1、中 国 地 质 大 学 （ 北 京 ）现 代 远 程 教 育本 科 毕 业 论 文题 目 房地产项目开发程序 的创新与问题研究 英文题目 Real estate project development process innovation and research 学 生 姓 名 焦 峰 批 次 专 业 土木工程 学 号 1429010320026 指 导 教 师 曹石磊 职 称 学 习 中 心 知 金 北 京 学 习 中 心 2016 年 9 月中 国 地 质 大 学 （ 北 京 ）现 代 远 程 教 育本 科 毕 业 论 文题 目 房地产项目开发程序 的创新与问题研究 英文题目 Real
2、estate project development process innovation and research 学 生 签 名 ： 焦 峰 指导教师签名： 2016 年 9 月中国地质大学（北京）继续教育学院本科毕业设计（论文）任务书学生姓名 焦峰 学号 1429010320026 专业 土木工程导师姓名 曹石磊 职称 单位毕业设计（论文）题目房地产项目开发程序创新与问题研究Real estate project development process innovation and research毕业设计（论文）主要内容和要求：主要内容：1、针对文章所研究课题进行概述和分析2、介绍房地
3、产项目开发程序的基本概念；3、分析房地产项目开发程序的问题与创新；4、结合实际经验，进行有效探究；5、提出有效的改进创新，对课题进行展望。主要要求：应充分结合所学知识和项目经验，探究房地产项目问题。文章要求格式准确，内容完整，结构清晰，有理论依据，分析及方案准确有效，按时完成。毕业设计（论文）主要参考资料：1 曹振良，高晓慧等 中国房地产发展和管理研究（2002-6-22）2 宋春红 论房地产开发项目可行性研究J.基建优化， （2006-7-4）3 何继志 房地产开发项目可行性研究报告编制及评估要点 .中国国际咨询，20034 刘志平，王学孝 房地产开发可行性研究的思考 中国房地产，20015
4、 Abraham, J.M.Hendershott. Bubbles in Metropolitan Housing Markets J, Journal ofHousing Research, 1996，7(2):191-207毕业设计（论文）应完成的主要工作：主要工作：1、搜集学习前人关于房地产项目开发程序的研究资料；2、了解房地产项目的研究现状及存在问题；3、进行必要的调研和分析；4、结合实际经验，提出可行的解决措施；5、归纳总结，按时完成论文。毕业设计（论文）进度安排：序号 毕业设计（论文）各阶段内容 时间安排 备注1 完成选题和资料搜集 2016 年 8 月 27 日前2 完成初稿
5、2016 年 8 月 28 日至 9 月 30 日3 完成终稿 2016 年 10 月 1 日至 10 月 20 日4 完成答辩 ppt 2016 年 10 月 21 日至 10 月 28 日5 完成现场答辩 2016 年 10 月 29 日至 10 月 30 日课题信息：课题性质： 设计 论文课题来源： 教学 科研 生产 其它发出任务书日期： 2016 年 2 月 11 日指导教师签名： 年 月 日学习中心意见：毕业设计（论文）负责人签名： 年 月 日学生签名： 摘要中国房地产业经过二十年的快速发展,已经是中国新阶段经济发展的支柱产业之一。而房地产项目开发程序又是房地产业发展的路基与先行者。
6、房地产项目开发程序十分庞大和繁琐， 在房地产项目的开发以及运作过程中，因为具有投资额大，建设周期长和不可移动等显著特点，导致在项目立项、可行性研究、设计、施工，交付使用、物业管理等各个阶段都存在大量的不确定因素，使得原定的计划、方案可能受到干扰，原定的目标不能实现。通过有关书籍、杂志、节目、论坛及新媒体进行了解学习，并在实地考察和实践中逐步对我国房地产项目开发程序有了较为深入的了解和研究，其中不乏存在一些问题，也发现一些创新性的研究。在本文中，将重点说明我国房地产项目开发程序概略及其问题和创新研究。随着房地产项目开发程序的不断创新和逐步完善，一定会极大降低开发风险，促进房地产项目顺利快速健康的
