1、1,房产规划,2,一、房地产投资概述,(一)房地产投资的概念(二)房地产投资的特征(三)房地产投资分析的基本指标(四)房地产投资的风险,3,(一)房地产投资的概念,投资是指投资者投放一定量的资金,以获取未来收益为目的而进行的经济活动。1、房地产投资的概念 是国家、企业或个人为了达到一定目的,直接或间接的对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。2、投资涉及的领域 土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。,4,(1)房地产经营投资 房地产经营投资是指投资者以开发买卖或租赁房地产等形式,进行的盈利性商业活动。其投资目的不仅是为了回收原垫付的所投资金,而且要获取盈利,其投资收
2、益主要是通过经营来是想。(2)房地产置业投资 房地产置业投资是投资者购置房地产后,供自己使用的一种投资形式,其投资目的主要是自己消费。,3、金融理财过程中涉及的房地产投资类型:,5,(二)房地产投资的特征,1、投资产品价值的双重性与价格的多样性2、投资数额大3、投资回收周期长4、流动性较差5、投资具有保值和增值性6、影响投资风险的因素多7、对专业知识和经验的依赖性,6,(三)房地产投资分析的基本指标,1、投资成本2、投资回收期3、投资利润率4、净现值5、内部收益率,7,1、投资成本,(1)房地产买卖投资成本 购置价款 利息费用 维护费用(改造费用) 经营费用 税费,8,(2)房地产租赁经营投资
3、成本 押金利息 改造费用 经营管理费用 设施运行维护费、维修费用 空置费用 税费,9,2、投资回收期,投资回收期分为静态投资回收期和动态投资回收期。 静态投资回收期是指房地产项目的净收益抵偿总投资所需要的时间。该指标主要适用于出租和自营的房地产项目,其计算公式为: 投资回收期项目总投资项目年平均收益额 动态投资回收期是在考虑了资金的时间价值的基础上,以投资项目所得到的净现金流量现值抵偿项目初始投资的现值所需要的时间。,10,3、投资利润率,投资利润率又称投资收益率,是指房地产投资项目开发建设完成后正常年度的年利润总额(或预计回收期内的平均年利润额)与项目总投资的比率,其计算公式为:投资利润率年
4、利润总额或平均年利润额项目总投资额100,11,4、净现值,净现值就是将投资期内不同时间所发生的净现金流量(现金流入与现金留出之差),以一定的贴现率贴现到投资期初,并将各期的净现金流量现值相加之和。也就是说,用一定的贴现率将投资期内的净现金流量贴现为现值,并取其总和称为净现值。,12,5、内部收益率(IRR),在项目投资过程中,使现金流入现值的总和等于现金留出现值的综合的贴现率,称之为内部收益率(IRR)。也就是说,内部收益率是指项目在投资期内资金净现值等于零时的贴现率。,13,(四)房地产投资的风险,1、政策风险2、社会风险3、经济风险4、自然风险,14,二、房地产投资分析,(一)房地产置业
5、投资分析(二)房地产经营投资分析,15,(一)房地产置业投资分析,1、房地产基本品质分析2、租房或购房决策3、购房规划的步骤,16,17,1、房地产基本品质分析,(1)位置与环境(2)建筑状况(3)产权状况,18,租房的优缺点,租房的优点 有能力使用较多的居住空间 能够因应家庭收入的变化 资金较自由,可寻找更有利的运用管道 有较大的迁徙自由度 瑕疵或毁损风险由房东负担 税捐负担较轻 不用考虑房价下跌风险,19,2、租房或购房决策,租房或购房的优缺点购房与租房的决策租购房决策影响因素,20,租房的缺点 非自愿搬离的风险 无法按照自己的期望装修房屋 房租可能调高 无法运用财务杠杆追求房价差价利益
