1、成算在心现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 -6 1 4 8 0 2 1 0 I物流地产投资测算是物流地产投资定位的一个重要环节，是对物流地产投入产出关系进行的数量分析，是物流地产商进行投资决策的重要参考。物流地产投资测算以物流地产产品定位为基础，不同产品定位对应着不同投入产出关系。不仅如此，物流地产投资测算的精确程度与物流地产产品定位的深化和细化程度紧密相关。因此，正如物流地产产品定位由浅入深经过概念定位、初步定位到深化定位三个阶段一样，对应地，基于物流地产产品定位之上的物流地产投资测算也由浅入深经过基于概念定位之上的成本估算与一次测算、基
2、于初步定位之上的成本概算与二次测算、基于深化定位之上的成本预算和三次测算三个阶段。物流地产商根据物流地产投资测算结果，便能判断物流地产项目投资的经济可行性。成本估算与一次投资测算是指物流地产商在概念定位阶段基于物流地产项目概念定位而对项目总成本、总产出进行的估算，以及基于以上总成本和总产出估算对物流地产项目投入产出关系进行的经济测算。概念定位是物流地产产品定位由浅入深三个阶段中第一阶段的定位，仅仅概括性地明确了物流地产项目主要业态类型和产品类型的建筑面积、面积占比和销售比例，而远未细化到项目业态配比、面积功能配比、建筑要求、机电要求、主材要求等深度。因此，在概念定位阶段，物流地产商基于概念定位
3、对拟投资物流地产项目的总成本和总收入只能进行大致的估算，以此估算为基础的一次投资测算难免略显粗糙，但是对于物流地产商投资决策能够起到重要参考作用。成本概算与二次投资测算是指物流地产商在初步定位阶段根据物流地产项目初步定位而对已明确了投资意愿或进而获取了土地的物流地产项目成本估算与一次投资测算进行的深化和细化。由于物流地产项目初步定位在概念定位的基础上通过细化项目业态配比、面积功能配比、建筑要求、机电要求、主材要求等方面而深化了物流地产商对于物流地产项目各产品类型的细化要求，为物流地产商在初步定位阶段分门别类对物流地产项目各产品类型进行成本概算打下了基础，同时也使得物流地产商有条件对销售型物业产
4、品价格和持有型物业产品租金进行分门别类的精准预测。二次投资测算就是基于以上总成本概算和总产出预测而对物流地产项目投入产出关系进行的经济测算。主编寄语成算在心现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 -6 1 4 8 0 2 1 0 II成本预算与三次投资测算是指物流地产商在深化定位阶段根据物流地产项目深化定位而对建筑方案设计已经送审报批通过后的物流地产项目成本概算与二次投资测算进行的深化和细化。由于物流地产商在深化定位阶段明确了物流地产项目中各类产品的交付标准，包括各类产品结构形式、粗装修、外墙装饰及外门窗、机电等方面的主要用材或其他方面的交付标准
5、，为物流地产商在深化定位阶段分门别类对物流地产项目各产品类型进行更为精确的成本预算打下了基础，同时也使得物流地产商有条件对销售型物业产品价格和持有型物业产品租金分门别类进行更为精准的预测。三次投资测算就是基于以上总成本预算和总产出预测而对物流地产项目投入产出关系进行的经济测算。借助成熟的测算模型，决策者就可以集中精力分析和确定重要的参数，将这些参数带入到模型中，自动生成投资测算结果，在物流地产投资运营的各个阶段，都能做到成算在心。是为序！成算在心现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 -6 1 4 8 0 2 1 0 III目录一、成本估算与一次
6、投资测算.2（一）项目总成本估算2（二）项目总产出估算31.项目总产出的组成42.持有物业估值模型5（三）项目一次投资测算6二、成本概算与二次投资测算.9（一）项目总成本概算10（二）项目总产出估算121.项目总产出的组成.122.持有物业估值模型.14（三）项目二次投资测算14三、成本预算与三次投资测算.21成算在心物流地产投资测算模型成算在心现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 -6 1 4 8 0 2 1 0 IV（一）项目总成本预算22（二）项目总产出估算231.项目总产出的组成.232.持有物业估值模型.24（三）项目三次投资测算24
