个人住房抵押贷款.ppt

1、第 三 章,个人住房抵押贷款,2019/8/23,教学目的与要求通过本章学习，要求同学们了解住房抵押贷款的一些基本概念，掌握住房抵押贷款的运行程序、资信评估的内容以及住房抵押贷款的常用类型，重点掌握住房抵押贷款合同的具体条款及含义。 重点与难点抵押权的概念、特点及法律属性，固定利率抵押贷款，可调利率抵押贷款，个人住房抵押贷款资信评估，个人住房抵押贷款风险 教学方式讲授、讨论、案例 教学时间安排10学时,2019/8/23,一、住房抵押贷款的概念及特点 二、抵押权的概念、特点及法律属性 三、住房抵押贷款的运作要素 四、住房抵押贷款的定价,第一节 住房抵押贷款的基本概念,2019/8/23,一、住

2、房抵押贷款的基本概念,1、概念由银行或其他金融机构发放的，以个人或家庭为贷款对象，以购买住房或与住房有关的其他用途为目的的，以所购买的住房为抵押品，按照固定或浮动的利息率计息，在较长的时间内分期还本付息的贷款形式。,2019/8/23,2、特征(1)房地产抵押是以抵押为前提建立的贷款关系。是一种依据贷款项目的风险程度和抵押物价值评估的多少来发放的贷款。（主要体现在与质押贷款的区别上）,(2)房地产抵押贷款是以房地产抵押为条件的贷款。其实质是一种融资关系，而不是商品买卖关系。(3)房地产抵押贷款的现实性（主要体现在保证贷款的区别）,2019/8/23,抵押贷款1、抵押财产为不动产或动产； 2、债

3、务人不转移抵押财产的占有,质押贷款1、质押财产为动产或权利； 2、债务人将质押物移交债权人占有。,抵押贷款与质押贷款的区别与联系,债务期满前所有权属于抵押人与出质人，签定合同后都要依法办理登记,2019/8/23,保证贷款保证人所承担的实际责任发生在贷款偿还时，而不是发生在保证贷款时，所以是一种“未来责任”。是一种虚拟的保证责任。,抵押贷款是现实的责任担保，此抵押行为是借款方获得贷款时必须发生的现实行为，抵押人必须提供实在的抵押财产。,抵押贷款与保证贷款的区别与联系,2019/8/23,二、抵押权的基本概念,1、抵押权的概念在抵押人违约的情况下，抵押权人对抵押财产享有优先受偿权。 2、抵押权的

4、特点 （1）属于担保物权 （2）抵押权担保的债权具有优先受偿权 （3）用益权可设立抵押权,2019/8/23,3、抵押权的法律属性 （1）在我国可以抵押的房地产依法获得的出让土地使用权;依法获得的房屋所有权;依法获得的期房所有权;依法可抵押的其他房地产。,（2）在我国不可以抵押的房地产权属有争议的房地产;用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列入文物保护和有重要纪念意义的建筑物；被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产；为依法登记领取权属证书的房地产；未缴足出资额的外商投资企业的房地产；行政机构所有的房地产；集体所有的土地使用权。,2019/8/23,（3）对抵押房地产进行处分所得

5、价款的偿还顺序第一，支付处分抵押房地产之费用；第二，扣缴与抵押房地产有关的税费；第三，按优先受偿权顺序和抵押顺序和抵押顺序依法偿还 抵押人所欠的本息及违约金；第四，剩余金额退还抵押人。,2019/8/23,三、住房抵押贷款的市场参与者1、房地产抵押贷款的贷款人2、房地产抵押贷款的借款人3、担保和保险机构4、中介服务机构,2019/8/23,四、住房抵押贷款的定价1、影响抵押贷款利率的因素融资成本、贷款条件、借贷双方的信贷关系、服务费等综合考虑以上因素，但最终取决于市场供求和市场竞争。2、抵押贷款利率的确定在实际计算中，抵押贷款利率等于实际利率、预期通货膨胀率和各种风险补偿率（违约风险、利率风险

