1、清远房地产市场 情况 报告 2017年 10月 P1、 清远市房地产市场宏观分析 P2、 清远市土地和规划信息 P3、 清远市各区域市场 情况 分 析 P4,清远市场总结分析 P1.1 清 远宏观经济情况 宏观经济： 清远一季度 GDP同比增长 7.2%，房地产开发投资增长显著 2017年一季度清远全市实现生产总值283.2亿元，同比增长 7.2%，增速高于全国（ 6.9%），低于全省（ 8.2%） 2017年上半年，清远市固定资产投资268.4亿元，同比增长 11.1%，增幅比去年同期大幅提高 15.6个百分点 。 其 中，上半年清远市房地产开发投资 124亿元，同比增长 17.1%，增幅比
2、去年同期提高 16.2个百分点。房地产开发投资额占整体固定资产投资的 46.2%，同比提高2.4个百分点。 清远市经济及房地产投资发展均保持良好势头 P1.2 清远宏观政策及影响 2017年两会后，楼市风向发生改变，广州率先出台“ 317” 、“ 330” 新政，珠三角各市纷纷跟进， 4月份起，清远陆续提高首套房贷至基准利率 4.9%、出台公积金限贷、打击捂盘惜售、外地客 4成首付和“限价令”等政策。 政策的出台限制了周边限购区域的外溢需求，清远的楼市受到压制， 5月份清远市清城区住宅成交量相比 4月份呈现腰斩，政策的收紧严重影响成交走势。 P1.3 清远宏观市场情况 目前清远仅出台限贷以及限
3、价政策，并未跟进珠三角城市群的限购调控。 预计下半年清远政策方面依然趋紧，信贷政策保持紧缩。 但由于清远主力购房人群是外地客，外地客购房首付已经提至四成，估计短期内丌会出台限购政策。 虽然 5月份开始成交量出现明显下滑，但网签均价持续上涨。 2017年二季度，清远市清城区商品房住宅可售货量面积为 218.59万，由于二季度成交量大且供应丌足，导致清城区库存面积处于低位。参照 2017年二季度 133.66万的成交速度，目前库存消化周期约 4.9个月，去化周期处于低位 上半年清城区商品房住宅成交 3.57万套，然而同期只有 1.5万套新房供应，供求比仅有0.42， 清远市清城区楼市处于供丌应求的
4、阶段 P1.3 清 远 市 宏 观市场情况 2017年上半年清远市商品房均价与销售面积增速走势 随着商品房销售价格持续走高，销售增幅出现高位回落。上半年，清远商品房平均销售价格每平方米 5899元， 比去年同期增加 1079元，同比增 21.2%。 清城区和清新区增速位居全市前列。 从商品房的销售情况和销售均价可以看出，随着销售均价走高，销售面积和销售额增幅不断往下收窄，这也反映出购房者的购房心态逐渐趋于理性 。 近期销售均价的高位运行必将导致销 售情况方 面有所下滑 。 商品房销售市场方面受新一轮调整政策影响不确定性加大。从上半年的走势看将会带来购房热的降温，投机需求得到抑制，成交量有所萎缩
5、。 预计2017年下半年清远房地产销售面积增 幅将 会不断持续收窄 。 清远市房价将会得到抑制，从疯狂回归到理性发 展。 P2.1 清远土地市场情况 2017年上半年，清远全市共有 115宗地块成交，成交总用地面积约 196.79万，总建筑面积约390.70万 。 土地成交结构上， 2017年上半年工业用地成交占上半年总成交面积的 55%； 居住用地占比 29%；其他综合用地占比 8%；商住用地和商业用地各占比6%和 2%。 成交的居住用地主要集中在 英德市和清城区 。其中碧桂园在英德市英城街道竞得 7宗土地；清城区石角镇七星村成为热点区域，成交的 4宗居住用地用地面积共 37.74万，占上半
