1、.房屋租赁市场现状与发展对策房 屋 租 赁 作 为 房 地 产 市 场 的 交 易 形 式 ， 对 于 构 筑 多 层 次 的 住 房 市场 ， 加 强 流 动 人 口 的 管 理 ， 保 障 民 生 等 方 面 都 具 有 重 要 的 意 义 。 本 文对 我 市 房 屋 租 赁 市 场 现 状 进 行 调 研 ， 分 析 存 在 的 问 题 ， 提 出 发 展 建 议 。一、江左房屋租赁市场发展现状（一）基本情况。据江左市公安局 2009 年统计，全市（包括县市）共有暂住人口 320 万，其中市区约有暂住人口 285 万，通过租赁房屋解决住房问题的有 218.9 万，约占市区暂住人口的 7
2、6.8%。1 租 赁 市 场 呈 现 量 价 齐 升 的 态 势 ， 但 年 底 租 赁 交 易 量 趋 缓 ， 租金 价 格 微 降 。 今 年 以 来 ， 我 市 房 屋 租 赁 市 场 总 体 上 相 对 稳 定 ， 呈 现量 价 齐 升 的 态 势 ， 在 3 月 达 到 高 峰 。 据 统 计 3 月 份 租 赁 成 交 量 环 比 上涨 27.1%， 同 比 上 涨 7.1%， 成 交 均 价 环 比 2 月 份 也 有 3.6%的 增 长 。从 11 月 份 开 始 ， 江 左 房 屋 租 赁 市 场 开 始 进 入 一 年 一 度 的 租 赁 淡 季 ，租 赁 交 易 量 趋
3、缓 ， 租 金 价 格 微 降 。 据 我 爱 我 家 市 场 研 究 中 心 数 据 统计 显 示 ， 11 月 （ 数 据 截 止 11 月 30 日 下 午 5 点 ） 江 左 租 赁 市 场 的 租金 价 格 环 比 上 月 有 所 下 探 ， 月 平 均 租 金 为 2330 元 /平 方 米 ， 环 比 微 降0.21%， 比 去 年 同 期 涨 幅 为 3.88%， 同 时 成 交 量 较 上 月 也 有 所 下 滑 ，环 比 下 降 4.13%， 市 场 整 体 运 行 呈 现 租 赁 价 格 下 跌 ， 成 交 量 下 滑 的 特点 。2各城区租赁成交量差异较明显。3租赁市场
4、供需基本平衡。从供需比例和成交情况来看，今年江左租赁市场供需双方基本达到平衡。2 月份由于江左买卖市场的持续高温，去年很多因观望房价走势的购房者由选择租房过渡转战买卖市场外加年底回家过节人群的增加，从而导致了客户需求的回落。自 3 月份开始，江左的租赁市场一下子活跃起来。据统计，3.月租房客户的需求量环比 1 月上涨了 84%，同比上涨 17.5%，涨幅近一倍，与此同时，房源的供应量在 3 月份也大幅增加，据统计，与2 月相比，3 月的租赁房源的供应量环比上涨 104.8%。4 月份出台的楼市新政，在一定程度上刺激了江左的租赁市场。新政后许多购房者暂时放弃购房计划，继续观望，促使租赁市场“由购
5、转租” 者增加，前期“由租转售 ”的房东在此时也开始对楼市持观望态度，重新转战租赁市场，市场供需双方大比例的增长幅度，从而加大了租赁市场成交量持续升温的局面。4租房人群。我市的租房人群大体分为四类，一是困难群体，二是农民工，三是大学毕业生等初入职场的年轻人，四是工作流动性较大或收入不稳定的人群。（二）管理情况。自 2007 年 1 月江左市房屋租赁管理规定实施以来，江左市积极组织各区开展房屋租赁备案登记工作，加强了对房屋租赁市场的管理，租赁管理工作得到了进一步加强，城镇房屋租赁进一步推进。2007 年江左市五城区共办理房屋租赁登记备案 8074 件，备案建筑面积合计 282.37 万 M2；2
