1、地产项目容易忽视掉上亿效益！地产项目容易忽视掉上亿效益！地产项目容易忽视掉上亿效益！地产项目容易忽视掉上亿效益！ 看建筑方案优化设计如何规避 陈国才中心思想：中心思想：中心思想：中心思想：设计费只占建设成本的 1%左右，而影响的是一百倍设计费的建造成本，影响的是数百倍设计费的销售额，影响的是成千上万家庭一辈子积蓄换来的几十年的生活空间！ 建筑专业是设计的龙头专业，建筑方案更是龙头的龙头，建筑方案的设计必须精益求精！ 建筑方案优化设计 从开发商项目赢利的角度进行的精细化最优化设计，一个轻轻松松就可以创造 上千万、 上亿效益的工作。主要内容：主要内容：主要内容：主要内容：建筑方案优化设计各种要点建
2、筑方案优化设计各种要点建筑方案优化设计各种要点建筑方案优化设计各种要点关键词：关键词：关键词：关键词：建筑建筑建筑建筑方案方案方案方案优化优化优化优化设计设计设计设计上亿价值上亿价值上亿价值上亿价值方案优化被忽视的原因 一、对设计院没好处。 1、设计费与设计好坏几乎没关系。2、接项目与设计好坏几乎没关系，设计经营往往是凭关系。3、对设计院有利，保险设计，可加大安全系数和降低设计难度。4、 相关设计人员不一定有更优设计能力， 缺少为地产商项目赢利而设计的意识，没有对设计方案 进行经济分析和比较。 二、地产商 控制重心在施工环节上，建筑方案优化意识不够。1、缺少一流的又是一线的方案设计人员，技术人
3、员重施工轻方案。2、 没有认识到设计对投资影响的重要性，只看到施工招标、 施工单位让利、结构优化等， 殊不知 设计方案的优化 更是可以很容易增加上千万的效益。3、 公 司上下相关人员 对设计方案难以提出要求或疑议， 对 工程应达到的设计目标不明确， 随 意性 大 ，要求出图时间紧，又压低设计收费。 方案优化的目的 成本、品质、机制一、节省成本，方案可以决定项目的大成本。 二、提高品质，方案可以决定项目的大品质。三、建立 以 挖 掘 开 发 商 项 目 利 益 为 目 标 的 专 业 监 督 机 制 ， 督 促 和 逼 迫 设 计 方 做 出 最 优 设 计 ， 实 现利益最大化。 通常的地产项
4、目投资额都是上亿， 买个几十数百元的东西尚且货比三家， 设计更需要反复比较优化 。而 行业 现 状 恰 好 是 几 乎 所 有 的 设 计 都 可 以 优 化 ， 往往 随 便 一 处 的 优 化 可 能 就 产 生 几 百 万 的 价 值 。 因 此 ，建筑方案优化必不可少的 。介入服务时间 使用前均可各设计阶段、已施工、竣工后改造均可进行优化设计。 全过程优化 从方案阶段开始介入。结果优化 施工图完成后介入。优化设计 的 效益惊人多则数天，少则几个小时或几条建议便可轻松创造吓人效益。 建筑方案的优化设计可以改变项 目的整体盈利能力。之前我们做 上十个项目，创造上十亿价值，主要项目 数据如下
5、：江西 南昌 高铁 明珠 项目 规划 优化 设计 （创造 0.2亿价 值）江西 南昌 泰豪 动漫 园规 划优 化设 计 （创造 4.6亿价 值）江西 贵溪 F-4地块 住宅 优化 设计 （创造 0.5亿价 值）华南 城郑 州、 合肥 、南 宁三 地住 宅项 目户型优化设计户型优化设计户型优化设计户型优化设计（创造 1.9亿价 值）江苏 丰县 丰泽 园住 宅项 目规划与户型优化设计规划与户型优化设计规划与户型优化设计规划与户型优化设计（创造 0.93亿价 值）深圳 龙岗 丰庆 路住 宅项 目规划与户型优化设计规划与户型优化设计规划与户型优化设计规划与户型优化设计（创造 1.8亿价 值）江苏 阳城