6、无法借由购屋强迫自己储蓄,21,购房的优缺点,购房的优点 对抗通货膨胀 强迫储蓄累积实质财富 提高居住质量 信用增强效果 心理满足 居住效用与资本增值的机会,22,购房的缺点 流动性较差 维持成本高 赔本损失的风险,23,购与租房的决策-年资金成本分析,租房: 租房年成本=押金*存款利率+年租金 押金3个月,存款利率2%, 年租金4万 租房年成本= 4.02万 若租金每年往上调整, 则租房年成本随之上升, 因此在同一个居所住愈久时,购房年成本下降而租房年成本上升,购房会比租房划算,24,购房 购房年成本= 首付款*存款利率+ 贷款余额*贷款利息+年维修税捐费用 房屋总价100万, 贷款七成贷款
7、,贷款利率6%,年税费1万 购房年成本=30万*2% +70万*6%+1万=5.8万 购房后总价固定, 每年还款,本金机会成本由贷款利率6%转为存款利率2%,购房年成本每年降低,25,购房与租房年成本法举例试算,汪小发看上了一间100平米位于广州市天河区附近某小区新房,该房可租可售。租的话房租每月5500元, 押金1个月。购房的话总价120万元,首付60万元,贷款60万元,贷款利率6%。汪小发租与购的成本分析如下(假设押金与首付款机会成本以3%计):,26,租房年成本: 5500元125500元13%66165元 购房年成本: 60万元3%60万元6%54000元,27,房屋维护成本:租房者不
8、用负担,由购房者负担。此部分金额不定,越旧的房屋维护成本越高。本例新房预期年维护成本为5000元。 房屋折旧成本:个人住房不像企业购入房产后需要计提折旧,但是同样的地段新旧房有一定的价差,这就是房屋折旧成本具体的体现。该地段全新房与一年楼龄的房屋价差为每平方240元,折旧率为2,本例年折旧为24000元。 以上例而言,考虑上述两项因素后,购房的平均年成本83000元,反而比租房年成本66165元高25。,28,房屋有升值潜力,若房屋升值,那么即使当前的购房成本稍贵,但是未来出售房屋的资本利得也足以弥补居住期间的成本差异。以上例而言, 租房年居住成本率6616512000005.5 购房年成本率
9、8300012000006.9 成本率差异仅为1.4,若计划居住5年,则 (1+1.4%)5-17.2% 所以,只要房价在5年内上涨7.2以上,购房仍然划算。不过,如果大家都预期房价会进一步下跌而宁可租房不愿购房,则租房居住年成本高于购房的情况也有可能会发生。因此,租房与购房究竟何种方式划算,决策者对未来房价的预期仍是决定性因素。,29,净现值法(NPV),考虑在一个固定的居住期间内,将租房及购房的现金流量还原至现值,比较两者的净现值较高者为划算。可以在财务计算器输入现金流量计算NPV,或用EXCEL的NPV财务函数比较分析。 以汪小发的例子来说,若在该房产居住5年,房租每年调升500元,以存
10、款利率3为折现率,在贷款利率6下,20年房贷每年的本利平均摊还额52311元,PMT=(6i,20n,600000PV,PMT)=-52,311 依净现值法分析如下:,30,净现值法动态假设如下:,月房租5500元, 以后每调高500元, 第五年底将押金5500元回收。维护成本第一年5000元, 以后每年提高5000元。 NPV计算时只考虑现金流量, 因此在年成本法中设算的租房押金利息与购房折旧成本并非实际现金流出, 不用列入。而在年成本法中房贷只计利息, 净现值法中房贷计算的是本利平均摊还的现金流量。 合理的折现率, 应在首付款资金机会成本3%与房贷利率6%之间, 可用不同的折现率做敏感性分
11、析。,31,租房与购房NPV的计算,32,租房NPV的计算,租房的净现值:若在每年期初一次性支付本年租金,则: CF0 押金第一年租金-5,500-5,500*12-71,500 CF1 第二年租金-5,500+-500*12-72,000 CF2 第三年租金-5,500+2*(-500)*12-78,000 CF3 第四年租金-5,500+3*(-500)*12-84,000 CF4 第五年租金-5,500+4*(-500)*12-90,000 CF5 取回押金5,500 I/YR3%, NPV-367,017,33,购房NPV的计算,购房的净现值:首付款必须在第一期初支付, 每在期末一次性