6、008 年，五城区共办理房屋租赁登记备案 8961 件，备案建筑面积合计 348.99 万M2；2009 年，五城区共办理房屋租赁登记备案 12579 件，备案建筑面积合计 391.2 万 M2。今年上半年，五城区共办理房屋租赁登记备案 8520 件，备案建筑面积合计 256.9 万 M2。（三）公共租赁房建设和保障情况。近年来，我市坚持“租、售、改” 三位一体方针，大力推进和完善由廉租住房、经济适用房、公共租赁住房、拆迁安置房（限价商品房） 、危改房和人才专项用房组成的“ 六房并举 ”住房保障体系建设，着力打造保障性住房体系的“江左模式” 。我市从 2005 年开始探索建立经济租赁住房制度，
7、解决“ 夹心层” 住房难问题。截至 2010 年底，我市市、区两级已建、在建和筹集的公共租赁住房已近 190 万平方米，并在城西塘北、庆隆、蒋村，城东牛田、三里亭，城北花园岗等 6 个地块落实了约 171 亩土地用于公共租赁住房建设，预计可建公共租赁住房约 37 万平方米，建成后将解决约 6000 户家庭的住房困难。此外，我市还从已筹集的廉租住房房源中调剂了 1230 套房源，合计建筑面积 7.52 万平方米，用于公共租房配租。.二、江左房屋租赁市场存在的主要问题（一）房屋租赁市场发展滞后。我国居民家庭偏好拥有住房，我国房地产业普遍存在重“拥有产权房” 轻“租房”的特点。江左也不例外，全社会的
8、注意力聚焦于买房，房屋租赁被严重忽视。即便在发达国家和地区，租房都是解决住房问题的重要选项。在美国，2009 年自有住房率为 67%、租房率 33%（纽约曼哈顿 90%居民租房） ；在德国，租赁住房率达 58%，年轻人 77%租房；在法国，35%的人租房，17%的人租住廉租屋，6%为住免费房特困人群；在日本大城市，买第一套房屋的人平均年龄为 35 岁，东京 91.5%的人租房成婚；在韩国首尔，一般工作 10 至 15 年后才能买房，之前都是租房；在香港，200 万人住公共租屋，占总人口 29%。而在我国，居民产权房比例高达 90%。我市租房市场短缺与不完善加剧了楼市结构失调，一窝蜂地买房抬升了
9、房价，成为工薪阶层不可承受之痛。中国指数研究院的统计显示，2009 年 1 至 10 月，江左房屋租售比突破1360。江左房屋销售价格上涨速度远远快于房屋租赁价格，又进一步加剧房屋租售比失衡，也使房屋租赁市场的发展远远滞后于房屋买卖市场的发展。（ 二 ） 房 屋 租 赁 管 理 工 作 滞 后 。 由 于 房 屋 租 赁 市 场 这 几 年 发 展迅 猛 ， 而 市 场 管 理 却 没 有 及 时 跟 上 ， 且 房 屋 租 赁 市 场 本 身 涉 及 的 管理 主 体 较 多 ， 管 理 对 象 也 很 复 杂 ， 因 此 暴 露 出 的 问 题 越 来 越 多 ， 集中 体 现 在 ： 一
10、 是 房 屋 租 赁 管 理 的 法 律 法 规 相 对 滞 后 。 1995 年 5 月 9日 建 设 部 发 布 城 市 房 屋 租 赁 管 理 办 法 ， 今 年 12 月 1 日 住 房 和 城 乡建 设 部 出 台 商 品 房 屋 租 赁 管 理 办 法 （ 2011 年 2 月 1 日 施 行 ， 城市 房 屋 租 赁 管 理 办 法 同 时 废 止 ） ， 两 个 办 法 的 出 台 竟 相 隔 了 15年 。 江 左 市 房 屋 租 赁 管 理 规 定 于 2007 年 才 颁 布 实 施 。 二 是 租 赁 管理 覆 盖 率 较 低 。 2009 年 ， 出 租 住 宅 备
11、案 件 数 只 占 总 备 案 件 数 的 20%。房 屋 租 赁 管 理 因 为 租 赁 关 系 隐 蔽 原 因 导 致 租 赁 管 理 的 覆 盖 面 较 低 ，租 赁 当 事 人 依 法 办 理 房 屋 租 赁 登 记 备 案 手 续 的 比 率 不 高 。 而 针 对 当前 房 屋 租 赁 管 理 又 缺 乏 处 罚 依 据 ， 如 租 赁 当 事 人 拒 不 提 供 租 赁 合 同导 致 租 赁 金 额 及 处 罚 额 度 无 法 确 定 。 同 时 ， 由 于 房 屋 租 赁 管 理 对 象复 杂 ， 是 一 项 综 合 性 的 社 会 管 理 工 作 ， 江 左 市 房 屋 租