7、发展。随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。关键词：房地产；项目开发；开发创新AbstractChina s real estate industry after two decades of rapid development,China s new stage of economic development is one of the pillar industries.The real estate project development process is the real estate industry and the develop
8、ment of the roadbed and pioneer.In this paper,we will focus on the real estate project development process outlined in China and its problems and innovative research. With the real estate project development process of continuous innovation and gradual improvement, will greatly reduce the risk of de
9、velopment, real estate projects to promote the smooth, rapid and healthy development.Key words: Real estate industry; Project development: Innovate目 录引 言 11 我国房地产项目开发程序概述 .21.1 项目开发前期调研程序 .21.2 项目立项程序 .21.3 土地使用权取得的程序 .21.4 项目规划程序 .21.5 征地拆迁程序 .21.6 工程建设程序 .31.7 房地产经营程序 .32 房地产项目开发的风险分析 .42.1 项目的定位（
10、决策）风险 .42.2 项目的投资支持能力风险 .42.3 土地风险 .42.4 资金风险 .42.5 设计风险 .42.6 工程风险 .42.7 市场风险 .53 房地产开发项目管理存在的主要问题及对策 .63.1 项目方案确定阶段 .63.2 施工图设计管理方面 .63.3 合同管理方面 .73.4 房地产开发企业项目管理应采取的对策 .73.5 后期管理短板，品牌形象提升困难 .84 各阶段问题分析及对策 .94.1 项目决策阶段：重视加强市场调研工作和提高决策效率 .94.2 项目实施阶段：重视加强设计管理和计划工作 .94.3 开发商应重视对供方资源的整合和管理 104.4 甲方供料
11、的范围、交接方式 104.5 工程施工承包合同力求严密，重视项目收尾阶段的管理工作 105 房地产项目开发的创新 125.1 房地产开发观念的创新 125.2 房地产开发技术创新 135.3 房地产开发管理创新 135.4 房地产开发组织创新 14结 论 .15致 谢 .16参考文献 .17中国地质大学（北京）继续教育学院现代远程教育本科生毕业论文（设计）1引 言在了解房地产项目的开发以及运作过程中，参考大量房地产专业书籍和文献逐步了解到房地产项目开发程序的庞大体系和繁琐的构成，可以将房地产项目开发程序概括为项目开发前期调研程序、项目立项过程程序、土地使用权的取得程序、征地拆迁程序、项目规划程
12、序、工程建设程序、房地产项目经营程序。本文通过对房地产项目开发程序的研究和总结, 对房地产开发项目的风险分析，房地产开发公司的准备工作，项目管理等工作进行分析研究，发现其中存在的问题并进行创新性研究，从而促进房地产项目顺利快速健康的发展。中国地质大学（北京）继续教育学院现代远程教育本科生毕业论文（设计）21 我国房地产项目开发程序概述房地产项目开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，并进行出售的行为。房地产项目开发程序是指进行房地产开发过程中应遵循的法律、法规及办事程序。对房地产项目开发一般应遵循下列程序：项目开发前期调研程序、项目立项过程程序、土地使用权的取得程序、征
13、地拆迁程序、项目规划程序、工程建设程序、房地产项目经营程序。1.1 项目开发前期调研程序项目的前期调研程序，就是通过开发商对拟投资地区房地产市场的调查，搜集大量市场信息，来探询投资的可能性，寻找投资机会的过程。1.2 项目立项程序项目立项程序，就是上报项目建议书或项目可研报告，取得政府批复（项目立项） ，使项目取得合法的开发建设资格。1.3 土地使用权取得的程序土地使用权取得的程序，就是开发商在项目立项通过(取得建议书批复，可行性研究批复)，并取得建设用地规划许可证后，办理取得土地使用权手续的程序。1.4 项目规划程序项目规划程序，就是开发商取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的途径。根
