2012廊坊市凤河·孔雀英国宫市场分析报告.pptx

1、,凤河孔雀英国宫市场分析报告,市场篇,市场政策,市场现状,市场声音,市场预判,市场政策,4.157月底,9.2911月,国务院常务会部署遏制部分城市房价过快上涨措施,4月15日,国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知,4月30日,“京十二条”（包括限购令）,5月5日,“深十三条”,关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知,4月20日,“浙十八条”,5月17日,“穗24条”,5月22日,关于土地增值税清算有关问题的通知,5月26日,关于加强土地增值税征管工作的通知,6月5日,关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知,6月3日,关于做好住房保障规划编制的通知,6月

2、21日,89月,9月29日,15个城市的限购令,调控密集期,调控淡化期,调控强化期,取消7折利率,调控淡化期,12月,调控再次加强,1月-9月,国八条,2010年,2011年,1月27日,关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知,关于进一步贯彻落实国发201010号文件的通知,4月17日,调控力度,2010年至2011年政策调控加强、力度加大，限购、限贷、房产税横空出世！目前市场政策从严处于上升期，后市销售不容乐观。,2月16日京十五条细则,政策环境分析,新国五条,市场政策,年末，银行的信贷额度有限，部分银行的信贷额度已经完全支出。所以迫使银行在年末采取停贷的方式。这是银行在每年末都可能会出现

3、的情况；中央电视台新闻联播报道，国务院原则同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省、自治区、直辖市自行制定；10月14日北京建设银行个贷中心了解到，建行已将首套房贷最低利率由原来的基准利率上浮到基准利率的1.05倍，其他银行可能跟进；住建部日前已知会地方政府，对于限购政策将于今年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续.,楼市再遇寒流，楼市观望将进一步加重,成交面积（单位：万平方米）,成交金额：2011年5月，北京市场受国八条及京十五条出台的影响，成交金额仅为74.97 亿，而在5、6、7月出现了小幅度上涨后，8、9、10月均呈下跌趋势。成交面积：成交面

4、积的也解释了近2个月情况的变化源于市场观望情绪严重，波动基本上与成交金额一致，但10月成交金额较8月下跌14.33%时，而成交面积仅下跌2.67 % ，原因在于市场销售均价的下跌。,北京市场楼价“降”字当头,市场现状,市场现状,北京市场处于量跌价跌的阶段，预计未来3-6个月内市场会持续低迷。,万科再降价 楼市价格拐点或已发生,万科北京公司旗下金隅万科城即将于11月推出三期新房源，均价14000元/平方米，比之上期房源低了3000元/平方米；与此同时，万科深圳公司旗下项目金域缇香也将于11月推出均价万元左右的精装修房源，比此前开盘价优惠约1000元左右。深圳万科公园里、惠州万科城、东莞紫台等项目

5、也推出不同幅度的优惠措施。事实上，2011年以来，万科的降价一直在持续，只不过更为隐蔽，降幅也呈递进式，随着一期期新房源的推出，价格也更为优惠。,万科在降价潮中选择了较为隐晦的方式，以循序渐进的方式，分阶段降价，虽然造成一定影响，但购房者却因为国企的降价行为导致观望情绪愈加浓烈。,市场声音,龙湖：将引发新一轮降价潮,9月下旬，“龙湖洋房全线优惠10万元起”的消息尚未见诸媒体即迅速传开。市场最近出现的连串优惠促销并不是个案，而是当下房地产市场整体走势的体现。龙湖有可能成为楼市新一轮降价潮的引领者。据龙湖地产称，该公司启动的代号为“抢收华东”促销行动取得空前成功。以限时团购策略，推出近1000套房

6、源，在5天内共录得认购金额接近20亿元，去化率约为90%。,在新一轮的降价潮中，龙湖无疑是降价大潮中最为成功的大型开发商之一，龙湖在降价风波中，尽早做出降价决定，赢得了大量观望者。,市场声音,市场预判,短期内，宏观调控方向和调控力度不会放松 ；随部分名企率先降价回收资金，当前已经形成较强的价格下行预期，且已经逐渐蔓延到更多的城市；“买涨不买跌”，本轮价格下调已成定局，房价没有较大的下调幅度断不会草草结束。指望价格一步到位，中间没有反复也不太现实，普遍预计这种态势将会持续到明年上半年。,区域篇,燕郊区域,固安区域,燕郊区域,2010年11月29日燕郊经济技术开发区被荣升为国家级高新技术产业区，标

