1、1长春君地房地产开发有限公司专项审计报告中瑞联专审字 2010 第 号北京昌恒投资集团公司：我们接受委托，对贵集团公司所属长春君地房地产开发有限公司（以下简称君地公司）2008 年、2009 年财务收支及内控管理制度和内控制度执行情况进行了审查，我们的审查是依据相关财务收支审计准则，企业内部控制基本规范及贵公司相关委托要求进行的，我们的审查是以 2009 年 12 月 31日资产、负债、 损益真实性和两个年度财务收支情况和截至 2009 年末资产质量查证；以及对整体资产经营决策、内控制度建立、执行和取得实效的调查展开的。在实施审查过程中，我们还实施了包括抽查会计凭证在内等我们认为必要的审查程序
2、，现将审查结果报告如下：一、基本情况长春君地房地产开发有限公司是北京华瑞君地投资有限公司和南通银洲昌诚置业有限公司共同投资兴办的开发有限公司，注册资本 1.1 亿元人民币，法人代表朱新昌，公司驻地吉林省长春市汽车产业园区腾飞路 110 号，（君地地产十六峯地块）。君地地产项目于 2007 年在吉林省长春市启动，在长春市政府、长春市汽车产业开发区管委会大力支持下、经政府有关部门和长春市国土资源局经“ 招牌挂”等相关程序后取得 该项宗地，共 229917 平方米，折合 345 亩。项目规划总建筑面积 593204 平方米，其中地上建筑面积 459694 平方米（住2宅面积 370830 平方米，商
3、业面积 88864 平方米）地下建筑面积 133510 平方米（含地下人防、车库、库房、地下室等） 项目共分为一期工程、二期工程、三期工程和四期工程，现一期工程建筑面积 10 万平方米已完成，楼盘已基本售罄；二期工程建筑面积 22 万平方米已在建，三期工程建筑面积 23 万平方米、四期工程建筑面积 45 万平方米征地已纳入规划、设计，从工程进度上看已全面启动。项目法人单位：长春君地房地产开发有限公司建筑设计单位：吉林建工学院设计院、吉林北银建筑设计院承建施工单位：南通二建集团监理单位：吉林省先胜工程监理公司2007 年君地地产项目全面启动，2007 年发生前期费用 240.425.626.20
4、元，其中土地价款 237.000.000.00 元、可行性研究报告 168.000.00 元、总体规划设计方案（含测量费）1.193.600.00 元、方案咨询费 2.050.000.00 元、评审费 10026.20 元。2008 年当年取得营业收入 25.911.517.25 元，配比销售成本20.729.213.80 元，实现利润 8.274.456.20 元。资产负债率 27.57%，2009 年由于二期工程未完全年未实现营业收入当年亏损 788.360.57 元。截至 2009年 12 月 31 日资产负债表反映资产总额 768,103,586.12 元，负债总额492,300,56
5、5.90 元，资产负债率 64.09% 二、审查情况（一）资产部分31、货币资金2009 年 12 月 31 日货币资金余额 98,602,520.66 元，占总资产 12.83%（1）现金现金余额 1.993.831.81 元，已严重超限额使用现金，经本次查证盘点时现金余额高达 2,123,093.52 元之多，其中白条抵库 1,116,826.45 元、未入账借条 1,000,602.00 元、库存现金 5,665.07 元。经倒推计算（剔除白条中 2010年发生部分）2009 年余额 1,993,831.83 元。经查保险柜中存放属于帐内的购物卡 21,200.00 元、电话卡 400.