14、据国家和市有关城市规划的规定，在城市规划区内开发建设的项目，必须符合城市规划的要求，必须向市规划办办理项目规划的申报手续，在取得“两证”(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证)后，方可开工建设。项目规划申报的基本程序如下：（1）在可行性研究报告（项目建议书）报批之前，开发商要向规划办申报规划要点，规划办对项目的用地范围、规划条件等提出初步意见，形成项目建设选址的初审意见，作为计划部门进行批复时的参考依据。（2）在可行性研究报告批复后，开发商可向规划办申报项目定点，规划办向申请单位下发规划定点通知书和设计规划要求通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见。（3）根据规划办提出的规划
15、设计条件，委托有资质的设计机构进行规划方案设计，取得四图一书 （总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、说明书） 。开发商在完成方案设计后，应向规划部门提出审查申请。（4）经审定通过的设计方案，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必备文件。（5）开发商依据设计规划要求通知书和可行性研究报告批复，即可向规划办申领建设用地规划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件。（6）申领建设工程规划许可证，是在项目列入年度正式计划后，申请办理开工手续之前，需要验证工程建设是否符合规划要求的最后法定程序，该证是申办开工的必备文件。1.5 征地拆迁程序中国地质大学（北京）继续教育学院现代远
16、程教育本科生毕业论文（设计）3征地是指项目选址用地为集体土地时，要按照法定的程序和依据报请有批准权限的政府审批以后，对集体土地及地上物等依法补偿，补助后，将集体土地转为国有土地的一种行为。拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上，为达到施工要求的场地条件，拆除建设用地上原有房屋及其附属物，并对原用地者进行补偿、安置的行为。征地在领取建设用地规划许可证后即可进行，拆迁在取得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证件后即可提出申请。征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。征地、拆迁工作的完成是申请项目开工的必备条件之一。1.6 工程建设程序工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部
17、完成，通过工程竣工综合验收，达到业主使用条件的过程。在项目完成规划程序并且具备开工条件后，向市建委提出开工申请，取得报建证,同时，与市政相关部门（自来水、热力公司、管道煤气公司、供电部门、城管局）洽谈签订协议，支付有关费用；办理招标批准手续；选择施工、监理单位;办理工程建设质量监督手续；缴纳各种费用；开工建设；项目竣工后，由主管部门（市质检站、市开发办）进行综合验收，交付使用。1.7 房地产经营程序房地产经营，是开发商通过对所开发房地产的销售、出租，实现自己预期投资收益的行为。该项工作从取得土地使用权起，一直延续到房地产交付使用。房地产开发商，既可以自己销售和出租开发的房地产，也可以委托给专业
18、的中介机构。销售和出租的房地产都可以有期房和现房两种，但都必须在取得政府主管部门颁发的预售许可证之后方可进行，且买卖契约和租赁契约都必须经过政府主管部门鉴证方为有效。中国地质大学（北京）继续教育学院现代远程教育本科生毕业论文（设计）42 房地产项目开发的风险分析风险是在特定的客观条件下，在特定的期间内，那些可能发生的结果之间的差异程度，实际上就是实际结果与计划结果的变动程度，这种变化程度越大，所谓的风险就越大。房地产开发项目的风险，由于风险与利益的对称关系特性，实际上是开发商实施开发过程中的固有风险。2.1 项目的定位（决策）风险房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、