7、成算在心现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 -6 1 4 8 0 2 1 0 1图 1：瑞士舍兆诺维亚 CEI3 号仓库物流地产投资测算是物流地产投资定位的一个重要环节，是对物流地产投入产出关系进行的数量分析，是物流地产商进行投资决策的重要参考。物流地产投资测算以物流地产产品定位为基础，不同产品定位对应着不同投入产出关系。不仅如此，物流地产投资测算的精确程度与物流地产产品定位的深化和细化程度紧密相关。因此，正如物流地产产品定位由浅入深经过概念定位、初步定位到深化定位三个阶段一样，对应地，基于物流地产产品定位之上的物流地产投资测算也由浅入深经过
8、基于概念定位之上的成本估算与一次测算、基于初步定位之上的成本概算与二次测算、基于深化定位之上的成本预算和三次测算三个阶段。物流地产商根据物流地产投资测算结果，便能判断物流地产项目投资的经济可行性。成算在心物流地产投资测算模型成算在心现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 -6 1 4 8 0 2 1 0 2一、成本估算与一次投资测算成本估算与一次投资测算是指物流地产商在概念定位阶段基于物流地产项目概念定位而对项目总成本、总产出进行的估算，以及基于以上总成本和总产出估算对物流地产项目投入产出关系进行的经济测算。概念定位是物流地产产品定位由浅入深三个
9、阶段中第一阶段的定位，仅仅概括性地明确了物流地产项目主要业态类型和产品类型的建筑面积、面积占比和销售比例，而远未细化到项目业态配比、面积功能配比、建筑要求、机电要求、主材要求等深度。因此，在概念定位阶段，物流地产商基于概念定位对拟投资物流地产项目的总成本和总收入只能进行大致的估算，以此估算为基础的一次投资测算难免略显粗糙，但是对于物流地产商投资决策能够起到重要参考作用。（一）项目总成本估算项目总成本估算是指物流地产商在概念定位阶段对拟投资建设和运营管理的物流地产项目总成本的估算，包括对土地成本、开发直接成本、开发间接费用、期间费用、不可预计费等的估算。由于概念定位仅仅明确了物流地产项目主要业态
10、类型和产品类型的建筑面积，而物流地产商在这一阶段还尚未通过细化业态配比、面积功能配比、建筑要求、机电要求、主材要求来进一步明确产品类型。因此，在概念定位阶段开展项目总成本估算，物流地产商应该主要站在业态类型的层面，辅之以对产品类型的初步考量，并结合自身过往开发相同或相似类型项目的能力与经验，对不同业态类型的总成本进行估算。表 1：物流地产项目一次投资测算的总成本估算表序号 成本项目 业态类型（元/m2)仓库 办公设施 员工设施项目总成本（一+二+三+四+五）一 土地成本成算在心现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 -6 1 4 8 0 2 1
11、0 3二 开发直接成本1 开发前期准备费2 主体建筑工程费3 主体安装工程费4 库区管网工程费5 配套设施费三 开发间接费用1 工程管理费2 管理费（项目公司分摊到该项目的部分）3 营销设施建造费四 期间费用1 管理费（集团总部分摊到该项目的部分）2 销售费用3 财务费用五 不可预见费 资料来源：罗卡角中国物流地产研究院（二）项目总产出估算项目总产出估算是指物流地产商在概念定位阶段对拟投资建设和运营管理成算在心现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 -6 1 4 8 0 2 1 0 4的物流地产项目总产出的估算。值得注意的是，项目总产出和项目总收
12、入是两个不同的概念，项目总收入是指物流地产商通过出售物流地产项目中的销售型物业产品而获得的销售收入，而项目总产出除了包括项目总收入之外，还包括物流地产项目中持有型物业的价值估算。1.项目总产出的组成项目总产出是由项目销售型物业产品的销售收入和持有型物业产品的价值估算两部分加总而成。在概念定位阶段，物流地产商已经明确了各业态类型的建筑面积、面积占比和销售比例。因此，物流地产商只要确定了各业态类型中销售型物业产品的销售价格和持有型物业产品的物业租金之后，便可以计算出项目销售型物业产品的销售收入和持有型物业产品的估值。由于概念定位仅仅明确了物流地产项目主要业态类型和产品类型的建筑面积、面积占比和销售