12、支付本的房贷本摊还, 并假设维修成本也在期末支付, 则: CF0 =首付款=-600,000 每房贷本摊还PMT=(6i,20n,600000PV,PMT)=-52,310.7 五后房贷余额PV=(6i,15n,52310.7CHS PMT,PV)=508,055 CF1 =第一房贷本摊还+第一维护成本=-52,311-5,000=-57,311 CF2 =第二房贷本摊还+第二维护成本=-52,311-10,000=-62,311 CF3 =第三房贷本摊还+第三维护成本=-52,311-15,000=-67,311 CF4 =第四房贷本摊还+第四维护成本=-52,311-20,000=72,3
13、11 CF5 =第五房贷本摊还+第五维护成本+第五底房屋出售额-第 五底房贷余额=-52,311-25,000+1,250,000-508,055=664,634 I/YR=3%, NPV=-266,902 -266,902-367,017, 购房净现值比租房高, 购房划算。,34,不同售房价格预期下的租购房比较,35,租购房决策影响因素,何时购房划算 首付款机会成本低 房贷利率低 房屋持有成本低 房价预期涨幅高折现率=首付款比重*首付款机会成本率+房贷比重*房贷利率注意预期房价较难掌握,购房现值确定性低,36,何时租房划算 房租涨幅低 租房押金低 比较租房与购房时最好是以购房的折现率来计算租
14、房现值, 比较公平 注意:有一份已明确房租涨幅的长期合约, 租房现值的确定性高,37,3、购房规划的步骤,购房规划换房规划其他购房成本的考虑,38,购房规划的步骤,39,年收入概算法:房价年收入比,如何概算房屋总价负担能力呢?如果前几年只缴贷款利息,则可以下列公式概算: 可负担房价=(年收入x 负担比率)/房贷利率/贷款成数 如果收入10万其中30%可用来缴房贷以前几年只缴利息来算, 房贷利率为6%,贷款成数70%, 则: 可负担房价=(10万X 30%) / 6% /70%=71.4万, 为年收入的7.14倍。 若20年本利平均摊还PV= (6i,20n,3CHS PMT,PV)=34.4,
15、 34.4/70%=49.2, 49.2/10=4.92,不到年收入的五倍。 从这个简化公式可知, 同样收入下,利率愈低, 可负担房价愈高, 储蓄率愈高, 可负担房价愈高。一般人根据房贷负担计算的房价的上限, 约为年收入的5-8倍,40,目标精算法,可负担房价PMT1*1-(1+y)/(1+r)n*(1+r)n/(r-y) +FV(r,n,0,A) + PV(i,m,PMT2 ) r投资报酬率, n离购房的年数 PMT1=当前年收入负担比率 A=当前可配置于购房用途的净资产 i投资报酬率, m房贷成数 PMT2本利摊还年供额=FV(y, n, 0, -PMT1) y = 收入成长率,41,目标
16、精算法案例,小琳年收入为10万元, 预估收入成长率5%, 当前净资产15万元, 30%为储蓄自备款与负担房贷的上限, 打算5年后购房, 投资报酬率8%, 贷款年限20年, 利率以6%计,可以负担购房后贷款的届时房价为: 自备款储蓄部分PMT1*1-(1+y)/(1+r)n*(1+r)n/(r-y) =30,000元*(1-(1+5%)/(1+8%)5) * (1+8%)5 /(8%-5%) =193,047元 自备款投资部分FV=(8i,5n,150000CHS PV,FV)=220,399元 PMT2=(5i,5n,0PMT,30000PV)=-38,286元 贷款部分PV=(6i,20n,
