1、一、亚洲国家及地区住房制度简介 奎君,二、日本住房制度 李文俊,三、新加坡住房制度 杨慧,四、中国香港住房制度 孙飞,五、亚洲国家及地区住房制度对我国的启示 何亚,亚洲国家及地区的住房制度,一、亚洲住房发展的制约条件,亚洲国家人口众多且人口增速很快,畸形发展的城市化,经济的迅猛发展,贫困人口的大量存在,。,1970 年亚洲城市人口为50300 万，占世界城市人口的37，1994 年， 这两个数字则分别上升为12 亿和46，而且相当大比例的人口集中在大城市中，1994 年世界15 个最大城市中有9 个在亚洲，按一般发达国家的经验， 经济发展和工业化是城市化的起因。 而在亚洲，城市化往往先于经济发
2、展和工业化而进行，落后的城市基础生活设施和住房供给能力与剧增的城市人口形成明显的反差，这无疑造成了城市住房的严重供需矛盾。,畸形发展的城市化,亚洲是世界二次大战后经济发展最快的大洲之一，特别是亚洲四小龙、中国、东南亚诸国等经济的腾飞更是令世人注目。但另一方面，经济的高速发展也给亚洲各国带来了一系列的城市问题，经济发展不但造成了城市住房的短缺，而且还加大了社会分配的两极分化，城市中低收入阶层的住房问题变得更为突出。,经济的迅猛发展,虽然亚洲经济有了一定的发展， 但仍有相当数量的人口特别是城市人口生活在贫困之中，这种现象在印度、巴基斯坦等国家尤为严重。据联合国有关机构统计，约有10 亿人， 即约
3、70的世界贫困人口集中在亚洲，这无疑也是亚洲各国解决住房问题的巨大障碍之一。,贫困人口的大量存在,二、亚洲住房制度的发展,60年代是亚洲住房制度发展的第一个阶段，或者说是试探性阶段。这个阶段中各国政府对住房发展进行干预的手段比较单一，大多数国家政府都是重点清除城市中的贫民区，并大量地建造廉价公共住房。,第一阶段：,这个时期比较通行的方式是由政府成立一个专门的政策性住房发展领导机构，负责制定和实施一系列的建房计划，重点解决广大中、下阶层居民的住房困难。,所建的房屋只提供最基本的居住条件，以建造廉价公共住房为主，一般以成本价或准市场价出售，或建造廉价公共出租的房屋。,第二阶段：,70年代是亚洲住房
4、政策发展的第二个阶段。,在此期间，大多数国家的政府不仅直接提供住房，而且还注意通过各种其它方式促进住房建设。,各国政府还逐步将重点转移至为城市提供良好的生活服务设施，着重对贫民区和临时建筑区进行改进，提供必要的基础设施，这种政策使得许多贫民区的居住环境有了很大的改善。,从70年代初开始，世界银行为解决发展中国家城市的贫民住房问题提供资金支持，并且有越来越多的世界非政府组织和国际机构开始对亚洲各国的住房政策给予了一定的经济援助。,从70年代末至今是亚洲各国住房政策发展的第三阶段。,在此期间，各国住房政策更加规范和全面，逐步成熟。,第三阶段：,日本住房制度,一 日本住房制度的背景介绍,二战后，经济
5、困难加上战争破坏，使日本住宅短缺420万套，约有2000万人无房可住，占当时人口的14。缓解住房短缺，满足数量要求，成为当时日本政府的首要任务。为此，日本政府采取了有效的措施，在大力鼓励民间发展住宅的同时，成立了一系列住房发展机构。经过努力，在60年代中期，日本基本解决了住房短缺，1968年住宅套数超过了住户总数。 日本家庭总数和住宅总数统计,在解决了量的需求之后，日本政府着力满足住宅质的需求。在70年代初，日本以扩大居住面积作为住房建设的指标，住宅标准迅速提高，人均居住面积从1948年的5.8平方米提高到 1978年的 13平方米，1991年又提高到近 17平方米，每户平均住房建筑面积由19
6、63年的72.5平方米提高到1993年的92.6平方米。 日本作为市场经济国家，住宅建设起步晚却后来居上。日本住宅管理、住房制度、住房金融形成了比较完备的政策体系，尤其是日本政府主导投融资和公团开发政策，取得了良好的成效。,二 日本住房制度发展概况,1.地方住宅发展情况 除了三大都市圈以外的道、县，都属于地方范畴。地方的人口密度低，更多地保持着传统性以及稳定性。因此，日本地方的住宅多是自给自足的农户型。与大都市圈相比，地方缺乏就业机会，各类基础设施、教育设施、交通设施不完备，但自然环境优良，居住成本远远低于大都市圈水平，因此，地方的居住面积较大。近年来，日本地方受大都市圈的影响，住宅从自给自足
