社 区 典 范 模 式 ： 太 阳 城 模 式 、 持 续 护 理 退 休 社 区 模 式 （CCRC） 、 REIT模 式 。太 阳 城 模 式太 阳 城 模 式 的 开 创 者 是 地 产 开 发 商 德 尔韦 布 （ DelWebb

16、） 公 司 ， 上 个 世 纪 60年 代 在 亚 利桑 那 州 阳 光 明 媚 的 凤 凰 城 建 立 了 第 一 个 太 阳 城 项 目 ， 以“太 阳 城 ”（ Sun CityCenter） 命名 ， 并 直 接 带 动 了 美 国 养 老 社 区 的 建 设 。 太 阳 城 这 类 地 产 项 目 主 要 针 对 年 龄 在5570岁 的活 跃 健 康 老 人 ， 除 住 宅 外 ， 还 提 供 康 乐 会 所 和 户 外 运 动 设 施 。 目 前 全 美 有 十 多 个 太阳 城 项 目 ， 分 布 于 亚 利 桑 那 州 、 加 利 福 尼 亚 州 等 。太 阳 城 模 式 本

17、 质 上 属 于 住 宅 开 发 性 质 ， 由 地 产 开 发 商 主 导 ， 通 过 销 售 养 老 概 念 住 宅 ，开 发 商 得 以 收 回 投 资 并 产 生 盈 利 。太 阳 城 选 址 通 常 位 于 郊 区 ， 占 地 大 、 容 积 率 低 ， 精装 修 标 准 ， 拎 包 即 可 入 住 ， 附 近一 般 配 有 专 为 社 区 服 务 的 商 业 中 心 。 考 虑 到 老 年 人 收入 水 平 ， 太 阳 城 项 目 房 价 往 往 相 对 便 宜 ， 如“苹 果 谷 太 阳 城 ”位 于 洛 杉 矶 东 北 方 向 120公里 左 右 ， 房 价 仅 为 洛 杉 矶

18、 市 内 的 约 三 分 之 一 ， 对 老 年 购 房 群 体 构 成 了 极 大 的 吸 引 力 。太 阳 城 平 均 规 模 在 23000户 左 右 ， 入 住 率 可 达 90.95%， 住 宅 类 型 多 样 ， 以 独 栋 和 双 拼 为主 ， 还 有 多 层 公 寓 、 独 立 居 住 中 心 、 生 活 救 助 中 心 、 生 活 照 料 社 区 、 复 合 公 寓 住 宅 等 。 据2013年 的 一 项 统 计 显 示 ， 太 阳 城 的 常 住 居 民 达20多 万 人 。由 于 项 目 面 向 的 是 身 体 康 健 的 老 者 ， 因 此社 区 内 没 有 专 门

19、提 供 医 疗 、 护 理 等 配 套 服 务 ，主 要 依 赖 社 区 所 在 城 镇 提 供 的 大 市 政 配 套 。但 社 区 为 活 跃 长 者 们 提 供 了 多 样 的 设 施 ， 如高 尔 夫 球 场 、 娱 乐 中 心 以 及 教 育 培 训 等 。在 医 疗 护 理 方 面 ， 允 许 第 三 方 提 供 的 家 政 、 保健 等 服 务 。太 阳 城 模 式 涉 足 养 老 地 产 项 目 的 开 发 和 出 售 ， 以 及 配 套 设 施 的 营 建 ， 德 尔韦 布 是 典 型 的重 资 产 公 司 ， 其 多 年 来 都 是 微 利 经 营 （ 毛 利 率 低 于2

20、0%） 。 在 被 大 型 建 筑 商 帕 尔 迪 收 购 后 ，结 合 两 家 公 司 各 自 的 优 势 以 及 开 发 经 验 ， 德 尔韦 布 得 以 继 续 主 导 着 美 国 高 质 量 老 年 住宅 社 区 的 开 发 。持 续 护 理 退 休 社 区 模 式 （ CCRC）在 美 国 ， 另 一 种 主 流 养 老 地 产 模 式 为 持 续 护 理 退 休 社 区 （ContinueCare of Retirement Community， 简 称 CCRC） ， 由 运 营 商 主 导 ， 主 打 精 细 化 管 理 服 务 。 这 一 模 式 已 有100多 年历 史 ，

