1、- 1 -北师大珠海分校京师家园北师大珠海分校京师家园北师大珠海分校京师家园北师大珠海分校京师家园后续后续后续后续开发暨开发暨开发暨开发暨京师小镇项目预可研报告北师大校园教育发展有限公司2015年10月- 2 -项目概况项目概况项目概况项目概况北京师范大学珠海分校是教育部批准设立、由北京师大与珠海市人民政府合作举办、进行本科层次教育的全日制普通高等大学。学校一贯重视提高教师生活质量和改善教工生活环境，建校之初即规划建设教工生活区京师家园即京师小镇项目。“京师小镇”项目是北师大珠海校区教师员工居住、生活区，项目位于珠海凤凰山北麓，北师大珠海分校北端，北临北京理工大学珠海校区，隔金凤路东北侧为 唐
2、家湾高铁站、珠海翠湖高尔夫球会（翠湖香山高档住宅小区）、珠海国际赛车场；沿金凤路为广珠轻轨，金凤路连接 268 省道，南端凤凰山道路隧道直达珠海上冲；周边可辐射金鼎镇、唐家镇、珠海高新区；与港深珠澳大桥珠海节点、京珠高速珠海出口近在咫尺。项目占地面积约 400 亩，第一期开发建设不到 90 亩，已建教工公寓6栋，生活配套综合楼一栋，总建筑面积 68747 平方米。为解决学校不断发展和吸引更多优秀人才对居住和生活配套服务设施的需求，学校拟综合开发建设剩余用地，为吸引储备优秀人才创造良好环境。项目土地使用概况项目土地使用概况项目土地使用概况项目土地使用概况项目已经取得土地使用证，共有两本证，主要指
3、标摘要如下：1、房地产权证（粤房地证字第 C0907802 号） ：权属人：北京师范大学；土地使用权来源：出让；占有房屋份额：全部；房地座落：珠海市金鼎会同燕子埔；地号：B0203072；用途：商业、住宅；面积：140535.88 平方米；附记：使用期限：商业：2002.4.23-2042.4.23，住宅：2002.4.23-2072.4.23；2、房地产权证（粤房地证字第 C0907948 号） ：权属人：北京师范大学；土地使用权来源：出让；占有房屋份额：全部；房地座落：珠海市金鼎会同燕子埔；地号：B0203077；用途：商业、住宅；面积：125511.50 平方米；附记：使用期限：商业：2
4、002.4.23-2042.4.23，住宅：2002.4.23-2072.4.23；- 3 -经济技术指标汇总经济技术指标汇总经济技术指标汇总经济技术指标汇总1、一期经济技术指标：一期已经建设用地面积：48667 平方米（73 亩） ；一期建筑基地面积：11458 平方米；一期总建筑面积：68747 平方米；一期建筑密度：23.5%；一期容积率：1.41。2、二期经济技术指标；二期建设用地面积：217424 平方米（326 亩）；二期可建设用地面积：166343平方米（249 亩） ；二期不可用建设用地面积：51081 平方米（77 亩）；二期建筑基地面积：49189 平方米；二期总建筑面积：
5、283542 （ 332686 ）平方米；商住楼建筑面积：200874 （ 250018 ）平方米；产学研项目建筑面积：82668平方米；一期建筑密度：23.0%；二期容积率：1.30（申请更改为：2.0）。2015新批准的北师大珠海分校整体规划新批准的北师大珠海分校整体规划新批准的北师大珠海分校整体规划新批准的北师大珠海分校整体规划- 4 -第一章第一章第一章第一章 京师家园后续开发（京师小镇 京师家园后续开发（京师小镇京师家园后续开发（京师小镇京师家园后续开发（京师小镇项目 项目项目 项目）必要性 ）必要性）必要性）必要性一、京师家园后续开发（京师小镇）是北师大珠海分校二次创业、推动产学研
6、一、京师家园后续开发（京师小镇）是北师大珠海分校二次创业、推动产学研一、京师家园后续开发（京师小镇）是北师大珠海分校二次创业、推动产学研一、京师家园后续开发（京师小镇）是北师大珠海分校二次创业、推动产学研发展与成长的重要抓手。发展与成长的重要抓手。发展与成长的重要抓手。发展与成长的重要抓手。世纪之交，珠海市为落实“科教兴国”，大力发展高等教育的国家战略，提出了以“注重引进，追求所在，所在就是拥有”的城市办大学理念，吸引了清华大学、北京大学、中山大学、暨南大学等国内名校落户珠海。身负百年教育传承，积极寻求高等教育办学突破的北京师范大学亦为此理念所深深吸引，双方由此开启了共同建设北师大珠海分校的创