19、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定（决策）以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，也就决定了项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中最大的风险。按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风险） ，属于项目建设的决策性失误风险，其结果是不可管理风险。2.2 项目的投资支持能力风险项目可行性研究报告出台前后，由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾；或者是没有真正做到“量体裁衣”
20、 、 “量力而行” ；或者是对企业资金筹措（自有资金）和融资能力过高地估计，或者项目成本分析存在着严重的失误；或者没有吃透国家和地方政府的行业政策，对大的经济环境把握的不准；或者是成本过程控制严重失控（突发性事件） 、意外因素过多等等原因，导致的项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成的风险（可控制风险和决策风险） 。2.3 土地风险土地自然属性风险，该风险来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物等的不确定性；征地拆迁风险，取得土地使用权之后，大量的拆迁、安置和补偿工作，涉及许多法律和社会问题，孕育着风险。2.4 资金风险资金充足性风险，房地产开发对资金有巨额需求，融资渠道成为
21、房地产开发的重要制约；利率变动风险，银行贷款是房地产开发项目的主要筹资渠道，利率的变化对项目成本影响较大，利率变化对市场需求也有较大影响，利率过高，将削弱居民购买力。2.5 设计风险先进性风险，项目的设计理念落后、设计不新颖、技术工艺陈旧，会使企业承受设计风险；适用性风险，过分强调设计的先进性、经济性，忽视适用性，会冒不为消费者接受的风险；经济性风险，在项目开发设计中过分强调设计的技术性、可靠性、适用性，会承担工程造价过高的风险。2.6 工程风险中国地质大学（北京）继续教育学院现代远程教育本科生毕业论文（设计）5发包风险，包括招标模式风险、承包方式风险、发包合同风险和工程索赔风险；工程质量风险
22、，项目管理者未按规定程序实施质量控制，承包商施工方法不当，技术落后，偷工减料等会影响项目质量。工期拖延风险，工期拖延会错过最佳租售时机，增加管理费用，提高工程成本。2.7 市场风险市场需求风险，需求是影响房地产销售的关键因素，需求的大小是相对应供给量而言的，供给增加，需求减少，销售就会遇到困难；价格风险，产品定价高则单位面积收益高，但过高的售价，会严重影响销售。项目开发投资者应该灵活运用风险回避、风险转移、风险控制、风险分散等方法，对于主要的风险如宏观环境风险和资金风险要重点考虑，采取必要的措施防止该风险对项目的不利影响，对于次要风险如区域环境风险和市场风险要严格控制各项风险，并专门补充各项控
23、制综上所述，项目开发投资者应该灵活运用风险回避，风险转移，风险控制，风险分散等方法，对于主要的风险如宏观环境风险和资金风险要重点考虑，采取必要的措施防止该风险对项目的不利影响，对于次要风险如区域环境风险和市场风险要严格控制各项风险，并专门补充各项控制措施，对于最次风险如土地风险、工程风险和设计风险的风险等级较低，企业一般可以承担该风险，不必专门增加控制措施。只有有针对性的控制不同风险才能使企业实现利润的最大化。中国地质大学（北京）继续教育学院现代远程教育本科生毕业论文（设计）63 房地产开发项目管理存在的主要问题及对策3.1 项目方案确定阶段项目方案的确定，是房地产开发过程中的关键环节，产品能
24、否为市场所接受、能否实现土地的最大价值、能否为企业与项目树立品牌、能否降低和控制开发风险，这些问题都将在此阶段完成。作为开发商还是能够足够重视的，但开发商往往没有按照规范程序进行运作，使得这个阶段的工作存在一些不足。缺乏充分的市场调研。一些房地产开发企业在拿到项目后，为了尽快实现效益，没有经过充分的市场调研，匆忙确定方案，仅就目前市场什么赚钱，就开发什么，由于只是简单地模仿别人，在同类开发产品中，没有自己的特色，从而在市场上缺乏吸引力，始终滞后于别人。前期调研不扎实，可行性研报告如走过场。现在，国家宏观调控加速，产业转型加剧，房地产调控越来越频繁，再此背景下，开发风险明显加剧，有些开发企业没有