6、、流动性风险、提前还款风险、政策风险、期限风险等）。,2019/8/23,第二节 住房抵押贷款运作程序,1、贷款申请及受理 2、贷款审查和资信评估（核心） 3、协商贷款条件:贷款金额、利率、还款方式等 4、签定贷款合同 5、贷后管理和不良资产处置,2019/8/23,第三节 个人住房抵押贷款分类,一、固定利率抵押贷款1、美国之前的发展（1）罗马帝国fiducia(所有权归贷款人),来源于拉丁文的信任或者信赖一词，该工具明显表明贷款人不信任借款人pignus(典质、典质物)(所有权归借款人，贷款人在借款人被“怀疑有违约的可能性”时有权取得所有权)hypotheca(所有权归借款人，贷款人仅在实际

7、违约的情况下才能取得房产控制权)。,2019/8/23,（2）德国文化时期德国的gage：指的是作为履行合同的担保而交付的存放物，借款人一般会实际转移动产，作为gage,就象今天人们在当铺所做的一样，在这种情形下，它被称为活的gage. 当贷款的抵押物是房地产时，这种安排就无法实现。在这种情形下，gage要求在违约时贷款人能取得房地产的所有权，但不能在gage之外寻求补偿，也即借款人拥有一个履行义务或者向贷款人出售房地产的选择权，一项卖权。,2019/8/23,（3）法国法国的mortgage：在1066年威廉征服英国后，法国人将德国体系引进到英格兰，对涉及没有被实际转移的抵押房地产贷款，被称

8、为“死的”gage ,由于法语中表示死的词为mort,这自然被称为mortgage.,2019/8/23,（4）英国英国人继续发展出现公平赎回权和法定赎回权。中世纪时，英国的教会规定在任何情况下贷款人在借出资金时都不收取利息，但贷款人会因此有权占有和获得全部土地的所有权，并且没有义务向借款人作出任何补偿。但在伊丽撒白一世统治时期，认为这种做法过于苛刻，尤其是在债务少而借款人的财务困难仅仅是暂时的情况下，借款人可以向法庭提起诉讼，陈述其偿还债务的计划，法庭开始允许借款人通过支付拖欠的金额赎回房地产（在违约后），这就是公平赎回权。,2019/8/23,实际上，借款人拥有物业执行价格等于拖欠金额的买

9、权，此外，执行期无限长。贷款人寻求并取得了剥夺赎回权条款，从而在流行的合同条款中，借款人在一段时间后就不能再赎回房地产，被称为法定赎回权。,2019/8/23,2、美国的住房金融：萧条时期美国的早期历史 （1）独立战争后（1775）无房地产贷款 （2）南北战争时期（1861年1865年）开始出现建筑协会（为筹集该组织购买住房所需的资金而成立），第一个于1861年成立于费城，开始是股份所有制公司，后转变为储蓄机构 。,2019/8/23,（3）西部开发（18世纪末-19世纪末）要求为新农场的销售融资，为销售融资所需的资金大部分在东部的大机构投资者手中，抵押银行非常普遍，典型的农场抵押贷款是非摊销

10、贷款，仅支付利息的贷款，在到期日，贷款可以以新的利率和一笔小额的发起费再融资。由于这些贷款是非摊销的，房地产的价格很可能会下滑到贷款余额以下，对于有第二，第三抵押的房地产，更是如此。这类贷款所附带的违约风险在20世纪20年代后期和30年代初期美国的萧条时期变的更加明显，造成无数人违约。,2019/8/23,（4）大萧条时期 大萧条时期政府出台的抵押贷款市场方案有两个目的：1、通过直接贷款和存款保险为贷款人提供流动性。2、通过长期摊销抵押贷款的违约保险和二级市场促进这类贷款工具的使用。战后住房金融体系由于这些机构的存在以及1947年退伍军人管理局保险的设立而开始形成。,2019/8/23,3 、

11、FRM的运行机制 （1）固定利率等额还款抵押贷款（CPM）（1.1）还款公式：每月付款额为以贷款额为年金现值计算的年金。,2019/8/23,年金是指定期、等额、连续的系列支付 后付年金：在每期期末支付的年金 后付年金终值:f=a+a(1+i)+af=a例子：书426页,补充内容：年金的计算,2019/8/23,后付年金现值(房地产抵押贷款的基本公式）p=a +a +.+a 例子：书426页,2019/8/23,即期年金：每期起初支付的年金 即期年金终值:由例子：书427页,2019/8/23,即期年金现值,2019/8/23,递延年金：第一次支付发生在第二期或第二期以后的年金 永续年金：无限

