1、房地产开发企业土地增值税清算如何扣除开发费用的探讨房地产开发费用是开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（ 国税函2010220 号）对房地产开发费用扣除问题作出如下规定：1、财务费用在的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的 5%以内计算扣除。2、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发
2、费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的 10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。 实际工作中，进行土地增值税清算，在扣除开发费用时，税务部门同房地产开发企业就适用以上规定有不同的理解，分别采用不同的处理方法。现就一案例分别说明不同的处理方法，并从中探讨如何如实扣除开发费用，并加强房地产开发企业的管理。 举例：一房地产开发企业符合清算条件，经税务部门检查核实，在开发过程中发生以下费用： 1、土地成本：15620800 元 2、开发成本：132331900 元 3、开发费用： （1）管理费用：7112900 元 （2）销售费用：6848
3、300 元 （3）财务费用：3340700（其中：金融机构利息 181700 元、股东借款利息 3159000元） 方法一、财务费用按实际发生数计算开发费用： 开发费用（土地成本+开发成本）*5%+财务费用 （15620800+132331900）*5%+3340700=10738339 元 方法二、财务费用按无发生数或无法提供银行证明计算开发费用： 开发费用（土地成本+开发成本）*10% （15620800+132331900）*10%=14795270 元 通过以上两种方法计算结果，可以得知：方法一中企业发生的财务费用能够提供金融机构证明，要比方法二中认定财务费用无法提供金融机构证明，所计
4、算能扣除的开发费用要少 400 多万。作为房地产开发企业，当然更希望采用第二种计算方法，而税务部门更注重的是实事求是。正因为有不同的计算结果，为如何准确认定开发费用以及税收管理带来了一系列的问题。 一、会计处理上，人为制造假账。如上例可知，适用 10%的扣除比例比 5%的扣除比例所计算出来的开发费用要更多，房地产开发企业当然更希望采用 10%的扣除比例，为了达到这一目的，就会在账务上进行处理。当企业自有资金充足，企业借款少，产生的利息也少，但是为了扩大成本，采用 10%的比例扣除更多的开发费用，账务上不反映财务费用或是故意用不合规定的财务费用付款凭据，从而达到采用 10%的比例计算扣除开发费用
5、的目的。 二、计算方式上，过于简单。按照国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知规定，开发费用在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的 5%以内或是 10%以内计算扣除。不论是企业本身还是税务部门在计算开发费用时，忽视了“以内”要求，当开发费用未达到两者金额之和的 5%或 10%，但还是都简单的以50%或 10%计算，就扩大了成本。 三、实际操作中，随意性强，人为因素大。根据国家税务总局关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知 （国税函（2009777 号）规定，企业向没有关联关系的内部职工或其他人员借款的利息支出，其借款情况同时符合以下条件的，
6、其利息支出在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分， 根据税法第八条和税法实施条例第二十七条规定，准予扣除：（一）企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的，并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为；（二）企业与个人之间签订了借款合同。企来很容易提供以上两点要求中相关的合同、证明，而税务部门很难对其真实性进行求证，因而在实际操作中，随意性大：如果按 5%比例扣除计算的开发费用多，企业就会按照以上的要求提供有关合同、证明，而税务部门难以证实相关合同、证明的真实性；如果按 10%比例扣除计算的开发费用多，企业就会声称无法提供相关的合同、证明。这就导致了人为因素大，一方面扩大了企业
7、的开发费用，另一方面也为税务部门的违规现象以及不廉行为创造了机会。 一项税收政策的出台以及执行，应该是很严密、很严肃的，但是为什么会出现以上的问题，应该从以下几个方面分析： 一是政策本身存在着漏洞，理解上有岐义，让企业有空可钻。从上述文件规定中我们可以看到，是适用 5%的比例还是 10%的比例，企业可以随意选择对自身更有利的一种计算方法。同时，利息支出是否可以扣除，相关规定虽然设置了两个条件（相关借款合同或是证明） ，但是这两个条件企业很容易做到，他们可以根据需要进行税收筹划，按要求提供出相关的合同、证明，或是声称无法提供，而税务部门无法采取更合理的方法进行鉴定。二是正因为政策规定刚性不强，导
8、致税务部门在执行中可操作性不强，人为因素大。在检查过程中就有可能协同纳税人一起修改相关财务资料，达到少缴税的目的。 为了规范房地产企业税收管理秩序，更科学合理的核实房地产开发企业开发费用，维护税收法规政策的刚性，应该做到以下几点： 一、坚持相关合理原则 税务部门在制定相关税收政策时，对开发费用的认定，要本着相关合理的原则，对在房在产开发中发生的合理费用，只要是与项目开发相关、合理的支出，就应允许扣除，可以借鉴新企业所得税法的修改做法，以前工资支出设定了扣除金额，但在新所得税法中按照实际发生制，没有设定扣除金额。而在对开发费用认定的规定上，规定了几种不同的计算方法，方法越多，就让企业在税收筹划中
9、有更多的选择余地。 二、坚持依法治税的原则 税务部门在核实开发费用时，要坚持依法治税，对不符合规定的、不合理的支出，一律不得扣除。税务人员必须认真核实每一笔费用支出，不得掺杂任何人情私利，在现有的政策规定中，对未达到 5%或是 10%的标准时，必须按实际发生额扣除，不得简单的以 5%或是 10%的比例扣除。税务人员要自觉履行岗位职责，坚持廉洁从税，不得利用职权为他人或自己谋求利益。同时，税源管理部门要加强管理，加大巡查力度，掌握企业经营情况、财务状况、资金能力以及资金往来关系，加大宣传力度，督促企业遵守财务制度，依法建账建制。 三、坚持实事求是的原则 主要是核实每一笔支出特别是财务费用的真实性。税务部门在核实财务费用时，要勤于思考、改变思路，运用多种方法鉴定每一笔支的真实性：首先要确定企业是否存在着有借款的行为。可以通过银行存款或是现金的流量及方向，核实企业资金的来源及渠道，只要是有借款的行为，就必须有利息支出。其次，确定利息支出的真实性。通过了解企业资金来往，可以掌握到与企业有资金往来关系的人或单位，我们可以通过这些有资金往来关系的人或单位，从外围了解利息支出情况。对于真实的、符合金融企业同期同类贷款利率的，本着实事求是的原则，就必须扣除，不能按企业所说的未发生借款行为、没有利息支出而按照 10%的比例计算扣除开发费用。
