1、第9章 路线价法,9.1 路线价估价法的含义和理论依据9.2 路线价估价法的计算公式9.3 路线价估价法的适用范围9.4 路线价估价法的程序9.5 深度百分率表9.6 几个路线价法则介绍9.7 应用举例,9.1 路线价估价法的含义和理论依据,9.1.1 路线价估价法的含义 路线价估价法根据土地价值随距街道距离增大而递减的原理，在特定街道上设定单价，依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，来计算临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法（属于市场法）。 路线价指对面临特定街道的市街土地设定标准深度，求取的该标准深度的若干宗地的平均单价。,9.1.2 路线价估价法的理论依据 理论基础：替代原理（路线
2、价是标准宗地的单位地价，可看作比较实例，对路线价进行的各种修正可视为因素修正） 能否运用此法依赖于较为完整的道路系统、排列整齐的宗地、完善合理的深度修正率表和其他条件修正率。,9.2 路线价估价法的计算公式 宗地总价路线价深度百分率临街宽度 特殊宗地（街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形地、袋地等），则需依下列公式计算： 或：,9.3 路线价估价法的适用范围 适宜于同时对大量土地进行估价，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行估价的场合。,9.4 路线价估价法的程序9.4.1 路线价区段划分 地价相等、地段相连的地段划分为同一路线价区段，路线价区段为带状
3、地段，街道两侧接近性基本相等的地段长度称为路线段长度。 路线价区段一般以路线价显著增减的地点为界。,9.4.2 标准宗地的确定路线价是标准宗地的单位价格标准宗地是指从城市一定区域中，沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度和形状标准的宗地。标准深度是指标准宗地的临街深度。临街深度是指宗地离开街道的垂直距离。,9.4.3 路线价的评估 主要采取两种评估方法:由熟练的估价员以买卖实例市场比较法等一般估价方法确定（各国通用）采用路线价系数法或称评分方式，将形成土地价格的各种因素分成几种项目加以评分，然后合计，换算成附设于路线价上的点数。,9.4.4 深度百分率表（深度指数表）的制作 深度百分率又称深度指数
4、。深度百分率表，又称深度指数表。深度百分率是地价随临街深度长短变化的比率。深度百分率表制作，是路线价法的难点和关键所在。著名的路线价法则：四三二一法则（美国）、苏慕斯法则(克利夫兰法则)、霍夫曼法则等，英国有哈伯法则、爱迪生法则等。9.4.5 计算宗地价格 依据路线价和深度百分率及其它修正率表，运用路线价法计算公式，即可以计算得到宗地价格。,9.5 深度百分率表 临接同一街道的土地，路线价虽然相同，但由于宗地的宽度、深度、形状、面积不同，单位面积的价格不同。在影响地价的因素当中，深度对地价影响较大。 现在假设有一临街宽度m米，深度n米的长方形宗地（图表9-1），每平方米平均单价为A元，则该宗地
5、的总价格为mnA元。对图表9-1中的宗地，沿道路的平行方向，将深度以某单位(在此设为1米)区分成n个细片土地，从临街方向起依次每片土地的单位面积价格为a1，a2，,an-1，an，由此土地总价值为：,从而： 或 （a1 + a2 + a3 + an）/ An = 1 可以看出，土地单位面积价格等于各地块单位面积价格的平均值。这里，将ai/An称为单独深度百分率,用xi 表示 。,图9-1 土地价值与地块临街距离关系,深度百分率的表现形式有三种：单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率。单独深度百分率呈递减现象，表现为：累计深度百分率呈递增现象，表现为：平均深度百分率累计深度百分率标准深度
