1、中国住房公积金制度讲义提纲,（2014年4月 张恩逸）,一、住房公积金制度的起源及其原因,1、三个阶段：1991年-1994年，试点阶段 1994年-1999年，全面推行阶段 1999年-2002年，规范发展，以支持住房建设为主，支持住房消费为辅助的阶段 2002年至今，单纯支持住房消费。2、建立住房公积金制度的原因：政策性住房的建设资金短缺。3、建立住房公积金制度的目的：转变住房实物分配体制，提高职工购、建、租房能力，发展住房消费信贷，加快住房建设。,二、住房公积金制度在历史上发挥的作用,1、支持政策性住房建设：发放政策性住房建设贷款2、支持职工的住房支付能力：住房公积金是住房分配货币化的方
2、式之一。思考：1、如何保证住房公积金的消费贷款所支持购买的住房是自住而不是投资或投机？2、贷款风险由中心承担合理吗？中心有能力承担风险吗？,住房分配货币化基本原理,住房分配货币化基本原理：1、房价收入比42、个人和家庭合理负担能力:房价收入比是否小于4；家庭月收入是否能买1平方米住房；住房租售价格比是否大于1:150。3、住房实物分配下的国家补贴（获得阶段和居住消费阶段）4、住房分配货币化下的单位住房补贴,住房分配货币的三种方式,1、工资中的住房消费含量：4/32=1/8=12.5%（房价收入比为4）2、住房公积金中的单位缴存部分： 5%-12%3、住房补贴： 标准工资的66%或工资总额的20
3、%思考：当房价高于居民家庭负担能力时，应该怎么样解决住房问题？,三、我国住房公积金制度的历史：具体文件解读,1、国发【1994】43号文件2、国发【1998】23号文件3、1999年住房公积金管理条例颁布4、2002年住房公积金管理条例修改5、建金管【2005】5号文件6、国办发【2009】160号文件：支持保障性住房建设试点,1、国发【1994】43号文件,全面推行住房公积金制度 1、实行住房公积金制度有利于住房资金的积累提高职工购、建住房能力，促进住房建设； 2、单位和个人缴交率分别掌握在5%，已超过这个比例的可以不变； 3、住房公积金本息免征个人所得税； 4、到2000年，住房租金原则上
4、应达到占双职工家庭平均工资的15%。,2、国发【1998】23号文件,发展住房金融：1、对经济适用住房开发建设贷款，实行指导性计划管理，优先发放经济适用住房开发贷款。（商业银行对开发商的支持）2、调整住房公积金贷款方向，主要用于职工个人购买、建造、大修理自住住房贷款。,3、1999年住房公积金管理条例,第26条 缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。 这里的贷款专指职工个人贷款，标志着从建设性贷款向消费性贷款的转变。（不会引起不良后果，因为有经济适用住房的存在。）,4、2002年住房公积金管理条例修改,完善决策机构：管理委员会、管
5、理中心职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5%；有条件的城市，可以适当提高缴存比例。具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级人民政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准。职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：（一）购买、建造、翻建、大修自住住房的；（二）离休、退休的；（三）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；（四）出境定居的；（五）偿还购房贷款本息的；（六）房租超出家庭工资收入的规定比例的。,5、建金管【2005】5号文件,严格规定缴存比例的上下限：5%12%严格规定缴存基数：原则上不超过职工工作地所在设区城市统计部门公布的上
6、一年度职工月平均工资的2倍或3倍。补缴公积金的规定家庭生活严重困难，可以提取本人公积金余额,6、国办发【2009】160号文件,利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点思考：这个文件的重要意义在哪里？,四、住房制度发展过程中的住房公积金制度,1、从支持住房建设到支持住房消费的转变2、转变的原因： a.官方给出的原因 b.真实的原因,住房公积金制度的定位,1、工资性：所有权归职工个人2、互助性：有偿使用不是无偿占有3、强制性：凡就业者必须缴存4、政策性：存贷利率不由市场决定5、要体现效率，不要体现公平！思考：a、是否存在穷帮富？是否合理？b、住房公积金是否应该承担住房保障职能？,五、我国住房保障