6、00 元、待发工资 13,822.00 元；另外存放王传坡退房余款 5,000.00 元；以黄建生名义公款私存发生利息 3,874.47 元，同时还发生待发工资单一张署名牛超、赵波等 13,821.35 元，经查此工资单人员不是企业员工，又迟迟不予领发，待企业做出合理解释；对于以黄建生名义公款私存且用于购房者（业主）垫支性借款（购房者在获取公积金贷款之前资金不足，向黄建生借款，贷款到位后即还）此种行为已构成公款私存且有放贷之嫌，且以个人名义开户存折未纳入货币资金管理，与财务无对账依据，此项帐外资金完全失控，应立即终止。A 长期未入账借款单 1,000,602.00 元顾春雷 525,806.0
7、0 元黄建生 310,441.00 元 公款私存吴晓语 2,000.00 元黄建 48,000.00 元郑晓东 20,155.00 元4钱 康 500.00 元李新华 6,000.00 元陈 星 3,000.00 元孙宝伟 2,500.00 元李圣康 10,000.00 元莫秀金 25,000.00 元王浩去 4,000.00 元高立彦 2,000.00 元季水晶 20,000.00 元王晓颖 500.00 元宋宏伟 20,000.00 元李新华 700.00 元B 白条抵库发生在 2007 年五月至 2009 年 12 月涉及管理费用、福利费用、工资、招待费支出共计 465 笔其中涉及 20
8、07 年费用支出 129,558.30 元；2008 年 602,030.31 元；2009 年 364,306.24 元 ；2010 年 20,931.60元。同时收支复杂，已严重违反现金管理条例和相关会计制度规定，对 2007 年、2008 年和 2009 年财务报表均构成影响，应予关注。（2）银行存款 96.608.688.85 元,共分为建行、工行五个账户分别储存，其中建行一汽支行 8888 户已清户，其余工行一户，建行 3 户均提供对帐单经5调节后一致。我们对个别账户未达帐项进行进一步审查，其中由于时间差形成未达帐项在 2010 年初已解决，但发生在工行 71174 账户银行已收企业
9、未收长春以兴汽车销售公司货款 61200.00 元至今未解决；另外发现以黄建生名义公款私存并对外放款 6 笔（2009 年 11 月 12 月期间）共计 274248.00 元，均在 2010 年初存入公司大帐。（3）我们审查了长春君地房地产开发有限公司的整体经营流程，企业的组织架构及各部门间的经济往来，尤其注重企业中货币资金的循环、往来款项的发生与流通，并在审计过程中对企业的内部控制制度提出意见和建议。在实际审计工作中，我们重点关注以下方面：A、货币资 金循环及用款权限长春君地房地产开发有限公司（以下称君地地产）是一家主营房地产开发与销售的公司，其主要部门有办公室、财务部、营销部、开发部、前
10、期工程部。该企 业房地产销售主要通过聘用代理销售公司-上海利奈佳投资咨询有限公司（以下称利奈佳）。按照代理销售协议，房屋销售底价由君地地产和利奈佳协商确定，以出售房屋合同价款的一定比例及售价高于底价的溢价部分的一定比例合并作为利奈佳的销售佣金。实际审计中我们发现，利奈佳向客户收取的购房定金暂存于售楼处收银台（包括现金和户名的银行专户），收银台定期将定金台帐与所收定金移交至君地地产财务部门，由君地财务部存入办公室主任黄健生的个人账户，对于放弃购房的客户，其缴纳的定金由君地财务部门由企业帐户退还给客户。2009 年，在销售情况不景气的情况下，对于付不出首付款的客户，君地6地产为改善销售情况，曾以办
11、公室主任黄健生个人的名义借款给客户。另外，在审查企业银行存款项目时，发现一笔企业无法做出合理解释的未达账项，企 业银行存款帐中无反映，经查 2009 年 4 月 2 日，企业将由利奈佳收银处移交来的售房款存入办公室主任黄健生的个人账户，共计 110万元，随后 2009 年 4 月底银行结算前，君地地产将该个人账户销户，因此未在企业帐中反映。我们认为，君地地产以企业高管个人账户代替企业账户，违反了银行结算纪律， 该种行为可能会产生企业财产流失的风险。 A 授权审批制度不规范部分付款业务缺少授权审批程序且授权不明确，尤其大宗业务支出无审核审批程序，付款申请书上无授权人签章，预付工程款，货币资金缺少
