1、企业融资万科,小组成员 ：贲海霞毕艳玲赵晶徐杰宇,,筹资方式,万科筹资方式,总结,资本结构分析,筹资理论,内源融资和外源融资 直接融资和间接融资 股权融资与债权融资,一、内源融资和外源融资,按照融资过程中资金来源的不同方向，可以把企业融资分为内源融资和外源融资。 1、内源融资内源融资是企业创办过程中原始资本积累和运行过程中剩余价值的资本化，也就是财务上的自由资本及权益。在市场经济体制中，企业的内源融资是由初始投资形成的股本、折旧基金以及留存收益(包括各种形式的公积金、公益金和未分配利润等)构成的内源融资的特点：（1）自主性；（2）有限性；（3）低成本性；（4）低风险性。,2、外源融资外源融资是
2、企业通过一定方式向企业之外的其他经济主体筹集资金，包括发行股票、企业债券和向银行借款等，从某种意义上说，企业商业信用、融资租赁等也属于外源融资范畴外源融资的特点：（1）高效性；（2）有偿性；（3）高风险性；（4）不稳定性,二、直接融资和间接融资,按照融资过程中资金运动的不同渠道，可以把企业融资分为直接融资和间接融资。 1、直接融资 直接融资是指企业自己或通过证券公司向金融投资者出售股票或债券而获得资金的融资方式。由于直接融资者借助于一定的金融工具(股票、债券)，使出资者和融资者相互联系，资金供给方与需求方直接见面，不需要银行作为媒介直接融资的特点：（1）直接性；（2）长期性；（3）流通性；（4
3、）不可逆性,2、间接融资 与直接融资不同，间接融资通过银行(包括信用社)作为中介，把分散的储蓄集中起来，然后再供应给融资者；而融资者也只能通过银行间接获得投资者资金 间接融资的特点：（1）间接性；（2）短期性；（3）非流通性；（4）可逆性,三、股权融资与债权融资,按照融资过程中形成的资金产权关系，企业融资可以分为股权融资和债权融资。 1、股权融资 股权融资是企业向其股东筹集资金，这是在企业创办或增资扩股时采取的融资形式。股权融资获得的资金就是企业的资本金，由于其代表着对企业的所有权，所以也可叫做所有权资金 股权融资的特点：（1）股权融资是决定一个企业向外举债的基础（2）股权融资形成的所有权资金
4、的分布特点，及股本额的大小和股东分散程度，决定一个企业控制权、监督权和剩余价值索取权的分配结构，反映的是一种产权关系,2、债权融资 债权融资是利用发行债券、银行借贷方式向企业的债权人筹集资金，可以发生在企业生命周期里的任何时期。债权融资获得的资金称为负债资金或负债资本，代表着对企业的债权债权融资的特点：（1）债权融资获得的只是资金的使用权而不是所有权，负债资金的使用是有成本的，企业必须支付利息，并且债务到期时须归还本金（2）债权融资能够提高企业所有权资金的资金回报率，具有财务杠杆作用（3）与股权融资相比，债权融资除在一些特定的情况下可能带来债权人对企业的控制和干预问题，一般不会产生对企业的控制
5、权问题,,万科简介,万科，全称为万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。通过多年的努力，“万科”逐渐成为全国的驰名商标，旗下的“四季花城”“城市花园”“金色家园”得到了消费者的喜爱。2011年，公司实现营业总收入717.82亿元，比上年同期增41.54%；归属于上市公司股东的净利润96.24亿元，比上年同期增32.15%。而在2010年，万科就成为了全国第一个销售额超千亿的房产公司。万科实行稳健与多元化并举的筹资政策，构建适度从紧的筹资结构。,万科前十名流通股东持股情况,国内筹资之路,,权益资本的筹集,股票,留存收益,,万科上
6、市之路,1. 1988年11月21日，深圳市政府批准万科的股份化改制方案，中国人民银行深圳分行批准发行万科股票，现代企业公司（万科的前身）以净资产1324万元折合1324万股入股。股票只能在“老三家”的柜台交易。2. 1991年1月29日，万科A股正式在深交所挂牌交易3. 1993年5月，万科成功发行4500万股B股，募集资金45135万港元。 4.1997年8月公司通过配股（10配2.37），配售发行6717.6175万股，每股人民币4.5元，实际募集资金3.82亿元；,5.2000年1月 公司通过配股（10配2.37），配售发行8543.4460万股，每股人民币7.5元，实际募集资金3.8
