1、山东省国有土地上房屋征收与补偿条例解读,一、立法的目的二、立法的依据三、适用范围四、征收原则五、经费来源六、职责划分七、补偿标准八、其它补偿、补助标准九、征收程序十、其它规定,立法的目的,为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益。立法的依据 1、中华人民共和国物权法; 2、国有土地上房屋征收与补偿条例； 3、本省实际。,适应范围,（一）本省行政区域内； （二）征收国有土地上单位、个人的房屋； （三）对被征收房屋所有权人进行补偿。 （四）为了公共利益的需要；公共利益的范围包括： 1、国防和外交的需要； 2、由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设
2、的需要； 3、由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要； 4、由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要； 5、由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要； 6、法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 2-5项非政府组织实施的不属公共利益,征收遵循的原则,（一）决策民主 （二）程序正当 （三）补偿公平 （四）结果公开征收经费来源县政府财政预算。,职责划分,（一）聊城市人民政府：1、制定搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费的具体标准；2、确定最低住宅面积补偿标准；3、确定最
3、低住宅价格补偿标准 。 （二）聊城市征收办：1、确定房地产价格评估专家委员会成员；2、推荐一批具有三级资质以上的房地产评估机构。 （三）县政府：1、确定建设项目组织实施单位；2、作出征收决定；3、作出征收补偿决定；4、申请强制执行；5、筹措征收费用； （四）征收办：1、具体组织或委托实施房屋征收；2、监督房屋征收实施单位行为，并承担其行为后果的法律责任。 （五）房屋征收实施单位：1、接受征收办的委托后，负责实施征收与补偿的具体工作；2、受征收办的监督；3、不得以营利为目的。 （六）相关单位：发展改革、财政、公安、教育、民政、城乡规划、国土资源、价格、工商行政管理等部门按照职责分工，做好房屋征收
4、与补偿的相关工作。乡镇人民政府、街道办事处和居民委员会应当配合房屋征收部门做好房屋征收与补偿工作。,补偿标准,（一）补偿内容：1、被征收房屋价值补偿；2、因征收房屋造成的搬迁补偿；3、因征收房屋造成的临时安置补偿；4、因征收房屋造成的停产停业损失补偿；5、县政府制定的补助和奖励。其中：被征收房屋价值中包括房屋装饰装修价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值。 （二）补偿方式：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。带租约未解除的，只能采取房屋产权调换方式。 被征收人选择房屋产权调换的，以所提供的产权调换房屋与被征收人的房屋进行产权调换。产权调换房屋和被征收房屋的价值均依照条例的规定
5、进行评估确定。双方结清差价后，该产权调换房屋的所有权归被征收人所有。 因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，县政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。 （三）补偿价值： 1、住宅 按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建普通商品住房市场价格，由房地产价格评估机构评估确定。被征收住宅房屋的最低补偿标准由聊城市人民政府确定，并向社会公布。 2、非住宅 不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位类似房地产的市场价格，由房地产价格评估机构评估确定。,其它补偿、补助项目,（一）搬迁费 因征收房屋造成搬迁的，征收办应当向被征收人支付搬迁费。 （二）临时安置费（住宅房
6、屋） 1、征收住宅房屋，征收办应当向被征收人支付临时安置费；2、被征收人选择货币补偿的，给予一次性临时安置费；3、被征收人选择房屋产权调换的，按照补偿协议约定的过渡期限支付临时安置费；4、征收办的责任延长过渡期限的，自逾期之日起按照标准双倍支付临时安置费。 （三）停产停业损失补偿费（非住宅房屋） 1、因征收非住宅房屋给被征收人造成停产停业损失的，征收办应当向被征收人支付停产停业损失补偿费；2、被征收人选择货币补偿的，给予一次性停产停业损失补偿费；3、被征收人选择房屋产权调换的，按照补偿协议约定的过渡期限支付停产停业损失补偿费；4、因征收办的责任延长过渡期限的，自逾期之日起按照标准双倍支付停产停
7、业损失补偿费。（四）县政府制定的补助和奖励标准。,征收程序,一、启动：1、申请；2、审查；3、公示范围。 二、调查登记：1、暂停办理相关手续；2、调查登记；3、公示结果；4、复核。 三、确定补偿方案：1、拟定；2、论证；3、征求意见；4、听证；5、修改公示 四、作出征收决定：1、社会风险评估；2、补偿资金到位；3、作出征收决定。 五、房地产评估：1、推荐；2、公告；3、协商选择；4、抽签确定；5、签订合同并公布；6、初评、解答；7、复评；8、专家委员会；9、评估报告。 六、签订协议、实施房屋拆除：1、招标；2、签订协议；3、发放补偿款；4、搬迁；5、发放搬迁奖励；6、房屋拆除。 七、作出征收补
