1、当一名合格的 物业公司总经理,有人告诉我，最近物业公司疯狂招总，从城市总到区域总到集团总，开价也水涨船高，网传某家区域总开价200万，某家集团总开价300万，身价直逼地产界。我扬了扬眉，长长的吐了一口气，风水轮流转，这媳妇是要熬成婆了吗？讲起来，其实也没啥，二十多年来盖了那么多的房子，都得要物业管理，论理说这人才早就严重供应失衡了，可是算算物业人的工资福利，还是一手可以掌握的，无怪乎虽然大家都觉得物业服务行业可以宏图大展，却是司马懿走西城，见的都是老弱病残看门扫地，不明就里，不敢擅入啊！所以，直到现在，也没有一家高等院校开设了物业管理专业院系，这逼格没上，身价上得也不易啊。不过这样也好，英雄不
2、问出处，今天就和大家聊聊怎么当一名合格的物业公司总经理，咱先不瞅着那两三百万，定个小目标，大几十上百万先拿到手。要当总经理，先得把自己定位好，当项目经理或者副总的时候，你工作都算是别人安排的，当了老总了，你得自己安排工作，不但安排自己的，还得安排别人的，安排的不好，事情就搞砸了。怎么安排好工作呢？所谓知己知彼，干好这五步，你就可以在舞台上蹦跶了。,不当家不知柴米贵，作为当家人，对家底就要了解。物业管理的基础单元是项目，项目从规划、设计、施工、营销、验收都有合法合规的备案手续，这个不能马虎，既是对业主负责，也是对自己负责。此外，合法管理一个项目，还需要有合法合规备案的招投标手续、服务费标准、业委
3、会资料等。也就是说，项目基础信息表要包含项目的各种合法登记备案资料的编号及存储信息；项目基本概况，如建筑面积、收费面积、容积率、绿化率、车位数等固定数据信息。由此延伸的附表应包含收费标准、岗位配置、岗位编制、业委会资料、设备设施重大变更信息等相对固定信息。有了这样一张表，每年的工作计划、预算编制等也就有了依据。,算家底,1,家底一、项目基础信息表,设备设施管理是项目管理的重要保障，其运营成本也是仅次于人工成本的第二大成本，管理的好坏直接关系物业的保值增值。设备设施台账应包含设备设施的档案卡资料、运行记录资料、重大维保资料等数据信息，由此确定设备设施年度维保计划和公共维修资金使用规范。,家底二、
4、设备设施台账,物业公司的管理服务、企业用工、物料及分包采购等都有合同约定，依法依规履行自己的义务，保障自己的权利是是物业公司运营的核心保证，也是未来企业征信管理的重要依据。合同台账可以确保企业在经营管理过程中的重大行为得到有效管控，促进企业的管理行为规范。通过合同台账，可以对合同签订及履行过程的上下游行为进行监督，从而实现管理链条的全覆盖。,家底三、合同台账,总经理是公司的领头人，大家跟着头领往前冲，如果方向错了，越努力，越失败。很多企业出现的员工工作懈怠，应付了事，管理者都归咎于执行力低下，其实管理者更应该仔细想想，自己的目标和要求科学吗？接地气吗？配套支持跟上了吗？一类是战略规划方向，主要
5、对未来市场定位、产品定位、组织定位、品牌定位等进行规划，周期在三到五年甚至更长。一类是年度工作目标，主要是明确公司年度重点工作要求、经营业绩要求、服务提升要求等具体工作安排。战略规划方向要和董事会的战略布局匹配，大多数总经理干的主要还是定年度工作目标。年度工作目标一般从经营、管理、人才、品牌、资金、重点工作六个维度进行分解，着重在于效能提升和产品改进。总部定整体的框架目标，区域和分公司落实到部门、项目、个人，分阶段执行，根据执行过程中遇到的问题进行操作调整并给与资源扶持。,定方向,2,一个公司的工作方向大致分为两类：,俗话说：兵熊熊一个，将熊熊一窝。主帅无能，累死三军，做为总经理，对自己肩负的
6、团队责任要有深刻的认识，带团队得有魄力、有担当、有胸怀。用对的人和把人用对是总经理的两个用人挑战，总经理不要沉迷于细节纠错，要更多的思考人性，运用领导力去推动下属主动积极的工作。很多时候，因为相信才能看见，而不是因为看见，才去相信。,带团队,3,很多企业的管理者迷信权谋之术，把鬼谷子的权变思维演绎成厚黑之学，带团队的境界是以德服人，专业度固然重要，但是能大成者，莫不用德。用师者王，用友者霸，用徒者亡应该成为每个管理者的座右铭。,在如今快节奏的社会生活中，品牌传播已经成为企业生存发展的重要工具，“酒香不怕巷子深”是物质匮乏年代的品牌思维，在创意迭出、新品不断地今天，品牌扩张是市场推动最有效的手段
7、之一。打造一个企业的品牌，一定不能急功近利，否则就是昙花一现，要遵循品质为尊、宣传有方的策略。任何品牌都要以产品品质为基石，没有品质支撑的品牌是海市蜃楼，过眼云烟。在保证品质的基础上，宣传是实现品牌快速形成生产力的保证。物业公司的品牌宣传受制于行业特征，不可能进行大开大合的投入产出，宜采用细水长流、润物无声的过程推进。物业公司的总经理一定要有品牌意识，把品牌宣传做为自己的工作重心之一，引导团队通过物业小故事等形式，发挥劳动密集型行业的优势，让品牌深入人心，为未来之路打下坚实基础。,打品牌,4,物业管理其实是个高风险的行业，一方面源自于其微薄的利润，一旦有个闪失，一年赚的不够一天赔的；另一方面源自于品牌基础薄弱，物业行业有句老话“100-1=0”，就是物业做了100件好事，只要有一件没做好，就很可能前功尽弃，一夜归零。做为总经理，一定要有时刻紧绷的风险管控神经，牢牢把握企业管理中的风险控制点，管控好人、财、物、事中的漏洞，层层把关，步步为营，确保企业不因疏失造成管理责任事件，导致企业陷入危局。物业管理无小事，琐事即是大事。做为物业公司的总经理，从大处着眼，建体系；从小处着手，定标准。从自己的服务意识出发，站在员工和客户的角度，持续推动自上而下，由内到外的服务改善，就没有做不好的。,控风险,5,