13、比例，而未从细节要求和建造标准方面进一步深化和细化产品类型。因此，在概念定位阶段开展项目总产出估算，物流地产商应该主要站在业态类型的层面，辅之以对产品类型的初步考量，并结合自身过往销售和运营相同或相似类型项目的能力与经验，对不同业态类型的销售价格和租金水平进行估算，进而计算出项目的总产出。表 2：物流地产项目一次投资测算的总产出估算表业态类型 租售策略 销售收入 物业估值（万元） （万元）仓库 销售型仓库 持有型仓库 办公设施 销售型办公设施 持有型办公设施 成算在心现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 -6 1 4 8 0 2 1 0 5员工
14、设施 销售型员工设施 持有型员工设施 资料来源：罗卡角中国物流地产研究院2.持有物业估值模型持有物业估值模型是物流地产商用来对于物流地产项目中持有型物业产品价值估算的模型。持有物业估值模型的基本原理是在市场比较法的基础上确定物流地产项目中持有型物业产品租金价格，并以此为基础采用收益还原法对其进行估值。收益还原法又被称为收益现值法、收益资本金化法，就是通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。在大宗资产买卖过程中，从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。图 2：荷兰埃因霍温的牧田公司仓
15、库成算在心现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 -6 1 4 8 0 2 1 0 6图3：加拿大魁北克圣杰曼管道和下水道处理厂仓库虽然持有物业估值模型的基本原理相对简单，但整个估算过程却相当复杂。一般来说，物流地产商必须借助电子计算机来完成。表 1-4-3以一个由十几栋仓库组成的大型物流地产项目中的持有型仓库物业的估值为例，来全面展现物流地产项目中持有型物业产品价值估算的全过程。（三）项目一次投资测算项目一次投资测算是指物流地产商在概念定位阶段，根据拟投资建设和运营管理的物流地产项目概念定位已经明确了的各业态类型的建筑面积、面积配比、销售比例，
16、参考物流地产商对于物流地产项目中销售型物业产品售价和持有型物业产品租金的估算，并结合拟投资建设和运营管理的物流地产项目用地面积、容积率和单位地价等经济技术指标，对该项目投入产出关系进行的经济测算。成算在心现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 -6 1 4 8 0 2 1 0 7表3：物流地产项目一次投资测算模型一、项目概况 地块一 地块二 地块三 合计1 用地面积（亩）2 容积率3 单位地价（万元/亩）4 地上建筑面积（万平米）5 土地出让金（亿元）6 楼板价（元/平方米）二、产品配比及租售计划 物业面积 销售比例 售价 综合建安成本 装修成本
17、（m2） (元/m2) (元/ m2) (元/m2)1 仓库2 办公设施3 员工设施三、项目财务指标成算在心现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 -6 1 4 8 0 2 1 0 81 项目总收入（亿元） 销售型物业的销售收入2 项目总投资（亿元） 土地出让金*1.03+开发成本2.1 销售型物业总投资（亿元） 销售型物业开发成本+土地出让金分摊2.2 持有型物业总投资（亿元） 持有型物业开发成本+土地出让金分摊3 项目税收（亿元） 销售型物业毛利（项目总收入-销售型物业总投资）的50%4 项目净现金（亿元） 项目总收入-项目总投资-项目税收5
18、 持有型物业面积（万平米） 持有型物业的建筑面积6 持有型物业价值（亿元） 按照收益还原法估值，参考物流地产项目持有型物业估值模型7 总投资回报率（未考虑估值） 净现金/项目总投资8 总投资回报率（考虑估值） （净现金+持有型物业估值）/项目总投资9 自有资金投资回报率(未考虑估值) 净现金/（土地成本*1.03+自有资金）1 自有资金年投资回 自有资金投资回报率(未考虑估值)/开发周成算在心现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 -6 1 4 8 0 2 1 0 9图4：荷兰埃因霍温加尔瓦诺配送中心0 报率(未考虑估值) 期11 自有资金投资回