12、期支付的年金形式，即支付期无限长的年金。p=,2019/8/23,（1.2）贷款（本金）余额的计算：计算时点的年金现值。,2019/8/23,（1.3）每月本息偿还额中本金和利息的计算月偿还额中本金部分就是该月相邻两期贷款余额之差；利息等于贷款余额乘以利率。 第N期月偿还额的本金 = 第N-1期贷款余额 第N期贷款余额；第N期偿还额的利息 = a 第N期月偿还本金 第N期偿还额的利息 = 第N-1期贷款余额 * 贷款月利率第N期月偿还额本金 = 月本息偿还额 第N期偿还额的利息,2019/8/23,假设贷款金额为10万元，贷款年利率为6%，贷款期限为30年，用等额还款抵押贷款的计算公式计算，

13、（1）该贷款的每月分期付款本息偿还额。 （2）还款10年后的贷款余额是多少？ （3）这10年中共向银行支付多少利息？,例 子,2019/8/23,（1.4）等额还款抵押贷款还款分析 月还款额中本金和利息的关系剩余本金的部分随着时间的推移而下降，每月本息偿还额中利息部分的比重逐步下降，而本金部分的比重逐步上升月本息偿还额与贷款期限、贷款利率的关系月本息偿还额与贷款总额成正向相关关系，并随着贷款利率的上升而提高；延长贷款期限，月本息偿还额随之下降，最终趋于贷款总额与月利率的乘积（pi）。这说明了贷款期限增加到一定年限以后，延长贷款期限对月本息偿还额影响不大，对减轻借款人的还款压力作用十分有限。,2

14、019/8/23,利率风险金融机构承担了全部利率风险，当利率上升时，就会出现利率风险。控制利率风险最一般的方法是由借贷双方平分风险，利率一般高于可调利率抵押贷款。 提前还款风险在利率上升还是在利率下降的情况下提前还款的风险比较大?,2019/8/23,（2）等本金还款抵押贷款（CAM） 概念：在贷款期内均匀地偿还本金，而每期按剩余本金余额和约定利率支付利息。 还款公式：,2019/8/23,假设贷款金额P为10万元，贷款年利率为6%，贷款期限为30年，用等本金还款抵押贷款的计算公式计算，该贷款的每月分期付款的本息偿还额为多少？,例 子,2019/8/23,特点优点: 借款人每月支付的本金是均等

15、的，支付的利息因剩余本金的减少而递减，每月还款额也是逐月下降，比较适合前期收入高的人群。缺陷：不符合大部分居民收入不断增长的情况，增加还款压力；开始还款额大，限制抵押贷款发展；月还款额不断变化，支付较困难。,2019/8/23,与CPM的比较a的比较:剩余本金的比较：,n,a,n,p,2019/8/23,(3)分级还款抵押贷款（GPM） 概念：在最初的几年里，月还款额按约定的比率逐年递增，若干年后，月还款额均等，直至贷款全部清偿的贷款方式，是贷款机构防范风险的产物，专为年轻人设计。 计算基本原理：各年中月还款额的现值之和等于还款额。 特点：在分级还款期间，月还款额小于月利息额，出现负分期付款现

16、象，前期还款压力小。,2019/8/23,比较：月付款额在前期小于其他两种，分级结束后，月付款额大于它们；贷款前期的负摊还使借款人在抵押住房上的权益积累可能减少；较高的首付款比例，提前还款罚金和服务费，金融机构收益相对较高。,2019/8/23,(4)逆向年金抵押贷款（RAM）（倒按揭） 概念：在较长期限内金融机构定期向借款人提供一笔现金，在贷款期末由借款人一次性还清贷款本息总额。（“倒按揭”最早起源于荷兰，发展最成熟的是美国。） 特点：不立即改变房产所有权的前提下，能解决退休老人“有房没钱”的问题，而且贷款人的贷款风险很低，贷款收益具有很强的预测性。,2019/8/23,一位遗孀计划用她的房

17、屋申请逆向年金抵押贷款，如果当前利率是10%，且10年后的债务额为10万元，则她每年可得多少钱？,例子,2019/8/23,年 年初贷款余额 还款额 利息 年末贷款余额 1 0 5704.13 570.41 6274.546274.54 5704.13 1197.87 13176.54 3 13176.54 5704.13 1888.07 4 5704.13 5 5704.13 6 5704.13 7 5704.13 8 5704.13 9 5704.13 10 85205.01 5704.13 9090.91 100000.06,2019/8/23,计算公式（即期年金终值公式）由得,2019

