1、世联地产 2010-07,保利番禺区桥南项目定位报告,项目印象区域 项目位于番禺区市桥南，沙湾镇南部居住规划区内，距市桥中心仅10分钟车程。,本地块,地理位置：本项目位于广州市番禺区沙湾镇桥南街市良路南侧，南城路北侧，离番禺 市桥2000米，到广州市天河体育中心，车程约40分钟。,20032010年沙湾镇城市规划将市良路靠近沙湾水道规划为高标准的南部住宅示范区，规划该区可容纳20000人。项目处于规划区内。,沙湾镇南部居住区,番禺市桥,2000米,本案,项目印象配套 项目为市良路与南城路交汇处，交通便利，且周边楼盘多，区域居住氛围浓厚，但步行可享配套不多,番禺市桥,本案,项目位于2007年番禺
2、地王“万科金色城品”对面，周边同时还有金沙湾花园、昊龙花园 、喜盈雅境等项目，区域比较成熟，是沙湾镇比较成熟的居住区域。,那个位置环境还不错，在南郊，周边也挺多楼盘的，交通挺好的！ 番禺市桥珠宝店老板 钟先生,项目印象四块四至 无景观资源。项目两面临路，存在一定的噪声影响；南面是未开发的居住用地。,项目本体,南临池塘,东临南城路,北临市良路马路及住宅,东面南城路,南临池塘,北面市良路及住宅,本案,西临农地,西农地,项目印象经济指标 中低容积率、小规模、限高60米,市良路,南城路,未开发住宅用地,项目印象 番禺市桥南无景观资源中低容积率小规模项目,思考：无资源支撑，同时面临地块规模不大，项目如何
3、定位？,区位距市桥中心仅10分钟车程。 配套步行可享不多，但居住氛围浓 四至临路有噪音影响 指标小规模、限高60米,市场背景,1,项目竞争市场环境,1、片区住宅市场分析,2、区域公寓市场情况,竞争项目分布,番禺奥园冠军城,中颐 海伦堡,喜盈雅境,昊龙花园,尚东尚筑,万科金色城品,星辰时代豪园,博学公馆,奥园广场,雅居乐福景路项目,桥南板块住宅市场：在售供应量少，主流户型为110-150三房，销售均价为12000元/毛坯，平均销售速度20套/月。,户型：主流三房区间为110-150，主流四房区间为140-310，少量一房二房单位；价格：毛坯价9500-16000元/不等，主流区间为12000元/
4、，带装修的项目走品牌豪装路线，装修值2500-6000元/。销售情况：小户型项目和品牌项目消化速度较快，月均20套。,桥南板块：舒适型住宅项目户型入门槛为130三房，毛坯均价13000元/，总价165万起，月销售速度为17套/月，主力客户群为番禺本地客,舒适型项目特点：周边配套成熟，交通便利；大规模社区，社区拥有超市、幼儿园等配套户型设计宽阔舒适，三房区间为110-150，四房区间为180-200，另有136复式产品；产品创新，万科金色城品的20入户花园，入户花园及阳台成180度角度，户户有景，可双向观望不同的小区景观。,喜盈雅境园林由泰国专业园林专业设计公司,万科金色城品展现了最新研发的户型
5、产品空中叠院,1,资源优越：拥有1.8公里江景，北靠风光旖旎的西丽大桥、东临番禺最大的主题公园； 高端的社区配套：拥有风情商业街购物及极具特色的下沉式会所 产品高端：20栋超高建筑，产品设计属于舒适大户型，均有双套间设计 ，可选6000元/ 豪华装修，7月即将推出大面积复式产品,桥南板块舒适型住宅项目：海伦堡流金岁月 定位为“南广州国际级江景精品豪宅”，入门槛为123三房，总价区间190-230万，月均销售速度27套。,下沉式会所,滨江风情 商业街,外立面为现代简约风格,天际泳池,桥南板块：紧凑型住宅项目主力面积70-120，总价幅度70-200万内，月销售速度为25套/月,供应：项目规模小，