25、充足的思想准备，对市场趋势判断不准确，形势分析不透彻，认为调控针对的是一线二线城市，房价高企城市，对政府的调控力度估计不足，对市场前景盲目乐观，没有请专业机构、人士对市场和政策做一个精准、深入的分析研究，把自己的经验代替可行性研究，增加自己的投资风险。另一方面，在对项目地块的特、周边的配套及规划分析的不透彻、研究的不周密，尤其地地方性的规划条件不熟悉，按照老思路老套路办事，导致在做方案的时候，才发现前面已经埋下的错误，成为既定事实，对投资成本造成浪费。一年之计在于春，一天之计在于晨。可行性研究就是整个项目的春天和早晨。好的开始和计划，是事业成功过的关键。好的可研是公司项目的中心和目标，可以说，
26、一个项目的可研一确定，整个公司工作重心都将围着可研确定的方向转，因此可行性报告的正确与否，将影响公司的生存发展。可研制定首先要分析国际国内宏观环境，深入了解产业政策，剖析行业发展现状，解析行业发展趋势，了解市场需求状况，其次是对开发项目的本身状况，潜在因素，不可预见因素都要充分掌握，做好应对措施;再次要对项目投资做好规划，做好资本筹集运作分析;最后要着重做好项目所在地市场的调研，熟悉项目所在地的政策环境，熟悉规划开发条件，做到心中有数，按章办事，力戒经验主义，力戒老套路办事。另外，由于决策层缺乏市场调研的支柱，房地产开发企业项目管理存在的问题及对策。对策往往在方案决策阶段可能会出现失误，增大了
27、企业的风险。因此开发商在项目方案确定前，必须做好充分的市场调研工作。其次，缺乏品牌、精品意识。由于企业以利润最大化为根本目的，一些开发企业为了追求高额利润，在方案确定阶段，考虑过多的是如何从这个项目上多赚钱，而忽视产品的精品意识，企业的品牌形象。企业要想谋求长远发展，在方案确定阶段必须具备“精品意识、品牌形象”的战略眼光。这本身对企业来说也是一种无形资产，否则，在现代社会中企业将无法生存。此外，没有较为全面和实际的投资估算报告。开发商取得一个新项目后，往往只是做项目概算报告，而一旦项目的方案、功能等确定后，并没有针对确定后的方案做投资估算报告，只有项目工程招标造价资料。由于工程造价只是项目投资
28、的一部分，如果项目开工前没有一个全面和较为实际的投资估算，项目实施过程将无法准确地进行投资控制。常常一个项目全部竣工后，投资额大大超过计划投资额。3.2 施工图设计管理方面现阶段房地产开发企业对于图纸设计阶段的管理工作可以说是很少，甚至是一片空白。绝大多数开发商可能认为，方案、功能确定后交设计单位设计，具体事情那是设计院的事，房地产开发公司对这些专业设计的管理能力弱，加上多数设计人员无成本概念、无创造附加价值的能力、图纸错误多、欠缺细部设计图纸。开发商只注重施工现场的成本、质量控制，而忽视设计阶段的成本、质量控制。首先没有具有详细和明确要求的设计委托书。一中国地质大学（北京）继续教育学院现代远
29、程教育本科生毕业论文（设计）7些企业为了尽快拿到图纸，在功能和要求还不确切的情况下，就要求设计院设计图纸，这样一来，必然造成设计出来的图纸在功能和使用等方面存在一些不足。如果在施工过程中才发现，要求修改，不仅增加工程成本和施工难度，而且影响工期；其次，目前设计院设计出来的图纸是否进行投资控制，无法考证，行业方面也缺乏这方面的监督和管理，尚无一种有效的办法加以控制。我国在工程施工管理中，引进项目管理的理论和方法已多年，建立的体系已经相当科学化、规范化，并且拥有着大量的相关理论知识和丰富的实践经验。施工图设计管理，在一定程度上同工程施工管理有着相近之处，我们不妨把其先进、成熟的管理方法稍加改进，就
30、可应用到施工图设计管理当中，达到事半功倍的效果。如：施工图项目负责人的设定，如同施工单位在工程项目中的项目经理这一岗位。其主要任务是项目目标的控制和组织协调，并在各角色之间达到承上启下的作用。在施工图设计的过程中，必须树立和坚持一个最基本的管理原则，即在确保施工图质量的前提下，控制施工图的绘制进度。项目实施过程中主客观条件的变化是绝对的，不变贝是相对的;在项目进展过程中平衡是暂时的，不平衡是示恒的。因此在项目实施的过程中必须随着情况的变化进朽项目的目标的动态控制。3.3 合同管理方面目前仍有相当一些房地产开发企业法制观念薄弱，合同意识不强，更谈不上合同管理。国内企业签订的合同，几乎都有“未尽事