6、 惠铭 小区 项目户型优化设计户型优化设计户型优化设计户型优化设计（创造 0.06亿价 值）江苏 新沂 星河湾 D地块规划与建筑优化设计规划与建筑优化设计规划与建筑优化设计规划与建筑优化设计（创造 0.83亿价 值）海南 城设 公司 酒店 平面 与造 型优化设计优化设计优化设计优化设计（创造 0.14亿价 值）其中三个项目的效益统计表：优化的主要方面 优化 主 要 体 现 在 ： 总 图 定 位 、 项 目 资 源 利 用 最 大 化 ， 土 方 平 衡 ， 商 业 最 大 化 ， 功 能 合 理 化 ， 平 面精细化，公摊最小化， 车均面积最小化，控制体形系数， 结构对齐， 层数合理化，层高
7、控制，立面简洁化 ，与室内设计结合，减少设备及其运营费用等。 优化设计的影响1、建设成本：决定大成本。2、后期费用：管理、清洁、维修、冷暖气、通风、照明等。3、施工进度：各专业间的矛盾，可能出现停工返工。4、正常使用：功能布局与流线的合理。5、销售速度：客户的认可程度。6、安全隐患：结构、消防、防护等。总图定位 价值差别巨大总图定位为项目非常核心的东西，具有极高的附加值和技术创意含量，往往关系着项目的成败。 任何项目都需要多个总图的经济效益比较，不同方案的盈利能力往往相差数亿。 在房 地 产 的 白 银 时 代 ， 专 业 地 充 分 挖 掘 价 值 显 得 尤 为 重 要 。 很 多 设 计
8、 看 上 去 差 不 多 ， 却 不 知 里 面的价值或利润是天壤之别的。 下图是一个产业园项目总图的简单比较，利益是三、五个亿的差别。项目资源利用最大化 需因地制宜、量身定做优化 需 要 注 意 景 观 、 朝 向 、 间 距 、 商 业 界 面 等 资 源 的 用 足 够 ， 同 时 也 把 道 路 、 噪 音 、 空 气 和 视 觉污染等不利因素避免到最小化。下面 项 目 位 于 深 圳 ， 优 化 为 规 划 与 建 筑 平 面 紧 密 结 合 的 设 计 ， 量 身 定 做 户 型 ， 用 足 每 一 寸 土 地 和面宽。公摊面积 可压缩成千上万平米很多 高 层 住 宅 户 型 公
9、摊 面 积 太 大 ， 特 别 是 北 方 户 型 ， 核 心 筒 经 常 是 70-80多平 方 米 ， 好 的 设 计 都是可以控制在 60平方米左右。 如果每户增加 3平方米套内面积， 则可以把两间卧室的边长拉大 0.4米， 原来放不了电视台或衣柜的卧室就都可以放了，大大提高其舒适性，每节约一平米就可以舒适一间房。 公共建筑售价往往比住宅更高，也同样需要严格控制公摊面积，当然特别追求舒适的除外。 14年我 们 做 过 华 南 城 三 地 住 宅 项 目 优 化 设 计 ， 增 加 套 内 面 积 3万多 平 方 米 ， 折 算 价 值 是 1.8亿 多 ，换算建造成本也有约 0.5亿，以
10、下是结果统计：车均面积 可节约上千万成本按照每 100平方米地上面积一个车位估算， 如每个车位 32平方米， 则 地下车库的面积比例约为 25%，因此，地库的设计是非常重要的，可以说地库是住宅建筑以外的最大建筑类型。 车库需要与地上建筑协调规划设计， 那怕优化出一个车位， 也是相当于节省 30来平方米的面积， 或6万元以上的造价。 很多项目的车均面积在 40平方米左右，同样是 1000个车位，车 均面积为 30和 35平方米将相差 5000平方米面积，成本为 1000万以上。我们最近做的住宅项目，地库车均面积都会控制在 30平方米左右。车库 设 计 需 要 注 意 的 ： 最 合 理 的 柱