6、供应量少，在售仅2个项目，在售货量不足100套；户型：主流户型为三房单位，区间为110-130；价格：毛坯价9500-13000元/，平均总价区间为90-170万元；销售速度：由于面积小总价低，销售速度快；月销售速度25套，超过板块平均销售速度（20套/月），超过舒适型产品月销售速度（17套/月）；,2,桥南板块紧凑型住宅项目,昊龙花园,番禺奥园冠军城,项目作为市桥南部首席成熟社区，依托番禺中央生活区的地段优势，拥有南向江景，东向沙湾生态风景区等生态、景观。,项目小区周边配套成熟，所处地段交通及配套设施完善，北侧是南郊公园。项目多为9层高小洋房，1梯4户设计，楼层低，实用率高达87%。,星辰时
7、代豪庭,万科金色城品,舒适型产品，共590套，预计毛坯价15000元/ 产品类型：320套大三房，250套大四房，少量复式单位,博学公馆,紧凑型产品，共368套 产品类型：92套紧凑两房，184套紧凑三房，92套紧凑四房,舒适型产品，复式，货量、售价待定，最小60起,板块未来推货集中在2010年下半年井喷，预计货量超过1500套；产品类型：40-85公寓产品；紧凑型产品50-120；舒适型产品120-230三房到五房；复式单位；紧凑型产品货量较少，竞争较小；其他产品供应较大，市场竞争激烈。,桥南板块未来竞争：供应量大增，舒适型产品竞争激烈，紧凑型产品仅博学公馆368套，紧凑型产品空缺较大。,奥
8、园广场,酒店式公寓产品，货量、售价待定，面积 40-85平方米,昊龙花园,舒适型产品，货量充足，产品类型为大两房、大三房、大四房,雅居乐福景路项目,舒适型产品，总建面18万方，约1300户,3,番禺其他板块,供应：与本项目区域相近的市桥、亚运板块供应货量较桥南板块多；产品类型：二房单位80-92，三房单位92-138，少量一房和四房单位；销售价格：市桥板块带装修均价12000元/，亚运城板块毛坯价8000元/ ；亚运板块与项目距离较远，不会造成客户分流，借鉴意义不大；市桥项目多属于大社区大户型，与本项目直接竞争关联不大，但鉴于区域发展成熟，存在一定的客户分流，可借鉴项目户型产品设计和社区打造概
9、念。,其他板块竞争项目：雅居乐鸿禧华庭 客户关注其交通便利及高城市价值，与项目无直接竞争，但产品设计创新，附带2500元/精装修，对项目具有借鉴意义。,户型紧凑实用，连通客厅和卧室的超大阳台，可改增房间面积,86两房单位附送入户花园，隔离厨房油烟，功能分区明确。,采用了多个知名品牌的2500元/精装修备受好评。,其他板块竞争项目：尚东尚筑 在售户型为70-150紧凑型两房三房单位，月销售量53套,热销原因：城市价值高周边高端商业氛围 高端社区设计：楼距最远达180多米，绿地率高达42%，设有近200米的空中观光走廊平台花园，配套1000多的园林无极泳池和13000的商业配套；户型紧凑，面积小总
10、价低，附加值高。,赠送可改为房间的露台面积,紧凑的小户型,桥南板块2009年-2010年6月在售数据统计,取样项目：海伦堡、喜盈雅境、万科金色城品、番禺奥园冠军城、昊龙花园 数据来源：阳光家缘,总结： 从区域整体供应和销售情况看，以紧凑和舒适三房为主，其次是舒适四房。符合首置/首改的产品畅销，其中：区域80多两房单位（包括小复式）供应断档，从销售情况看较好，但考虑到历史供应情况，不建议将2房作为项目的主力面积区间；紧凑100-120三房是区域供应的主流产品，比较畅销，同时实现价值较高，可以建议将紧凑3房作为本项目的主力面积区间；舒适130-140三房是区域的主流产品之一，目前去化率较差，本项目