18、/8/23,风险分析：寿命风险：贷款人并不承担寿命风险，而是把其转嫁给能够分散化这类风险的保险公司提前偿还风险：由利率风险引起，提前偿还风险对婚姻状况、贷款人的年龄、贷款期限最为敏感。借款人没有对住房进行良好维护的风险。房屋价值变动风险。,2019/8/23,分类： “倒按揭”的形式基本上可分为有限期和无限期两类： 有限期是以住房作抵押，借贷双方约定还贷日期，到期后，老人既可出售住房，也可以用其他资产还贷； 无限期则是贷款一直维持到老人死亡或从住房中搬走为止，银行可以通过拍卖方式收回放贷成本，并与老人法定继承人分享拍卖后的剩余利润。,2019/8/23,“倒按揭”的对象及影响因素： 在美国是6

19、2岁以上的老年人. 一是借款人的年龄。年龄越大意味着剩下的寿命越少，每月能得到的现金也就越多。 二是配偶是否健在。夫妻健在的老人比单身老人可贷款数额低，因为两个人的综合预期寿命大于一个人。 三是住房现在的价值和预期的价值。如果预计房主去世时房产会升值，可贷款数额也会增加。,2019/8/23,美国倒按揭发放方式 联邦住房管理局有保险的住房倒按揭贷款 联邦住房管理局无保险的倒按揭贷款 放贷者有保险的倒按揭贷款,2019/8/23,在我国发展的制约因素 对银行来说，首先是技术方面的障碍. 其次是风险的控制. 再次，是否有市场需求. 最后，倒按揭还需要相应的法律、法规等配套制度.,2019/8/23

20、,（5）增值分享抵押贷款（SAM） 产生背景20世纪80年代美国出现的一种抵押贷款，当时由于长期的通货膨胀造成利率的持续上升，为了减轻借款人的债务负担，贷款机构以低于市场利率的贷款利率向购房者提供抵押贷款，同时按一定比例分享住房未来的增值。较多地被用于商业性和收益性不动产上。,2019/8/23,优点：对贷款人讲：预期通货膨胀导致的损失通过分享住房的增值而减少；对借款人讲：分散化好处，规避了其住房价格上升速度慢于总体住房价格上升速度。 不足：增值额的确定很复杂；借款人放弃一部分房产增值后维护房产动力不足风险；贷款机构收益滞后性，出售时机不由贷款方掌控。,2019/8/23,SAM的定价：包括同

21、时确定初始利率的减少和分享房地产增值的比例。贷款人要决定分享多少增值才能补偿贷款利率的减少。这种权衡必须使得SAM的预期收益率等于标准贷款的预期收益率要求的增值分享比例取决于多种因素，包括贷款人的税率、贷款价值比、比率的减少值、标准贷款的利率以及住房价值的预期增长率。,2019/8/23,例如，如果贷款人的税率是30%，名义利率是10%，则税后的名义利率是7%。如果名义利率是10%，则通货膨 胀预期大约为7%是合理的。假设税后的名义利率=住房价值的预期增值率，则有模型：是增值分享比例，v是贷款价值比， 是起初利率的减少比例，（1-t）表示1减贷款人的税率。举例来说，如果贷款价值比是0.9,初始

22、利率减少1/3，而贷款人的税率是25%，则增值分享比例是0.4。,2019/8/23,（6）气球式抵押贷款 概念：前几年每月固定还款，最后一次性偿还贷款余额。 特点：本金偿还速度慢，最后一期还款数额大，还款压力大。 解决方式：对抵押合同进行展期；再融资；申请二次抵押（贷款余额/房价下降时）；用其他物品作抵押贷款归还。主要用于住房之外的其他不动产抵押贷款。,2019/8/23,1、李有资格借入一笔30年、9%、20万，按月还款的固定利率等额还款抵押贷款， （1）他的月还款额是多少？ （2）在贷款的第一个月支付多少利息？ （3）在该笔抵押贷款的第一年支付多少利息 （4）如果他决定在第三年末偿还该笔