11、网 ， 车 道 需 两 边 停 车 ， 尽 量 减 少 地 下 停 车 ， 尽 量 抬 高 车 库 ， 避免设计双层地下车库，严格控制设备用房面积，设备用房及楼梯宜集中布置在角落或不宜停车之处。 以下是一个小项目地库优化示意图， 花费两个小时， 仅仅微调平面，优化出 50个车位，成本价值 也有 300万以上。地下储藏空间 高房价地区的蛋糕在一线城市，房子均价超过 3万每平米；而地下室成本一般在 3千每平米以下，有很大的差价。一般家庭都会有些大件物品需要收藏，储藏空间应可以往地下挪，保证家里的整洁。 地下储藏空间可以根据需要设成大小不同的单间， 部分可分可合， 部分设储藏柜，销售和出租均可 。建
12、筑层数控制需要 注 意 公 共 建 筑 24、 50、 80、 100米几 个 高 度 值 ， 以 及 住 宅 建 筑 6、 11、 18、 27、 33几 个 层 数 ，不要因为恰好超过一点而多花冤枉成本。 高铁 明 珠 项 目 为 限 价 房 ， 成 本 最 低 即 为 利 润 最 高 。 优 化 设 计 通 过 控 制 层 数 ， 方 案 四 在 相 同 间 距 、空间等品质指数的情况下减少 8个单元 100米建筑，节省成本约： 420*33*8*0.02=2217.6万元。减少角部开门 产生增加数平方米的使用效果角部 开 门 会 使 角 部 两 边 墙 壁 无 法 摆 放 家 具 ，
13、如 门 垛 加 长 到 0.6米左 右 ， 则 可 以 减 少 一 边 墙 体 被 门占用，增加可能的家具空间， 实现 “ U” 形布局，产生一平方米的使用效果，整套数扇门的改善则相当于 增加数平方米的使用效果，这对于小户型的居住非常有利。卧室需要两个方向开窗 三分之一时间呼吸好空气人有约三分之一时间在睡觉，卧室的空气质量非常重要。尤其是当今房间面积小， 家具毒气多， 如果卧室只有一个窗户，睡觉关门后，里面的空气很难流动 ，质量非常差，长期这样会严重影响身体健康。 所以 ， 卧 室 非 常 需 要 开 设 不 小 于 两 个 方 向 的 窗 户 ， 形 成 对 流 。 实 在 没 条 件 的
14、， 可 以 定 制 带 百 叶 窗户的门。 按照人所处其中的时间长短来说，这个比什么南北通透都重要多了。商业的精细化 寸土寸金注意 与 规 划 总 图 的 结 合 设 计 ， 精 细 化 到 每 一 平 方 米 ， 多 抠 出 100平方 米 也 许 就 是 增 加 几 百 万 的 销售额。 下面项目在 优化 户型 的同 时， 通过 核心 筒内 收， 增加 了一 层商 业的 面 积 164.16，效益也 是 160多万以上。平面优化 功能 合 理 化 是 优 化 的 重 点 ， 有 的 户 型 一 优 化 就 可 以 多 出 玄 关 、 卫 生 间 、 餐 厅 等 空 间 ， 或 者 提 高
15、空间的使 用 效 率 ， 哪 怕 挪 动 一 处 墙 体 、 改 变 一 下 开 门 的 位 置 ， 都 可 能 大 大 改 善 使 用 效 果 。 另 外 在 形 式 上 也可以结合装修设计。 下面户型优化不仅减少公摊、合理化平面、尺度舒适化，还增加了玄关、餐厅等空间。建筑外观 同样造价却有天壤之别的效果控制外墙表面积、通过设计用普通的材料和工艺实现比较经典的效果。 下面是一个五星酒店的立面优化前后对比，造价相差不大，效果却是天壤之别。以上仅为部分优化要点，具体项目会有很多不同情况，也有很多精细化优化之处。 欢迎 提 出 意 见 ， 互 相 交 流 ， 也 可 以 转 载 、 分 享 。 希 望 可 以 传 播 观 点 ， 增 加 设 计 的 经 济 意 识 ， 感 谢关注。联系微信、 Q： 279695314。