17、38236CHS PMT,PV)=438,564元 可购房总价=193,047元+220,399元+438,564=852,010元 可以买85万元的房子。,42,换房能力概算,需筹首付款=新房净值-旧房净值=(新房总价-新房贷款)-(旧房净价-旧房贷款)。如旧房值60万元, 贷款尚有30万元, 新房值100万元, 拟贷款60万元, 应筹首付款=(100万元-60万元)-(60万元-30万元)=10万元。此时要考虑的是, 手边可变现的资产有无10万元, 及未来是否有负担60万元房贷的能力。,43,房产生涯规划表,44,案例,工作10年后购房50万, 居住10年后换房100万, 如假设旧房按原价
18、售出, 每次所需储蓄或房贷年供额为多少?,45,第一段:25岁开始工作,35岁第一次购房,投资报酬为8%,房贷利率6%,贷款20年,贷款六成。购房前所需的储蓄PMT=(8i,10n,200000FV,PMT)=-13,805元。 第二段: 35岁到45岁还贷款, 购房后所需的年供额PMT=(6i,20n,300000PV,PMT)=-26,155元。 第三段: 45岁换房100万, 届时旧房房贷还有10年才缴清,房贷余额PV=(6i,10n,26155CHS PMT,PV) =192,503(元),出售旧房后须先把原房贷还清, 500000元-192,503元=307497元, 可当新房自备款
19、。新房贷款需求=1000000元-307497元=692503元。 年供额PMT=(6i,20n,692503PV,PMT)=-60,376(元)。,46,换房的步骤:先买后卖,先买新房后卖旧房资金压力较大,即使买卖之间仅间隔几个月,也必须先准备一笔钱来缴首付款。 比如说旧屋50万, 换新房100万, 新房可贷款70万,首付款30万。如先买后卖, 中间隔三个月, 这时旧房无房贷, 可用旧房抵押贷款30万, 来当新房的自备款。等到卖旧房之后,再还此笔贷款。 若旧房还有房贷20万, 且增加新贷款不易,此时若无其它资金来源,则要想办法另外借得30万来当新房首付款。若年资金成本为10%, 需额外支付的
20、利息为: 300000*10%*3/12=7500元 若没有借款渠道, 除非在换房前已另外积蓄另一笔钱足以支付首付款, 换房时还是以先卖后买为宜。,47,先卖后买,先卖旧房后买新房要解决居住的问题。即使只隔几个月, 卖房后买房前, 要住在哪里?除非说两边买卖合约都已谈妥, 只差几天可住旅馆, 否则通常还是要租房居住。 因为租期不长,不到一年,谈租约时, 可能不像一般签一年租约一样容易, 或者每月租金可能较高。 如果旧房卖给投资者而非自住者, 可以售后回租的方式, 卖旧房后仍住在里面, 付给旧房买主租金, 直到搬入新房后为止。,48,其它购房成本的考虑,中介费用: 购房出租通过中介公司, 要付一
21、个月的房租当中介费用。购房时买方要付房价1%的中介费用, 卖方要付房价2%的中介费。 装修费用: 毛坯房的房价较低, 但需要花费高的费用装修, 适合希望自己装修的购房者。一般购房后装修的标准, 套内面积每平米500-1000元应为装潢费用合理的范围, 房价愈高者装潢的投入也愈高, 可以房价的10%来估计装潢所需的费用。 搬家费用: 相比较下较低, 1000元预算应该足够。 房贷相关费用: 如估价费、保险费与师费等, 以贷款总额的2%估计 印花税: 合同总价的万分之五 契税: 由买方负担, 个人住房减半征收, 一般住房可以总价1.5%估计。 综合起来, 其它期初成本约需占到总价的15%左右, 在
22、购房规划中应与首付款一起计入期初开销中。如果是换房, 如中介费、印花税买卖都收, 都要考虑在内。,49,住与行的成本分析,比较两个方案, 一个是市中心公司旁住宅, 100平米单价1万, 总价100万。一个是郊区住宅, 同样为100平米, 单价5000元, 总价50万。 若购房的年成本率一样为房价的5%, 市区住宅每年住的成本为5万, 郊区住宅为2.5万。 市区住宅可步行上班无交通成本, 郊区住宅交通成本=汽油费+停车费, 若每月1500元, 一年1.8万元。 因此住与行的成本相加, 市区住宅只比郊区住宅每年多出0.7万元。此时要评估交通时间成本是否值得此差距。,50,二手房与期房的考虑因素,期
