1、,四川正达房地产开发有限公司 新都项目,北欧印象 一批次均价制定依据,成都润宸地产营销策划有限公司,2011.4.15,宏观背景,房地产政策“国八条”后，各地限购纷纷出台,多管齐下，意指调控,信贷工具紧缩银根，停贷风声频传,金融工具加息，上调存款准备金率,1.26，“国八条”出台，二次购房家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限
2、当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。 2.15，成都细则出台，暂时实行住房限购政策。内容与“国八条”基本一致。,4.11，成都武汉乐山等多地银行暂停办理房贷业务一文网络风传，武汉已有个别银行停止房贷业务，而其他部分银行也紧缩房贷。 成都房贷额度紧张，放款缓慢；利率方面，首套房七折、八五折的优惠利率已没有，成都各家银行都已不再为首套房贷款提供优惠利率，二套房利率则普遍按基准利率的1.2倍甚至更高标准来执行。,4月5日晚，中国人民银行宣布，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。调整
3、后，一年期存款利率达到3.25%，一年期贷款利率达到6.31%。这是我国央行去年以来第四次宣布加息，也是今年以来第二次加息。 4月17日，中国人民银行宣布，从21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点。这是央行今年以来第四次上调存款准备金率。同时，这也是央行自去年以来准备金率的第十次上调。此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达201的历史高位。,（数据来源：中国指数研究院）,宏观背景,主要城市成交情况,中国指数研究院的监测显示： 2011年3月天津市商品住宅成交6286套，成交面积62.02万平方米，环比下降40.41%，均价8326元平方米，环比下跌6.17%。 3月上海
4、市商品住宅成交均价为13806元平方米，环比下滑7.57%； 3月深圳市商品住宅成交均价为19424元平方米，环比下跌5.05%。,成都房地产市场,A.供应端：2011调控政策不断出台，成都主城区住宅供应整体下降，二月受 “国八条”、成都限购双重影响，加之春节长假，住宅供应达到最低。三月供应反弹，进入年度第一波放量，开发商一面揣度政策，一面谨慎出牌。,（数据来源：房管局备案数据）,成都房地产市场,B.成交端：2011年1月底2月初，“国八条”出台后，因担心成都限购出台，引发购房客户恐慌性购房，且赶在限购前集中备案，成交量保持稳定。2月中旬成都限购出台，随后利空消息频传，3月市场观望情绪渐浓，成
5、交量大幅下降。,（数据来源：房管局备案数据）,成都房地产市场,C.土地端： 2011年3月，成都市主城区无招标和拍卖成交地块。与二月相同，受目前政策影响，3月土地市场延续低迷势态，主城区“0成交”依然在持续。3月成都共有52宗地块以行政划拨和协议方式出让，其中共有15宗土地协议出让，用地性质为保障房建设用地。,（数据来源：搜房网数据监控中心）,区域房地产市场,新都近期市场表现,（数据来源：房管局备案数据）,3月新都近期市场走量持续平稳，大部分楼盘进入上一批次批销售尾期，成交量略低； 邑品天都、我的大学、天府香城印象在统计期前均有新推房源，新都国际广场3月27日推出约450套房源； 近期市场平均
6、月走量约40-50套。,自三月起，截止4月13日，新都主要在售楼盘成交情况如下：,进入四月，随着金融信贷政策频频出台，市场观望情绪日渐浓厚，消费者对于房地产预期稳中有降： 我的大学4月16日开盘，推出4#楼共约450套房源，当天仅成交35套，成交多为59小户型，70-90户型成交不足10套； 上锦康城4月16日起开始排号，收取2万元存单，优惠1%，释放价格区间为4200-4300元/，实际排号效果不佳，客户观望氛围严重，当日仅40余组客户排号； 信地兰卡威自1月底排号以来，目前仅排号100余组。,一期一批次核心均价思考,市场比较法： 房地产项目定价的常用方法，此种定价直接反应市场竞争； 市场比