7、型逐步发展为城市型，开始强调物业设施及服务，向小规模的住宅社区化靠近。但由于地域的局限，地区住宅的水暖、卫生等设备的功能水准还与大都市住宅有一定差距，仍有改进、完善的空间。,2.大都市区住宅发展情况日本东京、名古屋、大阪三大都市圈逐步向高密度、高现代化方向发展，城市的教育、金融、通讯、交通、商业设施齐备，人口大量集中于三大都市圈中。据日本国土厅计划调整局的数据显示，三大都市圈的人口占全国人口的比例在1965年为48， 1980年为59，21世纪初接近70。日本总务省最近统计表明，越是人口密集的大城市，住房自有率就越低。截止至2010年底，三大都市圈的住房自有率平均为57.9%，也就是说超过四成
8、家庭是在租房居住。,公营住宅楼的发展变化,日本住宅政策的沿革,三 日本住房保障体系和制度的内容,（1）公营住宅 主要为日本地方公共团体通过自主建房,收购租赁民间住宅而向低收入人群提供的廉租房，这是一种由国家拨款兴建的住宅，带有一定的社会福利性质.对入住公营住宅的条件规定为:必须为携带家属者;家庭收入在低档范围内 (目前为4口之家年收入510万日元以下). 入住方法采取申请抽签制,对申请者通过评审后抽签决定.房租固定. 入住权利严禁转让. 此外,规定入住3年后将再次调查收入情况, 对收入超过入住标准者或提高房租,或请其退房. 截至2004年,公营住宅存量约219万。,（2）特定优良租赁住宅由民间
9、建设,地方公共团体购买后租赁给中等收入者,地方公共团体负责管理.入住条件是:中等收入且正在养育孩子的家庭;4口之家年收入在 510690万日元以下.租金根据入住者收入增加每年递增3.5%或不递增.采取申请抽签制决定入住者. 截至2004年,特定优良租赁住宅存量约15万户.,1.城市廉租房制度,（3）老年人优良租赁住宅由地方住宅公团直接建设或由民间建设,地方住宅公社或社会福利法人购买后租给老年人,地方住宅公团,住宅公社或福利法人负责管理. 截至2005年,老年人优良租赁住宅存量约1.9万户。,2.城市低价出售住房制度,在日本主要是住宅公团建房.为进一步改善居民居住环境,1955年日本在公营住宅法
10、的基础上制定颁布了住宅公团法,由国家出资成立住宅公团,在大城市及其周边修建住宅,进行城区改造,公团住房不同于公营住宅以地方公共机构为主体面向低收入人群,其实质是国家出资建房或平整土地,面向中等收入群体进行出售或租赁. 入住公团住宅的家庭收入一般应在中档范围内(目前为家庭月收入不超过33万日元). 入住同样采取申请抽签制.住宅公团是事业单位,不以营利为主要目的,每年接受国家的资金补助. 截至2005年,公团住宅存量约128.2万户.,3.社会保障性住宅供应体系,日本政府设有住宅建设的中央统管机构建设省住宅局。该局是政府的官方机构，代表政府行使住宅建设与管理的职能。其主要职责包括拟定住宅政策，健全
11、实施体制；编制住宅建设五年计划并监督执行；编制住宅预算与政府住宅投资分配方案；对地方政府机构、公共团体、住宅公团与金融公库等进行指导和监督，推动和指导民间住宅开发。日本的住宅政策目标是帮助中低收入家庭解决住宅问题，而政府的支持主要体现在向中低收入家庭提供融资。为此，在建设省住宅局的统管之下，日本政府构造了以住宅金融公库、住宅公团和地方住宅供给公社为主体的社会保障性住房供应体系。其中住宅金融公库承担住宅资金融通职能，公团和公社则直接建造和提供住宅。,（1）住宅金融公库建房,住宅金融公库根据1950年日本制定并颁布的住宅金融公库法成立,是直接隶属于政府的法定机构，主要对难以从银行等一般金融机构借款
12、以购,建房的个人与单位提供贷款. 此后又根据1955年颁布的住宅融资保险法,对金融机构发放的住房贷款提供保险服务. 住宅金融公库贷款利率低,成立初期5.5%,大大低于银行的14.6%,而且不同于民间的浮动利率制,采取固定利率制.贷款对象可以是个人或企业;贷款条件优惠, 还款期限可长达35年;对于还贷困难者则规定可在原有基础上延长10年.住宅金融公库对贷款利率和额度的控制体现了政府对中低收入者的支持。住宅金融公库由国家出资,每年接受国家融资,对于融资中出现的亏损则由国家财政予以补助.,（2）住宅公团建房,公团住宅是日本在战后经济高速增长时期，由政府设立的公共性住宅体系。所谓公团，是为了整合社会资