7、体系中的住房公积金制度,我国住房保障体系的中枢： 1、应当发挥对住房商品供应的干预作用 2、应当发挥对居民住房支付能力的干预作用,六、住房公积金制度应当发挥什么样的作用,第一层次：法律：中华人民共和国住宅法第二层次：行政法规1、住房保障条例2、住房公积金管理条例3、住房供应管理条例4、住房补贴管理条例第三层次 住房补贴资金来源1、住房公积金增值收益2、土地部分收益,七、住房公积金制度存在的问题,1、住房公积金制度本身存在的问题： 部分地区资金短缺，部分地区使用少， 制度难以创新，定位不明确、发展受制约 2、影响住房公积金最高贷款额度的三个因素：当地归集规模，需要贷款的人数，与互助性相关的因素（
8、缴存时间长短、余额多少，以体现权利义务对等）,政策性住房银行,住房公积金制度是否会成为政策性住房银行？这个目标是否合理？离这个目标还有多远？,八、从更宽的视野思考住房公积金制度：中华人民共和国住房制度史评析,宏观历史：三个大阶段1、1949年-1998年，低水平普遍保障2、1998年-2003年，经济适用住房为主3、2003年-2007年，普通商品住房为主4、2007年-至今，加大住房保障力度,微观历史：几个关键性的文件,1、2001年城镇房屋拆迁管理条例修改2、2002年住房公积金管理条例修改3、2003年国发【2003】18号文件印发4、2005年经济适用住房管理办法修改5、2006年建住
9、房【2006】196号文件印发,政策变化的后果,后果1： 住房公积金的主要功能丧失：互助性、政策性、强制性 后果2： 开发商住房商品供应垄断地位的形成与巩固,真正市场化的回归,什么是真正的市场化：1、商品价格由供求关系决定；2、商品的供应可以自由进入；3、供应商品的多层次性,关于住房商品供应的自由进入,住房公积金发放住房建设贷款，支持政策性住房的建设，参与市场竞争单位职工集资建房权利的重新获得普通居民组成住宅合作社，自建住房,十、住房公积金如何发挥互助作用,1、途径之一：政策性住房建设贷款2、途径之二：增值收益发放住房补贴，实现缴存人之间的救济,十一、城市居民住房困难的原因分析,（一）几个典型
10、的错误判断1、开发商建房就是市场化，自己建房就不是市场化2、增加土地供应就能降低房价3、按照家庭收入水平决定其应当享受的住房面积。廉租住房公租房经济适用住房限价商品住房普通商品住房（我国与新加坡、日本的比较）,几个典型的错误判断,4、发展保障性住房会影响政府的财政收入5、商品住房的价格是由成本决定的6、房地产业持续健康稳定发展，有利于保持国民经济的平稳较快发展，有利于满足广大群众的基本住房消费，有利于实现全面建设小康社会的目标7、逐步加大保障性住房建设力度就能解决普通居民的住房问题，就能使房价下降,几个典型的错误判断,8、要建立以公租房为核心的住房保障体系9、增加的普通商品住房供应必然被自住需
11、求者买到10、如果房价上涨幅度与居民可支配收入提高幅度一致，城市居民就可以逐步解决住房问题11、中国人存在非买不可的错误的住房观念,几个典型的错误判断,12、住房公积金制度是住房保障的重要组成部分，应当主要体现为对低收入群体的救济,（二）几个有待弄清楚的概念,1、什么是住房价格的合理水平？2、社会主义市场经济和资本主义市场经济的本质区别是什么？支持谁发展，发展为了谁，政府的职责是什么？3、发达国家的经验应该如何借鉴？发展阶段不同，需要的药方就不能一样。4、谁是房地产市场调控和解决人民住房问题的责任人？,（二）几个有待弄清楚的概念,5、什么是开发商的责任，开发商的道德血液应该如何流淌？6、人均住
12、房面积的提高能说明什么？7、为什么要把住房供应的主品种由经济适用住房调整为普通商品住房？8、什么是普通的商品住房？9、为什么要“一律禁止违规集资合作建房”？,（二）几个有待弄清楚的概念,10、为什么要控制高档商品住房的建设？11、小产权房是不合法的，但它是不是合理的？,正确认识经济学的基本规律,1、房地产市场的基本规律掌握西方经济学理论精髓的九句话：a、经济人假定利益最大化原理成本收益分析方法b、资源稀缺假定供求原理（税收实际负担主体）均衡分析方法c、私有产权假定等价交换原理帕累托标准2、把房地产业请下“国民经济支柱产业”的神坛,（四）两个公理,1、人人享有适当住房。（住房没有替代品，只有互补品）2、房价收入比4是合理水平,十二、构建以住房公积金为中枢的住房制度体系,已经在第五、六部分讲过,谢谢大家！联系电话：15801211808电子邮件：,