7、2亿元； 6.2006年8月 公司非公开增发配股（10配2.37），配售发行40000万股，每股10.5元，实际募集资金41.967亿元； 7.2007年4月 公司以不低于公告招股意向书前20个交易日公司A股股票均价或前一个交易日A股股票均价增发A股和B股，增发A股87397万股； 8.2009年9月 公司股东大会高票通过增发A股，融资112亿元的决议。本次发行股票数量不超过招股意向书公告日万科总股本的8%，扣除发行费用后的募集资金净额不超过人民币112亿元。,,万科股本变化图,,配股 送股,可转债 转股,增 股,股本增加形式,,时间 扩股方案 2000-02-16 每10股配2.73股配股价
8、格:7.50元 2002末期 每10股转增10股 2003末期 每10股送股1股每10股转增4股 2004末期 每10股转增5股 2006-12-26 增发股份数量:40000万股 增发价格10.5元 2006末期 每10股转增5股 2007末期 每10股转增6股,股本的增加主要集中在08年之前，在这段时间内，万科处在高速发展之中。09年至今，股本总额基本没有变化，说明公司其他的融资方式有所增加。,留存收益：,注：2007年1月1日起，新企业会计准则开始实施。万科按照新企业会计准则有关规定重述2006年企业盈余公积和未分配利润分别为4,402,090,000.00 元、831,480,000.
9、00 元:，则留存收益调整为523357000.00元。,,资本市场的马太效应,资产规模更大,债务融资能力提升,资产规模扩大,高留存,净资产规模扩大(发挥财务杠杆效应， 为举借更多债务提供基础),资产负债率下降,债务融资规模扩大,净利润及留存收益规模更大， 从而对投资产生直接的支 持效应。,万科留存收益较高，产生资本市场的马太效应:,公司债券基本情况,08万科G1,08万科G2,无担保品种 票面利率为7.00%， 5年期固定利率债券，发行规模为300,000万元,债券形式：实名制记账式公司债券。 票面金额：人民币100元。 还本付息方式：采用单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，
10、最后一期利息随本金的兑付一起支付。,Year,公司债券情况,Year,公司债券情况,优势,1.可保证所有者对企业的控制权 2可利用财务杠杆，获取财务杠杆利益 3.资本成本较低,1.企业所融资金在使用上具有时间性，需要按期偿还 2.债务利息会形成企业的固定负担 3.财务风险较高,与股权融资相比，债权融资除在一些特定的情况下可能带来债权人对企业的控制和干预问题，一般不会产生对企业的控制权问题,.,债务融资优缺点,缺陷,对比,根据央行统计，2011年全部金融机构人民币各项贷款增加7.47万亿元，同比减少约6%；其中房地产贷款累计增加1.26万亿元，同比减少约38%。同时，银监会也加大了对房地产信托风
11、险的关注力度，进一步严格了相关管理制度。受这些因素的影响，房地产行业的融资渠道大幅收缩。,公司外部融资环境,多元化融资渠道,信托,收购的海外融资平台,借力大股东,B转H 等等,多元化 融资,万科多元融资通道之一是信托.用益信托数据显示,2011年万科房地产信托融资规模仅次于万达,共通过8款信托产品融资48.93亿,其中4款由渤海信(微博)托发行,总规模达36.04亿.,信托,信托是一种特殊的财产管理制度和法律行为，是指委托人对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或其它特定目的进行管理或处分的行为。,信托优缺点,优点,缺点,评价,信托产品能比