23、抵押贷款，那时的本金余额是多少？ （5）在这三年间共支付多少利息？,作业,2019/8/23,2、根据下面的数据，确定下列贷款的第一笔月还款额。市场利率10%，贷款金额10万元，期限30年（1）等额固定利率抵押贷款。（2）GPM，前5年的增长率为7.5%.（3）CAM贷款。 3、某家庭购房抵押贷款10万元，贷款年 利率为5%，贷款 期限为15年，采用按月等额本金还款方式还款。试计算该 家庭第1个月和最后1个月的月还款额，并比较这种还款方 式与等额本息还款方式累计还款额的多少？,2019/8/23,固定利率房贷成热门 对于有固定收入的人，并且预期未来利率还会提高，选择固定利率贷款比较合适。如果你

24、计划提前还贷，最好不要考虑申请固定利率房贷，因为要交纳较高的违约金。目前光大银行推出的固定利率房贷，违约金高达贷款余额的3%。,央行提高贷款利率，消费者应如何选择还贷方式,2019/8/23,急需资金宜选“循环贷” 所谓“循环贷”是指用户只需将自有住房到深发行做抵押，就可获得该住房等价值80%的贷款额度，在房产抵押期内可分次提款，循环使用。“循环贷”是针对住房变现难的特点，而用户在生活中常常会出现投资理财、应急支出、经营周转的需要，而向银行贷款周期较长，难以应急。这种贷款方式贷款额度高，使用年限长，有30年。正在按揭的房贷可办理.但办理循环贷对房产的楼龄有规定：以竣工年限为准，楼龄不超过20年

25、。市民可获得的最高贷款额度，也要受楼龄左右，一般情况下，楼龄越长，可获得的最高贷款额度越低，反之则高。,2019/8/23,移动组合房贷防范风险 该种房贷方式，允许客户针对不同时期的家庭收入情况和个人投资理财习惯，订制个性化的还款方案。而且在还款期内，还款方式还可以随时调整。 这种按揭方式便于贷款人根据自己的收入预期，灵活调整自己的还款方式。与等额本息方式相比，移动组合房贷还可能节省一部分利息支出。,2019/8/23,“入住还款法”可减压力 “入住还款”是指客户在办理一手楼住房贷款业务时，可以申请从贷款第一个月开始，与银行约定一个时间段仅偿还贷款利息，无需偿还贷款本金，约定期满后再开始采用等

26、额本息或等额本金的还款方式归还贷款的本金和利息。 这种还款方式降低了购房者交房初期的经济压力。如果市民贷款购买的房子还没有完全盖好，又希望新房入住后再开始偿还贷款本金，“入住还款法”可说是一种理想的选择。,2019/8/23,年轻人宜选“双周供” “双周供”还款，将按揭贷款的还款方式从原来每月还款一次变为每两周还款一次，每次还款额为原来月供的一半，具有还款周期缩短、节省利息的优势。 对于年轻白领及首次置业者来说，收入较为固定再加上公司的季度奖、半年奖或年终奖金等，还款基本能够解决。同时，这种每两周还款一次的方式还能有效缩短购房者的还款限期，节省利息的支出，贷款人只要事先做好规划、安排好自己的现

27、金流即可,2019/8/23,是一种投资工具，是一种选择权，期权的买方向卖方支付一定数额的权利金后，就获得这种权利，即拥有在一定时间内以一定的价格（执行价格）出售或购买一定数量的标的物（实物商品、证券或期货合约）的权利。期权的买方拥有执行期权的权利，无执行的义务；而期权的卖方只是履行期权的义务。,补充内容:期权,2019/8/23,比方说：您想买一套房，与房产商谈好是每平方米5000元，并预付了2万元定金，这样就决定只要您想买进，对方必须卖出（义务），买与不买是您的权利。即使房价上涨，房产商也必须卖出；如果房价下跌，您可以不买，大不了定金不要。这就是期权的基本雏形。在期权中，房价每平方米500

28、0元叫做“执行价格”，定金叫做“权利金”。这里，您是“买方”，最大损失是定金。你交了定金就可买进，这在期权中叫“买进了看涨期权”。,2019/8/23,期权主要有两个构成因素：（1）执行价格（又称履约价格）（2）权利金（期权价格）=内在价值+时间价值内在价值=|资产当前价-执行价|时间价值：到期日前的获利机会所以，决定期权的两大因素就是期权的到期日与基础证券价值的波动性。,2019/8/23,履约保证金。期权卖方必须存入交易所用于履约的财力担保。看涨期权:是指在期权合约有效期内按执行价格买进一定数量标的物的权利；看跌期权:是指卖出标的物的权利。当期权买方预期标的物价格会超出执行价格时，他就会买