11、设置此类产品需要增加产品附加值；舒适160-180四房也是区域的主流产品，但对于本项目来说，需要在大社区，配套以及档次品质的支撑。,片区住宅市场小结 供应：目前供应较少，未来竞争激烈； 销售情况：月均销售20套，销售毛坯均价12000元/； 特点：紧凑型产品销售速度较快； 目前桥南板块供应较少，分为130以上舒适型和70-120紧凑型产品，前者销售均价较高，13000元/毛坯价，且月销售17套，速度较慢；后者销售毛坯均价为12000元/，月销售25套，较为畅销；区外板块情况类似，紧凑型产品较为热销；未来竞争激烈，供应井喷，产品链丰富，紧凑型住宅产品供应较少，存在市场空白。,基于市场本项目建议做
12、符合首置/首改需求的产品 二房约70平方米，三房约90-130平方米,项目竞争市场环境,1、片区住宅市场分析,2、区域公寓市场情况,区域公寓市场：供应稀缺，主流户型为40-85一房、二房，平均销售速度30套/月。,户型：主流单间区间为40-47，主流一房区间为40-70，主流两房区间为58-85；价格：均价8800-10000元/（金色城品折算平层后均价在10000元/左右），带装修的项目走品牌豪装路线，装修值3000元/。销售情况：小户型项目和品牌项目消化速度较快，月均30套，折算面积约1500方/月，总体取货速度较慢。,奥园广场,金色城品,尚东尚筑,尚东尚筑(售罄)：主力户型为40-52方
13、一房、58-66方两房，均价8800元/，带3000元/豪华装修，月销售速度为35套/月。产品创新较难复制，较同项目住宅的面积去货速度，销售速度一般,项目特点： 规划利好，公寓的投资客主要看重的是区域的升值潜力，像广州新城、地铁等，尚东尚筑以后绝对是交通要地，公寓基本是投资客。 借鉴程度：低，项目位处广州新城的重大规划利好区域，基本为投资客户，看重区域未来的升值潜力，本项目所在区域的规划前景不及尚东尚筑。,主销期公寓的销售速度（面积）远慢于同项目住宅销售速度,A型 39平米,B型 51平米,重大规划利好,万科金色城品(售罄) ：主力户型为47方单间、61-70方一房（复式），毛坯均价17000
14、元/，总价80万起，月销售速度为30套/月。产品创新较难复制，从销售面积的来看，销售速度一般,项目特点： 产品创新，万科金色城品的20入户花园，入户花园及阳台成180度角度，户户有景，可双向观望不同的小区景观。 借鉴程度：低，从规划报建来看，金色城品的产品较难复制,万科金色城品展现了最新研发的户型产品空中叠院,从销售面积来看，金色城品的销售速度较慢,产品创新，实为住宅产品,奥园广场：主力户型为40-85方一房、两房，预计于10年底推出市场。核心竞争力主要为于城市中心大型商业上盖。,项目特点： 城市综合体的商业产品，用地性质为商业用地，地处城市中心，交通便利，商业氛围浓厚； 借鉴程度：低，本项目
15、位处生活区，周边商业业态以社区级小商业为主，商业氛围远不及城市中心综合体，且奥园广场为商业用地，土地性质决定了产品形态，并未经过市场的检验。,定位：南广州极具标志性的高端商业项目 产品：涵盖一站式购物中心、酒店式公寓和精品商业街等多种商业业态,城市中心、核心商圈,区域公寓市场情况 供应：番禺公寓产品供应较少 销售情况：月均销售面积在2000方左右，销售速度较慢 特点：公寓产品位处城市中心商圈或有重大规划利好 从供应层面来看，番禺公寓产品的竞争较小，但公寓项目多处于城市中心商圈或有重大规划利好地段，本项目不具备此等条件；从销售表现来看，由于公寓产品面积段偏小，套数偏多，从销售面积的速度来看普遍较