12、赁 管 理 规 定 中 对 公 安 、 消 防 、 工 商 、 税 务 等 部 门 在 租 赁 管 理 中 的 重 要 作 用 不 够突 出 ， 致 使 可 执 行 性 及 可 操 作 性 的 难 度 加 大 。 三 是 隐 形 租 赁 市 场 大 量.存 在 。 未 经 房 地 产 管 理 部 门 登 记 备 案 的 隐 形 租 赁 市 场 大 量 存 在 ， 部 分城 区 隐 形 租 赁 市 场 所 占 比 重 超 过 依 法 设 立 的 租 赁 市 场 。 对 此 ， 房 地 产管 理 部 门 缺 乏 有 力 的 制 约 和 管 理 措 施 ， 同 时 ， 在 制 定 行 业 政 策 和
13、 管 理规 范 时 ， 由 于 缺 乏 准 确 的 市 场 行 情 ， 在 实 施 市 场 管 理 时 往 往 偏 离 实际 情 况 ， 影 响 房 屋 租 赁 市 场 的 健 康 发 展 。（三）房屋租赁的纠纷较多，治安问题比较突出。一是房屋租赁的纠纷较多，主要表现在租金支付、损害赔偿、转租、房屋本身问题等方面。如房屋产权不明，临时建筑或违章建筑，新建房屋未完成验收，或者消防等其他附属设施未验收，房屋设施老化易形成安全隐患。法律规定，房屋产权不明，临时建筑或违章建筑不能用来出租，已经达成的租赁协议属无效合同，承租人随时有被赶出的风险。房屋及其附属设施未验收或者房屋设施老化则存在安全风险，对承
14、租人的人身安全形成威胁。二是群租现象突出，当前，承租方将房屋人为地分割成若干空间，分租给若干人的情况非常普遍。这种租房人数大大超过房屋各种设施承载限度的现状，导致居住环境、卫生状况越来越差，同时也出现了安全、消防等诸多隐患。三是出租房屋存在着较大的社会治安隐患。近年来，发生在出租房的抢劫、盗窃等案件的比例攀升。许多流窜作案的抢劫、贩毒、赌博等违法犯罪份子都是利用出租房屋作为窝点和作案场所， “出租房” 成为不可忽视的治安隐患所在。三、国内外规范发展房屋租赁市场的经验借鉴（一）美国“租控制” 实现房地产资源的有效利用。 “租赁控制体制（Rent Control System） ”简称“租控制”
15、，是美国政府旨在通过抑制飞速上涨的房屋价格、城市人口的急剧增加以及通货膨胀而采取的保障房屋承租人的法律体系。考察“租控 ”资料的来源要追溯到二战时期。由于战争期间房屋短缺，1943 年美国联邦政府实施了对房地产租赁市场进行管理的一套法津体系。该体系可以帮助地方政府更好地了解到房地产承租人向房产主交付的租金额度成该是多少，从而确保战时国内社会秩序的稳定。由于“ 租控制” 带有明显的政府干预市场的作用，不利于和平时期的经济发展，所以在二战结束后“租控制”就终止了，但是在有些地方，由于相继而来的经济繁荣与超速发展，为了平衡区域经济差异，避免经济发展失衡，美国政府在少数城市仍然保留了“ 租控制” 作为
16、经济系统中的 “稳压摇”，比如.纽约， “租控制 ”延续至今。在纽约承租人如果继续租赁房产用以个人居住的话，房产主往往不仅不能拒绝，而且不可以提高租金的价格。1979 年，在具有可比性的两个城市达拉斯与三藩市，没有推行“租控制”的达拉斯新建造单元达 11000 套而房屋空置率达 16%，实施“租控制”的三藩市新建单元仅有 2000 套，空置率为 1.6%。 “租控制”对调控美国当时的房地产市场起到了非常好的效果。主要体现在三个方面：一是推进现有房地产资源的有效利用；二是在竞争性住房需求中分配现有短缺资源；三是通过潜在承租人理性利用现有房源。（二）德国租赁繁荣促住房市场稳定。德国房屋租赁市场的繁