19、报率（考虑估值） （净现金+持有型物业估值）/（土地成本*1.03+自有资金）12 自有资金年投资回报率(考虑估值) 自有资金投资回报率(考虑估值)/开发周期资料来源：罗卡角中国物流地产研究院二、成本概算与二次投资测算成本概算与二次投资测算是指物流地产商在初步定位阶段根据物流地产项目初步定位而对已明确了投资意愿或进而获取了土地的物流地产项目成本估算与一次投资测算进行的深化和细化。由于物流地产项目初步定位在概念定位的基础上通过细化项目业态配比、面积功能配比、建筑要求、机电要求、主材要求等方面而深化了物流地产商对于物流地产项目各产品类型的细化要求，为物流地产商在初步定位阶段分门别类对物流地产项目各
20、产品类型进行成本概算打下了基础，同时也使得物流地产商有条件对销售型物业产品价格和持有型物业产品租金进行分门别类的精准预测。二次投资测算就是基于以上总成本概算和总产出预测而对物流地产项目投入产出关系进行的经济测算。成本概算与二次投资测算和成本估算与一次投资测算存在两个显著区别。第一个区别是，前者是对后者的深化和细化，成本概算与二次投资测算能够分门别成算在心现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 -6 1 4 8 0 2 1 0 1 0类深化和细化到具体的产品类型，对不同产品类型的成本、售价、租金给出更为细化的预测,而成本估算与一次投资测算显然做不到
21、这个深度。第二个区别是，成本估算与一次投资测主要是供物流地产商针对拟投资建设和运营管理的物流地产项目作出投资与否判断的重要依据，而成本概算与二次投资测算是物流地产商在明确了投资意愿或进而获取了土地的基础上进行产品组合定位的重要参考,亦即通过产品组合与投资测算之间的反复调试，最终确定能够达到物流地产商投入产出经济目标的产品组合。（一）项目总成本概算项目总成本概算是指物流地产商在初步定位阶段对已明确了投资意愿或进而获取了土地的物流地产项目总成本的概算，包括分门别类对普通平房库、普通楼房库、高层货架仓库、立体仓库、简易仓库、堆场等仓库产品以及办公设施和员工设施等配套产品的土地成本、开发直接成本、开发
22、间接费用、期间费用、不可预计费等的概算。由于初步定位仅仅是通过细化业态配比、面积功能配比、建筑要求、机电要求、主材要求等方面进一步明确了产品类型,而尚未深化和细化到各产品类型的交付标准。因此，在初步定位阶段开展项目总成本概算，物流地产商应该主要站在产品类型的层面，辅之以对产品交付标准的初步考量，并结合自身过往开发相同或相似类型项目的能力与经验，分门别类对不同产品类型的总成本进行概算。表 4：物流地产项目二次投资测算的总成本概算表序号 成本项目 业态类型（元/m2)仓库 办公设施产品 员工设施产品普通平房库 普通楼房库 高层货架仓库 立体仓库 简易仓库 堆场成算在心现代物流地产项目选址研究上海交
23、通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 -6 1 4 8 0 2 1 0 1 1项目总成本（一+二+三+四+五）一 土地成本二 开发直接成本1 开发前期准备费2 主体建筑工程费3 主体安装工程费4 库区管网工程费5 配套设施费三 开发间接费用1 工程管理费2 管理费（项目公司分摊成算在心现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 -6 1 4 8 0 2 1 0 1 2到该项目的部分）3 营销设施建造费四 期间费用1 管理费（集团总部分摊到该项目的部分）2 销售费用3 财务费用五 不可预见费 资料来源：罗卡角中国物流地产研究院（二）
24、项目总产出估算物流地产商在初步定位阶段应该根据物流地产项目的初步定位,分门别类对普通平房库、普通楼房库、高层货架仓库、立体仓库、简易仓库、堆场等仓库产品以及办公设施和员工设施等配套产品的总产出进行估算。1.项目总产出的组成项目总产出是由项目销售型物业产品的销售收入和持有型物业产品的价值估算两部分加总而成。在初步定位阶段，物流地产商已经通过细化项目业态配比、面积功能配比、建筑要求、机电要求、主材要求等方面而深化了物流地产商对于成算在心现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 -6 1 4 8 0 2 1 0 1 3物流地产项目各产品类型的细化要求。因