12、较灵活充分地适应和处理房地产的多种经济和法律关系。相对银行而言，房地产信托能降低产业整体的运营成本，节约财务费用，还有利于房地产资金的持续运用。在供给方式上，可以根据企业本身运营需求和具体项目设计资金信托产品，增大市场供需双方的选择空间。,从长远看，简单地靠发信托凭证来解决部分短期融资是可以的，但对长期的、大规模的项目融资作用有限。同时，信托公司相比银行贷款有较大局限性，信托公司对审查项目非常谨慎和严格。,房地产信托起点比较高，合同数限制在200份，每份不低于5万元，融资额度最少在1亿人民币以上。信托产品发行周期有限，所以不能作为长期融资的有效工具，而且退出机制也欠完善。,收购的海外融资平台,
13、2012年10月，万科置业(香港)有限公司通过其全资子公司收购港交所一家上市公司南联地产73.91%的股份.收购的目的是为实现国际化铺垫. 收购南联地产则是万科拓展海外融资平台的重要一步。国际化是万科需要思考的长期发展方向之一。 中期看,不排除公司通过做大做强这一海外子公司,使其成为重要的融资平台,以应对国内较高的融资成本.,2011年万科第一次临时股东大会通过议案, 取得大股东华润集团及其关联公司不超过44.2亿的融资额度.在接下来的1年中, 万科分三次分别从华润集团子公司华润信托借款40亿.,借力大股东华润,Year,B转H?,目前沪深两市有108家B股公司，综合分析企业自身业务实力及大股
14、东资金实力，中集集团成功B转H的例子不具备广泛的示范作用。虽然目前没明确意向,但是不排除万科这种行业龙头考虑B股转换H股的可行性 。从万科为方便境外举债而大量收购香港的壳公司可知, 万科迫切想打开境外的融资通道,B股转H股是最好途径。,Year,B股简介,B股的正式名称是人民币特种股票。它是以人民币标明面值，以外币认购和买卖，在中国境内（上海、深圳）证券交易所上市交易的外资股。 B股不是实物股票，以无纸化电子记账，实行“T+3”交割制度，有涨跌幅（10%）限制.H股也称国企股，指注册地在内地、上市地在香港的外资股H股为实物股票，实行“T+0”交割制度，无涨跌幅限制。,B转H可能遇到的三重障碍,
15、B股转板需要监管层给予支持, 例如,现行法律规定,境内投资者不能直接持有境外股票,而要想顺利实现B股转板,势必对该政策有所突破.对于分别在上交所和深交所上市交易的B股,转板还面临港币,美元的不同币种转换问题.,此外, 股东的态度可能成为第三重障碍,大小股东间的利益博弈,转板过程中的大笔财务投入与完成后的收益之考量,将成为转板顺利与否的关键.,交易所之间的协调则是第二重障碍.转板后公司的监管, 交易等转至港交所,除了利益得失外,交易所监管制度,财务披露制度,交易制度都不尽相同.,Year,评价,房地产业的风险在于融资渠道过于集中在银行,单一融资渠道的风险使得一旦政策发生变动,出现宏观调控或其他变
16、化,银行信贷风险将直接危及企业. 万科A(000002)尽管手持现金470亿,但随着国内信贷紧缩带来的资金成本上升,以及旗下项目的滚动开发和后续资源拓展,仍不得不考虑更多的融资渠道.不管是收购境外公司还是依赖信托等方式，只要是适合的就是最好的。,四、资本分析,万科历年资本结构,可以直观的看到万科的资产负债率始终在60%以上，尽管在20062007年度以及2008-2009年度稍有下降但仍然保持逐年走高的趋势 。,必然性分析,这是由于房地产企业本身高负债经营的特点所决定的,对于一个快速成长的企业，允许适当多负债来加快企业的发展速度，获取财务杠杆收益,可行性分析,房地产业是资金密集型行业，房地产开
17、发离不开金融机构的支持;作为高利润行业，也是金融机构眼中的Apple.,未来万科仍将进行多次股权融资为扩张打基础，而其在资本市场的良好声誉有助于融资成功，因此，个别时点负债过高并不值得过分担心，尤其是在行业整体情况负债率偏高的情况下，只要财务保持相对稳健即可。,万科由于具有规模经济优势，营销方面也自成体系，且主要目标市场定位于具有刚性需求的中档商品房，其业绩也能保持相对稳定。,行业资产负债率比较,2012年在A股市场排位前四的房地产企业分别是万科、保利、金地以及招商，它们的资产负债率都较高，都超过了70%，但都远低于行业平均值，而万科排在第三位，可见，目前资产负债率尚处在可以接受的水平。,从图