13、本，由中央和地方政府，以及其他公共机构出资设立的公共法人，具有独立的经济核算地位。日本于1955年由国家投资成立了住宅公团，1981年与宅地开发公团合并成立了住宅都市整备公团。公团为非营利性质，直接隶属于中央政府，面向全国居民提供住宅。公团主要职能是以中心城市为主，以中等收入阶层为对象，直接建造低成本住宅，向中等收入家庭出售、出租。,（3）地方住宅供给公社建房,地方住宅供给公社是1951年根据公营住宅法设立的面向本地区低收入居民的住宅供应机构。以各都道府县及市的居民和本地工作职工为对象，利用住宅金融公库和来自民间借款等，主要供应出售住宅，为劳动者提供居住环境良好的住宅及宅地。公社的组织结构、性
14、质和职能与公团相一致，不同之处在于，公社隶属于地方政府，归地方政府所有，供应对象是本地区居民，主要面对低收入贫困家庭。,4.政府的住宅投融资措施,政府财政拨款 低收入家庭的租房、购房补贴资助公营住宅建设,政府的财政投资性贷款 对公团住宅建设的投资贷款 贷给住房金融公库,在不同时期，政府住宅投融资的资助重点有所不同。战后初期，政府采取的是重点资助各种机构和团体建造供应住宅的政策。70年代以后，住宅信贷业务成倍增长，政府加强了对信贷业务的引导，建立住宅金融专门公司，从事住宅贷款业务，完善了住宅储蓄制度。80年代以后，政府从支持住宅直接投资向支持直接投资和间接投资并重的方向转换。政府既对公团、公社住
15、宅建设投资给予补助，同时又大力扶植住宅信贷的发展。90年代，政府在住宅投融资方面进行了一系列改革，财政投资性信贷所占的比重越来越高，住宅成为财政投资性贷款计划的重点。其中，用于支持居民购买、租用住宅的贷款比重不断上升，实现了由“砖头”向“人头”的转变。,5.金融政策,日本采用混合型金融政策模式, 这种模式的特点是以央行为领导,民间金融机构为主体,政策性金融机构为补充,官民结合. 政府住房金融机构有住宅金融公库,住房公团, 住宅融资保证协会等; 民间的住房金融机构由包括住宅金融专业公司, 劳动金库,住房社团等.,政府信贷系统-政府信贷系统的主体是住宅金融公库，它成立于1950年，是政府向国民自建
16、或购买住房提供长期贷款并为民间住房信贷机构提供贷款保险的政府金融组织。公库的资金有97来自信托基金局的贷款，其余3的资金来自发行住宅债券、人寿和年金保险借款、民间资金借人等。自公库成立至今，通过向公库融资而建成的户数占住房开工总数的比例不断上升，1950年这一比例仅为3.2，到1992年该累计比例已达到28. 1。公库资金占建设资金总投入的比例，也从第一个五年计划时的16.1提高到1993年的33。,民间住宅贷款系统-日本的民间住宅信贷与政府信贷相比起步较晚，形成于60年代。自60年代起，城市银行开始扩大业务，把消费信贷的范围从购买汽车扩大到购买住房。起初民间住宅贷款系统不足以与住宅金融公库的
17、市场占有率抗衡，但因为其营业网点密布，经济实力雄厚，并且经营灵活，因此其发展也很迅速。与政府系统相比，民间住宅信贷系统对居民的贷款条件限制较少，且贷款额较高，而且资金借贷比较自由，尽管其利率较高，仍具有相当的吸引力。,6.税收优策惠政,除了建立有效的社会保障性住宅供给体系外，日本政府还运用税收手段鼓励住宅建设。住宅取得促进税制中规定，利用住宅贷款自购、自建住宅的居民，在5年内可以从每年的所得税中扣除当年年底的住宅贷款剩余额的1。限制条件是：扣除额最高不超过20万日元，住宅面积要超过40平方米，贷款偿还期超过10年，5年之内所得合计不超过3000万日元。从50年代起，日本政府对财产登记税、不动产
18、所得税、城市建设税实行了减免，并且规定，住房资金中的赠款部分可以免交赠与税。这些税收规定在刺激住宅建设、鼓励个人拥有住宅方面功不可没。,四.日本住房制度的特点,1.撑起“法律保护伞”日本住房保障法律多达40余部。 如日本政府先后制定实施了住房金融公库法(1950年)、公营住宅法(1951年)、日本住宅公团法(1955年)、城市住房计划法(1966年)等。此后又陆续制定了一系列相关法规，逐步建立健全住房保障的法律体系，这类法律共颁布40多部。这些法律对住宅建设是有力的支撑，保证了日本住宅业的顺利发展。,2.政府“有形之手”显示作用,日本行政手段强硬 日本政府成立了专门的决策协调机构建设省住宅局，