17、荣，对稳定住房市场需求和避免房价大幅上涨起到了重要作用。目前，德国租房者占多数，有 60%左右的居民租房，其中年轻人 77%左右为租房族。德国租房比例高，重要原因就是德国法律给予承租人近乎完美的保障。德国房屋租赁市场的发展大致经历了两个阶段：一是社会福利房阶段。二战后到上世纪末，德国大规模兴建社会福利住房以低收入者的住房问题。德国早期的社会保障用房开发经验是国际范围内被广泛参考的模式之一。德国政府划出特定区域建设低收入人群住房，由社会投资人开发建设，并向住房者收取低于市场价格的租金，租金与市价的差额由政府补贴给投资人。政府通常向住房建设投资者提供无息住房建设贷款，该贷款偿还期可长达 30年至
18、35 年。社会福利住房主要面向低收入群体、多子女家庭、老人和残疾人等。2003 年德国议会停止向社会保障性住房建设提供补贴，30 年来德国共为此花费了 300 多亿欧元。目前社会福利住房比例约在 10%左右。二是租赁市场发展阶段。自上世纪末开始，大多数居民的住房问题得以解决，福利房逐渐退出历史舞台，但德国政府并未放松对整个住房和租房市场的管理。德国民法典等多项法律对房租价格进行了强有力的管理和约束，特别注重保护房客利益，规定房东不得随意涨房租。例如，房东须书面陈述涨价理由，并且在一般情况下还须举出三个同类住房涨价的例证，否则房客可以起诉。需要指出的是，即使要涨到同类住房的通常水平，当事人还必须
19、连续 15 个月内没涨过价，而且涨幅一般不得超过 10%。根据法律，德国每个州、市及乡镇都设有独立机构，主要是根据所租房屋地理位置、交通状况、房屋建筑年份、质量及节能情况，来确定基本价.格范围。而且法律明文规定，如果房东的房租超过“合理房租” 20%，就构成违法行为，超过 50%就构成犯罪，这就使得租房市场极为稳定。因此它制定的价格一般都能得到执行。此外，政府还根据家庭成员多少、失业时间长短等条件向贫困家庭发放每月数百欧元不等的租房补助。（三）深圳完善的管理体系规范发展房屋租赁市场。深圳加强房屋租赁管理的主要做法：一是建立一个完善的房屋租赁管理机构体系。在深圳市规划国土局下设房屋租赁管理办公室
20、，负责全市房屋租赁的宏观管理工作。按照行政区划，分别在全市 6 个区设立区房屋租赁管理办公室，在各街道办事处和各镇设立了 54 个房屋租赁管理所，区租赁办和各租赁所负责实施具体的房屋租赁管理工作。市租赁办、区租赁办和租赁所构成了深圳市房屋租赁的三级管理系统。完善的机构体系在组织和人员上为加强房屋租赁市场管理提供了有力的保障。二是制订一套完备的法规制度体系。先后通过市人大、市政府出台了深圳经济特区房屋租赁管理条例及深圳经济特区房屋租赁管理条例实施细则 、 深圳经济特区出租屋管理若干规定 ，形成了以一个法规、两个规章为核心的房屋租赁管理法规制度体系。在法律上确立了深圳市房屋租赁管理部门的行政执法主
21、体资格；对房屋租赁市场实行了市场准入政策；建立了房屋租赁合同登记制度，通过对租赁合同的登记备案，加强政府对出租屋的管理；建立了出租管理的部门协作制度，明确了工商、税务、计生、公安等部门与房屋租赁管理部门的协作关系，对出租屋实施综合管理，取得了较好的效果。三是建立一套适应市场经济发展的房屋租赁管理体制。深圳市在房屋租赁市场管理工作中坚持做到四个统一：首先是统一执法主体。深圳市房屋租赁部门是全市房屋租赁管理的行政执法部门，在各租赁所设立窗口，统一对外，避免了多头管理。其次是统一执法依据。充分发挥市租赁办业务指导和宏观管理的职能，加强政策调研，在一个法规、两个规章的基础上，统一制定了大量具体执法的政
