1、1,房地產投資分析,2,為什麼要買房子,房子可以保值，尤其在通膨時 房子是一種投資工具 等待長期增值 出租賺取租金 加工改建後出售 可以節稅-房屋貸款利息扣除儲蓄特別扣除額利息(當年銀行定存利息)後，可列舉扣除 避免搬遷不便相對於租房子,3,買房子之可能風險,4,購屋決策,(1)自我能力的評估 自備款要多一點 可接受的貸款負擔 付款方式：預售屋和中古屋的付款方式不同，預售屋由於工期長可分許多階段繳付，對於自備款不多，但每個月收入較寬裕且不需即時居住的人較適合購買；而中古屋雖需準備較多自備款，但可立即入住。,5,購屋決策過程,(2) 選擇購屋區域 (a)自住或投資；(b)環境因素；(c)居家品質
2、 考慮下列問題： (1)是否為所想要去住的地方？安不安靜？安不安全？ (2)上班上學方便嗎？ (3)購物方便嗎？小孩子上學方便嗎？有沒有地方玩？ (4)停車方不方便？還是要再買車位？ (5)房子的狀態好嗎？ (6)要不要再花很多錢去維修？去裝潢、或做結構的改變？ (7)管理費如何算？ (8)房子有無附家俱？ (9)產權清不清楚?,6,租房子的好處,租房子無需負擔房屋稅、地價稅、受益費、保險費、貸款利息等。 換租房子不需繳交大筆的房屋仲介公司的仲介費或是土地增值稅。 換租房子不需繳契稅、代書費、規費、監證費等費用。 租房子每年不需負擔大筆的裝潢費、維修費。 可以避免掉當房地產業不景氣時所造成的房
3、價跌價損失。 資金的運用較有彈性，沒有負債的壓力。,7,買房子的好處,買房子會讓整個家庭有落地生根的歸屬感。 可以按照自己的意思來規劃、裝潢。 不會像租屋時有機會與房東或是房客起衝突、糾紛。 有房子代表信用的保證，想要向銀行再融資做些投資時可做為抵押品。 不需要擔心租約到期或是房東臨時要收回房子時，必須重新花很多時間尋找新的地點。,8,需求的考量,人的因素 生活需求 考慮未來 地點 房子本身,9,人,1.家裡人口數,2.居民素質,決定房間數,孝親房，給老人家住的,未來小孩房間，考慮未來,附近居民,年齡層，老人居多?,農民/工人/白領階級,要點一：考慮人的問題,需要準備幾個房間?,由於現在上班族
4、幾乎是早上出門，晚上回家， 因此，家中常常沒人在家，所以，最擔心的應該是小偷光顧，所以需考慮鄰里居民素質。,10,事,1.工作,2.學校(中小學),3.市場，商場,4.交通便利性,國中,國小,市場,黃昏市場,醫院,診所,藥房,餐廳,火車站,捷運,公車站,食,衣,百貨,商店街,高速公路,育,游泳池,公園綠地,樂,住,行,康,要點二：考慮生活上需求的問題,球場,11,時,1.通勤時間,2.未來發展,3.年老退休,4.貸款問題,上下班通勤的時間，是否可以接受?,地區未來的發展性為何?,是否適合養老?有醫院？,負擔的起?,要點三：考慮未來的問題,12,地,1.地區，地點,2.地形，地貌,3.天然災害,
5、4.生活環境,5.出入通道,花蓮市/壽豐/郊區/市區/馬路旁/小社區,平地，坡地,颱風，雨季，地震帶，水土保持，河川，地勢，,白天及晚上都要看，噪音?工廠?菜市場?,出入的通道是否狹窄?是否為私設道路?,要點四：考慮地點的問題,12米,6米,若為私設道路一定要注意路權使用權?,13,要點四：考慮地點的問題(cont),100年來台灣所有觀測到的地震分布,地震,14,要點四：考慮地點的問題,地震,規模大於4.0以上的地震,規模大於6.0以上的地震,規模大於7.0以上的地震,最大的為8.2，1920年發生在花蓮外海,15,要點五：考慮房子本身的問題,1.建物種類,2.建物品質,3.坪數，房間數,4