7、较法将需要定价的对象与其在定价期间发生交易的类似成交案例进行比较，再对这些类似房地产的价格做适当的修正，以此确定客观合理价格的方法； 在房地产定价方法中,市场比较法侧重考虑市场状况，在此成为首选方法。,“市场比较法” 推导均价,从区位、产品、价格、推售时间、客户对比等多方面综合考虑，选取以下楼盘进行市场比较，通过综合打分，得出本项目首批次核心均价： 老城区：博海城 新城区：北城一号、邑品天都、旺府豪庭、御城央郡、我的大学、新都国际广场,可比楼盘选取：,一期一批次核心均价思考,竞争楼盘个案分析博海城,9#,9#楼主力户型分析,黄色：在售楼栋 红色：即将推出,主力户型：88 套二可变套三 户型布局
8、紧凑，动静分区合理； 入户花园连景观阳台，享受最佳观景效果； 客厅进深较短，不靠墙设计，舒适性降低。 单卫设计，功能性略有不足。,主力户型：106 套二可变套三 可变空间较大，实用性较强； 干湿、动静分区混乱； 入户通道狭长，造成面积浪费。,7#,16#楼主力户型分析,主力户型：88 套二可变套三 户型布局紧凑，动静分区合理； 独立入户花园，观赏性强。,主力户型：106 标准套三 动静、干湿分区合理，功能性强； 独立入户花园设计； 无可变空间，实用性略差。,黄色：在售楼栋 红色：即将推出,15、16#楼,17#,一期一批次核心均价思考,竞争楼盘个案分析北城一号,8#楼主力户型分析,主力户型：9
9、6.43 套二可变套三 户型布局紧凑，动静分区合理； 90余平小套三，功能性强； 过道略显狭长； 与本项目96 户型面临直接竞争。,主力户型：98.54 套二可变套三 户型布局紧凑，动静分区合理； 90余平小套三，功能性强； 过道略显狭长； 与本项目96 户型面临直接竞争。,黄色：在售楼栋 红色：即将推出,6#,8#,一期一批次核心均价思考,竞争楼盘个案分析邑品天都,黄色：在售楼栋 红色：即将推出,4#,10、11、12#,一期一批次核心均价思考,竞争楼盘个案分析旺府豪庭,备注：因旺府豪庭户型资料暂未公布，在此不做对比分析。,紫晶座、蓝宝座主力户型分析,主力户型：83.98 标准套二 双阳台设
10、计，观景效果极佳； 动线交叉，存在浪费空间； 无实用可变空间赠送。,主力户型：59.78 套一可变套二 户型布局紧凑，功能性强； 一房可变两房； 居住舒适度较低。,黄色：在售楼栋 红色：后续推出,一期一批次核心均价思考,竞争楼盘个案分析新都国际广场,紫晶座、蓝宝座,4#楼主力户型分析,主力户型：49.47 套一可变套二 户型紧凑，功能齐全； 居住舒适度较差。,主力户型：77.62 套二可变套三 户型布局紧凑，功能性强； 二房可变三房； 与项目77户型有直接竞争。,黄色：在售楼栋,4#,3#,一期一批次核心均价思考,竞争楼盘个案分析我的大学,4#楼主力户型分析,主力户型：95 套二可变套三 客厅
11、无阳台设计，居住舒适度受到影响； 紧凑套三，单卫设计； 与项目96户型存在竞争。,主力户型：96 套二可变套三 户型布局紧凑，功能性强； 二房可变三房； 与项目96户型存在较直接竞争。,黄色：在售楼栋 红色：即将推出,4#,一期一批次核心均价思考,竞争楼盘个案分析御城央郡,8#,确定可比楼盘，参考项目权重打分,地段相似,推售时机接近,产品类似,客户群类似,市场比较法推导均价,（注：通过与多个楼盘行业人士沟通，根据新都客户相对关注问题选取参考因素及权重，而非常规的28项指标。）,市场综合比较打分体系,市场比较法推导均价,市场比准均价推导,考虑到竞争楼盘开盘/排号情况不理想，同时受到近期房地产政策、贷款政策影响，消费者观望情绪浓厚，加之项目首推产品价格不宜过高， 建议本项目成交均价4550-4600元/平方米。,市场比较法推导均价,绝大部分客户预期价格在4400-4600元/，4500元左右价格最让客户认可；建议成交均价4550-4600元/ 符合客户预期； 四月底五月初周边楼盘集中放量，竞争激烈，销售压力巨大。项目利用价格优势，可有效截留客户，最大限度实现开盘量化,客户心理价位摸底,截至4月17日，共发放第二张VIP卡234张，发放过程中对于客户预期价位进行摸底，结果如下：,THANKS,！,