8、偿决定：1、申请的条件；2、申请的程序；3、公告；4、司法救济；5、搬迁；6、催告。 八、强制执行：1、申请；2、审查；3、作出裁定；4、送达；5、强制执行。 九、建立档案注销手续：1、建立补偿档案；2、公布分户补偿情况；3、注销权属手续,启动,（一）申请 政府确定的建设项目组织实施单位向房屋征收部门提出启动房屋征收程序 需要提交材料：1、房屋征收范围和符合公共利益的具体情形；2、发展改革局出具的建设项目符合国民经济和社会发展规划的证明文件；3、国土资源局出具的建设项目符合土地利用总体规划的证明文件；4、规划执法局出具的建设项目符合城乡规划和专项规划的证明文件；5、因保障性安居工程建设、旧城区
9、改建需要征收房屋的，还应当提交发展改革局出具的建设项目纳入国民经济和社会发展年度计划的证明文件。 （二）审查 征收办对建设项目组织实施单位提交的材料进行审查，对符合法定条件的，提出审查意见，报市、县级人民政府。 （三）公布范围 县政府决定启动房屋征收的，合理确定房屋征收范围后，公布征收范围。 被征收人不得在征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。,调查登记,（一）暂停办理 征收办将书面通知住建、工商、税务、城乡规划、国土资源等有关部门暂停办理相关手续。暂停期限最长不得超过一年。 （二）调查登记 征收办对征收范围内房屋权属、区位、用途、
10、建筑面积等情况组织调查登记。 对未经权属登记的房屋，征收办提请县政府组织有关部门依法进行认定和处理。 （三）公示调查登记、认定和处理结果 征收办将房屋调查登记、认定和处理结果在征收范围内公示。 （四）对公示结果进行复核 对房屋调查登记、认定和处理结果有异议的，征收办与有关部门及时进行复核、处理。,确定补偿方案,（一）征收办拟定征收补偿方案，报县政府。 征收补偿方案应当包括下列内容：1、房屋征收部门、房屋征收实施单位； 2、房屋征收范围、征收依据、征收目的、签约期限等； 3、被征收房屋的基本情况； 4、补偿方式、补偿标准和评估办法； 5、用于产权调换房屋的地点、单套建筑面积、套数，产权调换房屋的
11、价值认定； 6、过渡方式和搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费标准； 7、县政府制定的补助和奖励等。 （二）对补偿方案进行论证。 县政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证。 （三）公示补偿安置方案。 县政府在征收范围内公示补偿安置方案，公示期限不得少于三十日。 （四）听证。 1、启动条件：因旧城区改建需要征收房屋，超过半数的被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的。2、组织机构：征收办或县政府确定的部门和机构。3、参加人员：被征收人代表和公众代表参加。 （五）修改补偿安置方案并公示 县政府应当将征收补偿方案征求意见情况和根据公众意见修改情况及时公布。,作出征收决定,（一）社会风险评估 县政
12、府对房屋征收的合法性、合理性、可行性、可控性以及征收补偿费用保障、风险化解措施、应急处置预案等内容进行评估论证，形成社会稳定风险评估报告。社会稳定风险评估报告为是否作出房屋征收决定的重要依据。 （二）征收补偿费用足额到位 征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。 （三）作出征收决定并公告 1、房屋征收事项符合法定条件的，由县民政府依法作出房屋征收决定，并在作出房屋征收决定之日起三日内在房屋征收范围内发布公告。涉及被征收人数量较多的，是否作出征收决定需经县政府常务会议讨论。 2、公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。,房地产价格评
13、估1/2,（一）推荐 聊城市征收办推荐一批具有三级资质以上的房地产评估机构。 （二）公告 征收办将房地产价格评估机构选定方式等相关事项在房屋征收范围内予以公布，并告知被征收人有协商选定房地产价格评估机构的权利。 （三）协商选择 被征收人协商选定房地产价格评估机构的期限为十日。超过半数的被征收人共同签字认可的房地产价格评估机构，视为共同协商选定。 （四）协商不成时抽签确定 被征收人在公告协商期内协商不成的，房屋征收部门可以组织采取逐户征询、集中投票或者通过抽签、摇号等随机方式选定房地产价格评估机构。 采取集中投票、抽签或者摇号等方式选定房地产价格评估机构时，房屋征收部门应当邀请被征收人、乡镇人民
14、政府、街道办事处和居民委员会代表等进行现场监督。 （五）签订委托合同，并公告 房地产价格评估机构确定后，房屋征收部门与其签订房屋征收评估委托合同，并将确定的房地产价格评估机构在房屋征收范围内公布。,房地产价格评估2/2,（六）公示初评结果，并解答修正：房地产价格评估机构应当按照委托合同的约定向房屋征收部门提供分户初步评估结果。 房屋征收部门应当将分户初步评估结果在房屋征收范围内向被征收人公示。公示期限不得少于五日。公示期间，房地产价格评估机构应当进行现场说明，听取意见；分户初步评估结果存在错误的，应当予以修正。 （七）复评：被征收人或者房屋征收部门对评估报告有异议的，应当自收到评估报告之日起十
15、日内，向房地产价格评估机构书面申请复核。房地产价格评估机构应当自收到复核申请之日起十日内进行复核，出具复核结果。 （八）专家委员会鉴定 对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起十日内向聊城市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房地产价格评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起十日内对评估报告进行审核，出具鉴定结论。 鉴定结论认为评估报告存在错误的，房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。 房地产价格评估专家委员会成员由设区的市房屋征收部门从注册房地产估价师以及价格、房地产、土地、城乡规划、法律等方面的专家中选定组成，并予以公示。 （九）评估报告 公示期满后，房地产价格评估机构应当向房