16、慢，同等销售速度下本项目的销售周期将近2年,缺乏商业和城市化价值支撑本项目不建议做公寓产品,客户分析,基于客户访谈的定位,1、客户访谈情况,2,客户访谈来源,A、保利公馆2010来访/成交客户（25名）市桥系客户广州系客户，经常往来番禺，对番禺有一定了解,B、东湖洲来访/成交客户（25名）石基、市桥本地客户，对番禺有浓厚的区域情节。,访谈关注点：对于番禺区沙湾镇桥南街市良路的区域认知和看法（地段、环境、交通、配套等建议）对于购房需求的调查（地段、交通、面积、户型、购房目的）对于是否介意噪音的影响对于保利品牌的认知,客户观点1：,对于番禺区沙湾镇桥南街市良路的区域认知（地段、环境、交通、配套等建
17、议）,？,客户访谈1：番禺石基本地人，东湖洲客户，知道那个地方，区域位置还可以，环境不错，在南郊位置，去看过那边的楼盘，但感觉有点贵，也想过在那里买房子，但没有什么特别适合的房子，而且生活配套也不是很方便。,客户访谈2：番禺市桥人，公务员，知道那个地方，发展前景很好，是番禺规划中的新居住中心，离市桥又近，会考虑在那边买房子。,客户访谈3：广州海珠人，公馆客户，经常去番禺看房子，没有听过那个地方，在番禺买房子主要的还是看够便宜和交通方便，那个地方没有听过，要去看看再说。,番禺市桥本地或在市桥上班的受访者最认可该区域位置，认为该区域前景和规划都很好，会考虑在那边购房；而周边镇区如石基受访者则对该区
18、域认识，但了解不深，认为该区域楼盘贵，如果有合适楼盘会去看；而广州市区受访者则对该区域表示比较陌生。,小结,客户观点2：,受访客户中，客户对区域位置最为关注，其次对交通、生活配套、物业管理以及园林也比较看重；购房客户主要为首次置业以及改善居住环境需求为主，面积需求多集中在90140方的三至四房。,对于购房需求的调查（地段、交通、面积、户型、购房目的）,？,客户访谈2：番禺市桥事业单位管理人员，现居住于市桥鸿成花园，如果买房，会选择110方左右的三房，最好是东南向的房子，买房子首先看地段，同时还看交通方不方便，有没有配套。,客户访谈1：番禺沙湾镇人，个体户，知道那个地方，位置很好，周边有很多不错
19、的楼盘，会考虑在那边买房子，主要想买90方的三房单位，买房还是要看一下环境，同时物业服务要好，配套要全，交通要方便。,客户访谈3：潮汕人，市桥经营项链加工厂，买房子主要看交通是否方便，想买130方的房子，希望有好的园林和物业管理公司，同时交通要方便，方便照看生意。,小结,客户观点3：,受访对象中，对保利地产的品牌认知主要分三类：一类为广州客户，对保利地产的品牌比较认可，在同等条件下，会选择保利地产的楼盘；二类为番禺公务员以及有置业需求客户，对保利地产有一定程度的认识，会考虑购买保利地产的楼盘；三类为番禺个体户、事业单位职工以及企业管理人员，听说过保利地产，但了解不深。,对于保利品牌的认知,？,
20、客户访谈1：广州天河区，保利公馆客户，有很多朋友买了保利地产的房子，很不错的一个开发商，国企，还是一家上市公司，房子做的也挺好的，会考虑购买保利的房子。,客户访谈2：番禺市桥公务员，去看过保利地产在石楼开发的楼盘，感觉还不错，保利地产是一家挺出名的房地产企业，对这些知名企业开发的楼盘买起来比较放心。,小结,客户访谈3：番禺石基人，东湖洲客户，事业单位职工，听说过保利地产，但了解不深，经常在报纸上看到保利地产的楼盘，好像买的都不错。,核心客户,重点客户,潜在客户,客户类型,客户特征,市桥企事业单位人员、公务员和生意人等,新番禺人。,周边镇区如沙湾、石碁等企事业单位人员、公务员和生意人,广州市区白