29、进看涨期权，相反就会买进看跌期权,2019/8/23,房地产金融期权举例住房抵押贷款：当住房所有者依靠抵押其住宅获得抵押贷款时，他同样订立了一份期权。买权：赋予住房所有者在抵押贷款到期前任何时候提前偿付贷款余额的权利。执行价=P1 (i- )卖权：当房地产的市场价值低于贷款的余额时，抵押人就拥有了有内在价值的卖权。,2019/8/23,商用房地产期权在开发没有按计划进行，房地产的市场价值降至负债额以下时，所有者就会向贷款人转移房产。与住房贷款相比，期权的执行稍有不同，所有者会立即向贷款人转移房产，而不是持有期权。所以贷款人也会要求在合同中增加会降低期权的条款。,2019/8/23,土地期权通常

30、与生地的购买有关。开发商在做包括安排项目融资在内的开发准备时，往往希望购买一个能在未来以既定价格购买土地的期权。,2019/8/23,（1） 50年代：10年稳定期,期限失配问题并不严重.期限失配:即资产和负债的期限差别较大所带来的风险。,4 战后住房贷款,期限失配,2019/8/23,（2）60年代：通胀加剧、非居间化以及二级抵押贷款市场的兴起非居间化现象:资金从中介机构被提出的现象。二级市场:证券发行后进行买卖的市场，也就是现有证券的交易市场。,2019/8/23,（3）70年代，高通胀环境下固定利率抵押贷款的问题需求问题：月付款额倾斜效应:如果通胀如预期发生，贷款期间内住房的真实成本总额

31、并未改变，但是真实成本在贷款前期增加了而在贷款后期下降了，正是这种“倾斜效应”使得购买人支付能力不足。,2019/8/23,供给问题：在通胀环境下，固定利率抵押贷款的供给问题源于金融中介期限失配这一结构性问题以及Q规则的实施。 其他抵押贷款工具的引入（GPM、SAM、ARM、PLAM） 二级市场的持续发展,2019/8/23,举例解释：倾斜效应对支付能力的影响 假设：借款人收入的年增长率等于2%（因生产力）加上通货膨胀率，换句话说，真实收入以2%的速度增长；贷款的合同利率等于真实利率3%加上通货膨胀率，合同利率决定了恒定的还款额；30年8万元抵押贷款，初始收入3000元/月。,2019/8/2

32、3,A：通胀率0%，利率3%，收入增长率2%；B：通胀率2%，利率5%，收入增长率5%；C：通胀率8%，利率11%，收入增长率10%。问题：试比较其真实还款额与真实收入的比例，看其是否存在倾斜效应？及其倾斜效应程度比较,2019/8/23,A： 年份 月还款额 真实还款额 真实收入 真实还款额/真实收入(%)1 335.36 335.36 3060 10.965 335.36 335.36 3312 10.1210 335.36 335.36 3657 9.1720 335.36 335.36 4458 7.5230 335.36 335.36 5434 6.17,2019/8/23,B:年份

33、 月还款额 真实还款额 真实收入 真实还款额/真实收入(%)1 429.45 421.03 3060 13.765 429.45 388.97 3312 11.7410 429.45 352.30 3657 9.620 429.45 289.01 4458 6.430 429.45 237.09 5434 4.36,2019/8/23,C: 年份 月还款额 真实还款额 真实收入 真实还款额/真实收入(%)1 761.86 705.2 3060 23.055 761.86 518.51 3312 15.6510 761.86 352.89 3657 9.6520 761.86 163.45 44

34、58 3.6730 761.86 75.71 5434 1.39,2019/8/23,月还款 额实际 价值还款期,2019/8/23,（4）80年代：放松管制、其他抵押贷款工具的发展和储蓄机构危机 利率风险增大，续承贷款盛行一般来讲，贷款可以续承，在续承时，购买人承担了原有债务，并承诺偿还原有贷款。可续承性在当前市场利率超过贷款合同利率时有内在价值，房屋销售者可将低利率贷款转给购买人，并提高授价来实现续承贷款的价值，销售人和购买人从中获益，而贷款人则遭受损失。续承期权同提前偿付期权一样，在利率波动较大时，价值较高。,2019/8/23,政府保险贷款。FHA、VA关心违约风险，并认为要降低违约风