6、.車位,5.廚衛設備,獨棟、雙併、連併、公寓、社區型，,地基、牆厚、結構、磁磚、外觀，,每個房間約需3坪以上才舒適,車位已經是必備條件了，1個或 2 個?,需注意廠牌，可多參考。,若希望朋友多來家裡，需注意外圍停車問題.,a.小家庭34人 ： 3房2廳2衛，實坪約30坪(公寓),b.中型家庭56人 ： 4房2廳2衛，實坪約42坪(公寓),a.廚衛設備若不喜歡建商提供的款式，可更換，會退錢,b.有些提供座艙式淋浴，可沖灑， 360度淋浴，聽音樂，,甚至可以做蒸汽浴； 或者提供按摩浴缸， 這一項就必,須注意浴室空間大小， 浴室坪數須在 6坪以上。,16,要點五：考慮房子本身的問題(2),7.格局，
7、方位,8.屋齡,9.契約,10.建商商譽,6.視野,高樓視野好，但風大，地震振幅大.,若為大樓公寓，須注意低樓層會比較便宜， 不只是因為,視野不好，因為年份一久，管路易因堵塞，造成其他問題,可參考適合自己命格的格局方位，若不信,這些，盡量不要買西曬，路沖的房子,屋齡除了房子的老舊問題， 還牽扯到貸款,年限的問題,一切口頭上的保證沒有法律效力， 白紙黑,字寫下來才算數,盡量透過各種管道了解建商的商譽,尤其是預售屋，須注意建築執照，土地權狀,17,序. 概念,需求,高標準,低標準,能力低,能力高,能力,能力足夠可以 購買高標準 的房子,能力僅僅足夠 購買低標準 的房子,購屋策略的取捨,a.騎驢找馬
8、型,b.一勞永逸型,以能力做主要考量 購買負擔得起的房子,策略,出發點,以需求做主要考量 購買夢想中的房子,優點,缺點,減少租房子的支出,可知道好房子好在哪裡 真正符合自己的需求 不須再搬家， 增值率高,容易買到不合適的房子 過幾年還要換房子 折價率高,價格高， 能力不夠 須多幾年的房租支出,能力足夠卻買了 低標準的房子,高標準的房子買不起,購屋需求總和,18,一.需求的考量,考量的原則：人 事 時 地 物,19,產品的考量,20,室內空間,3 房 2 廳的房子(以公寓為例),1.客廳,2.廚房+餐廳,4.主臥室,5.臥室x2,3.衛浴x2,32.7p/(1-公設比)=32.7/77%=42.
9、5p,6.玄關+走廊,7.陽台x2,21,3 房 2 廳的房子(以透天為例，二樓半),室內空間,前面可以 停1輛車子,地坪 = 23.67p,建坪 = 37.97p,22,商品的考量,地段 格局、採光、通風、視野 ： a.注意建築物的建築型式、棟距b.注意窗子的型式、大小、顏色、厚度、氣密c.管道間、柱位、樑位、樑深、樓高、淨高 門、 廚具、衛浴設備 建材：外觀、管線材料 停車場車道斜度 安全設施 公共設施、省能設施,23,商品的考量-地段,建商個案產品鄰近之公共設施項目分析,24,商品的考量-建築物的建築型式,口字型,字型,L字型,T字型,一字型,其他,油煙不易排出 噪音在中庭迴繞， 低樓層
10、採光不良 兩面採光 三面採光 幾乎四面採光 煙窗效應,25,商品的考量-室內格局,26,房屋內部格式一樓,27,房屋內部格式二樓,28,商品的考量-樑深、樓高、淨高,樓高,淨高,樑深,主樑,次樑,樑下淨高,29,商品的考量-公共設施，省能設施,公設越多，未來的維修費用越多,a.若有噴水池、 流水、 小溪、或者水迴廊的設計需注意是否有水循環設計，以節省水費之浪費,b.儲水槽容量，是否足夠停水一天之所有用戶用量,c.地下室是否有抽水馬達，個數,d.停電時，發電機之發電量,e.進出安全管制措施,30,現今預售屋提供之公共設施分析,商品的考量-公共設施，省能設施,31,商品的考量-風水,先看命盤，命格
