定价策略之市场比较法.ppt

1、第三部分：销售方案,2011年11月28日,河南恒辉房地产顾问有限公司,定价策略之市场比较法,项目静态价格形成方法,项目静态价格形成方法之市场比较法,市场比较法逻辑图,确定可比案例及权重系数,确定可比参得到项目静态价格 根据未来价格成长情况，得出项目上市时的动态价格,确定可比参数及权重,特点：适用范围广，公寓、联排、独栋产品均可使用,案例：新城白银路公寓产品定价,河南恒辉房地产顾问有限公司,一.团购协议,2011年11月28日,河南恒辉房地产顾问有限公司,2011年11月28日,河南恒辉房地产顾问有限公司,案例：英郡别院别墅产品定价方法,价格推导方法： 1、选取竞品项目 主要选取区域内具有代表

2、性的同质项目,2、权重分析 按照各项项目指标进行评分，按照权重分析得到本案的均价,一.团购协议,主要参考项目文翔名苑、名仕豪庭和山语原墅目前联排别墅的价格分别为9800、9500和11500元/，结合比较系数，计算本案的均价为：,(9800*98.2+9500*104.4+11500*106.2)/3/100=10585元/ 本案静态价格应为：10500元/ ,案例：盐湖新居产品定价方法,项目选取：,在这里我们选举了 “嘉城”以及 “汇丰沁苑”作为参考对象。,选取标准：,“嘉城”是区域龙头项目，具有区域代表性，地理位置相对优越，而且开盘时间长； “汇丰沁苑”区域新开项目，与本案距离相近，区位类

3、似，有一定的参考价值。,价格定位：乐观预期,乐观预期下，本案合理价格为7500元/平方米,价格定位：悲观预期,悲观预期下，本案合理价格为7300元/平方米,一.团购协议,案例：闵行华漕别墅项目,确定可比参数及权重,确定可比案例及权重系数 （上海西区城市独栋别墅项目，容积率在0.4以下）,得到项目静态价格 根据未来价格成长情况，得出项目上市时的动态价格,河南恒辉房地产顾问有限公司,各项指标所占权重及评分基准判定,本地块公寓基准价格确定,本地块公寓基准价格确定,项目价格修正,别墅产品静态参考价格： 72434元/m2,板块规划起点高，虹桥枢纽的开通使得板块发生裂变，凸显板块价值；板块国际别墅区集群

4、效应，良好的别墅居住氛围,项目增值 15%,整体宏观大市场运行正常，区域市场增长较快。,项目增值 10%/年,板块市场未来竞品项目均已销售完毕，低密度别墅项目稀缺。,项目增值 12%,下面我们在基准价格的基础上，综合各项资源优势，来确定本项目别墅产品线动态销售均价,一.团购协议,综合上述各项资源优势，得到本案0.7年后的销售价格：,本地块0.7年后的别墅（毛坯）整体均价为：,别墅均价（0.4容积率）：97786元/m2,观点：本案的基准单价较高，需要通过产品面积考量控制总价上限,价格表的制定,单价形成=基准价+平面差+层差,层差,楼体,低层内庭,中 层,高层外庭,15F,20F,内圈逐渐变窄/外圈逐渐开扬,园景:高-中-低,高,中,低,越过遮挡,海景面充分,中,高,低,远景：中-高-低,THANKS,