19、代表政府行使住房建设决策和管理监督的职能。具体实施公房建设的机构为住房公团，还有政策性的住房金融机构住房金融公库，为住房建设和购买住房提供长期低息资金。,3.完善的公共住房供应模式,日本公库公团公社供应模式 日本公共住房的供应模式，主要以日本住宅金融公库、日本住宅都市整合公团和地方住宅供给公社为主体。其中住宅金融公库承担住宅资金融通的职责，后两者直接负责建设和提供住宅。,4. “两条腿走路”方针,“两条腿走路”方针指政府在提供直接住房帮助的同时通过长期低息贷款方式鼓励收入较高的居民购买私人住宅。事实上，由政府直接提供的住宅只占日本住宅总量的13，其余87都是源自于民间房地产开发商。因此，政府的
20、帮助主要体现在向中低收入家庭提供低成本融资，也就是说，日本的住房体制是“一条腿长，一条腿短”。,5.混合型金融政策模式,以央行为领导，民间金融机构为主体，政策性金融机构为补充，官民结合。,6.土地利用方式灵活多样,日本全国土地都属私有,解决住房问题首先要取得土地,因而住房问题等于土地问题。住宅用地来源主要有公共供给和民间供给两种,但取得土地的方式则是灵活多样的, 如地方政府实行类似土地银行的做法购置大片住房建设用地,又如住房都市整备公团用等价交换制度,特借制度,借受制度,民赁制度等四种制度妥善处理国家与地主的关系,使土地转化为国民住房用地. 这种市场化的运作机制运转起来效率较高。,这是日本的公
21、共住宅，是只租不卖的。对租公房者的限制：第一，定期的收入审核，超出收入的不允许住，或者收取高额房租；第二，公房分级，白领也可以住公房，但房费较高，等等。,九州地区的公营住宅,东京地区的公团住宅,一 新加坡住房市场概况,二、新加坡住房制度的演变过程,三、新加坡住房保障体制的内容,四、新加坡住房制度的特点,一 、新加坡住房市场概况,新加坡共和国地处马来半岛，国土面积为682.7平方公里，常住人口超过400万。2010年新加坡的国内生产总值达2100亿美元，按照440万人口计算，人均GDP达43867美元。 新加坡实施公共住房制度，实行独特的“居者有其屋”的住房政策，政府大力发展公共组屋，成功地解决
22、了居民的住房问题，新加坡因此也被联合国评为最适合人类居住的国家之一。,从居住水平看，新加坡的人均居住面积在20世纪90年代初就已达到21平方米以上，平均每套住房约居住3人。从1960年至2005年底，新加坡共建造组屋97.3万套，85%的公民住进了政府组屋。其中，93%的居民拥有组屋的产权，7%的低收入家庭向政府廉价租赁组屋；另外15%的高收入家庭在市场上购买商品房。,二、新加坡住房制度的演变过程,1959年新加坡成立自治政府时，殖民主义者留下的是贫困、失业和房荒。在当时的100万人口中，84的人居住困难，其中60多万人居住在卫生条件极差的破旧住房和窝棚里，31的人居住在锌铁皮钉的棚子里，27
23、的人居住在小平房里，有的十几户人家挤在一间店铺式的楼房中。,面对这种严重的局面，新加坡政府下决心着手解决房荒问题。为此，新加坡政府成立了负责建房的计划安排、施工建设和使用管理的房屋发展局（HDB）。在房屋发展局的主持下，新加坡完成了六个建房五年计划，建成了712 158套房屋，改善了国民居住质量。,新加坡由解决房荒到改善居住条件、提高住宅质量标准，用了30年的时间。在城市形态上，房屋建设向高层化、高密度的方向发展。在满足居民需要的程度上，新加坡达到了80，超过了加拿大（ 78 ）、澳大利亚（8）、前联邦德国（76）、英国（71）、法国（ 66）、意大利（ 60），居世界之首。,三、新加坡住房保
24、障体制的内容 （一）新加坡住房政策体系,新加坡居民住房问题的解决得益于其实施独特的“居者有其屋”住房保障政策。“居者有其屋”政策通过专门机构运作（建屋发展局）、强大的金融支持（住房公积金政策）、政府扶持和严谨的住房分配和管理制度，极好的解决了新加坡住房保障问题，获得了巨大的成功。,（二）具体运作机制,运行机制（一）,拆迁与安置,建设土地获取,建设资金筹集,住房建设管理,住房建设规划,住房户型设计,运行机制（二）,保障性住房的金融支持公积金政策,注：表中数字分别是占薪金的百分比。(1)普通户头：该款项可用于购屋、购买公积金保险、增加养老的资产即投资等。(2)保健储蓄户头：该款项可用于支付医院的账