31、宜，双方友好协商解决”的条款，但如果合同签订不完善，一旦协商不好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下几点问题：一是不少项目鉴定的合同十分简单，不符合标准合同要求，更不符合国际上通行的合同文本要求，合同签订不严谨，存在漏洞，给对方提供了索赔依据。例如，日本大成公司承揽的鲁布革水电站土方工程，因中方合同条款文字疏忽，仅一字之差，使对方索赔获得成功，工程费用约增加 10%。二是签约双方都不认真执行合同，随意修改合同，或违背合同规定打折扣。没有严格按合同进行工期、投资控制管理，合同履行率低。如果一方没有严格执行合同，通常会发生工程索赔、工期加长、投资加大等情况，给企业加大成本。三是合同产生纠纷
32、时，大多数采用行政手段解决，不采取法治形式解决。解决问题的关键首先是完善和健全法律法规是确保建筑市场正常运行的首要前提，是工程项目合同管理的基础依据。制定从项目可行性研究至工程交工验收全过程的一系列法律法规，将工程建设整个过程纳入法制轨道进行规范和管理，对于规范建筑市场主体行为、维护建筑市场秩序、增强各方主体的法制观念具有重要意义。针对建筑市场中的信用缺失、合同履约率等问题要及时进行研究和探索制度创新，制定新的更规范的法律法规，矫正市场运行中的种种偏差，遏制消极因素，规范各方行为。同时对不断出现的新问题要制定相应的更具操作性的法律法规，促进建筑市场的健康和可持续发展，为建设工程项目合同管理创造
33、更好的宏观环境。其次是建立以计算机和互联网为主的合同信息管理系统，加强合同的动态控制建立以计算机和互联网为核心的合同信息管理系统，实行信息共享，随时掌握合同的签订、履约及纠纷情况，对建设工程项目合同形成真正的信息管理和动态管理。最后大力培养专业合同管理人才和建筑业内专业律师，提高合同管理人员的素质和水平建设工程项目的合同管理是一项复杂的系统工程，涉及到建筑业各专业技术、经济、法律、法规等方方面面，是一种全过程、全方位、科学系统的管理工作。要提高当前建设工程合同管理水平，任重道远，需要我们不断探索和不断实践。3.4 房地产开发企业项目管理应采取的对策以上种种建设中的弊端强烈呼唤现代化的项目管理技
34、术，谁拥有了现代化的项目管理知识，并将其创造性地应用到开发建设中，谁就能适应市场的需要，并能在房地产业激烈的竞争中站稳脚跟，树立起自己的品牌形象。以下主要谈一下房地产开发企业在房地产开发建设中如何做好项目管理对策往往在方案决策阶段可能会出现失误，增大了企业的风险。因此开发商在项目方案确定前，必须做好充分的市场调研工作。其次，缺乏品牌、精品意中国地质大学（北京）继续教育学院现代远程教育本科生毕业论文（设计）8识。由于企业以利润最大化为根本目的，一些开发企业为了追求高额利润，在方案确定阶段，考虑过多的是如何从这个项目上多赚钱，而忽视产品的精品意识，企业的品牌形象。企业要想谋求长远发展，在方案确定阶
35、段必须具备“精品意识、品牌形象”的战略眼光。这本身对企业来说也是一种无形资产，否则，在现代社会中企业将无法生存。此外，没有较为全面和实际的投资估算报告。开发商取得一个新项目后，往往只是做项目概算报告，而一旦项目的方案、功能等确定后，并没有针对确定后的方案做投资估算报告，只有项目工程招标造价资料。由于工程造价只是项目投资的一部分，如果项目开工前没有一个全面和较为实际的投资估算，项目实施过程将无法准确地进行投资控制。常常一个项目全部竣工后，投资额大大超过计划投资额。3.5 后期管理短板，品牌形象提升困难房地产企业的利润绝大部分来自于建设开发过程，而相对建设后期的物业服务，很多企业却重视不足。物业服
36、务管理，简单层面是对开发项目的环卫保洁，但是，就开发企业开发项目整体而言，就不是简单的一项保洁服务了，而是售后服务，是项目管理不可分离的一部分。专业的物业管理水平是企业品牌建立和保持的原因之一。前期物业服务对于开发建设公司来说，就相当于项目交付前的管家，对前期物业的重视，聘用或筹建一个好的前期物业，对公司品牌树立会起到相得益彰的效果。另外，物业公司能否积极应对、处理买卖双方的关系，也是树立企业良好口碑的重要方式。作为开发项目的售后服务，物业公司担当者重要的角色。优秀的物业服务企业，可以给公司后期管理提出卓有成效的方案，同时提升项目知名度、整体形象，在项目后期，细微的物业服务不仅增加了项目在业主
37、心中的舒适感、亲和感。同时，对项目后期的运作十分有利。开发企业应充分考虑小区物业服务场所的设置和硬件设施的配备，做好物业服务企业的后方保障，充分运用好物业服务企业的的优秀服务，提升项目品质，提高项目美誉度。中国地质大学（北京）继续教育学院现代远程教育本科生毕业论文（设计）94 各阶段问题分析及对策4.1 项目决策阶段：重视加强市场调研工作和提高决策效率项目决策阶段开发商担心政策风险和市场风险的负面影响，以及公司人力资源的缺乏和管理机制不健全，项目市场定位及决策机制不完善，项目前期市场可行性研究工作不深入，是影响项目管理有效实施的根本。项目前期对市场研究和决策。由于没有详细的项目可行性研究报告，