25、此，物流地产商只要确定了各细化产品类型中销售型物业产品的销售价格和持有型物业产品的物业租金之后，便可以计算出项目销售型物业产品的销售收入和持有型物业产品的估值。由于初步定位仅仅是通过细化业态配比、面积功能配比、建筑要求、机电要求、主材要求等方面进一步明确了产品类型,而尚未深化和细化到各产品类型的交付标准。因此，在初步定位阶段开展项目总产出估算，物流地产商应该主要站在产品类型的层面，辅之以对产品交付标准的初步考量，并结合自身过往销售和运营相同或相似类型项目的能力与经验，分门别类对不同产品类型的总产出进行估算。 表 5：物流地产项目二次投资测算的总产出估算表业态类型 产品类型 租售策略 销售收入
26、物业估值（万元） （万元）仓库 普通平房库 销售型普通平房库 持有型普通平房库 普通楼房库 销售型普通楼房库 持有型普通楼房库 高层货架仓库 销售型高层货架仓库 持有型高层货架仓库 立体仓库 销售型立体仓库 持有型立体仓库 简易仓库 销售型简易仓库持有型简易仓库堆场 销售型堆场成算在心现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 -6 1 4 8 0 2 1 0 1 4持有型堆场办公设施 办公设施产品 销售型办公设施产品 持有型办公设施产品 员工设施 员工设施产品 销售型员工设施产品 持有型员工设施产品 资料来源：罗卡角中国物流地产研究院2.持有物业估
27、值模型物流地产商在初步定位阶段针对物流地产项目持有型物业产品的估值模型与概念定位阶段一样，采取的都是相同的收益现值法估值模型。不同的是，在初步定位阶段，物流地产商已经通过细化项目业态配比、面积功能配比、建筑要求、机电要求、主材要求等方面而深化了物流地产商对于物流地产项目各产品类型的细化要求。因此，一方面，在初步定位阶段，物流地产商应该分门别类对持有型普通平房库、普通楼房库、高层货架仓库、立体仓库、简易仓库、堆场等仓库产品以及办公设施和员工设施等配套产品逐一进行估值，而不再像概念定位阶段那样笼统地对持有型业态类型进行估值。另一方面，由于物流地产商在初步定位阶段对各产品类型都提出了深化和细化要求，
28、因此，物流地产商可以分门别类对各产品类型的租金、租金增长率、出租率等给出更具针对性的精确预测，从而保证物流地产商对于持有型物业的估值将会更加准确。（三）项目二次投资测算项目二次投资测算是指物流地产商在初步定位阶段根据物流地产项目各产品类型的建筑面积、面积占比、销售比例，参考物流地产商对于物流地产项目中销售型物业产品售价和持有型物业产品租金的估算，并结合项目用地面积、容积率和单位地价等经济技术指标，对该项目投入产出关系进行的经济测算。与一次投资测算不同，在二次投资测算阶段，物流地产商已经明确了物流地产项目的投资意愿或进而已经获取了项目用地。因此在二次投资测算中，诸如用成算在心现代物流地产项目选址
29、研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 -6 1 4 8 0 2 1 0 1 5地面积、容积率、总建筑面积、单位地价、楼面地价等指标都已确定，物流地产商更多地是通过不同产品组合的反复调整，以期获得最优的项目投资收益。表 6：物流地产项目二次投资测算模型一、项目概况项目 指标 单位 备注1 用 地面积 亩2 容 积率 3 总 建筑 面积 万平方米4 单 位地价 万元/亩5 楼 面地价 元/平方米二、产品配比及租售计划 规划建筑面积 销售比例 预测销售均价 销售额 销售面积 持有面积 备注（ ） （元/ ） （万元） （） （）成算在心现代物流地产项目选址研究上海交通大
30、学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 -6 1 4 8 0 2 1 0 1 61 普通平房库2 普通楼房库3 高层货架仓库4 立体仓库5 简易仓库6 堆场7 办公设施产品8 员工设施产品成算在心现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 -6 1 4 8 0 2 1 0 1 7三、投资成本 单位成本 销售物业成本 持有物业成本 合计 备注（ 元 / ） （万元） （ 万元） （万元）（一） 土地成本1 土地出让金2 土地契税（二） 前期费用（三） 红线外市政大配套（四） 建安工程成算在心现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院