18、表中可以看出万科的流动比率与速动比率从05-09都保持了相对稳定水平。但从10年开始流动比率与速动比率基本呈现下降趋势，说明流动负债较流动资产的增幅更大。12年三季报，万科的流动比率为1.42，速动比率为0.36，较11年流动比率有所增加，但速动比率却稍稍下降；，原因在于流动资产中存货增加量比重较大，使得速动比率下降。,12年三季度，万科的流动负债比为84.78%，比重较大说明其承担较大的短期偿债风险；但从构成比例来看，预收账款占了61.97%，这部分负债可以说既没有风险也无成本。另外，万科持有货币资金333.1亿元，足以覆盖短期借款和一年内到期的长期借款的总和186.1亿元，流动性相当充裕，
19、足以确保经营的安全性和稳定性。,流动比率与速动比率过低始终是隐患，他们预示了财务风险，其中万科的存货数额始终较大，如果出现销售不畅的现象，资金回笼困难,将面临巨大的流动性问题,万科的流动与速动比率在四强中都是最低的，当然这并不完全表示万科在风险控制上出现了问题。,11年四强存货的比较,万科在11年计提了大量的存货跌价准备，并且在每年都有一定比例的存货跌价准备，而其他三家在房地产业发展较好的几年，基本上都不计提存货跌价准备，而且11年的数据显示所占的比例也较少，这直接导致了其他三家企业的流动比率与速动比率高出万科。显然万科采取了比较稳健的会计估计方法，而其他三家的流动资产则存在相对高估的现象。,
20、看得出房地产企业的ROE与存货周转率有高度的正比关系，这正突出了房地产业的一大特点，即存货周转的快慢，很大程度上决定了一家企业的生死。万科有着大量的存货项目，并且速动比率较低，但仍然稳坐行业老大，其经营管理效率值得同行借鉴。,万科实行目标管理，将资产负债率紧盯在了60%可事实上距离这一目标还尚有差距，甚至连国家要求的自有资金35%的指标近期也未实现。所以减低资产负债率，对万科控制自身风险起到关键性的作用。对此我们提出四方面建议： （一）增加权益资本的筹集，采用发行新股和定向增发的方式，或者与国际投行合作海外发行可转债。除去这些常规的融资方法，还可以考虑反向合作控股银行，以彻底解决资本筹集问题。
21、,五、建议,(二)合理选择负债融资方式上述分析发现，万科流动负债比例过大；这对需要长期资本的房地产企业来说，不但不能保证房地产业的持续发展，相反却成了房地产业发展的一个限制性因素。因此，公司除考虑国内商业银行的贷款之外，还应选择其他形式的负债融资，特别是长期负债融资。争取更多的银行长期贷款、发行公司可转债和与房产信托合作是公司目前最为可行的三种长期负债融资方式。,（三）提高公司风险控制能力负债经营是一把“双刃剑”，既可以获得财务杠杆效益，又会加大公司的财务风险，威胁其偿债能力和股东权益，严重的甚至使企业始终陷于绝对的债务链中，导致破产或被兼并。所以应加强企业的经营风险和财务风险的控制，风险的控
22、制也是优化公司资本结构的重要保证。,（四）加强经营管理，增加利润，提高留存收益，根本上改善企业的财务状况。有三点建议： 1）实行成本控制。对于房地产开发企业，土地的成本占楼房总成本通常较高，在注意竞拍土地价格的同时，还应考虑到具体开发过程中可能遇到的额外费用，通盘考虑整个项目的成本，不要紧盯地价。 2）领先的产业模式和营销理念。比如引入“生态工法”的新概念。万科在国内首先尝试走“住宅产业化”的新模式，如果能将“生态工法”融入到“住宅产业化”中，营建万科独有的楼房文化，寻求产品差异化，巩固和扩大市场份额。,3)严格的存货控制。可以在适当的时候采取价格手段，但是必须整体考虑企业的得失，更多的因从企业自身的管理出发，结合第1、2点，缩短开发周期，加快存货周转率，加快资金流动。,谢谢！,