21、领、企事业单位人员及部分投资者,年龄2845岁，有一定的经济基础，置业目的主要是自住兼投资,二至三口之家，生活居住在番禺、对番禺区域比较认可,年龄比较年轻，家里能够提供部分首付款，对交通要求较高,项目客户构成,符合刚性首置/首改需求的客户定位,项目的价值在哪里，怎样打动客户？,客户访谈总结 居住或生活在番禺的受访客户最认可项目所在区域，认为该区域前景和规划都很好；周边镇区如石基、沙湾等区域受访者则对该区域认识，但了解不深；而广州市区如天河、海珠受访者则对该区域没有认识。 保利地产在受访客户中拥有一定的品牌影响力，其中广州客户对保利地产的品牌认知最深，能够产生品牌溢价力，而番禺客户中，公务员对保
22、利地产有一定的认识，而企事业单位员工以及个体户只停留在听过阶段，但了解不深。 客户偏向首置/首改的自住需求，面积集中90130方的房子的居多比较关注区域位置，其次对交通、生活配套、物业管理以及园林也有较高要求；,价值梳理,3,项目价值梳理,现状：,市良路北段沿线已形成较为成熟的居住氛围！ “ 城市居住区 ”,区域价值视角,1,社区分布,商业配套分布,金业花园,奥园冠军城,喜盈雅境,昊龙花园,朗陶居,金沙湾花园,翠怡轩,新城市广场,万科金色城品,市良路,本项目体量较小，社区配套的打造空间有限，主要依赖于市良路沿线众多成熟社区的配套,地块所在桥南板块将成为番禺城市发展定位（广州城市副中心）大背景下
23、的商业副中心、高质量生态生活住区,规划前景,商业副中心、高质量生态生活住区,未来：,地块周边土地规划大部分为居住用地，随着建设逐步兑现，片区的居住氛围将更为成熟。,品牌价值视角,2,品牌社区分布,奥园,万科,雅居乐,奥园,中颐,通过保利公馆2010的影响力，保利品牌已在番禺客户心目中建立了较好的品牌形象，但单一靠品牌仍不足以跳出雅居乐、奥园、中颐等扎根多年品牌的包围圈 因此，本项目品牌发力需要结合产品等其他因素,祈福,客户对保利品牌认可度较高，但区域内聚集了万科、奥园、雅居乐、中颐、祈福等知名品牌的项目，仅通过保利品牌效应不足以跳出区内竞争！,本项目的核心竞争力打造,地段,资源,配套,规模,品
24、牌,产品,鸿禧华庭,本项目（未售）,项目竞争模型分析,本项目和周边竞争项目比，周边项目均好性较好，但本项目在规模、资源、配套等方面处于相对弱势。品牌发力是本项目的一个支撑点，但仍不足以使本项目跳出竞争。产品是本项目打造差异化竞争优势的机会点。,品牌和地段优势带来的成熟居家氛围,金色城品,昊龙花园,地段同质、品牌同质，需要“产品+品牌”发力，打造实用居家产品。,回到我们的客户,我们引入按价值观偏好不同的一个客户分类体系,价值观表现“好恶” 他们对项目优势认同的重要性排序不同，所以也就表现为对不同诉求的项目的选择与评价,小户型客户五大族群,小户型客户细分,自享族和居家族是项目的主力客户，关注舒适和
25、品质,回到我们的客户,回到我们的客户,也许自享，也许居家，他们,重性价比,年轻,健康,有梦想,活力,有品味,时尚,实效居家,他们是,都市实用主义,属性定位,市桥南 品牌都市领地,区域占位，吸引番禺、市桥客户,保利品牌影响力提升,主诉城市感、交通便利,年轻活力的社区,对于吸引番禺、市桥的客户，说“市桥南”对客户的打动更大。定位从客户角度看，是希望城市感强的，有品牌知名度和影响力的年轻领地，后期营销以情感打动客户。,项目命名,保利乐活里,LOHA,本项目体量较小，位处城市近郊，针对年轻活力的客户群体。从整体看和“保利春天里”有共通之处，建议沿用保利“in”系列（ x x 里），形成品牌延续性，同时