6、宗地深度,制作深度百分率表，要考虑以下几个方面：（1）确定标准深度；（2）确定级距；（3）确定单独深度百分率；（4）根据需要采用累计或平均深度百分率。 根据深度百分率表制作要求，以标准宗地的平均深度百分率(平均单价)作为100，将单独深度百分率、平均深度百分率、累计深度百分率综合制成一表，即得到深度百分率表。如果标准宗地的深度为s米，则：,以“四三二一”法则为例,说明深度百分率表制作方法。如图9-2，标准深度为100英尺的宗地，每25英尺其单独深度百分率为40、30、20、10、6，求出其深度百分率表。图9-2 “四三二一”法则深度百分率表计算示意图 累计、平均深度百分率计算示例： 50英尺的
7、累计深度百分率，等于25英尺的单独深度百分率加上50英尺的单独深度百分率，即：40+3070 50英尺平均深度百分率，等于50英尺的累计深度百分率乘以标准深度100英尺，再除以宗地深度50英尺，即： (40+30)l0050140,75英尺平均深度百分率为： (40+30+20) 10075120 根据同样计算方法，得到表9-3。表9-3 深度百分率表制作示例 单位：（%）,9.6 几个路线价法则介绍,9.6.1 四三二一法则 四三二一法则（4321Rule）是将标准深度100英尺的普通临街地，与街道平行区分为四等分，即由临街面算起，第一个25英尺的价值占路线价的40，第二个25英尺的价值占路
8、线价的30，第三个25英尺的价值占20，第四个25英尺的价值为10。如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充。即超过100英尺的第一个25英尺价值为路线价的9，第二个25英尺为8，第三个25英尺的为7，第四个25英尺为6。 应用四三二一法则估价，简明易记，但因深度划分过分粗略，故会有估价不准确现象。,9.6.2 苏慕斯法则 苏慕斯法则（Somers Rule）是由苏慕斯（Willam A.Somers）根据其多年实践经验，并经对众多的买卖实例价格调查比较后创立的。苏慕斯经过调查证明，100英尺深的土地价值，前半临街50英尺部分占全宗地总价72.5，后半50英尺部分占27.5，若再深50英尺，
9、则该宗地所增的价值仅为15。其深度百分率即在这种价值分配原则下所拟定。由于苏慕斯法则在美国俄亥俄州克利夫兰市应用最著名，因此一般将其称为克利夫兰法则 （Cleveland Rule）。,9.6.3 霍夫曼法则 霍夫曼法则（Hoffman Rule）是1866年纽约市法官霍夫曼 （Hoffman）所创造的，它是最先被承认对于各种深度的宗地估价的法则。霍夫曼法则认为，深度100英尺的宗地，最初50英尺的价值应占全宗地价值的三分之二。在此基础上，则深度100英尺的宗地，最初的25英尺等于37.5，最初的一半，即50英尺等于67，75英尺等于87.7，100英尺等于100。 在霍夫曼之后，有尼尔（Ne
10、il）修正霍夫曼法则，由此创造所谓霍夫曼尼尔法则（Hoffman Neil Rule）。,9.6.4 哈柏法则哈柏法则（Harper Rule）创设于英国，是一种算术法则；其理论根据是一宗土地的价值与其深度的平方根成正比；即深度百分率为100英尺的深度平方根的十倍。即深度百分率 。例如一宗50英尺深土地价值，即相当于100英尺深土地价值的70。因为深度百分率 ，约等于70。但标准深度不一定为100英尺，所以经修订的哈柏法则认为：,9.7 应用举例 如图9-4，现有临街宗地A、B、C、D、E、F，深度分别为25英尺、50英尺、75英尺、l00英尺、125英尺和150英尺，宽度分别为10英尺、10英尺、20英尺、20英尺、30英尺和30英尺。路线价为2000元英尺，设标准深度为100英尺，试运用“四三二一”法则，计算各宗土地的价格。,图9-4 路线价估价法估算示例,A20000.4108000(元) B20000.71014000(元) C=20000.92036000(元) D20001.02040000(元) E2000(1.0+0.09)3065400(元) F2000(1.0+0.09+0.08)30 70200(元),