6、年居住用地成交面积的 56.76%。 保 利、碧桂园和时代竞得土地均实现溢价，溢价率最高达 527%，成交楼面价最高为 3662元 / 清远核心城区土地稀缺及楼市火爆，导致清远城区土地市场高价地遍地开花 P2.1 清远土地市 场 热潮 在清远火爆的楼市成交带动下，土地拍卖市场也越来越火热。 2017年 3月 9日，时代地产以总价 9.1亿元、楼面价 3662元 / ，摘得飞来湖万达旁 6.8万居住用地。再次刷新了 3个月前碧桂园创造的地价纪录，成为清远新的地王。 在 3月 17日广州收紧“限购”政策后，清远房价更出现了连续 3个月环比上涨超 50%的局面。万达旁“地王”的诞生， 也被视为清远楼
7、市开启新一轮上涨的导火索。 近期清远市国土资源局连发公告，挂牌三宗位于旧城飞来湖、横荷板块的居住用地，总用地面积 6.4万，总建筑面积 16万。这是继今年3月飞来湖万达旁“地王”诞生后，时隔半年清远市中心再有土地挂牌。定必引起各大龙头房企的激烈竞争。继续为清远火热的楼市再度添砖加瓦 P2.2 清 远城市轨道交通规划 规划已久的广清城轨一期将于今年（ 2017）底正式通 车 ， 广清城轨时速 200km/h，全长38.35公里 ， 届时广州北站与 清远之间的来往时间只需 10几分钟，市民出行将更加便捷。 乘坐完城轨，由清远市区到达花都的广州北站后，进广州城区怎么走？往东可换乘 9号线（ 2017
8、年底开通）。 往 南则可选择 8号 线至广州火车站（远期规划）。 2016年，清远修编了城 市总体规划， 并调 整清远城市性质定位和城市职能规划 。规 划考虑的最重点是区域一体化和广清一体化，其中城市轨道交通最受关 注 . P2.2 清 远城市轨道交通规划 广清城轨一期年底开通 、 现 在广清城际轨道二期也有新进 展 ， 广东省发改委网站于 5月发 布了 广州至清远城际轨道交通广州至广州北段项目建议书审批前公示 ，线路自广州站城际场引出，经棠溪、江高，止于广州北站城际场，线路全长约 25公里。 公示显示，该项目建设期限暂定为2018-2022年，总投资为 145亿元。这意味着广清城轨二期工程最
9、快有望明年就能动工，经过四年建设，有望2022年建成 。 广清城轨二期将驶入广州火车站，届时清远市区到广州火车站仅需 40多分钟。 随着交通提速加快，广清一小时经济生活圈逐渐形成 P2.2 清 远城市轨道交通规划 今 年 4月，广 东省发改委发布关于珠三角城际轨道广清城际北延线项目建议书批复的公示，该线路或明年开工 ，该线路自广清城际轨道清远站引出，并 新设燕湖新城、清远东站 2座车站 。总投资 30亿元， 建 设期限为 2018-2022年 。 让更多的清 远居民 受益 广清城轨北延线第一站选址在清远东站，也 就是在现在的高铁站设 点，意在进一步打通清远的城际交通脉络 据了解，“十三五”期间
10、，广州路网将与清远交通路网全面实现无缝对接。除了城轨和地铁，还将有 14条道路通道。包括：广清高速、广乐高速、京珠高速、国道 G106、省道S354、佛清从高速、汕湛高速、 S114、 Y005、德龙大道南延、太石路南延、清远东环快速南延、 S354东延、连佛高速南延。将形成半小时便利生活圈！ 清远的城市交通网络不断地迅猛发展，与广州的联系越来越密切，清远的城市发展，潜力巨大，未来可期 P2.3 清 远主城区城市发展规划 清远市辖 清城区、清新区、佛冈县、阳山县、连南瑶族自治县、连山壮族瑶族自治县，并代管英德市、连州市两个县级市，共 2区 2市 4县，总面积 1.9万平方公 里。 通俗意义上的