26、和区域项目形象形成差异。,保利“in”系列,户型配比定位,符合刚性首置/首改需求的户型定位,如果本项目定位为大户型社区，需要社区规模较大、周边/项目配套较好、注重项目档次的打造，而且面临销售速度较慢的风险，综合和本项目契合度不高，不建议做大户型为主的社区；结合区域市场情况，符合刚性首置/首改需求的二房、三房畅销，能获得销售速度和价格的较好平衡，建议本项目产品符合刚性首置/首改需求；区域户型销售均好性高，考虑到面积/总价竞争，建议二房70平方米，紧凑三房90平方米，舒适三房130平方米，同时结合功能空间可以有+0.5/+1房的功能空间使用。,建筑的理想：,建筑居住标准住宅,居住功能居住空间 享有
27、面积拥有面积 室内空间室外空间,居住功能营销创新,功能营销关键要素,回归产品的居住本体,强调功能面积，而非建筑面积,强调室内，而非室外,强调居住享受，而非居住舒适,建筑发展模式,产品方正实用,产品面积附加,高得房率/N+1,产品功能附加,面积扩展,功能面积扩展,In 空 间 而 乐,家+空间,66平米畅想 叠加的空间设计，能够让66平方米内展现居住的大智慧。,dream,66小两房系统解决方案,诺德国际社区,拒绝巴掌大的餐厅，省下的每一寸空间都要去享受生活,西式开放厨房方便又有趣，中式厨房做菜不会熏到家人，两个我都要,调整前,调整后,餐厅面积：2.56 厨房面积：6.84 ,餐厅面积：4 厨房
28、面积：5.4 ,局部西厨化将厨房局部改为西厨开放式布局，将更多空间让给餐厅使用，西厨空间也能更好的和餐厅空间融合，增加了餐厅的舒适度，同时在操作台连续的前提下中厨保持相对独立，必要时可封闭，以保证餐厅不受油烟等干扰,加空间,局部西厨化+半独立中厨=独立餐厅,局部西厨化+半独立中厨,中西厨台面相连，保证厨房功能完整、实用,中厨相对独立，可单独封闭，以隔绝油烟,餐厅与西厨区融合，空间更开阔,合页门餐厅空间N次利用,打破传统意义上的“厅房概念”： 创造完整流动的室内空间，客户可根据实际所需与个性表达自行设计空间划分。室内隔断墙也可演化成各种形式大面透明玻璃、金属构架,采用合页门：一种新的房门使用方法
29、，通过旋转门扇的开放和关闭，空间或连通或分割。 在关闭时保障了私密性，在开放时室内空间完全连通，在有限的都市居住空间中提供了视觉和心理上需要的极大化空间感受。,66小两房系统解决方案,加空间,6.5平米可以如何享受？,加（+）空间餐厅空间N次利用,通过合页门，餐厅空间约6.5成为可自由变化的空间,餐厅空间N次利用,当灯光变暗，彩灯亮起，打开酒柜，一个绚烂迷人的私家小酒吧就出现在你眼前,绝对享受的空间,可能1私家MINI酒吧,餐厅空间N次利用,绝对个性的空间,可能2 琴房,餐厅空间N次利用,绝对健康的空间,可能3 健身房,将餐桌折叠收起，就变成个人健身房,加（+）空间独立衣帽间的设置,活动的柜子
30、步入式衣帽间设置,活动的柜子 平时关闭,步入式衣帽间原理：,步入式衣帽区 使用打开时,66小两房系统解决方案,加空间,独立衣帽间,加（+）空间独立衣帽间的设置,别墅级配置衣帽间 当季衣服可以分开二边挂，不混淆，可容纳数十件！,66小两房 通过加空间营造拥有了,局部西厨化+半独立中厨=独立餐厅和中西厨,加（+）空间独立衣帽间的设置,餐厅,卧室,厨房,加（+）空间餐厅空间N次利用个性空间,功能面积增加2-4平米,功能面积增加N*6平米,每个卧室功能面积增加2-3平米,66两房实现了100平米左右三房的功能面积,66小两房系统解决方案,加空间,In 空 间 而 乐,虚空间,88平米畅想 传统中“豪宅