22、策和规定，在全市 6 个区统一执行，避免了政出多门。三是统一工作规程。编制了一套房屋租赁管理的操作规程，对房屋租赁管理的各项工作要求和各个环节均作了明确的规定，确保全市房屋租赁照章运作。四是统一考核指标。每年在全市范围内对租赁系统各基层部门统一进行工作考核，检验基层部门的管理能.力、服务水平和工作成效，将所有考核指标进行量化评比。四是建立房屋租赁指导价格体系。为了指导房屋租赁市场的健康发展，制定了房屋租赁指导租金，定期予以公布，为租赁双方当事人确定租金水平提供价格参照。指导租金是以市场租金价格水平为依据，政府在进行充分的市场调研的基础上，采取科学的测算方法，定期制定和公布的不同地段、不同结构、
23、不同用途出租屋的阶段性租金。为了确立指导租金的法律地位，在深圳经济特区房屋租赁条例中对指导租金的公布和作用予以明确的规定， “市主管部门应根据房屋租赁市场价格水平定期颁布指导租金。当事人可参照指导租金约定租金数额。 ”五是确立部门协作机制。 深圳市采取部门协作的方式强化管理，并将其制度化，明确了工商、税务、计生、公安等部门与房屋租赁管理部门的协作关系，要求各有关部门在办理涉及有关出租屋的业务时，按规定必须认真审查其是否持有房屋租赁管理部门核发的租赁许可证，严格按房屋租赁管理部门登记的租赁合同办理，不得用于超出许可证核准的范围。同时，房屋租赁部门在进行合同登记时，必须配合有关部门进行计划生育审查
24、、暂住户口登记、社会治安管理等工作。还摸索出了租赁所与派出所“房户合一” 管理，租赁所、派出所和物业管理公司合作的“三位一体” 管理，以及多部门联合办公管理，租赁部门代征租赁税款等一系列行之有效的协作模式。（四）东莞创新管理模式 多管齐下加强房屋租赁管理。 “管房”与“管人”相结合。东莞市专门举办“流动人员和出租屋信息管理系统”应用培训班；成立流动人员和出租屋信息服务中心，截至目前，已录入信息可达到 200 万人。樟木头、长安等镇利用这些录入信息成功破获了数起案件。今年 6 月，东莞市政府办公室发布了关于全面开展“安全文明出租屋” 创建活动的意见 ，提出力争通过 3 年努力，使全市 90%以上
25、的出租屋达到安全文明出租屋的要求。通过对“人” 的管理达到规范房屋租赁市场的目的。不断创新物业托管模式。东莞市从 2009 年开始在城区开展物业托管试点。黄江镇长龙村率先试行出租屋物业托管模式，引进广东省华侨物业管理公司正式签约进驻，首先设立出租屋管理服务点，全面接管流动人员和出租屋管理服务站；进一步加强监管消除治安隐患；充分利用人力资源，提高管理效率；而且根据当地村民和市场需要，推出出租屋委托物业服务模.式；出租屋的登记、办证建档率达到 100%。这种模式获得了中国物业管理协会的肯定和好评。加强对承租人的权益保障。东莞稳步推进承租人人身意外保险，长安和樟木头两个镇作为人身意外伤害保险的试点镇
26、。四、从“四个关系 ”正确认识发展房屋租赁市场的意义（一） “买房 ”与“租房”的关系。 “居者有其屋”有两个含义，一是拥有产权房，二是有房住。对于我国的住房制度，经济学家吴敬琏有个形象说法：政府的责任是“居者有其屋” ，不是 “居者买其屋”，租房也是解决住房问题的现实选择。1 “买房”市场和“租房”市场，是构成一个健康完整的住房市场的不可或缺的两个组成部分。如果缺少租赁市场的支持，必然导致市场仅由消费性置业单独支撑，出现房地产的业态失衡，将不利于房地产市场的健康发展，甚至会对住房市场产生破坏性伤害。规范房屋租赁市场，是构筑多层次的住房市场、完善房地产市场体系的必然要求。2发展房屋租赁市场有助