23、房价格= 现房价-购置期房到交屋间租房现值 二手房价格= 新成屋价*(1-折旧率*使用年数)案例: 同一区域现房价每平米1万,年租金每平米600元,折现率3%,2年后交屋,期房价=10000元-租房现值 购置期房到交楼间租房现值=(gBEG, 3i,2n,600CHS PMT,PV)1183元,则期房价格10000元-1183元=8817元 若折旧率为2%使用10年的二手房=10000*(1-2%*10 ) =10000元*80%=8000元,51,(二)房地产经营投资分析,房地产经营投资是指投资者以开发买卖或租赁房地产等形式,进行的盈利性商业活动。其投资目的不仅是为了收回投资资金,更希望能够
24、获取盈利,其收益主要是通过经营来实现。如房地产买卖、房地产租赁经营等。,52,1、房地产经营投资步骤2、房地产买卖投资3、房地产租赁投资考虑因素4、房地产估价方法简介,53,房地产经营投资步骤,1.决定投资策略, 以资本利得或以房租收益为主2.找寻各种投资方案, 根据投资前景来投资3.利用简单财务模型分析进行房地产评估4.和卖主协商基本条件5.衡量购房负担能力6.确定贷款7.寻求律师帮助8.需获得专业性的管理服务9.购买房屋保险10.出售房地产, 计算投资报酬率,54,房地产买卖投资,(1)房地产转移相关税费规定(2)投资房地产的优缺点,55,房地产移转相关租税规定,个人购买自用普通住宅, 暂
25、减半征收契税单位和个人销售不动产, 按成交价格差额征收5%的营业税。自2005年6月1日起, 对个人购买住房不足2年转手交易的, 销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。超过2年转手交易的, 销售时免征营业税。个人转让房屋财产所得,应按20%税率缴纳个人所得税居民个人拥有的普通标准住宅等, 在其转让时免征或暂免征收土地增值税。个人买卖房地产, 买卖双方均须按交易合同记载交易额的万分之五的税率缴纳印花税。,56,投资房产的优缺点,57,投资房地产出租的考虑因素,总成本=资金成本+折旧+修缮管理+换房客时空置成本 房价利率资金的机会成本 折旧可以房价的2%保守计算 修缮管理费与房屋的新旧有关 空置
26、成本要看地段的抢手程度 先购房出租来预防房价大幅上帐的风险是值得考虑的措施。,58,房产估价的方法-成本法,土地 开发后土地总价=土地使用权成本+开发工程费+管理费用+营销费用+资金利息+合理利润 建筑面积=土地面积*容积率 单位建筑面积地价=土地总价/建筑面积,59,建筑物 新房:每平方米建筑成本 二手房=新房成本-折旧率*使用年数 建材人工波动大, 应用重置成本替换历史成本 每建平米单价=土地单价+ 建筑物单价,60,房产估价的方法-收益还原法,收益还原法是求取估价对象未来的正常收益,选用适当的资本化利率将其折现到估价试点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 。 房地产总价=
27、房租/市场投资收益率,61,房产估价的方法-市场比较法,市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适当的因素修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 估价标的物房价= 同地区同类型房屋房价* 楼龄调整系数* 地段调整系数* 议价系数,62,影响房产价格涨跌的总体因素,需求面因素人口结构转变, 农村人口移向城市, 城镇预期人口数国民收入的增长与分配结构住房政策:放宽经济适用房的适用条件, 与提高住房公积金缴存比率或贷款上限利率水准:低利率刺激需求通货膨胀预期:保值性需求,投资房产的需求量会增加资金流量:货币供给额成长率可视为房价的