31、”的观念将不仅仅是无限扩大的面积，而将是越来越回归到精致、舒适、安逸的家庭生活本身。,dream,虚,88小三房解决方案,空间,虚空间1.2米的虚空间设置,华侨城四海公寓,通过餐厅部分的加空间打造及卧室布局的调整，压缩部分面积，增加一个1200X3000（面积3.6）的虚空间,客厅,主卧,虚空间,虚空间布局可能性带来的多样性,虚空间1.2米的虚空间设置带来的多样性,客厅,主卧,虚空间,虚空间布局不同带来的多样性,客厅,主卧,虚空间,客厅,主卧,虚空间,客厅,主卧,虚空间,由客厅进入虚空间,客厅,主卧,虚空间,虚空间纳入客厅空间,客厅,主卧,虚空间,虚空间纳入主卧空间,虚空间单独使用,虚空间纳入
32、周边空间,由主卧进入虚空间,客厅卧室各分虚空间一半用以储藏,可以成为家庭照片厅、收藏屋等家庭展示性空间,可以成为衣帽间、化妆间、书柜等主卧个性化空间,可以成为储藏间或橱柜满足客厅卧室储藏及展示空间,虚,空间,虚空间1.2米的虚空间设置带来的多样性,客厅,次卧,虚空间,客厅,虚空间,客厅,虚空间,客厅,虚空间,由客厅进入虚空间,客厅,虚空间,虚空间纳入客厅空间,客厅,虚空间,虚空间纳入主卧空间,虚空间单独使用,虚空间纳入周边空间,由次卧进入虚空间,客厅卧室各分虚空间一半用以储藏,次卧,次卧,次卧,次卧,次卧,客厅,虚空间,虚空间、次卧纳入客厅空间,次卧,可以成为家庭照片厅、收藏屋等家庭展示性空间
33、,可以成为衣帽间、化妆间、书柜等主卧个性化空间,可以成为储藏间或橱柜满足客厅卧室储藏及展示空间,结合次卧与客厅形成更大的活动场地，形成多种活动的可能性,虚空间布局不同带来的多样性,虚,空间,虚空间1.2米的虚空间设置带来的多样性,客厅,主卧,虚空间,由客厅进入虚空间,可以成为家庭照片厅、收藏屋等家庭展示性空间,88小三房解决方案,虚,空间,虚空间1.2米的虚空间设置带来的多样性,客厅,主卧,虚空间,由主卧进入虚空间,可以成为衣帽间、化妆间、书柜等主卧个性化空间,88小三房解决方案,虚,空间,虚空间1.2米的虚空间设置带来的多样性,客厅,主卧,虚空间,客厅卧室各分虚空间一半用以储藏,可以成为储藏
34、间或橱柜满足客厅卧室储藏及展示空间,虚,空间,虚空间&+空间88小三房的功能提升,局部西厨化+半独立中厨=独立餐厅和中西厨,加（+）空间独立衣帽间的设置,餐厅,卧室,厨房,加（+）空间餐厅空间N次利用个性空间,功能面积增加2-4平米,功能面积增加N*6平米,每个卧室功能面积增加6-8平米,88三房实现了140平米左右四房的功能面积,虚空间的应用客厅、卧室以及虚空间三者的多种组合模式,客厅,功能面积增加6-8平米,实现功能：,虚,空间,规划定位,4,基于都市品牌的规划和产品定位,规划条件,规划布局,1,该系列为南向单位，朝向佳，采光通风好，但面临噪音影响大。,该系列为西北向单位，受日晒、通风不佳
35、等因素因素影响，且临市良路，面临噪音影响比较大。,该系列为东南向单位，采光通风佳，内可望小区园林，外无构筑物阻挡，视野开阔，且不受噪音影响。,绿化带,规划布局,市良路,南城路,12F,备注：此方案基于最优化方案排布，未考虑光照因素等。,19F,12F,12F,12F,12F,12F,19F,19F,19F,19F,园林规划布局,绿化带,泳池,漫步道,意向图,球场,都市品牌园林规划 “一湖一道一会所”,如何打造都市品牌领地,都市品牌领地,都市品牌立面,都市品牌园林,公共空间架空层,下沉式水滴会所,商业街配套,项目打造都市品牌的生活领地，通过城市感强的立面；绿色、健康的园林；参与性强的公共空间和个