27、于形成合理的房地产市场定价机制。因为租金与房价有直接的关系，租金折现后可以真实反应房地产的价格，也是确立房地产定价体系的重要依据之一。3培育规范的房屋租赁市场，能够促进房地产资源的流动和合理配置，也有助于促进投资趋于理性。房屋租赁市场的需求上升后，整个房地产市场就会在市场机制这只看不见的手的作用下，将一部分住房需求吸纳到存量房市场中，从而使增量市场以致土地市场达到相对均衡状态。同时，也有利于引导居民树立购买与租赁并重的消费观念，根据实际收入水平和消费能力来选择买房或租房，对房地产供给的压力、房价上涨压力都会起到一定程度上的缓解作用。（二） “管房 ”与“管人”的关系。随着经济的快速发展、城市化
28、进程的推进和大量外来人才来杭创业，我市流动人口数量呈逐年上升趋势。根据江左市公安局提供的资料，2009 年江左市区暂住人口规模已达 284.93 万人，比 2000 年增加 223.9 万人，年均增加 24.9 万人，年均增长率为 18.7%，远高于户籍人口年均 1.6%的增长率水平。同时， “举家流动 ”现象日趋增加。据江左市人口和计生委江左市流动人口引导调控研究调研组调查数据，在我市外来人口中，来杭.时间在 1 年以上的比例占 80.9%，其中居住 6 年以上的占 24.2%；有54%的被调查者有家庭成员同来江左，其中 80.8%的已婚外来就业者的配偶同在江左；在有子女的已婚外来就业者中，
29、有 46.5%的人带子女在杭，另有 37.7%的外来就业者配偶与子女均在杭，实现“举家流动”。而外来人口 “举家 ”留杭，给我市的城市经营与管理带来了不小的压力，其中住房问题就是其中之一。出租房屋成为外来流动人口的主要落脚点，也是流动人口管理和社会治安综合治理的重点和难点。加强出租房屋管理，通过“以房管人” ，摸清流动人口的底数，掌握相关信息，是加强流动人口服务管理的一项源头性、基础性、关键性工作。由此可见，建立一套租赁房屋与流动人口信息管理系统，健全房屋租赁市场的综合管理机制，实现“管房” 与“管人”的有机结合，不仅有利于规范房屋租赁市场，还有利于加强我市流动人口管理、改善其生活环境、稳定社
30、会安定。（三）租赁房管理与保障民生的关系。房地产具有双重属性，它兼具消费品和投资品的双重属性，它又承担着两个任务，一是保增长，二是保民生。消费品属性是房地产业的基本属性之一，在“衣食住行”中的 “住”是老百姓基本的生活要求，因此解决老百姓的住房问题也就成为了重要的民生问题。1廉租房和公共租赁房是“保障房” 体系的重要组成部分，是政府解决中低收入住房问题的重要途径。日前，江左市在长三角地区率先推出的 600 套公共租赁房正式接受申请，年底将完成配租。通过“ 以租代买 ”的方式，解决两个 “夹心层”住房问题：第一个夹心层是符合经济适用住房条件又暂无力购买的城市中等偏下收入住房困难家庭；第二个夹心层
31、是刚工作的大学毕业生、创业人才。2加强房屋租赁市场管理是构建安全、和谐社会的重要途径。房屋租赁市场的发展，可以解决广大人民群众“住有所居” ，有益于与房地产业的平稳健康发展，还有利于解决安全问题、群租现象、危旧房出租问题，从而促进和谐社会的构建。3从微观角度看，加强房屋租赁市场的管理，将“地下” 交易行为纳入管理范围，及时、准确掌握出租房信息，有利于保护出租人、承租人的合法权益。（四）租赁房管理与社区管理的关系。目前房屋租赁市场存在.的较为突出的问题目前绝大部分租赁行为属于“地下” 行为，这既不利于维护租赁方和承租方等的权益，又加大了物业管理的难度，尤其是不利于老小区物业环境的改善，也不利于承
32、租人享受社区服务、参与社会管理。加强房屋租赁市场的管理，充分发挥社区管理职能，促进租赁房管理与社区管理的融合，既能提高租赁房管理效率，又使承租人充分享受社区服务资源。五、加快江左房屋租赁市场发展的对策（一）完善政策1完善房屋租赁管理规定。住房和城乡建设部商品房屋租赁管理办法将于 2011 年 2 月 1 日施行，我市应抓紧完善江左市房屋租赁管理规定 。首先，关于租赁备案制度，进一步规范各项租赁房屋管理制度，建立健全各项管理措施，统一制作表、簿、证、册、图，形成系统、规范的管理档案资料。要立足长远，加强对租赁房屋的跟踪管理工作。建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上登记备案，并纳