11、 清远城区为清城区北部，以及清新区南部的部分区域，市中心区为清城区 （市政府所在地）。 清远市的发展定位为 珠三角北（缘）门户、环珠三角新兴产业与绿色产业集聚区、国际旅游休闲目的地、生态宜居城 市。 P2.3 清 远主城区城市发展规划 清远市政府于 2012年就开始规划建设燕湖新 区 ，将其规划为清 远市未来的城市中心，燕 湖新城功能定 位为：清 远市新的市级商务金融中心、文化中心、商业中心、休闲体验中心 。即清远未来的 CBD 清远 市提 出了“三年搭建框架、五年基本完成配套、八年初具规模”关于燕湖新城的建设目标，全力打造属于清远的核心商务 区 截 止 2016年 12月底，燕湖新城项目累计
12、完成投资约 140亿 元 我们不难看 出政府竭 力打造燕湖新城的决心 ， 清远政府将逐渐打造一个属于清远的“珠江新城” 清远市区房地产市场大致可分为三个大的板块：清新区、清城区以及广清沿线板块； 清远市有 95%的项目均集中在以上三大板块中。 清城区 集清远政治、文化、经济、居住功能为一体的中心城区； 清远市区 60%的项目均集中在该区域，成交量亦为最多，为清远房地产市场发展最火爆的置业板块 。 清新区 该区 拥有各种旅游资源，路网、配套等不断完善； 近年房地产市场发展较快，新增楼盘多， 客群主要来自广州投资客及清新本地或边缘乡镇客户。 广清高速 主要有万科城、恒大银湖城、美林湖、阳光壹佰等四
13、个大盘项目，客群主要来自广州。 清新区 清城区 广清沿线板块 P3.1 清 远市主城区楼盘板块划分 合富 .时代项目组 2013年 2月 26日 清远大桥 时代倾城 新城板块 滨江板块 东城板块 旧城板块 清远市区有近 80%的楼盘分布在清城区，清城区房地产市场主要分为新城、旧城、东城及滨江四大板块；清新区与清城区由于地理位置接近，客群存在一定程度上的重叠。 新城 集清远政治、文化、经济、居住功能为一体的中心区； 在售楼盘最多，成交量亦为最多，为市民首选的热点置业板块。 但剩余在售货量不多 旧城 传统老城区，配套完善，人流最旺，但街道狭窄拥挤； 新楼盘不多。 东城 清远东拓新区，以“宜居、宜学
14、、宜游”为定位。暂时无在售新盘，但未来供应量巨大。 滨江 清远最为高端的江景住宅区。 P3.1 清城区各板块概况 云山诗 意（别墅） 27000元 / 凯 旋华美达 10000元 / 保利天汇 21000元 / 和 富湖畔公馆 12000元 / 金碧湾 13000元 / 天湖郦都 8000元 / 龙汇领峰 12000元 / 城市花园 11000元 / 金海湾豪庭 13000元 / 凤城明珠 9000元 / 凤 凰花园 9000元 / 五洲世纪城 8300元 / 时代倾城 8900元 / 豪美湖景湾 9500元 / 海伦春天 9500元 / 凤城郦都 12000元 / 新城 东城 滨江 旧城 翔
15、隆七色城邦 11000元 / 维港半岛 12000元 / 东方明珠 8800元 / 清城区四大板 块在售重点住宅项 目分布； 敏捷东城水岸 7500元 / 朝南康城 9500元 / 时代花城 10500元 / 创富御水湾 14000元 / 万豪水晶湾 9300元 / 丽清花园 9500元 / 碧桂园天誉 9000元 / 海港城 11000元 / 倚湖居 12000元 / 凤凰花园 9000元 / 碧桂 园江与峸 20000元 / 尚东名苑 7000元 / 金碧公馆 12500元 / 云尚四季 7500元 / 汇丰花园 7000元 / 1. 清城区四大板块 （ 新城 、 旧城 、 东城 、 滨江