25、单和获准的医药保险。(3)特别户头：该款项是用于养老和特别急需。,包括两部分：公共住屋计划、住宅产业计划,新加坡的公积金制度解决了居民无力购房的难题，为推行“居者有其屋”住房保障政策提供了有利的金融支持。由于公积金的支持，新加坡住房自有率迅速上升，用于出租的组屋的比率从1960年代早期的100%下降至1970年的76%，再下降至1981年的38%和1989年的16%,运行机制（三）,1申请资格标准,2住房购买标准,3住房分配程序,保障性住房的分配,住房分配程序：,1、申请登记。采用先申请先服务的分配系统需先建立登记程序，从1974年起实行分区登记系统，申请者可在某一个区域提出申请。2、抽签和选
26、择。根据某个区域可分配住房的数量，排在申请该区域公房轮候队列前面一定数目的申请者，可参加由政府官员生持的抽签活动。3、公房交换。HDB还有与公房分配政策相配套的一系列的公房交换规定,四、新加坡住房制度的特点,1、促进由租房向自有住房转变,4、集权式的公共住宅管理模式,3、公共住宅的合理配售,2、实行住房公积金制度,新加坡把住房看做社会福利，其住房政策明显分为两个阶段。 在住房严重短缺时期，政府大量投资建房出租给广大中低收入阶层的居民。最初规定只有月收入不超过800新元的家庭才有资格租房，月收入不超过1000新元的家庭才有资格买房，这些政策保证了低收入家庭能够优先住进公共住宅。,当住宅短缺问题解
27、决之后，又推行住房自有化政策，即执行“居者有其屋”的计划。为此，官方的房屋发展局建设大量公共住宅，低价向广大中、低收入家庭出售，并鼓励私人建房。1979年，家庭月收入在1500新元以下者，可以购买三居室和四居室的住房；家庭月收入在2 000新元以下者可以购买普通型五居室的住房；家庭月收入在2 500新元的可以购买大型的五居室套间。这就使一般收入水平的家庭都有资格购买房屋发展局的住宅。,1.促进由租房向自有住房转变,1974年，新加坡成立了国营房屋与城市开发公司（HUDC），专门建设大型的五居室套房，称之为“HUDC套房”。这种房子比房屋开发局住宅的售价贵，但比市价住宅便宜，凡家庭月收入在4 0
28、00新元以下者均可购买，这就使广大中等收入家庭有可能购买国家提供的公共住宅。,到了1981年8月，出售公共住宅的规定有所放宽，规定家庭月收入低于2 500新元者也可购买公房。当时规定有下列情况者不能购买公房：（l）家庭月收入在2 500新元以上者；（2）户主及其家庭成员拥有任何形式其他房屋、建筑物或持地者；（3）在提出购房申请前30个月内出售自己的私人不动产者。,此外，为了满足住用公共住宅的居民改善居住条件的需要，新加坡政府允许购买房屋发展局住房的住户出售住过5年的旧房而购买高档住宅。由于房价上涨而卖旧房时赚到的利润，必须向房屋发展局缴纳一部分。为了防止有人通过不断购买公共住宅而谋利，政府还采
29、取了一些具体限制措施。目前，新加坡约有 90的居民居住在自己所有的住宅内。,公积金制度是新加坡的一项强制性储蓄制度，由雇主和雇员共同缴纳，以解决雇员退休生活保障问题。公积金的缴纳数额根据经济发展进行不断调整。在经济繁荣时期，每位雇员的公积金缴纳额为其薪金的50，其中 25 由雇主支付，雇员本人支付 25%。,2.实行住房公积金制度,由于经济不景气，自1986年起，由雇主支付的公积金降低到10，雇员仍然支付 25，公积金总额为雇员薪金的35。1987年7月，新加坡政府又提出新政策，规定从1988年起公积金缴纳比率提高为40，由雇主和雇员各缴纳20。所有公积金存款都有6.5的年利息。自1955年成
30、立公积金以来，参加公积金的人员越来越多，当年只有20万会员，100万新元的存款。随着就业程度的提高，会员人数1997年已增至 200万，占新加坡总人口的85，累积存款250亿新元，成为新加坡国民储蓄的主要组成部分。,新加坡建立公积金制度的初衷是解决职工的养老问题。公积金制度建立于1955年，当时新加坡人均国民收入为1100新元，约相当于 680美元，失业率为 13. 5，并且缺乏必要的社会保障体系。除少数政府高级公务员外，绝大多数人的养老问题无法解决，直接影响到社会的稳定和政治的安定。建立公积金后，这些问题可以得到解决。,因此，公积金必须保值增值，以便为参加公积金制度的国民提供尽可能多的资金保