31、物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 -6 1 4 8 0 2 1 0 1 8成本（含设备、装修）1 普通平房库2 普通楼房库3 高层货架仓库4 立体仓库5 简易仓库6 堆场7 办公设施成算在心现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 -6 1 4 8 0 2 1 0 1 9产品8 员工设施产品（五） 室外绿化及附属工程（六） 营销费用（七） 管理费用四、税前总支出（万元）五、税前总收入（万元）六、 各 种税 收（ 万成算在心现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 -6 1 4 8 0 2 1 0
32、2 0元）1 营 业税 及附 加（ 万元）2 土 地增 值税（万元）3 所 得税（万元）七、 银 行融 资（ 万元）1 银 行融 资（ 万成算在心现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 -6 1 4 8 0 2 1 0 2 1元）2 贷 款本 息（ 万元） 财务指标1 净现金（未考虑贷款条件下）（万元）2 净现金（考虑贷款条件下）（万元）3 持有物业面积（万平方米）4 持有物业价值（万元）5 总投资回报率（未考虑估值）6 总投资回报率（考虑估值） 资料来源：罗卡角中国物流地产研究院三、成本预算与三次投资测算成本预算与三次投资测算是指物流地产商在深
33、化定位阶段根据物流地产项成算在心现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 -6 1 4 8 0 2 1 0 2 2目深化定位而对建筑方案设计已经送审报批通过后的物流地产项目成本概算与二次投资测算进行的深化和细化。由于物流地产商在深化定位阶段明确了物流地产项目中各类产品的交付标准，包括各类产品结构形式、粗装修、外墙装饰及外门窗、机电等方面的主要用材或其他方面的交付标准，为物流地产商在深化定位阶段分门别类对物流地产项目各产品类型进行更为精确的成本预算打下了基础，同时也使得物流地产商有条件对销售型物业产品价格和持有型物业产品租金分门别类进行更为精准的预测
34、。三次投资测算就是基于以上总成本预算和总产出预测而对物流地产项目投入产出关系进行的经济测算。成本预算与三次投资测算和成本概算与二次投资测算存在显著区别。一方面，成本预算与三次投资测算是对成本概算与二次投资测算的深化和细化，成本预算与三次投资测算能够根据最终的交付标准对不同产品类型的成本、售价、租金给出更为细化的预测,而成本概算与二次投资测算还远远做不到这个深度。另一方面，成本概算与二次投资测算主要是供物流地产商作为项目产品组合定位的重要参考,亦即通过产品组合与投资测算之间的反复调试，最终确定能够达到物流地产商投入产出经济目标的产品组合。而成本预算与三次投资测算则是在物流地产商已经明确了项目产品
35、组合的情况下，通过不同交付标准与投资测算之间的反复调试，最终确定能够达到物流地产商投入产出经济目标的交付条件。（一）项目总成本预算项目总成本预算是指物流地产商在深化定位阶段对建筑方案设计已经送审报批通过后的物流地产项目总成本的预算，包括根据普通平房库、普通楼房库、高层货架仓库、立体仓库、简易仓库、堆场等仓库产品以及办公设施和员工设施等配套产品的交付标准对各产品类型开发直接成本、开发间接费用、期间费用、不可预计费等的预算。由于深化定位已经明确了各类产品的最终交付标准，因此，在深化定位阶段开展项目总成本预算时，物流地产商应该主要站在产品交付标准的层面，结合自身过往开发相同交付标准或相似交付标准项目
36、的能力与经验，分门别类对不同产品类型的总成本进行预算。成算在心现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 -6 1 4 8 0 2 1 0 2 3图 5：美国阿尔伯克基查帕拉尔电气二号仓库（二）项目总产出估算物流地产商在深化定位阶段应该根据物流地产项目的深化定位,分门别类按照普通平房库、普通楼房库、高层货架仓库、立体仓库、简易仓库、堆场等仓库产品以及办公设施和员工设施等配套产品的交付标准进行总产出估算。1.项目总产出的组成项目总产出是由项目销售型物业产品的销售收入和持有型物业产品的价值估算两部分加总而成。在深化定位阶段，物流地产商根据各类型产品的交付标准，结合自身过往销售和运营相同交付标准或相似交付标准项目的能力与经验，分门别类对不同产品类型销售型物业产品价格和持有型物业产品租金做出预测，并在此基础上计算出物流地产项目销售型物业产品的销售收入和持有型物业产品的价值估算。