7、新历程。经过12年的建设，珠海分校形成了风景秀美的现代校园，被媒体誉为亚洲最美丽的大学校园之一。珠海分校现设置有14所学院（学部），开设7大学科门类54个本科专业，在校本科生逾22,000人。在自身办学逐步走向成熟的过程中，珠海分校一直以珠海本土高校的定位和视角，积极参与珠海的城市发展。特别是汪洋副总理赋予珠海市“科学发展走新路,十二五崛起看珠海”的使命，从产业、宜居、文化、法制以及社会和谐等层面探索创新发展道路，这与珠海分校践行教育部 200047号文件赋予珠海分校“努力把珠海教育园区建设成为教育与科技产业复合发展、特色鲜明的综合性教育改革试验园区，为我国教育事业改革和发展做出应有贡献”的使
8、命高度契合。二、京师小镇建设是北师大珠海分校完善教育教学设施，稳定教师队伍，吸引二、京师小镇建设是北师大珠海分校完善教育教学设施，稳定教师队伍，吸引二、京师小镇建设是北师大珠海分校完善教育教学设施，稳定教师队伍，吸引二、京师小镇建设是北师大珠海分校完善教育教学设施，稳定教师队伍，吸引优秀人才的重要基础条件。优秀人才的重要基础条件。优秀人才的重要基础条件。优秀人才的重要基础条件。根据办学规划，珠海分校未来综合在校生将达到30000人，教师队伍将继续进一步壮大，形成以中高端师资为主的高素质教师团队，预计增量住房需求不少于2000套；与此同时珠海分校集聚外部资源建设两院一园（研究院、研究生院和科技园
9、），为吸引中高端人才如院士、科技带头人、科研核心团队、技术转化人才等落户珠海分校，所需住宅亦不少于500套。京师家园后续开发（京师小镇）的建设正是为了解决这个在学校高速发展中- 5 -出现的日趋紧张住房需求难题，必将为稳定教师队伍，吸引优秀人才，学校稳健发展夯实基础。三、京师小镇建设是广东、珠海发展，实施人才战略的客观需要。三、京师小镇建设是广东、珠海发展，实施人才战略的客观需要。三、京师小镇建设是广东、珠海发展，实施人才战略的客观需要。三、京师小镇建设是广东、珠海发展，实施人才战略的客观需要。引进人才工作中最大的难题是住房问题，许多从国内外大学毕业的博士、博士后及学成归国的专家到广东工作面临
10、着房价高、租房困难、租金高等实际难题，专为高层次、高技术人才建设的安居公寓更是难觅踪影，导致广东省引进人才比很多省难度大，甚至广东省不少人才流向了江浙沪等长三角城市。人力资源是所有生产要素中最为重要的因素，是企业保持核心竞争力，政府保持创新力，国家保证强大的基石，也是广东、珠海发展实施人才战略的客观需要。第二章第二章第二章第二章 京师小镇开发的可能性 京师小镇开发的可能性京师小镇开发的可能性京师小镇开发的可能性一、珠海大学园区战略政策支持一、珠海大学园区战略政策支持一、珠海大学园区战略政策支持一、珠海大学园区战略政策支持为加快实现“三基地一中心”目标，推动“科教兴市”战略的实施，珠海市政府发布
11、了转发市住房委员会关于到我市办学的国内重点高等院校引入人才住房办法的通知（珠府办【2001】104号文件）。文件指出：“高校建设教职工住宅用地以行政划拨的形式划地，用地面积根据办学规模，按每一教职工50 平米合计（教职工数按生师比 20:1计算），建设的住宅纳入珠海市经济适用房发展计划”。据此，珠海市应为北师大珠海分校提供 10 万平方米（2.2 万学生，2000名教师，每人占地50平方米）的土地作为建设教师住宅。该住宅参照经济适用住房管理，在补交地价款之后可办理单独产权，居住满5年后可上市交易。二、用地空间的可能性二、用地空间的可能性二、用地空间的可能性二、用地空间的可能性珠海分校经请示珠海
12、市政府批准，同时获得农行的同意，解除了对京师家园地块的贷款抵押。珠海分校在B0203077地块（125511.5平方米，合188亩）上已建成教师住宅532套，用地约 76亩，尚有 112亩未开发。在此地块建设教师- 6 -公寓成为可能。三、教师的呼声及购买需求三、教师的呼声及购买需求三、教师的呼声及购买需求三、教师的呼声及购买需求京师家园现有 532 套住宅中，已出售给教职工的为 380 套，其中满工作 5年已调离教职工占用73 套，学校现用于租赁为 149 套。现珠海分校固定编制职工有相当部分靠校外购房（远至中山市）以及临时性（校内租赁公寓，校外租住民房）方式解决居住需求。未来10年珠海分校