28、先行指标,63,供给面因素国家计划, 土地使用分区,土地使用期限的影响地理位置的影响, 区位的相对供给房产短期供给缺乏弹性。建筑材料器械的生产供应历史成本: 为数庞大的福利分房者以低价购得产权政策的转变如二年内转手全额营业税, 房贷紧缩政策,64,投资房产的类型,住宅: 经济适用房限制为自住用途, 因此投资多以商品房为主。与其它房产类型比较, 需求量大,流动性较高, 但租金收益率通常较低。 商场或沿街商业房: 选择人潮聚集处的商圈, 以收入还原法估价, 增值潜力大, 但所需的投资金额较高。要注意是否符合土地使用规定。 写字楼: 投资出租, 房客以企业为主, 租约期通常较久, 但房客谈判能力也较
29、高。整栋投资所需的金额最高, 常非个人投资者能力所及。机构投资者为主力。,65,房产投资的方式,合建分成: 合伙购买旧房, 拆掉建成新房, 卖出去后大家分成。在新土地供给有限的地区适用, 但须注意旧房的土地使用年限不能太短, 而且合伙人中需有人对房地产整套业务非常精通才行。以旧换新: 购买区位较好但屋况不佳, 价格适宜的旧房,外墙与室内管线、装潢皆重新装修, 使旧房看起来像新房, 提高该房产的附加价值。之后出售时, 售价可以比照当地新房行情, 通常扣掉买进与装修成本后, 还有利润可期。以租养租: 长期租下低租金楼房再以高价转租出去, 赚取房租的差价。一种情况为公房转租, 另一种情况为在大学附近
30、租房, 再做隔间转租给学生。,66,团购零售: 集合一群人的资源, 寻找长期具升值潜力, 但短期销售欠佳或开发商资金压力高的空置房, 与开发商谈条件以打六、七折以下的现金价格购入, 再重新包装销售。 以租代购: 开发商将空置待售的商品房出租并与租户签订购租合同。若租户在合同的约定期间内购买该房, 开发商就以出租时所订的房价将该房出售给租住户, 所付租金可以抵充部分的房款, 待租住户交足余额后, 即可获得该房的完全产权。 到拍卖会上淘房:当前许多拍卖公司都拍卖各类房产, 这类房产一般由法院、资产管理公司或银行等委托拍卖, 基于变现的需要, 其价格往往较市价低一两成以上, 购买后转售有一定的利润空
31、间。需要熟悉拍卖会的信息管道, 事先到标的房产勘查,应购买产权清楚可点交的拍卖房产。,67,三、我国的房地产政策,(一)房地产新政策 1、调整商业银行自营性个人住房贷款政策 自2005年3月17日起,调整商业银行自营性个人住房贷款政策。将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平,实行下限管理,下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。 对房地产价格上涨过快城市或地区,个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30% 注:2006年8月19日起央行上调了金融机构人民币存贷款基准利率, 同时允许商业性个人住房贷款利率下限由贷款基准利率的0.9倍扩大到0.85倍。,68,2、关于做
32、好稳定住房价格工作的意见 即“新八条” 调整住房转让环节营业税政策,严格税收征管 。 “自2005年6月1日起,对个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。”,69,(二)住房公积金制度,住房公积金提拨比率与上限由个人与单位各按薪资的一定比率,提拨住房公积到个人住房专款专用账户。当前的提拨下限为各5%,上限为各12%,依据各城市的状况个别订定。如2005年上海为各7%,北京为各8%,广州为各10%