33、入房地产市场信息系统。其次，关于“ 群租”问题， 商品房屋租赁管理办法规定：“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。 ”我市应对此进行明确，可以从一定程度上减少“ 群租”现象，减少消防、安全隐患。 第三 ，关于保障出租人、承租人权益方面，应根据商品房屋租赁管理办法规定明确如下内容：房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平；承租人转租房屋的，应当经过出租人书面同意。2增强房屋租赁管理办法的可操作性。随着房屋租赁市场的快速发展，迫切需要有针对性地设立或者细化相关管理条文。在房屋的
34、出租条件方面，对未取得房屋产权证及未经过规划、施工许可的出租房屋，建议由其上级主管部门或本部门（无上级主管部门的）提供情况说明，内容包括建造年份、结构、面积、权利人、实际使用人等，同时提供相关材料证明该房屋属于合法建造并通过竣工验收合格的房屋。在房屋的用地性质方面，城市规模的不断扩张带动了城乡结合部集体土地上的房屋租赁市场，而现行的房屋租赁管理办法主要明确的是国有土地上的房屋，因此需要把集体土地性质的.房屋租赁纳入管理办法之中。对集体土地房屋的出租，建议由村、镇、区相关部门出具相关建房审批证明，如属单位房，则提供由土管部门出具的相关建房审批证明。（二）建立机制1建立基层房屋租赁管理网络。如深圳
35、市基本建立了较健全的“两级政府、三级管理” 的体制，对房屋租赁市场进行管理，设立了基层房屋租赁管理所（站）54 个，管理人员 800 多人，有效地保证了房屋租赁市场的健康发展。根据江左市房屋租赁管理规定 ，落实房屋租赁管理人员、经费等保障。市、区、乡（镇）人民政府和街道办事处应当加强对房屋租赁管理的领导和协调，落实管理经费、组织与人员，做好本辖区内的房屋租赁管理工作；江左市人民政府关于取消暂停征收部分行政事业性收费项目和降低部分收费标准的通知规定行政事业性收费取消、暂停和降低标准后，有关执收单位依法履行行政管理职能所需经费，由同级财政酌情予以保障。2建立房屋租赁协作管理机制。借鉴深圳房屋租赁所
36、与派出所“房户合一”协作管理的模式；房屋租赁所、派出所、物业管理公司“三位一体”协作管理的模式；房屋租赁所、派出所与村委会协作管理的模式等，加强对房屋租赁管理工作的统一协调。一是建立部门之间的信息通报制度和联系人制度，定期在部门与部门之间通报各自掌握的信息；二是建立租赁房屋协管机制，如与公安建立外来流动人口信息通报制，与工商部门联系将租赁房屋登记备案作为领取营业执照的前置条件之一，并在每年工商营业执照年检时，将租赁房屋登记备案证作为年检的必备要件。积极与公安、工商、税务等部门协调，充分利用社区民警、治安协管员的作用，加大对房屋租赁市场的管理；三是进行联合执法，会同公安、综合治理、工商、税务等部
37、门适时开展出租房屋清理整顿工作，依法对非法出租房屋的出租人给予依法惩处。四是尽快建立政府部门之间房屋租赁有关的信息共享和交流制度，维护社会稳定和治安秩序，促进房屋租赁市场的发展。3依靠基层组织力量加强对房屋租赁的管理。一方面应加强对房屋租赁的行政管理外，另一方面也可依据物权法的相关规定充分发挥业主大会、业主委员会的自律管理作用，对违反业主公约、.业主大会决定的租赁问题通过民事诉讼的途径进行解决。同时，居委会（村委员）应发挥在房屋租赁管理中的基础性作用，协助相关部门做好房屋租赁工作。（三）构筑平台1构筑房屋租赁管理信息平台。一是依托房管部门现有的房地产市场信息平台，开展网上登记、租赁、就业、计生