7、志着燕郊的区域发展将由国家直接管理规划；燕郊，作为环首都经济圈的核心位置，首都的东部门户，凭借其独特的地理位置优势成为连接北京市区和河北环首都经济圈各区县的中央枢纽区；燕郊房地产业日新月异，不少特色楼盘相继而起，为限购人群提供出路，成为北京的坚强后盾；燕郊建设除了房地产，也越来越重视环境和配套的打造，将大规模、大品牌、大企业都引进燕郊，为燕郊发展奠定基础；目前从燕郊到市区郎家园约1个小时左右，主要公交路线为813和814。若果是自驾，可以顺着102国道，至此直达国贸，需要大约40分钟，自驾出行比较方便,政府支持、独特的地理位置、特色楼盘的崛起、交通配套的完善，使得燕郊将在未来迅猛发展。,燕郊项

8、目价格成交走势图,燕郊区域,量价齐跌,固安区域,北京市政府规划，未来3年将投入2900亿发展南城，南城及其辐射区域将迎来前所未有的发展前景规划中的首都第二机场将落户距离项目10公里左右的大兴南各庄附近今年底，地铁大兴线（公益西桥至天宫院站）即将通车大广高速项目目前已经动工，预计三年后完工根据永定河绿色生态走廊建设规划，永定河绿色生态走廊建设计划总投资170亿元，4年完成，将永定河沿岸地区逐步建设成为兼具优美生态环境和良好经济发展态势的水岸经济带。,京南地区经济支持、公路、航空、轨道系统完善，环境的改造，为固安提供前所未有的发展机遇。,固安项目价格、套数成交走势图,固安区域,量价齐跌,固安项目销

9、售金额与面积走势图,案例分析篇,永定河孔雀英国宫,固安孔雀大卫城,大厂潮白河大卫城,个案分析-永定河孔雀英国宫,低密度花园城，京西南英伦风格社区,2011.8-2011.11月销售261套，成交量及价格整体呈下降趋势，目前期房销售，成交主力为均价5669元/平方米的特价房；由于7月底、10月为项目两次集中开盘，成交量比较集中；,2011年7月底、10月两次集中开盘，因此8月、10月成交较多，目前期房报价为6500在售，成交主力为价格5669元/特价房。,个案分析-成交情况,个案分析-小结,个案分析-固安孔雀大卫城,低密度高层板楼，京西南加州风格社区,2011.5-2011.11月销售1932套

10、，价格整体呈下降趋势，目前期房销售，成交均价5200元/平方米；由于5月、9月为项目两次集中开盘积累一定客户关注，因此7月、8月、10、11月成交较多；,2011年5月底、9月两次集中开盘积累一定客户，因此7月、8月、10、11月成交较多，目前期房在售，成交价格5400元/.,个案分析-成交情况,个案分析-小结,孔雀大卫城位于固安县106国道旁边，是进入固安较早项目之一,户型设计优良，其中8090二居畅销，成交均价：5400元/平米左右,产品为低密度、高层、小高层，南加州风格，且样板间已经开放，客户直观感受产品。,交通便利，项目还紧邻京开高速、大广高速，社区班车无缝接驳地铁4号线始发站天宫院，

11、且943、937路公交车直达项目,项目内部和周边配套完善，有双语幼儿园、中心花园、综合商场等,项目位于固安，北京客户占60%，河北客户占40%，由于北京客户对固安认可度高，因此北京客群较多,个案分析-大厂潮白河大卫城,低密度高层板楼，京东南加州风格社区,2011.7-2011.11月销售923套，价格整体呈下降趋势，目前期房销售，成交均价5800元/平方米；由于7月、9月下旬月为项目两次集中开盘，故7月、9月、10月成交量比较集中；,2011年7月、9月两次集中开盘，9月17日当天开盘销售97套，故7月、9月、10月成交较多，目前在售，成交价格5800元/,个案分析-成交情况,个案分析-小结,潮白河大卫城是进入大厂较早项目之一,户型设计优良，其中以88二居畅销，成交价格：6500元/平米左右,交通便利，项目距离1号线的土桥站仅15分钟车程，未来社区会配有接驳一号、六号线轻轨的班车,项目内部和周边配套完善，有轻轨生活广场、汇佳幼儿园各种教育机构、星级酒店、医疗机构、城市规划馆、城市规划馆等,产品为低密度、高层、小高层，南加州风格，且样板间已经开放，受到客户认可,价格不具备竞争优势；后期建议利用优惠牌、折扣牌、每周推出限量特价房源抢占市场份额。为约访、逼订提供有力说辞。,小结：,