31、障，从而增强公积金制度的社会保障能力。为此，新加坡公积金制度实行高利率政策，并从1986年开始与市场储蓄利率挂钩，并允许中央公积金局用部分公积金进行风险小的投资活动。,2.实行住房公积金制度,为了让中低收人阶层也能购买住房，政府通过了一项公积金修正法令，允许动用公积金存款的一部分作为购房首期付款之用，不足之数则由每月应缴纳的公积金分期支付。这项规定只适用于低收入雇员，使他们既能购房，又不影响生活。例如，购买一套住房需要4万新元，每月只要支付280新元，加上30新元的保养费，其他都在公积金中扣除。因此，极大地刺激了雇员购房的积极性，申请买房者日益增多，要求租房者逐渐减少。,1975年，新加坡当局
32、对中等收入雇员放开了动用公积金购买公共住宅的限制。1987年，又制定了特准住宅产业计划，允许那些过去不符合利用公积金购买公共住宅的人购买公共住宅，并将其作为一部分产业，除自己居住外，还可用于出租以增加收入。,公共住宅出租、出售的分配方法是一个涉及到千家万户的复杂问题。自1968年新加坡大力推行公共住宅出售政策之后，购房者日益增多。搞好公房出售，让购房者感到公平合理，成为房屋发展局的重要课题。一开始，房屋开发局采用登记配售的办法，以登记的先后顺序出售。新加坡全市分7个区，符合购买公房条件的公民如果申请购房可以前往个人要求的地区登记，按所要求的住房类型与种类申请购房并拿到登记号。当居民楼建成以后，
33、“到号”的申请者用抽签的办法确定他们分到的住房。这种办法能够做到公平对待，但要碰运气。,3.公共住宅的合理配售,许多购房者抽到的住房并不符合自己的要求。根据房屋发展局的规定，当买主对第一次抽签结果不满意时，可以参加下一次乃至再下一次的抽签，但经过三次抽签仍不满意，则登记号作废，须重新登记。 经过一段实践以后，房屋发展局把抽签改为自选，就是按登记号，先登记者先选择。这种方法的明显缺点是登记号在后面的人很难得到自己满意的房子，于是就自动放弃这一次的选择，等到下一次售房时再选，因为那时他们的登记号就靠前了，久而久之，等候购房的人越来越多。,中签者经过购房审查后交付订金。在交订金两个月后须到房屋发展局
34、去签订购房合同并交付房价的 20的首期款（一般用购买者的公积金支付）。一般在交了首期房款后要等上两年多的时间才能住进新居。,1989年7月3日前按老办法登记而未买到房子的居民，可以按照新办法优先得到住房。另外，对于拆迁户则给予优先。新办法实施后，居民基本上是满意的。因为购房有了盼头，只要等上两年多就可以住上新房，不再像以前那样无尽期地等待，而且对于房子类型可以做到心中有数。对房屋开发局来说，建房的计划更加切合实际，缩小了各地区、各类型新房的供求差距。,集权意味着组织中的全部权力集中在一个主管手中，组织活动的所有决策均由主管作出，主管直接面对所有的实施执行者 新加坡住房自有化程度相当高，90的居
35、民住在自有房屋里。但是这类房屋大多属于公寓式大楼内的单元套房。因此，共用住房、共用设施的管理和维修是一个非常突出的问题。所以需要集权式的管理模式。 新加坡的公共住宅管理基本上是以房屋开发局为中心。吸引居民与社会参与的集权式的管理模式。,4 集权式的公共住宅管理模式,19601989年，房屋开发局负责公共建筑的维修和管理。在全国设立41个区办事处，各办事处负责区内组屋的维修和社会事务管理。各区分别设立维修、租约、环境清理、园艺、停车场等服务组，各组都有明确的质量标准和工作条例，维修管理质量和效率都很高。从1989年起，组屋的维修管理工作由房屋开发局移交给市镇理事会，该组织是民间自治组织，由一个或
36、几个选区组成，由选区的国会议员担任主席，其他委员由主席委任。其主要职责是维修、管理、改善公共组屋区内的公共设施，资金除住户按月缴纳外，政府给予补助。现在新加坡有37个市镇理事会，住房的维修管理已经实现专业化和社会化。,新加坡的住宅管理是与城市管理结合起来进行的，自60年代开展“建设花园城市”运动以来，成绩斐然。政府明文规定，在建造新房时，建筑物只能占计划用地的 35，其余全部用于绿化、美化环境，马路与建筑物之间留下15米宽的空地种植树木、花草，因此形成许多街心花园、草坪。新加坡当局非常重视卫生管理工作，采取教育与惩罚相结合的方法，要求人人保持城市清洁和绿色，并养成讲究公共卫生的好习惯，违者不仅