12、审核程序，支出无事后监督程序。B 工程款支付和预付没有依据工程量执行和监督C 大额未达账出现几户。例如：同文春户 30 万元，长期不做账务处理造成资金沉澱影响现金流量表的准确性。D 管理层大额借款随意性，无授权审批记录，无款项用途说明。尤其售楼处收银程序存在重大缺失，发生预收房款时未纳入现金管理程序（收银后未交财务之前）。E 工资计 提无计提标准说明，个别月份出现无经手人签字，附件不全。F 财务人员调 离交接手 续不齐，无交接单、交接记录。G 预收 2008 年房款、退房款只有审核无审批手续且以内部审批单和退回收据代替业主出具手续，2009 年预收房款时收银后入账（财务大帐）不及7时，在时差上
13、存在失控期间，无台帐记录（健全完整台帐），经盘点抽查发现退购房业主王传博定金 5,000.00 元（预交 15 万，退款 14.5 万）已形成帐外资金，谨此项说明收银工作存在一定失控环节，避免形成帐外资金。2、预付帐款预付帐款余额 146,760,921.83 元发生，主要事项是与南通二建公司之间预付大宗工程款项，预付内容是执行工程预算的一部分，在实际发生预付款项时没有严格健全的审批程序及相关审批手续，预付工程款项应提供项目工程进度表，付款应予工程进度相匹配。在审查过程中发现 2009 年 1 月记-0103 与 5 月记-0149 传票反映出用工程款抵购房款，886971.00 元（多层一期
14、春 1、春 2、春 3 三套单元、未署名）实际形成变相出借资金于购房人，严重违背了工程预算项目和执行预算，造成资金挪用改变了资金性质和用途，违反了相关制度规定。3、其他应收其他应收款余额 45,753,660.00 元，经查内部往来款项发生额较大，没有严格审批手续和款项用途，应建立健全资金使用制度，合理使用资金，该其他应收款应及时清理，以提高资金使用效率，节省并控制资金成本。经查该应收款项主要分为内部人员和外部单位借款形成，从内部借款是以内部高管人员姓名设立，而不是按工程预算项目审批立项，有专人或部门审核、审批、经办一整套 审理、 审批过程，无相关审批程序这就会造成资金外流，给企 业带来损失。
15、外单位借款无相关合同，体现不出借款性质，如：娃哈哈公司借款等应予关注。84、存货- 开发成本开发成本余额 468787972.67 元，主要反映君地地产十六峰地块开发成本，该地块 公积 229917 平方米，共分为四期开发，除建筑安装采用大包方式由二建工程公司承办外，其余景观、内部设施等均为自建项目。（1）前期开发成本 2007 年发生前期开发成本 240,425,626.20 元其中：土地价款 237,000,000.00 元可行性研究报告 168,000.00 元总体规划方案（含测量费） 1,193,600.00 元方案咨询费（数笔） 2,050,000.00 元评审费 10,026.20
16、 元（2）2008 年发生开发成本 36,688,339.97 元，当期转出 20,759,213.80元，当期净额 15,929,126.17 元。土地成本 15,430,631.69 元前期费用 9,579,269.91 元建筑安装工程费 2,144,710.12 元基础工程设施费 5,407,721.00 元公用设施配套费 1,743,648.75 元开发间接费 2,382,358.50 元 （3）2009 年发生开发成本（净额）211,334,190.89 元9土地成本 1,260,960.32 元前期费用 5,950,006.97 元建筑安装工程费 171,027,897.15 元基
17、础工程设施费 19,524,853.00 元公用设施配套费 335,155.00 元开发间接费 14,334,347.86 元2009 年末累计开发成本 467.688.943.26 元，其中一期已告峻，2 期正在施工，本次审查二建公司是另外一个单位，应做施工项目审查，本次审查未能涉及，对于建造工程均应按预算来执行，但在发生配套及景观方面建设支出，从审核审批制度上存在重大缺陷、施工合同不完备、工程无进度表、无预算、调整预算、无工程成本控制， 经查核发现 2009 年 12 月 31 日自管理费用转入开发成本一笔 2,509,807.61 元，其中绝大部分为费用性支出。例如：全年全公司员工工资