36、性展示的会所，以及生活配套，打造属于“番禺市桥”的都市生活领地。,产品定位,2,A/都市品牌立面1 保利春天里,A/都市品牌立面2（推荐） 金地梅陇镇,B/都市品牌园林“一湖”,B/都市品牌园林“一道”绿色慢跑步道,C/都市品牌公共空间架空层利用,通过贯通架空层下的蜂巢将城市及住宅部分的有机划分和关联性连接，处理好动静分区，保证住宅部分的纯粹性和城市人流、车流、信息流之间的共享 。,功能一：城市内外空间的过渡功能,C/都市品牌公共空间架空层利用,功能二：提升项目形象,蜂巢联系上下空间，创造空间趣味性和功能多样性,蜂巢的设计使地下层空间更阳光，居住空间更丰富。地面地下空间畅通，创造出层次感丰富的
37、灰空间，同时可作泛会所，增强整体的生活气息和休闲情调,C/都市品牌公共空间架空层利用,功能三：打造上下活动空间,车库示意,车行：城市（下城）车流可通过蜂巢底下的地面层进入住宅区停车,地面层,架空层,地面层,地下层,地下层,社区人行/车行系统示意：,架空层可自然采光的阳光车库,C/都市品牌公共空间架空层利用,功能四：阳光车库,架空层下设置会所，会所屋顶设置成水滴形式，凸显城市活力，张扬项目个性空间,架空园林层,地面层,地下层,水滴会所,蜂巢,蜂巢,D/都市品牌下沉式水滴会所,“一会所” 参与性空间,重点展示区：下沉式水滴会所（可作临时售楼处）,下沉式会所与架空商业街自然连接,黑吧,白吧,上升通道
38、：连接黑吧与白吧的通道,黑吧星光影院，与朋友共享电影，举办聚会,日常使用星光影院： 1.配备音响设备与大型投射屏幕。 2.可自带碟与朋友一起共享电影 3.也可由物业管理免费提供租碟 4.同时也是朋友举办其他聚会的一个较大的空间与场地。,销售时充当“黑房间”-洗脑房： 进入一个完全黑暗空间，播放宣传片，运用光、声、电等方式向客户宣传碧海中心区的发展、周边配套的分布等信息,项目宣传片,黑吧特别的，黑色特性的参与空间,棋牌室,杀人游戏吧,游戏厅,白吧娱乐健身空间,壁球室,健身房,游乐室,室内高尔夫,书吧： 创意造型：类似卢浮宫前玻璃金字塔或镂空的雕刻造型的入口既是社区的标志，也为书吧提供了自然采光；
39、 功能： 1.向业主提供免费租借的图书 2.设置一些长椅，供读者在采光口自由阅读时使用,黑吧交汇处下沉式会所书吧空间作为营销时的白房间家居休憩生活的展示空间,白空间家居休憩生活展示空间 1.摆设一些椅子，即是为客户准备的随意的休憩地，也是一种家居用品的展示 2.设置供儿童娱乐的设施，一次性的儿童乐园 3.临时的咖啡厅等提供餐饮的供应点，仅仅需要几把阳光伞下的桌椅,临街商业街,临街商业业态以生活配套为主，为社区居民提供日常生活配套,E/都市品牌商业街配套,生活配套为主,价格预判,基于周边市场价格预估,5,价格预判,市场比较法参照系价格推导 本次定定价采用了市场比较法，根据项目的市场定位和周边楼盘的定价情况，我们以万科金色城品、海伦堡流金岁月、昊龙花园作为参照，来对本项目售价进行预测。（注：以下产品价格均为毛坯价格）,以上价格为市场静态价格，未考虑市场溢价空间.,据项目周边在售项目价格，初步判断本项目均价：10500-11000元/（毛坯） 若带装修价格约为11500-12500（带1000-1500装修）,世联地产 2010-7,预祝保利番禺桥南项目开发成功！ 保利和世联合作成功！,