38、、流动人员管理等各项工作。二是与横向部门加强租赁信息交流，建立区域性的房屋租赁信息数据库，加快推进房地产市场信息系统的全面建设。三是以房管人，建立租赁房屋管理档案。详细记录房屋所有权人、房屋质量、承租人等情况。在此基础上，将租赁房屋的承租人的具体情况，包括计生、户口登记等纳入房屋管理档案，通过这一档案的记录，开展税收等行政管理事务，从而实现房屋租赁管理的信息共享。2构筑社区房屋租赁服务平台。房屋租赁管理和房屋租赁服务之间是相互配合，相辅相成的。房屋租赁管理部门应向其所处社区范围内的房屋租赁当事人提供租赁服务，如定期发布房屋出租信息、公布市场房屋租金价格等，具有其他房地产中介服务机构无可比拟的优
39、越性和可信度。在租赁行政管理过程中，完善的房屋管理档案，有利于向承租人提供符合法律法规规定的合格出租房屋的信息，保障承租人的合法权益。（四）加强调控1规范房屋出租市场的租赁行为。一是合同标准化。在登记备案制度的基础上，推行房屋租赁标准合同，明确租赁当事人的责、权、利，逐步实现房屋租赁市场的统一管理。二是租金合理化。发布江左市房屋租赁指导租金。目前，我国已有部分省、市提出了房屋租赁市场指导租金的概念，并付之实施。市场指导租金定期颁布，使政府及时了解租赁市场的动态和发展趋势，为租赁双方议定租金提供参考依据，同时保证了国家税收的征收，其意义不可低估。结合江左市的具体情况，可以由江左市各区房地产主管部
40、门具体负责市场租金样本的调查、采集、录入、跟踪等具体工作，然后由江左市房地产管理部门汇总，修正并定期公布江左市房屋租赁指导租金。三是企业规范化。房地产管理部门应加强对房屋租赁从业人员的管.理与业务培训，实行从业人员持证上岗制度。2加强宣传，引导梯度住房消费。一要引导居民树立合理的消费观，对于当前暂时没有能力购买商品房的家庭要鼓励通过租住出租房屋。鼓励居民通过租赁市场解决住房问题，研究职工住房公积金支持住房租赁的政策。二要通过鼓励和引导，增加可供出租的房源。拓宽融资渠道、完善税收政策，鼓励房地产开发企业等机构投资者进入租赁市场，经营住房租赁业务，增加租赁市场供应；研究通过“ 低税率、严征管” ，
41、鼓励私人住房出租。鼓励江左一部分有实力的开发企业出租出售并举，盘活存量。三要要充分利用各种方法加大房屋租赁相关法规的宣传力度，使房屋租赁当事人真正了解房屋租赁登记的目的和作用，变结果管理为过程管理，变被动管理为主动管理。3加大公共租赁房的建设和保障力度。一是保障房源。经济租赁房建设方面要求有新思路、求新突破，用好闲置公房，解决经济租赁房房源问题。二是落实管理服务措施。江左市租赁房建设管理中心应强化各项服务措施的贯彻落实，确保运作程序的公开、公正、公平，使公共租赁房真正解决中低收入人群的居住问题。三是完善退出机制。健全城市住房困难家庭住房状况及收入、财产状况核定机制和保障对象信息动态信息相结合的
42、动态监管体系。四是廉租房坚持实物配租与货币补贴相结合，以货币补贴为主、集中安置与分散安置相结合，以分散安置为主、市级管理与区（街道、社区）管理相结合，以区（街道、社区）管理为主的“ 三结合、三为主” 方针，落实管理服务措施，让廉租户享受高品质管理服务。4进一步完善服务职能。如何运用税收、转移支付等多种政策工具和手段，更好地提供以服务型为主的公共产品，是我国政府未来一个阶段将面临的主要挑战之一。具体而言，可以实行差别化、人性化的政策手段：一方面，可以对空置住房征收累进的闲置税（如我国台湾地区） ，一方面可以对学生或者某类特定群体免征物业税（如英国） ，若政策能在微观层面上收放自如，便能最大限度地避免某些负面效应。