18、1,215,430.67 元及高档家俱 639,336.00 元及：2009 年 12 月 31 日 记字 0518 号借:开发成本-家具 23,800.00 （样板间陈设）贷:销售费用 -23,800.002009 年 12 月 31 日记字 0503 号借:开发成本-工资 1,215,430.67（ 09 年全年全部职工工资）贷:管理费用 -1,215,430.67借:开发成本-业务招待费 822,292.20 （09 年超标业务招待费）贷:管理费用 -822,292.20102009 年 12 月 31 日记字 0514 号借:开发成本-差旅费用 448,284.74 （应列管理费用）贷
19、:管理费用 -448,284.74借:开发成本办公费 959,198.66贷:管理费用 -959,198.66以上 4 笔从管理费用、销售费用调整计入开发成本共计 2,509,807.61元，严格混淆工程成本和期间费用界限，不符合相关规范性和明晰性原则，建议将 2009 年期末转入相关费用支出全部转回原渠道列支。成本核算结转我们以为工程项目应根据房地产开发企业会计制度房地产开发经营企业所得税处理办法，严格规范开发成本开支范围和规范会计核算。经查君地地产开发采用发包形式由南通二建公司承建工程，核算建筑安装成本，根据建设工程施工合同，按期根据需要付款，君地地产据以作工程成本会计核算，本公司还负责前
20、期工程费、公共配套、景观设计、基础设施、开发间 接费核算，现一期工程已完工并已售罄，现按高层（销售收入 80%）计算销售成本，并结转销售成本。从核算上看无成本核算规程，无具体规范，无法计算出每平方米具体成本，完全以人为目的（考虑利润因素）确定销售成本水平。考虑到 2009 年开发成本 4.6 亿元，占总资产 61.03%，由此认为该事项是重大的 结论：君地项目内控、核算应建立健全成本管理与核算机制，适应未来11房地产市场需求，对于大包的建筑安装公司应提供预算、决算；配套费用，财务部门应根据预算做主体工程换算，配套工程换算，并按照一定分配率方式将配套成本合理分摊至主体成本，并在高层、多层房产中规
21、定计算系数或一定比例求得多层单元平均单位成本、高层单元平均单位成本，形成在建工程中完工成本和在建成本，销售时按完工成本结转销售成本。5、长期投资长期投资余额 500000.00 元，是 2009 年君地地产对兴办物业公司的独家投资，当年未取得投资收益。现君地地产一期房屋已售罄，物业公司已建立，物业公司与开发公司之间届限应进一步划清，如一期后期基础配套设施维护费，景观配套服务费，后期保养均为物业公司未来成本，应严格区分开发公司与物业公司界限，划清建设成本和经营成本，防止混淆两公司建设及经营成果。6、固定资产固定资产原值 3,459,065.00 元，累积折旧 1,149,604.44 元，净值2
22、,309,460.56 元，主要分为汽车、办公设备、 （电子设备、家具）及其它。我们检查并抽查盘点结果，固定资产 2009 年无盘盈、盘亏事项；测试折旧计提方法采用个别折旧方法，2009 年 12 月份一次性提取折旧，我们认为计提折旧应本着权责发生制原则计提，全年一次提取造成成本不均衡。 （虽然是房地产企业竣工一次性销售，但建设期间多层、高层成本比重并不一致，分摊率也不一样）应坚持固定资产摊销原则摊销。7、长期待摊费用12长期期待摊费 2007 年用当年发生业务宣传费，该项费用于 2008 年12 月 31 日转长期待摊科目 5,832,624.00 元,2009 年未予摊销。查 2008 年
23、 12 月 31 日借:长期待摊费用 5,832,624.00贷:销售费用电视广告费 530,000.00销售费用户外广告费 2,566,884.00销售费用报纸媒体广告费 1,956,825.00销售费用平面广告费 20,192.00销售费用业务宣传费 758,723.00该项长期待摊费用无法区分其受益期，应根据一期、二期、三期、四期不同受益期限摊销，防止潜亏发生。（二）负债方面1、预收帐款2009 年预收帐款期初余额贷方 619,300.00 元，当年借方发生85,388.00 元，贷方发生 301,729,838.49 元,期末贷方 302,263,750.49 元。其中 2009 年预
24、收住宅销售 290,538,773.49 元，其他预收 11724977.00元，该预收款项较大应根据当地税务部门相关规定预交税金，以防止迟期纳税，漏税现象。2、应付帐款2008 年本科目期初余额 0.00 元，期末 892.610.00 元，主要是过渡性支出，即接受劳务在先， （根据合同约定）计算应付款项，例如 2008 年 12 月 1213日 2 号楼一层装饰 20 万元，根据合同付款（售楼处装饰费）借:销售费用200,000.00 元，贷:应付帐款 200,000.00 元；付款时，借: 应付帐款 200,000.00元，贷:银行存款 200,000.00 元。本科目应付款- 前期开