13、将着力开展内涵式发展，教师队伍将继续进一步壮大，形成以中高端师资为主的高素质教师团队，预计增量住房需求不少于 2000套；与此同时珠海分校集聚外部资源建设两院一园（研究院、研究生院和科技园），为吸引中高端人才落户，所需住宅亦不少于500套。教代会上教职员工多次呼吁解决住房问题，表明老师具有强烈的购房需求，据调研，教师能够接受售价约10000元/平米以下的价格。四、为解决历史遗留问题提供了途径四、为解决历史遗留问题提供了途径四、为解决历史遗留问题提供了途径四、为解决历史遗留问题提供了途径北师大校园教育发展有限公司作为筹建北师大珠海分校的投融资平台，为珠海分校的建设发展做出了突出的贡献。然而，由于
14、客观原因，1000 多万元的筹办费一直未得到妥善解决，部分人员也未能得到妥善安置。根据在发展中解决遗留问题的精神，可以授权发展公司承担京师小镇项目开发，通过项目管理费来解决该问题。五、建设京师小镇的资源已整合齐备五、建设京师小镇的资源已整合齐备五、建设京师小镇的资源已整合齐备五、建设京师小镇的资源已整合齐备北师大校园教育发展有限公司经过努力，建设京师小镇的首期 1.5 亿元资金已经落实，发展公司出资选定的设计公司已完成概念规划和城市设计工作，初步规划方案已基本确定。第三章第三章第三章第三章 京师小镇分阶段开发建设总体规划 京师小镇分阶段开发建设总体规划京师小镇分阶段开发建设总体规划京师小镇分阶
15、段开发建设总体规划一、分步实施的总体规划一、分步实施的总体规划一、分步实施的总体规划一、分步实施的总体规划首期：（2016年2017年）京师家园项目：该项目建筑面积约12 万平方米，主要为解决目前紧张的教师住宅难题，保障老师舒心的生活条件。二期：（2016年2018年）- 7 -该项目建筑面积约20万平方米，主要打造高档商业居住社区，提升学校创新协同能力。二、投资估算二、投资估算二、投资估算二、投资估算项目总投资约为18亿元人民币，其中项目首期投资约为4.5亿元人民币，项目以北师大珠海分校名义规划设计及报建、北师大校园教育发展有限公司负责筹资建设。三、首期京师小镇项目操作思路三、首期京师小镇项
16、目操作思路三、首期京师小镇项目操作思路三、首期京师小镇项目操作思路首期京师家园 12万平方米，能提供 1000 套左右住房，由北师大校园发展有限公司筹资建设，住宅实现定制化，教师缴纳10000元定金后对楼层、面积确定，对公共装修方案提出建议；在竣工验收合格后以约10000元/平米价格购买。总规划图总规划图总规划图总规划图- 8 -方案一- 9 - 10 -第四章第四章第四章第四章 投资建设规模设计 投资建设规模设计投资建设规模设计投资建设规模设计一、 北师大珠海分校授权北师大校园教育发展有限公司负责京师小镇项目的投 北师大珠海分校授权北师大校园教育发展有限公司负责京师小镇项目的投北师大珠海分校
17、授权北师大校园教育发展有限公司负责京师小镇项目的投北师大珠海分校授权北师大校园教育发展有限公司负责京师小镇项目的投融资、建设，签署相关投资合作协议。融资、建设，签署相关投资合作协议。融资、建设，签署相关投资合作协议。融资、建设，签署相关投资合作协议。北师大珠海分校与北师大教育发展有限公司签署投资合作框架协议，授权发展公司运作并签署大学小镇一揽子开发协议。二、发展公司负责投融资建设 发展公司负责投融资建设发展公司负责投融资建设发展公司负责投融资建设 12 12 万平米教师住宅万平米教师住宅万平米教师住宅万平米教师住宅， ， ，竣工验收后交由北师大珠海 竣工验收后交由北师大珠海竣工验收后交由北师大
18、珠海竣工验收后交由北师大珠海分校向教师们销售分配。分校向教师们销售分配。分校向教师们销售分配。分校向教师们销售分配。在报规后，发展公司在设计前就面积、户型、公共装修方案等征求教师意见，实现定制化生产，确保住宅品质；验收合格后由学校销售分配。三、根据项目投资计划，珠海分校按建筑面积核算投资总额、资金成本和管理 根据项目投资计划，珠海分校按建筑面积核算投资总额、资金成本和管理根据项目投资计划，珠海分校按建筑面积核算投资总额、资金成本和管理根据项目投资计划，珠海分校按建筑面积核算投资总额、资金成本和管理费，向发展公司支付建设费用。费，向发展公司支付建设费用。费，向发展公司支付建设费用。费，向发展公司