11、之適合方位,陸路,屋角/柱子,1.外在環境,門/主要通道,廁所衛浴/神明廳 樑柱位置,2.內在環境,32,商品的考量-風水,先看命盤，命格之適合方位,a.算命/看自己適合的方位，使用指北針現場量,b.房屋不可正東向、 正西向、 正南向、 正北向,c.房子的前面後面(看客廳窗戶方向),門,客廳,前,後,門,客廳,前,後,龍,虎,虎,龍,33,商品的考量-風水,陸路,陸沖 廟宇，公家機關，生意適合，有興旺之象. 但是不適合住家，必受刀光之災,34,商品的考量-風水,看附近的房子，或者建築物，是否有柱子、柱角，屋角對到房子的門、窗等,a.基地型的房子， 屋子一定兩兩相對.,b.不要屋角對到的房子,人
12、不平安,門、窗的視野盡量不要受阻，房子不要面山. 心胸才會開闊.,35,財務融資方法,36,七種市面上最常見之房貸類型,一、指數型房貸 所謂的指數型房貸，就是一種會隨著基準利率上下浮動的利率。此一基準利率的制定方式，各家銀行各有不同的定義，最常見的是以中華郵政，或國內某幾大行庫定儲利率平均值為基準值，因此每當利率調升時，此一指標利率也會隨之上揚。 二、固定型房貸 從這款房貸產品的名稱，不難看出其最大的特色，就是固定式的利率。最大的好處，是較不受利率上漲影響，且房貸戶可以掌握每月須繳交之房貸本息多寡，有效的規劃每月的財務收支。,37,七種市面上最常見之房貸類型,三、理財型房貸 所謂理財型房貸，就
13、是指除了一般房屋貸款外，還有一個循環透支額度，可以讓貸款戶在資金調度運作上，更加靈活；且還可隨借隨還，申貸額度又高，這些都是理財型房貸的優點。不過，也正因為如此，理財型房貸的利率往往比一般房貸，至少高出一至二%。 四、理債型房貸 理債型房貸就是以不動產為擔保品，整合承貸戶信用卡或現金卡等高利率負債的貸款方案。簡單的說，就是以利率相對較低的房貸款項，償還利率較高的負債，是一種整合負債型的房貸產品。 五、壽險型房貸 壽險型房貸，就是與保險結合的房貸產品。其優點在於，一旦承貸戶意外身故，則等同於房貸金額的保險理賠金，就可以優先作為清償房貸之用，避免不動產因無法按時繳交本息，而遭銀行收回。,38,七種
14、市面上最常見之房貸類型,六、保證保險型房貸 保證保險型房貸，則是指房貸戶因自備款不足或信用條件不足，導致申貸金額不敷需求時，即可利用額外投保的方式，增加貸款金額。房貸戶可透過保險取得不足的金額，而銀行業者也可透過保證保險，將風險轉嫁給保險公司，可謂各取所需。 七、抵利型房貸 抵利型房貸就是讓房貸戶以存款折抵房貸本金，但並非將存款領出、直接償還本金，存款本身依舊在房貸戶名下。但選擇抵利型房貸，卻可讓承貸戶因此減少利息支出，降低每月攤還金額或縮短還款期，但存款帳戶無利息收入。此外，抵利型房貸最大的好處，就是當承貸戶在有需求的時候，仍可動用此一存款。,39,指數型房屋貸款,利息 = 銀行放款利率 +
15、 加碼利息,還款方式,a.本息固定攤還,b.本金固定攤還,：每期還款之本金與利息之總和固定.,1 2 3 4 5 6 7 8,1 2 3 4 5 6 7 8,：每期還款之本金固定與利息依當時本金換算.,貸款種類,40,寬限期限之計算方法,貸款年限 20年，寬限 3 年.,= 還款期間共計 23 年.,期間仍為20年,41,不動產稅費可分為靜態和動態兩種，靜態稅費是指在未移轉產權的狀態下所應繳納的稅費；動態稅費是指產權有所移轉時應繳納的稅費，其包括種類如右：,相關稅賦,42,契稅,不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因佔有等原因取得所有權時，均應購用公定契紙，申報繳納契稅，但在開徵土地增值稅區