25、发成本 577,080.00-建安成本 195,524.00-市政基 础设施 37,418.00-公共配套设施 332,091.25-营销 299,502.76-材料采购 50,000.00-其他 200,000.002009 年本科目期初余额贷方 892,610.49 元，期末-7,597,006.36 元，本科目使用与 2008 年相同，但在使用过程中应收款项列入本科目造成应收事项大于应付事项形成借方余额，期末余额-7,597,006.36 元。该科目内容应根据实际发生经济内容按相关科目使用之规定，规范记入相关科目。此种记账方法可能从换算上可以及时看出一家供货商供货及本户进出情况，并准确反
26、映该户余额（时点），但此种方法应根据填报会计报表做分析性填列，以确切反映资产负债真实面貌以期附合明晰性原则。3、应付职工薪酬2008 年 112 月发生计提应付工资 1,266,466.97 元，当期实发工资1,215,430.67 元，期末结存 51,036.30 元；2009 年计提工资 1,215,430.67 元，14实发放工资 1,215,430.67 元，期末结存 51,036.30 元，工资分别分摊开发成本、销售费用、管理 费用。检查发现存在问题如下（1）工资超标，2008 年在册职工 33 人，计税工资标准 2,000.00 元（人均）应发工资 792,000.00 元，实发工
27、资 1,215,430.67 元，超发工资 423,430.67 元。2009 年在册职工 44 人,计税工资标准 2,000.00 元（人均），应发1,056,000.00 元，实发 49 人(其中七人无合同 )，共计 1,215,430.67 元，超发工资 159,430.67 元。两年共计超标 582,861.34 元，应补税 145,715.33 元。（2）检查工资发放记录 2008 年 4 月 30 日第 8 号传票 15,000.00 元、2008 年 11 月 28 日 7 号凭证，月发放工资表单无人签批、无出纳签字、无领款人签字但已支出（借:应付工资，贷:现金）企业应做出合理解
28、释。（3）用工情况2008 年签合同人数 33 人，实发工资人数 33 人。2009 年签合同人数 44 人， 实发人数 49 人。应付职工薪酬应严格按照计税工资标准予以税前扣除，对于超标支付工资应在年末调整纳税所得额。4、应交税金2008 年期初应交税金余额为 0.00,年内发生各项应交税金 1,820,534.44元，其中应 交营业税 1,326,540.86 元，应交城建税 92,857.87 元，应交土地增值税 132,654.09 元，应交土地使用税 228,685.40 元，教育费附加 39,762.2215元2009 年本科目贷方增加 19,555,153.68 元，借方转出 1
29、,906,7845.53 元，期末未交税金为 2,307,842.51 元，其中应交营业税 1,896,729.70 元，城建税132,771.08 元，土地增值税 189,672.97 元，教育费附加 56,901.89 元，个人所得税 31,766.90 元（应为代扣代缴）。5、其他应付款其他应付款期末余额 33,674,942.93 元，主要反映关联单位往来、外部单位往来及代收物业维修基金、代收契税、代收采暖费、代收煤气初装费等。此间应关注关联单位和外部单位之间往来应积极清理。6、长期借款该企业本科目期末余额 161,600,000.00 元，经查 2008 年共有长期贷款100,000
30、,000.00 元，其中：（1）2008 年 8 月 31 日，记字 0037 中国工商银行贷款 60,000,000.00元，期限自 2008 年 08 月 26 日至 2011 年 08 月 18 日（2）2008 年 9 月 30 日，记字 0119 开发银行商业贷款 20,000,000.00元，期限自 2008 年 08 月 11 日至 2011 年 08 月 10 日（3）2008 年 10 月 31 日，记字 0020 工商银行一汽支行贷款10,000,000.00 元，期限自 2008 年 8 月 20 日至 2011 年 8 月 19 日（4）2008 年 10 月 31 日