37、按章重罚，而且还要登报批评。因此，在新加坡，各个住宅小区、公共场所、马路、花园都十分整洁，不愧为“东南亚卫生模范”。,香港介绍,香港地区住宅政策的变迁,公屋建设是香港地区住宅政策的核心,政府支持,香港住房制度,面临问题,一、香港,香港是亚洲繁华的大都市，地区及国际金融中心之一，条件优越的天然深水港，面积约1104平方公里，人口超过700万，因1997年以前长期处于英国统治下，所以香港地区基本上沿袭了英国的住房制度。香港地区的房地产市场在20世纪30年代发展迅速，5O年代东南亚地区有不少资金投入了香港房地产市场。香港作为自由港，政局稳定，经济增长快，对房地产需求旺盛，因此战后几十年来，房地产业成
38、为香港地区的四大经济支柱之一。,进出口贸易 旅游业 金融 地产“四大支柱产业”,香港土地资源稀缺，是世界上人口最稠密的地区之一，对住房的需求巨大。通过建立开发商和政府部门共同发展的双轨制的住房供应体系，成功解决了不同阶层住房供应的难题，使香港成为国际上公认的住房问题解决比较好的地区。截止2005年，在中国香港240.8万套住房中，公共住房有109.6万套，私人房屋131.2万套。总人口中，49.6%的居民住在公营的租住公屋和资助出售的房屋中，50.4%的居民住在私人住房。,二、香港地区住宅政策的变迁,二次大战后，大量居民回流或移居香港，致使住宅严重短缺。但在1954年之前，香港住宅基本由私人建
39、造和拥有，政府奉行“积极不干预”政策。1953年圣诞节前夕的一场大火使5.3万人无家可归，政府开始介入住宅问题，拉开了住宅管理的序幕。香港地区的住宅政策演变经历了四个阶段。,四个阶段：,一.解决数量要求阶段（1945-1972年）,二.居住质量提高阶段（1973-1977年）,三.实行半商品化公屋政策阶段（1978-1987年）,四.始于1987年的长远发展阶段,（一）解决数量要求阶段（19451972年 ）,战后住宅供应紧张，出现房荒，因此这一阶段政府实行福利性和安置性的公屋政策，兴建大批公屋，解决大多数人临时住所问题。-附：1954年政府成立徙置事务处，兴建徙置大厦以安置灾民。一些志愿房屋
40、机构房屋协会和屋宇建设委员会也相继成立，这两个机构为低收入居民提供廉租屋。,（二）居住质量提高阶段（19731977年）,在此期间，政府宣布实行十年建屋计划，该计划要求在80年代中期为180万人提供居所；每个家庭都有独立水、电、卫生、厨房设备的居住单位；人均居住面积不少于3.25平方米；室外环境优美，有绿化园地、休想场所、娱乐设施。这种设施齐备、集中建造的高层楼房住宅区被称为“屋村”。-附：徙置事务处和屋宇建设委员会合并，成立了香港房屋委员会,（三）实行半商品化公屋政策阶段（19781987年）,70年代末，港英政府推出居者有其屋计划和与之相配套的私人机构参建居屋计划，以满足居民自置物业的要求
41、。该计划由房屋委员会负责推行，政府提供居者有其屋计划基金，以低于市值的价格将兴建的房屋出售给中低收入家庭。到1986年，房屋委员会共出售约20万套居室，其中有6.6万套是私人机构按私人机构参建居屋计划兴建的。该阶段住宅政策的重点是福利性与商品性相结合，同时也使房委会逐步实现了收支平衡。,（四）始于1987年的长远发展阶段,政府1987年首次发布了长远房屋策略白皮书，制定了长远房屋发展策略，目的是使住宅供应更加符合需求。为此，香港地区的住宅政策也相应做出了调整，重点是提供低息长期住宅贷款，帮助市民购买私人住宅或以优惠价格出售部分公屋；在住宅的供应上增加了私人机构兴建住宅的比重；提高租金水平，但不
42、超过居民合理负担的水平。,三、公屋建设是香港地区住宅政策的核心,长期以来，香港地区住宅供应基本上是公屋与私屋各占一半。要解决中低收入家庭住房问题仍需政府将发展公屋作为住宅政策的核心。公屋：指由政府资助兴建，以低价出租或出售给中低收入家庭的住宅，包括房委会的公屋、房屋协会的楼宇等。,因其带有社会福利的性质，入住需要一定条件。具体包括：年满21岁的公民；永久性居民，在港7年以上或生于香港；租房者每户至少3人，买房者每户至少2人；租房者3口之家月收入在4 800港元以下， 10人以上的家庭月收入不超过7 400港元；租房者的家庭人均居住面积不超过 3.5平方米。符合条件的申请者登记载入“轮候公屋登记
43、册”，排队等候编配入住公屋。房屋委员会致力把一般家庭平均轮候公屋的时间维持在三年左右。,四、政府支持,（四）金融支持,香港地区的金融业提供了多种金融产品以满足融资需求，下面是几种较为典型的住宅金融业务,一、渐进式可变供款按揭：所谓按揭是指按揭人（即业主）将其物业转让给按揭受益人（即银行）作为还款保证的法律行为，转让后按揭受益人成为业主，还款后按揭受益人将物业转回原按揭人。所谓渐进式可变供款按揭，是指以定息的形式固定最初阶段的每月还款额，若定息期内利息有变也不改变此期间的还款额，由利息增加所引起的借款额的增加部分在以后还款期偿还，因而可以保障借款者的初期还款能力。,二、居屋百分之百按揭：为了实现