16、域之土地免徵契稅（契稅條例第二條）,定義,稅率,計算,契稅稅額契價稅率,契價係指契約之價，為稅捐稽徵機關就建物所有權移轉時，核課契稅之建物全部價值，此與房屋之現值稍有不同，其核定價值之面積範圍，除主建物之外，尚包括共同使用及附屬建物面積在內；,43,印花稅,印花稅是一種憑證稅，凡是書立並使用的憑證（如契約）都要繳納此稅，因此您的不動產買賣或贈與契約，必須繳納印花稅才具契約效力。,定義,計算,印花稅額公定契約書上之房地總價0/00,物權契約之印花稅稅額是依公定契約書上的權利價值總額核課，計算公式如下：,登記規費,申請為土地權利變更登記，應由權利人按申報地價或權利價值 千分之一 (0/00)繳納登
17、記費,稅率,44,地價稅,就所有權人在每一直轄市或縣（市）轄區內已規定地價之土地公告地價總額所課的稅。（土地稅法第十五條）,定義,地價稅採累進稅率課稅，其稅率如下表：地價總額超過累進起點時，則按下表累進課稅：累進起點地價土地所在之直轄市或縣（市）規定地價總額工、礦、農用地及免稅地價總額土地所在之直轄市或縣（市）規定地價總面積工、礦、農業用地及免稅地之地價面積（公畝）7（公畝）,稅率,45,計算,應課徵稅額申報地價持有面積稅率,地價稅,開徵期間：每年11月16日至12月15日止 課徵期間：每年一月一日至十二月三十一日，每年徵收一次。 納稅義務基準日：為有利徵收稅款義務人之認定，以9月15日為納稅
18、義務基準日亦即各年期之地價稅均以9月15日當天土地登記簿所記載之所有權人或典權人為納稅義務對象,46,房屋稅,凡地面上的房屋，或是能增加房屋使用價值的建築改良物，都要固定課徵的財產稅，亦即無論是否為違章建築，只要是房屋或建築改良物者皆一律應課徵房屋稅。,定義,開徵期間：每年5月1日至5月31日止 課徵期間：前年七月一日至今年六月三十日,稅率,計算,應課徵稅額房屋現值稅率,47,各種費用,48,5.虛坪與實坪?,3.平方公尺與坪數之換算?,4.地坪，建坪，持分?,7.建蔽率與容積率?,8.地基分類?,6.樓層高度?,1.土地權狀，建築執照，使用執照?,2.公設道路與私設道路?,9.路寬8米到底有
19、多寬?,買屋時應注意事項,49,1.土地權狀、建築執照、使用執照?a.土地權狀：為土地所有人證明注意建商本身是否持有基地之土地權 狀， 還是與地主合資建屋 b.建築執照：政府核准於基地上蓋房子之執照注意建商必須取得建築執照才可以開始 預售 c.使用執照：結構完成，政府堪驗後核發使用執照,50,2.公設道路與私設道路?,a.公設道路：土地所有權為政府所有，道路之維持成本皆由政府負擔,b.私設道路：既有道路，土地所有權屬於私人，須有道路使用權.,公設道路,私 設 道 路,由於為社區之私設道路，通常在買屋時需要持分地權，因此，一定會擁有使用權. 私設道路有個缺點，就是未來須支出維修費用。,此段道路為
20、非社區內道路，須注意是否須分攤持分，若無，須注意使用權。,51,3.平方公尺與坪數之換算?,1 平方公尺 = 0.3025 坪,6m,10m,面積 = 6m x 10m = 60m2 = 60 x 0.3025 = 18.15 坪,52,4.地坪，建坪，持分?,a.透天,b.社區型透天,8m,20m,15m,5m,地坪 = 20x8x0.3025= 48.4坪,假設蓋3層樓 建坪 = 15x5x0.3025x3= 68.0625坪,18m,6m,30m,12m,6m,12m,會有兩張土地權狀 一張 = 12x6x0.3025= 21.78坪 另外一張(持分)= 18x6x0.3025/6= 5