31、，记字 0157 开发银行商业贷款 10,000,000.00元，期限自 2008 年 08 月 20 日至 2011 年 08 月 19 日16（5）2009 年在上年贷款的基础上，于 2009 年 6 月 30 日至 2009 年 12月 30 日期间向工商银行增加贷款 61,000,000.00 元。经查该项贷款到期日均在 2011 年，在此期间无逾期现象，贷款利息支出计入开发成本，经企业介绍全部利息单均已入账，未发生表外利息（漏记利息现象）。（三）所有者权益1、实收资本该企业实收资本构成如下:投资方 出资额（万元） 所占比例北京华瑞君地投资有限公司10,400 94.50%南通银河昌城
32、置业有限公司600 5.50%总计 11,000 100%经审查，实收资本与注册资本一致，2008 年至 2009 年期间无变更。2、资本公积3、未分配利润（四）损益方面1、主营业务收入2、主营业务成本3、期间费用17销售费用-业务招待费2008 年实现销售收入 25,911,517.25 元，业务招待费应列支 129,557.58元。 （0.5%）经审查，2008 年管理费用中列支业务招待费 637,000.00 元，销售费用中列支礼品、饮品等招待费 24,221.80 元，共计 661,221.80 元。超支531,664.22 元。2009 年开发成本中三、关于企业内部控制制度的检查通过
33、上述实施审计过程，君地地产公司内控制度的严重缺陷已明显反映出来，从企业宏观到微观仅有现成的规章制度可依，没有形成一整套企业内部控制体系，这将阻碍企业在市场经济条件下有序健康发展和规避企业风险。根据中华人民共和国公司法、 中华人民共和国会计法和其他相关准则规定，企 业内控制度应遵循如下原则：一1一 全面性原则：内部控制应当贯穿企业决策、执行和监督的全过程，覆盖企业及其所属的各种业务和事项。一2一 重要性原则：企业内控制度应当在全面控制的基础上，关注重要业务事项和高风险领域一3一 制衡性原则：内控制度应当在公司治理结构、机构设置及权责分配、业务流程等方面形成相互制约、相互监督，同时兼顾运营效率一4
34、一 适应性原则：内部控制应当与企业规模、业务范围、竞争状况和风险水平等相适应，并随着情况的变化及时加以调整。18一5一 成本效益原则：内部控制应当权衡实施成本与预期效益，以适当的成本实现有效控制。一6一 风险评估原则：对于财务预期经营目标的实现情况，应准确识别与实现控制目标相关的内部风险和外部风险，并制定相应的对策。一7一 内部监督原则：企业应当制定内部控制监督制度，制定并执行财经纪律，对于违反现金管理条例、 银行结算规定及其他财经纪律的行为及人员应严格查处，对于舞弊并造成企业财产损失的应追究其民事或刑事责任。我们根据以上原则，严格按照企业内部控制基本规范对长春君地地产进行了内部控制制度审计。
35、发现的问题如下：一一一 没有建立健全工程内部控制制度体系君地地产项目主要划分为前期开发、建筑安装、设施配套等几大方面，从项目前期论证，到项目实地开发建设以及产品销售均应纳入预算管理体制，集团 公司应设有预算审核委员会、风险控制委员会、产销质量控制委员会和财务分析小组，重大项目预算应经董事会讨论签批后由相关委员会控制。企业经营者应在赋予的职权范围内行使职权，对于建筑安装（采用招投标形式）、基础设施配套、景观设计配套等六大方面应有合理预算并严格执行，定期进行财务分析，风险控制委员会应随时随地进行跟踪风险评估和控制。君地地产项目自审计开始没有任何一个部门能出示相关管理或约束机制的文字资料，对于君地项
36、目自主创办的景观设计、配套设计均无预算，19完全由相关部门请款、相关领导批示、财务部门支付，且财务支付无任何控制及相关部门监督的机制。项目进程中该企业无法提供其造价、成本资料，而只是在事后反映，这就从根本上加大了占君地项目总资产 64.01% (2009 年 12 月 31 日) 的开发成本的风险。从开发成本项目来看，该企业将大量不属于建造成本的项目列入，混淆了成本和费用支出的界限，事实上形成一个庞大的成本项目，这就为某些不当行为提供了空间，严重违反了会计制度相关明晰性原则。一一一 严重违反现金管理制度和银行结算纪律一1一 现金超标存放一2一 销售部门收银款未入账一3一 公款私借，金额高达 300 多万，多用于经营用地、利息外流。北京中瑞诚联合会计师事务所（普通合伙）2010 年 6 月 22 日