38、使得项目规划设计不能如期进行，即使进行了多方案的概念规划设计，也会因为市场研究工作不充分细致、评判标准不明确、犹豫不决致使项目决策慢、效率低。开发商有些领导以“市场是变化的，项目定位不能太死”为借口不重视前期的项目详细可行性研究，决策的迟缓而浪费了项目时机。决策高层犹豫一段时间后匆忙决策，这样决策确定的项目产品导致不科学、不系统、不全面，也不完全可行。决策机制的完善。决策阶段的犹豫和匆忙，引起的问题在项目实施过程中会造成管理诸多困难，一定会在项目建设、销售、交付及使用过程中反映出来。当工程匆忙上马、待定内容久拖不决时，因产品研究方面资源匮乏，所谓决策就成个别领导临时仓促“拍脑袋”，领导成为具体
39、工作的操作者和矛盾的焦点，也成工程建设等待的关注点，前期的市场调研和产品研究问题此时就演变成为工程技术问题。例如某项目在建设过程中经常出现原则性、功能性的“伤筋动骨”大变动，在销售阶段才意识到户型单一、户型偏大等市场定位偏差问题，重新进行产品定位，重新设计而修改户型，在建的商住楼改成公寓楼等功能的修改，详规设计经常调整建筑面积、建筑楼层、楼体布局、景观布置、道路系统等。提高决策水平和效率。决策阶段工作效率低导致项目实施丧失机遇，效率就是效益，只有纵观全局综合性地算大帐，才能提高工作效率。前期可行性研究是项目的灵魂，据此进行的项目设计是龙头，龙头有魂才能使工程建设管理有章可循。重视项目的前期调研
40、工作，就要重视前期研究决策的人力、物力、财力和时间的科学投入;要建立完善的决策支持机构，收集、整合决策支持性资源，必要时要“借脑”、“借力”;完善决策程序，提高决策水平和效率，使得项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。4.2 项目实施阶段：重视加强设计管理和计划工作市场研究阶段进行得不细致不规范，项目决策阶段的问题拖到实施阶段来解决。本属设计师的工作，却受到开发商的过多干预和限制，做出的规划和建筑效果的确是完全体现了开发商意图，但项目整体设计不系统、产品功能不配套、效果上不协调等方面设计失误的责任也由开发商承担。设计阶段的盲从。开发商认识到一定要在设计阶段严格把关，某几个领导的“感觉”
41、就成为了规划、建筑设计的评判依据。项目规划和建筑方案是开发商“包办”的，设计师成了开发商的工具，使得设计师无法创意。建设内容经常变化，施工图提供慢，工程变更多，造成工程质量、进度、投资控制等项目管理目标无法如期实现。如某小区的变配电房、水泵房、停车位是临时加上，分期建设的小区供电问题经常临时性解决，经常调整建筑立面材料、颜色及窗型，景观设计不系统、无主题等。设计师成了“改图师”，工程人员成了“改图员”，无论是工程管理部门，还是项目的设计、监理、施工单位，各方面都不满意。设计资源的简单拼凑。细微创造差异，细节决定成败，项目设计资源整合不足，影响项目设计质量、供应时间、工程内容对接等工作，从而影响
42、项目管理。当今住区开发建设，景观园林工程已成为一项不可或缺的内容。景观设计资源整合不足，设计工作滞后造成整个小区景观不协调，景观设计意图粗略，无层次地繁杂添加，设计图纸内容做法不具体，景观工程实施滞后，失去了景观促销的作用。住宅公共部分精装，装修设计在施工图中得不到体现，建筑装修设计滞后，往往后期装修仓促上阵。中国地质大学（北京）继续教育学院现代远程教育本科生毕业论文（设计）10有效整合设计资源。招标或委托有相应资质、有类似业绩、与项目匹配的专业设计资源进行整合，要求设计单位按照已批准的项目可研报告进行方案初步设计、施工图设计、景观设计，并以可研报告的预设要求评价、审核各阶段设计文件;此阶段要
43、依据项目可研和设计文件编制详细的项目管理计划，对关键性的设计文件要进行相关部门的预审和讨论。严格控制工程变更，凡涉及建筑功能性等的原则性工程变更，一定要慎重，并经过必要的程序才能进行。4.3 开发商应重视对供方资源的整合和管理对于房地产项目工程管理者来说，工程勘察设计工作是由勘察设计单位完成，工程实物由施工单位承建，现场“四管控”工作委托监理单位实施，工程所用材料设备由材料设备供应商提供，开发商是社会资源的组织者、整合者和调动者。在项目实施阶段，开发商与勘察设计、施工、监理及材料设备供应商之间是需方和供方的合同关系，供方资源的整合和组织就成为甲方项目管理的关键所在，是房地产项目管理预控主要内容