21、.445坪,社 區 道 路,53,5.虛坪與實坪?,通常銷售員告訴你的有99%都是虛坪。,虛坪=建築物面積 + 公共設施面積,實坪=建築物面積,a.非社區型透天：須注意地坪與建坪,b.社區型透天：須注意地坪與建坪，還有持分，或者公設面積,c.公寓：須注意建坪與公設面積,54,6.樓層高度?,挑空,一樓地板,二樓地板,一樓天花板,h1=4.2m,二樓天花板,h2=3.6m,挑空面積 =15m2，約4.5坪，,挑空高度 =6m,挑空面積不得超過該樓層之1/3或 100m2(約30.25坪),-每單位僅能一處挑空,H=6m,Area=4.5坪,h=1.7m,55,所謂夾層係指夾於樓地板與天花板間之樓
22、層；同一樓層內夾層面積之和，不得超過該層樓地板面積三分之一或一百平方公尺，超過者應視為另一樓層。夾層面積應計入樓地板面積檢討容積率，其經依法核准建造者，即可登記產權。 所謂挑空係指部分居室例如客廳，提高其樓層高度，使該部分居室具有二層以上之空間高度，以獲得較大之視野及採光，藉以創造活潑而具有變化之室內環境。夾層其以外部分亦即所謂挑空部分。挑空部分因其無樓板，得不計入樓地板面積。 所謂挑高係指建築物之樓層高度設計，採用比一般規定三六公尺或實際需求為高者。現行建築技術規則規定，住宅及集合住宅等類似用途建築物地面一層樓高度不得超過四二公尺，其餘各樓層之樓層高度均不得超過三六公尺，但其他用途建築物因無
23、樓層高度規定，常有挑高之情形。,6.樓層高度?,56,7.建蔽率與容積率?,57,建蔽率乃指一塊建築基地內，其建築物之最大水平投影面積（即建築面積）與基地面積之比例 容積率：指每層不包括地下室樓地板面積之和與基地面積之比，舉例來說地100坪，每層樓地板面積總和250坪，容積率即為250%,7.建蔽率與容積率?,58,8.地基分類?,地基之形式分淺基礎與深基礎兩種，一般透天房屋都使用淺基礎，公寓大樓才使用深基礎.,淺基礎 ： 一般深度不得少於 60 cm,59,9.路寬8米到底有多寬?,6 米路寬，8米路寬時，怎樣計算或感覺路到底有多寬?,6米,5.5米,8米,7.5米,12米,1,2,3,4,
24、5,6,11.2米,1,2,3,4,5,6,7,8,路邊最好不要停車,可以停單邊，另外一邊會車.,兩邊都可以停車，車道很寬敞，沒有堵塞問題.,60,房屋買賣流程,61,1.相見歡,a.外表/車子/名片/肥羊,b.是否第一次購屋/本地人,c.看看而已/不是一定要買,2.介紹產品,a.地段/學校/商圈/交通/車道/停車,b.模型/大致外觀/不同區位的差異,d.樣品屋/展示,c.東西南北/不要選西曬的房子,e.隔間厚薄/建材出入,f.注意廚具與衛浴設備,進入接待中心,g.文宣,房屋買賣仲介流程,62,進入接待中心,看模型/樣品屋,地段介紹,工地現場,(成屋) 直接看房屋格局,(預售屋) 看設計圖,洽
25、談細節,合約內容,換另一家,a.一定要要求看工地,3.眼見為憑,b.在附近逛逛/下車走走,c. 問在地人,d.施工中/看結構/施工狀況,4.設計圖為準(非成屋),a.一定要看設計圖,b.當場用計算機計算大小,c.注意面寬及深度/影響到舒適性,面寬至少 4.5m 深度至少15m,d.注意陽台/樓梯間/實坪,e.要求複製一份,房屋買賣流程,63,洽談細節,5.坐下來談,a.無論滿不滿意/一定要談/增加經驗,b.提出問題/貸款/建設公司,c.看營業執照/建築執照,d.Sales一定會拿文宣與你談,文宣會誇大/家具都會縮小尺寸,6.建築執照：為建商向當地縣政府申請核准建築之,7.核准設計圖說：由建築師設計且政府核准之設計圖,證明文件，(法律規定建商須取得建 築執照才得以有預售之行為),a. 上面的尺寸才是正確的 b.上面的建材才是準確的(包含廠牌/尺寸),房屋買賣流程,64,結論,購屋決策 評估自身的能力 評估需求 找尋不動產資訊 房屋產品的評估,