44、“居者有其屋”，香港地区从1987年起推行个人购房贷款计划以资助中低收入家庭自置居屋。其申请者分为两类，绿表申请者的条件是租住公屋的住户、等待分配公屋的登记者、低薪公务员、拆迁户；白表申请者的条件是每月收入少于1万港元而没有房产者并有 2名以上成员的家庭。绿表申请者可以获得 95的贷款，另外5的楼价可以以首期贷款或装修贷款的形式借出。白表申请者可以获得楼价 90的贷款，另外 10的楼价同样以首期贷款或装修贷款的形式借出。贷款利率为 5. 25，但首期贷款以及装修贷款的月息则为 0. 1。还款期长达 20年，并免收手续费。,三、家用贷款：渣打银行与家具公司联合推出了家用贷款，只要在指定家具公司购
45、物1万港元的个人都可申请家私贷款，最高金额为8万元。贷款的两种还款方式均是定额还款，第一种可3年偿还，每月还款额不变。第二种分2年偿还，第一年比第二年还款少。因家私贷款限制条件很少，因而受到置业者欢迎。,五、面临问题,政府在1988年的长远房屋政策白皮书中估计不足，计划建造的居屋远远小于需求。尽管做了调整，居屋的超额认购依然存在，租住公屋的平均轮候期也在6年左右。住宅供不应求也使房价暴涨。英国房地产经纪公司第一太平戴维斯（Savills）公布的一项调查显示，香港是世界上房价最昂贵的地区。美国咨询公司 demographia公布的另一项调查发现，香港拥有世界上最难负担得起的房价水平，香港房价相当
46、于当地家庭年收入中位数的11.4倍。香港中原地产的报告显示，以10个大型小区的买卖合约登记平均呎价计算，2011年4月份太古城、沙田第一城及海怡半岛的楼价已经超过1997年水平，最新呎价分别为9321港元、5902港元及7566港元，较1997年7月分别高出12.1%、2.9%及0.5%。,亚洲国家及地区住房制度 对我国的启示,廉租房经济适用房公共租赁房,*廉租房体系*低价出售制度*住宅金融公库建房,我国住房保障供应体系&日本住房保障体系,日本住房保障体系,我国住房保障供应体系,城市低价出售制度,为进一步改善居民居住环境,1955年日本在公营住宅法的基 础上制定颁布了住宅公团法,由国家出资成立
47、住宅公团,在大城市及其周边修建住宅,进行城区改造.其实质是国家出资建房或平整土地,面向中等收入群体进行出售或租赁. 入住采取申请抽签制.住宅公团是事业单位,不以营利为主要目的,每年接受国家的资金补助. 截至2005年,公团住宅存量约128.2万户.,公团住宅,住宅金融公库,由国家出资，每年接受国家补助，主要对难以从银行取得贷款以购建房屋的个人与单位提供长期、稳定、低息贷款长期：还款期限可长达35年;对于还贷困难者可在原有基础上延长10年. 稳定：采用固定利率制度低息：成立初期为 5.5%,大大低于银行的14.6%,新加坡住房保障的启示,1确立政府的主导作用： 建屋发展局、公积金政策、优惠贷款和
48、补贴2保证保障性的土地供应： 土地征用法令规定建造公共组屋可在任何地方征用土地,3建立统一的运作机制： 统一建设、统一分配、统一管理4构建良好的金融支持体系： 公积金为组屋筹措资金、 中低收入者购房提供保障,香港公屋制度的启示一、专业化的运营和管理,香港公屋计划得以成功的主要因素之一，是自兴建公屋以来，就有相应机构专门负责公屋事宜。 香港房屋委员会全权统筹，参与城市规划，下设常务小组委员会并邀请各界人士参加，加大社会监督的力度。,二、政府土地政策的支持,免费划地给房委会 订立了一套拨地准则决定对私营和公共房屋用地的供应，为不同密度的私营和公共房屋订立适当的比例，集中用面积较大和发展密度较高的土地来发展公共房屋 房屋用地督查委员会审批土地发展用途,三、有效的资金安排,资金来源：一方面，免费拨地、拨出资金和贷款提供资助；一方面，出租公屋及其附属商业楼宇、出售自置居所,四、明确的房屋政策定位与不断完善的准入与退出机制,1、总体房屋定位政策：政府满足低收入人群的住房需要市场中高等收入人群的住房需要2、有效筛选资助对象的途径： 准入机制&退出机制,