16、 ） 2016年 总成交量约 为 325.8万 。 2. 其中 前三名 （ 天湖郦都 、 维港半岛 、 七色城邦 ） 的成交量 占清城区 （ 60个项目 ） 的 13%，1-9名的成交量占清城区总成交 量 30%， 且前三名的成交量相当于 4-9名 （ 6个项目 ） 的总成交量 ， 反映出去年的成交高度集中在少数高素质项目中 ， 且排名靠前的项目与剩余的项目成交量差距很大 ， 可谓达到冰火两重天 。 3. 4-9名 （ 6个项目 ） 2016年 平均单个楼盘的年消化量为 7.0万 ， 该数据亦可理解成清城区在售主流优质项目的年去化量约为 7万 。 清城区 2016年 成交 分析 项目 成交面积
17、 (万 ) 占比 平均单个项目 的 2016年 消化量 1-3名 （天湖郦都、维港 半岛、七色城邦） 42.3 13% 14.1 4-9名 （ 6个 项目） 55.3 17% 9 10-21名（ 12个项目） 71.6 22% 5.9 22-60名（ 39个 项目） 146.1 45% 3.7 合计 325.8 100% 5.43 P3.2 清城区各板块成交分析 1. 各版块的成交高度集中在排名靠前的项目中 ， 且排名靠前项目与剩余的项目平均成交量差距很大； 2. 天湖郦都单个楼盘约占东城板块全年成交的一半 ， 其价格拉升了整个版块的均价； 3. 东城 2-4名主流在售楼盘的年去化量为 5.4
18、万 ， 新城 2-10名主流在售楼盘的年去化量为 5.3万 ， 旧城前三名楼盘的年去化量为 3.3万 ， 滨江前三名楼盘年去化量 为 3.5万：以上数据亦可理解 为清城四 大板块的优质项目的年均去化量 。 东城 2016年成交分析 新城 2016年成交分析 项目 成交面积 (万 ) 占比 平均单个项目的 年消化量 项目 成交面积 (万 ) 占比 平均单个项目的 年消化量 天湖郦都 21.7 48% 21.7 维港半岛 12.1 11% 12.1 2-4名 16.3 36% 5.4 2-10名 48.1 46% 5.3 5-7名 7 16% 2.3 其他 20个项目 42.7 43% 2.1 合
19、计 45 100% 6.4 合计 102.9 100% 3.4 旧城 2016年成交分析 滨江 2016年成交分析 项目 成交面积 (万 ) 占比 平均单个项目的 年消化量 项目 成交面积 (万 ) 占比 平均单个项目的 年消化量 前三名（荷兴城市花园、翠湖花园、御景湖畔） 10 36% 3.3 前三名 （金碧湾、富景天下、金信海怡） 7.5 38% 2.5 其余 9个楼盘 18.5 64% 2.0 其他 12个项目 11.9 62% 1.0 合计 28.5 100% 2.3 合计 19.4 100% 1.3 P3.2 清城区各板块成交分析 P4 清城区市场分析总结 1. 清远市经济及房地产投
20、资发展均保持良好势 头。 2. 政策的收紧严重影响成交走势 。但由于库存量不大，网签均价仍持续上涨。 3. 由于政策的限制，抑制了投机需求，预 计 2017年下半年清 远市房 地产销售面积增幅将会不断持续收窄。 清远市房价将会得到抑制，从疯狂回归到理性发展 。 4. 清远核心城区土地稀缺及楼市火爆，导致清远城区土地市场高价地遍地开 花，为清远的房价提供了强大的后续上升动力。 5. 清远的 城际交 通网络不断地迅猛发展，与广州的联系越来越密 切，燕湖新城 CBD的规划正逐步加紧实现，清 远的城市发 展潜 力巨大，未来可 期。 6. 2016年清远核心城区（清城区）成交接近占整个清远市的 50%，去化量极大且在售货量较少。该区拥有各种市政规划，交通规划的利好。所以后续入市的产品市场前景极佳