19、支付建设费用。按照约定的项目管理费费率和广东省、珠海市建筑定额和资金成本费率，北师大珠海分校审核后支付建设费用。四、依据项目的投资建设进程，开发建设项目的商业中心和商业住宅。四、依据项目的投资建设进程，开发建设项目的商业中心和商业住宅。四、依据项目的投资建设进程，开发建设项目的商业中心和商业住宅。四、依据项目的投资建设进程，开发建设项目的商业中心和商业住宅。- 11 -第五章第五章第五章第五章 建设周期及时间安排 建设周期及时间安排建设周期及时间安排建设周期及时间安排1、2015年12月前，第一期投资落实到位（实到资金1000万元），项目启动；2、2015年12月底前：（1）确定合作模式；（2
20、）北师大校园教育发展有限公司与北师大珠海分校签署投资合作协议或委托建设协议，取得正式授权。（3）在此之前，落实设计单位（顺德建筑设计院），签署了委托设计合同并支付首期设计费用；（4）北师大珠海分校与北师大校园教育发展有限公司、项目设计单位论证项目规划方案；（5）将确认的项目规划方案向珠海市申报。3、2016年5月底前，完成建设项目施工图设计；4、2016年6月底前完成：（1）建设项目施工图审图；（2）工程承建单位的招标确认。5、2016年8月底前完成建设报批手续，争取拿到建设工程施工许可证；6、2016年8月2017年7月底为项目一期施工期（共360天）；（1）在项目施工期，做好工期控制；（2
21、）2017年7月底完成项目一期全部工程；（3）在此期间，依照与学校签署的委建合同约定，完成认购登记；（4）依照与学校签署的委建合同约定，完成认购客户依期付款；7、2017年暑假前完成：（1）工程的竣工验收；（2）完成学校住宅部分的分配和销售；（3）根据校方要求，2017年暑假前收款、交钥匙。- 12 -第六章第六章第六章第六章 财务经济分析 财务经济分析财务经济分析财务经济分析一、项目一、项目一、项目一、项目第一期 第一期第一期第一期投资总成本： 投资总成本：投资总成本：投资总成本：（1）项目准备金（按总投资的4%计）：4.56亿元4%=1824万；（2）项目设计费（项目的整体规划和第一期的详
22、规设计）：12000090元/=1080万；（3）项目报建费用： 500万；（4）桩基础、地下停车库（按300元/计）：120000300元/=3600万元；（5）项目建安费（按3500元/测算）：1200003500元/=4.2亿元；（6）项目配套费（按300元/计）：120000300元/=3600万元；（7）项目资金成本（按总投资的18%年收益率计）：4.56亿元18%=8208万元（8）项目管理成本（按总投资的3%计）：4.56亿元3%=1360.8万元（9）合理的投资收益（按总投资的5%计）：4.56亿元5%=2280万元（10）缴交国土费用：约12万平方米3000元/平方米=3.6
23、亿元；以上小计：10.04288亿元二、销售价格（元二、销售价格（元二、销售价格（元二、销售价格（元/ / ） ） ）： ： ：单位造价为 6.44288 亿元/120000 =5369 元/，销售价格控制在 10000元/平米以内。- 13 -三、三、三、 三、商业中心建设投资成本 商业中心建设投资成本商业中心建设投资成本商业中心建设投资成本约50000平方米5000元/=2.5亿元；四、商业住宅建设投资成本四、商业住宅建设投资成本四、商业住宅建设投资成本四、商业住宅建设投资成本约180000平方米5000元/=8亿元；五、缴交商业住宅地价五、缴交商业住宅地价五、缴交商业住宅地价五、缴交商业
24、住宅地价约230000平方米3000元/=6.9亿元；六、销售预估六、销售预估六、销售预估六、销售预估1、京师家园12万平方米为学校用住宅，由学校成本价回购分配给学校老师；2、商业中心：约50000平方米30000元/=15亿元；3、180000平方米18000元/=32.4亿元；商业地产总销售额约：47.4亿元。四、四、四、 四、特别说明： 特别说明：特别说明：特别说明：（1）投资保障为了保证投资的顺利回收，北师大珠海分校应采取必要的措施保证投资安全。（2）批文、手续办理为了顺利推进大学小镇建设，以北师大珠海分校名义来办理前期手续显得特别重要，因此北师大珠海分校应尽可能的提供便利。北师大校园教育发展有限公司2015-10