16、屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。,签订协议实施拆除,（一）招标确定房屋拆除企业 （二）签订补偿安置协议 征收办与被征收人依法订立补偿协议，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、周转用房、停产停业损失补偿费、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项进行约定。 （三）发放补偿款 1、选择产权调换的 发放除搬迁奖励以外的其它款项。 2、选择货币化补偿的 发放除搬迁奖励以外的其它款项。 （四）搬迁 被征收人应当在补偿协议约定的搬迁期限内完成搬迁。 （五）发放搬迁奖励 （六）房屋拆除,作出征收补偿决定,（一）申请
17、的条件 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的 （二）申请的程序 由征收办报请县政府，按照征收补偿方案依法作出补偿决定。 （三）公告 征收补偿决定在房屋征收范围内予以公告。 （四）司法救济 被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。 （五）搬迁 被征收人应当在补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。 （六）催告 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，县政府应当催告当事人履行搬迁义务。,强制执行,（一）申请 催告书送达十日后当事人仍未履行搬迁义务的，可以自被征收人
18、的法定起诉期限届满之日起三个月内，县政府依法向县人民法院申请强制执行。 （二）审查 县人民法院对强制执行的申请进行书面审查。 （三）作出裁定 对符合法律规定的，县人民法院应当自立案之日起三十日内作出执行裁定。 （四）送达 县人民法院向被执行人发出执行通知书，责令其在指定的期限内履行搬迁义务。 （五）强制执行 对拒不履行搬迁义务的，依法强制执行。,建立档案注销手续,（一）建立补偿档案 征收办应当依法建立房屋征收补偿档案。 （二）公布分户补偿情况 征收办将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。 （三）办理权属注销手续 征收办应当将房屋征收决定、被征收房屋清单提供给房屋、土地登记机构。 房屋、
19、土地登记机构应当依法办理房屋所有权、国有土地使用权注销登记。,其它规定,一、住房保障二、对工作人员的要求三、测绘、评估、拆除、法律服务四、法律责任,住房保障,（一）接近安置：因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，县政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。 （二）保障居住条件：征收个人住宅的，应当保障被征收人的居住条件。 （三）最低住房面积保障： 1、前提条件：征收个人住宅，被征收人只有一套住宅房屋，且该房屋建筑面积低于45平方米的。2、最低面积：不得少于45平方米建筑面积。3、公示：对符合最低住房保障面积条件的被征收人，在房屋征收范围内进行公示；公示期限不得少于十
20、日。4、费用：按照最低面积进行补偿所增加的费用，由县政府承担。 （四）保障性住房 1、被征收人符合住房保障条件的，县政府直接配租、配售保障性住房，不再轮候。 2、被征收人符合住房保障条件，也符合享受最低面积补偿条件的，征收办应当征求被征收人意见，由被征收人选择住房保障或者享受最低面积补偿。 （五）用于产权调换的房屋，应当符合下列规定： 1、符合国家和省规定的房屋建筑设计技术规范和标准； 2、符合国家和省规定的房屋质量安全标准； 3、产权清晰。,对工作人员的要求,（一）从事房屋征收与补偿工作的人员应当具备相关法律知识和业务知识，依法实施房屋征收与补偿行为。 （二）任何组织和个人对违反本条例规定的
21、行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门投诉、举报。接到投诉、举报的人民政府和部门应当及时核实、处理。测绘、评估、拆除、法律服务 （一）征收办或其房屋征收实施单位可以委托具备相应资质的单位承担测绘、预评估、房屋拆除、法律服务等专业性工作。 （二）被征收房屋的建筑面积和用途，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。,法律责任,（一）县人民政府及其有关部门的法律责任 县人民政府及其有关部门有下列行为之一的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的
22、主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任： 1、对不符合法定条件的房屋征收事项作出房屋征收决定的； 2、违反公示、公布、公告、征求意见、听证、评估等房屋征收法定程序实施房屋征收与补偿的； 3、违反房屋征收法定补偿内容、标准实施房屋征收与补偿的； 4、违反规定办理应当暂停办理的限制事项手续的； 5、非法干预评估活动和评估结果的； 6、违法组织实施强制搬迁的； 7、未及时核实、处理投诉、举报的； 8、其他不履行法定职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。 （二）建设单位的法律责任 建设单位参与搬迁活动的，由房屋征收部门责令改正，处三万元以上十万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 （三）其它法律、行政法规有规定的 违反条例规定的行为，法律、行政法规已规定法律责任的，依照其规定执行；法律、行政法规未规定法律责任的，依照本条例规定执行。,