44、。开发商工程计划不完善，工程招投标工作组织流于形式，平时资源积累不足，参与的单位与工程建设不匹配，使得工程管理难度加大。开发商是工程项目建设的主导者，是工程建设质量的第一责任人，在建设中应发挥主导性作用。有时开发商自身工作没做好，影响工程项目规范化管理。其实，平时注意收集整合各种与项目建设相关的社会资源，建立严密的工程及主材、设备招投标制度，通过考察、鉴别、比较、评估、洽商等方法，建立适合自身需要的勘察、设计、施工、监理等承包商和材料设备供应商的资源库，然后再通过规范的招投标工作，选择中意的供方，与供方建立责、权、利分明的合同关系。有时开发商片面认为是买方就要高人一等，与供方合作诚信意识差，过
45、度使用“主动权”，对供方提出超出其承受能力的不合理要求，过度挤压承包方的赢利空间，拖延支付工程款，向承包商转嫁现金流压力，“主动”违约，忽略了供方的价值和伙伴作用，影响项目正常进展。开发商应当把承包方看成是通过项目实施，实现双赢的、平等的、诚信的合作伙伴。4.4 甲方供料的范围、交接方式开发商为了集中整合利用社会资源，集中采购节约成本，保证设备质量和进场时间，经常在工程施工合同中约定有甲方供料的内容。甲方供料主要是电缆、电梯、水泵、变配电、空调等主要机电设备，而有的开发商甲供料越来越细，还存在供料交接、验收、保存、结帐等方面的环节，加大开发商工作量，造成承包方的依赖性，而且承包方很容易将工程质
46、量、工期问题责任归结于甲方，产生承包商索赔，加大工程项目成本。甲方供料的范围、方式选择和实施效果不当，也会加大开发商工程项目管理的难度。甲方供料的范围、交接方式要计入工程招投标合同条件，并严格按合同履约。工程主要设备可由甲方组织招投标，由甲方与材料设备供应商签订供货合同，也可增加部分采保费交由施工方与材料设备供应商签订供货合同。总之，归纳影响工程建设进展的主要因素来看，开发商项目管理的主要难点有：首先，开发商决策阶段的市场可行性研究不到位，导致施工图设计文件供应慢且变更多;其次，事先整合的项目建设供方资源少，甲方发包工程内容及接口界定不清，不重视工程收尾阶段，导致工程收尾阶段项目管理困难;最后
47、，甲方供料不当。开发商只要制定成熟的房地产开发工作流程，编制其实可行的项目开发组织设计，建立与之配套严密的组织和制度，进行规范运作，并围绕项目管理工作任务，加强各流程阶段工作的计划性，注重预控，就一定会在实际操作过程中减少项目管理的难度，提高项目管理的质量和效率。4.5 工程施工承包合同力求严密，重视项目收尾阶段的管理工作中国地质大学（北京）继续教育学院现代远程教育本科生毕业论文（设计）11工程施工承包合同不严密，从建设方手中直接分包的单位过多。项目收尾阶段交叉施工作业时，发包工程内容及交接口界定不清，没有采取措施重视工程收尾阶段的工作，造成项目管理难度大大增加。工程总分包管理难协调。工程建设
48、前期主要是总承包单位进行的土建施工，管理工作比较单一，容易进行;对于施工合同有约定的纳入施工单位管理的专业分包，管理工作也正常。到建设后期，专业配套分包单位与总承包单位，以及分包单位之间的配合和交接问题上，矛盾越来越突出，成为项目管理的难点。因大型小区的参建施工单位众多、交叉作业多，进场、退场的时间也各不相同。甲方签订工程施工合同中无工程配合、交接内容等要求或约定不详细、不严密，总承包单位对甲方分包的项目不承担“总承包”责任，对甲方分包工程配合问题“斤斤计较”，使工程管理困难重重，总是在交接环节的工序细节、脚手架、垂直运输、临时水电、垃圾清运、成品保护、使用费和配合费、安全管理、交接验收、工程
49、资料衔接等方面纠缠不清，造成工期拖延。甲方分包单位有了需协调的问题也往往直接找甲方，甲方成了真正的“总承包”，出现工程质量和拖延工期问题后相互扯皮、推诿，责任不好界定。在项目收尾阶段甲方很多精力花费在“协调”工作上，即将竣工交付客户入住之前，售房签订的交付日期日益临近，出现乙方不急甲方着急的尴尬局面，甲方现场代表总要“求”完这个乙方，再“请”另一个乙方，还要准备组织进行项目整体验收和交付等工作，现场管理的工作压力、工作难度可想而知。收尾阶段现场大打乱仗，焦头烂额，使得项目建设虎头蛇尾，留下诸多问题。甲方的分包项目要尽量少，施工承包合同要严密。对于甲方分包各工程合同内容要系统化，细化各自之间配合条件，全面系统地进行建设合同管理。尽量让总承包单位完成组织施工，需要分包的由开发商主持分包工程招标工作和确认分包单位，分包单位与总承包单位签订工程分包合同。这样有利于甲方及监理的协调管理，规避质量、工期、安全、保修责任等风险。对于必须由开发商组织发包的工程，要细化发包工程的内容，事先研究各分包工程的建设时段、交接、场地、协作、安全、