21、 经 过 长 期 发 展 ， CCRC进 一 步 发 展 成 为 一 种 复 合 型 养 老 社 区 。和 太 阳 城 靠 出 售 地 产 获 利 不 同 ， CCRC只 提 供 地 产 租 赁 权 和 服 务 享 受 权 ， 通 过 收 取 房 屋租 赁 费 和 服 务 费 赚 钱 。 其 中 ， 服 务 费 包 括 一 次 性 的 入 门 费 、 定 期 的 房 屋 租 赁 费 及 特殊 服 务 费 等 。根 据 房 间 大 小 ， 入 门 费 从 20万 美 元 到 100万 美 元 不 等 ， 年 费 或 月 费 则 视 所 需 护 理 的 程度 而 定 ， 针 对 健 康 活 跃 长

22、 者 ， 每 月 需 要 支 付3000美 元 ， 半 护 理 老 人 4000美 元 /月 ， 全 护理 老 人 则 是 5000-6000美 元 /月 。 特 殊 服 务 费 则 取 决 于 个 体 所 需 的 额 外 护 理 服 务 。CCRC模 式 的 理 念 是 ， 在 复 合 型 社 区 中 满 足 老 人 对 健 康 管 理 、 护 理 和 医 疗 等 不 同 生 理年 龄 阶 段 的 基 本 养 老 需 求 ， 令 老 人 不 需 要 搬 家 就 可 以 在CCRC社 区 中 完 成 人 生 三 分 之 一 的幸 福 旅 程 ， 这 也 是 一 种 提 升 客 户 粘 性 的

23、有 效 做 法 。 全 美 目 前 共 有 近2000处 CCRC， 其 中 约82%为 非 盈 利 性 组 织 所 有 ， 有 相 当 一 部 分 是 从 传 统 养 老 院 转 型 而 来 。CCRC主 要 服 务 三 类 老 人 ， 一 类 是 自 理 型 老 人 ， 年 龄 介 于55-65岁 之 间 ， 在 社 区 中 有 独 立住 所 。 社 区 为 这 部 分 老 年 人 提 供 便 捷 的 社 区 服 务 ， 如 餐 饮 、 清 洁 、 医 疗 保 健 及 紧 急救 护 等 。 同 时 ， 为 满 足 老 年 人 精 神 生 活 的 需 求 ， 社 区 会 组 织 各 种 形

24、式 的 活 动 ， 如 老年 大 学 、 兴 趣 协 会 等 。 第 二 类 是介 助 型 老 人 ， 主 要 服 务 对 象 为 需 要 他 人 照 料 的 老 人 。 这类 老 人 除 了 可 以 得 到 社 区 服 务 外 ， 还 有 类 似 饮 食 、 穿 衣 、 洗 浴 等 日 常 生 活 护 理 。 为 了 丰 富介 助 老 人 的 生 活 ， 一 些 社 区 也 会 在 老 人 身 体 可 接 受 范 围 内 ， 提 供 各 类 活 动 。 第 三 类 是介 护型 老 人 ， 针 对 的 是 生 活 完 全 无 法 自 理 的 老 人 ， 在介 护 型 社 区 ， 老 人 24小

25、 时 都 处 于 专 业 护士 的 监 护 之 下 。 介 护 型 老 人 年 龄 一 般 在 80岁 以 上 ， 同 时 居 住 在 特 殊 的 单 元 里 。CCRC模 式 对 管 理 和 护 理 人 员 水 平 要 求 较 高 ， 员 工 人 数 众 多 ， 服 务 提 供 者 和 入 住 老 人的 比 例 一 般 为 1： 1。 为 了 集 中 为 老 人 提 供 全 方 位 服 务 ， 并 进 一 步 降 低 看 护 成 本 ，CCRC项目 通 常 位 于 郊 区 ， 以 多 层 为 主 ， 布 局 紧 凑 ， 密 度 相 对 太 阳 城 更 高 。这 类 模 式 的 典 型 公 司 是 Brookdale SeniorLiving， 为 是 全 美 最 大 的 养 老 地 产 运 营 商 ， 负责老 年 人 退 休 后 护 理 、 医 疗 、 起 居 等 ， 以 入 门 费 、 租 赁 为 主 要 收 入 来 源 。 其 他 运 营较 为 成 功的 企 业 有 第 二 大 运 营 商 Emeritus senior living， 2014年 7月 ， Brookdale宣 布 与 行 业Emeritus合 并 。