33、。对高工资者有月存缴金额上限,如2005年上海的上限为854元,北京为1417元,2006年广州市每人每月最高公积金缴存金额为5640元,基准依照职工工作地所在城市统计公布的上一年度职工月平均工资的2倍或3倍订出。除城市统一规定外,实行补充公积金的单位可以多提2%到8%。这些比率规定每年公布一次住房公积金按照国家规定的率计息(当前比照三个月存款)员工离休、退休、完全丧失劳动者可领取住房公积金的余额,70,住房公积金的用途,在交存期间,职工的住房公积金可有以下用途:支付职工购买自住住房费用,含房价、交手续费与产权登记费支付职工个人或透过集体合资建造自住住房的费用支付职工个人为修缮自住住房发生的费
34、用支付职工因购买、建造、修缮自住住房所需的贷款本息、保险费及公证费房租超出家庭工资收入的固定比率可用住房公积金支付,71,住房公积金贷款,缴存住房公积金的职工,在购买、建造、翻建、大修自住住房时,可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款贷款利率比一般房贷低1%以上,但贷款金额有一定的限制。如广州市的贷款额度=月缴存额X(退休年龄-当前年龄) X 12(月) X2,但最高上限为25万元,夫妻双方不超过50万元。公积金贷款足买房时,可搭配一般商业性住房贷款,72,考虑住房公积金后的租房规划,虽然现在租房,如果未来还有打算购房,应把住房公积金留到购房时使用,否则会延后购屋时机对于无购屋欲望但打算租
35、房过得舒服一点者,因为不用把住房公积金留下来做购屋准备,就可考虑申请用住房公积金来支付超过收入比例的房租比如说房租支出超过收入的10%才能申请以住房公积金支应房租。想购屋者若把所提拨的住房公积金都用来支付房租,以个人与单位各支付5%而言,可以用收入的20%支付房租,获得较好的租屋区位或较大的租屋空间。,73,考虑住房公积金后的购房规划例题,高强与曹敏两夫妻都有参加上海住房公积金提拨计划,个人与事业单位均各按7%提拨。高强月收入5000元,已提拨5年,当前住房公积金帐户上有30000元。曹敏月收入4000元,已提拨3年,住房公积金帐户上有15000元。假设住房公积金的收益率为3%,住房公积金的贷
36、款利率为4.41%,一般贷款利率为6%,单笔的申贷额上限为20万元,可贷20年。两人打算在3年之后购房。,74,问题1:若除了住房公积金以外不考虑运用其它资源,可以买多少钱的房子?,高强每月可拨入住房公积金金额5000元X (7%+7%)700元高强可累积购房资金FV(3gi,3gn,700CHS PMT,30000CHS PV,FV)59,156元曹敏每月可拨入住房公积金金额4,000元X (7%+7%)560元曹敏可累积购房资金FV (3gi,3gn,560CHS PMT,15000CHS PV,FV) 37,478元合计可累积购房资金59156元+37478元96,634元购房后每月可用
37、来还住房公积金贷款的提拨额700元+560元1,260元若只用住房公积金来缴房贷,可贷住房公积金贷款额PV(4.41gi,20gn,1260CHS PMT,PV) 200,700元,低于25万元,则可以申贷25万元。全靠住房公积金提拨额,有能力购屋的金额96,634元+250,000元346,634元。,75,问题2: 3年后目标购房总价60万元,贷款额度七成,则除了住房公积金之外,假设收益率同样为3%,自己还要另外储蓄多少钱?,若目标总价600,000元,贷款额度70%,首付款需求600,000元X (1-70%)=180,000元。需额外准备首付款180,000元-96,634元=83,366元。有36个月可准备,每月要准备储蓄额PMT=(3gi,3gn,83366FV,PMT) =-2,216元每个月还要额外准备2,216元自行投资来准备购房首付款。,76,四、我行的房贷产品,1、房地产开发贷款2、个人住房贷款,77,传统的个人住房贷款业务,个人住房一手楼贷款个人住房二手楼贷款个人商业用房贷款个人自建房贷款个人住房公积金贷款车位贷款,78,住房贷款新品种,接力贷置换贷款固定利率房贷,