35、险就应尽可能地降低还款额，因此，直到80年代末这些机构仍对他们担保的贷款设定利率上限。,2019/8/23,买低融资：是一种固定利率抵押贷款，这类贷款中销售人提前支付部分利息，从而为购买人在一段时期内“买低”利率。 优点:使得前期还款额降低，从而一些原本不符合抵押贷款条件的借款人能够得到贷款； 缺点:销售人很可能会将买低所支付的款项增加到房地产的价格上。,2019/8/23,储蓄和贷款协会大量破产：80年代出现了比以往任何时候都严重的储蓄机构偿债能力危机，这种现象表面根源于期限失配，但实际原因远没有这么简单。,2019/8/23,王先生手中有一套贷款27万元的房屋，该房屋在建行的贷款仍有18万

36、元没有还清。由于急需用钱，王先生将该房屋委托中介公司代其出售。客户赵先生欲购此房，双方通过该中介公司签订了房屋买卖合同，同意以30万元的价格成交该套房屋。,补充内容： 二手房买卖如何转按揭,2019/8/23,赵先生先期支付10万元作为购房首付款。然后，业主王先生前往建行办理“按揭变更”手续，即申请提前还款。同时由中介公司担保，赵先生申请在工行办理了20万元的二手房按揭贷款。然后工行提前放贷，支付给建设银行18万元用于王先生提前还贷解除抵押。其后业主王先生与中介公司办理房屋过户全权委托并公证。待过户成功，中介公司将产权证重新抵押并登记，然后将房产证明交予赵先生，并将赵先生向工行申请的20万元贷

37、款中剩余款2万元交予王先生。,2019/8/23,风险分析：在本案例中，业主王先生须先还清其在建行的剩余18万元房屋按揭贷款，才能进行房屋产权的过户。而买方赵先生需申请贷款并由银行提前放贷才能为王先生还清其在建行的贷款，而此时王先生的房屋产权过户手续尚未办理。因此，在转按揭过程中就出现了以下几种风险：1、王先生在建行的贷款由赵先生还清后，突然改变主意，拒绝过户。2、赵先生拒绝还贷。3、银行拒绝提前放贷。4、交易完成后王先生无法拿到剩余款。,2019/8/23,而银行方面也相应承担“转按揭”风险：新的买房人首付到位、各种审核通过，银行按新规定就应该给新的买房人发放贷款，并同时解除原来买房人的抵押

38、合同，但在新买房人办抵押登记手续之前，必须有银行认可的具备一定资质的第三方担保人，由其与银行签订担保合同。否则，没有担保合同，银行的利益便得不到保障。目前比较合适的第三方担保人是专业的中介机构，其应该具备一定的资金实力，能够抵御风险，真正起到担保的作用。,2019/8/23,（1） 概念 是借款人按事先约定的利率确定先期月还款额，在约定的一定时间后（如年），根据某种市场价格指数（如消费价格指数）对贷款余额进行调整，并依据新的贷款余额计算每月分期付款额,5 、PLAM,2019/8/23,（2）基本原理 根据市场真实利率和风险补偿率确定第一年贷款利率，按等额还款抵押贷款公式计算第一年每月还款额；

39、 根据等额抵押贷款公式计算第一年年底的贷款余额； 根据第二年年初公布的消费价格指数调整第二年年初的贷款余额，即第一年年底的贷款余额与价格指数乘积； 根据第二年年初的贷款余额，用剩余贷款年限和调整后的价格指数计算第二年的每月还款额； 以上各年均根据上一年的价格指数，按上述步骤重复计算月还款额,2019/8/23,（3） 例子设贷款总额为万元，贷款期限是年，不考虑通货膨胀率的贷款利率为，按物价指数调整贷款余额，若每年物价指数增长按计算月还款额,2019/8/23,（）与的比较的比较：,2019/8/23,贷款余额的比较：,2019/8/23,（）优点： 在通货膨胀环境下，可以很好的解决月还款额倾斜

40、效应问题； 降低了前期月还款额，减轻了借款人的还款负担; 贷款机构能较好的拓展业务领域，提高抵押贷款的有效需求,且有助于降低利率风险,2019/8/23,（6）缺点用物价总体指数代替房价指数具有局限性； 用上一年的物价指数调整下一年的贷款余额具有局限性； 贷款价格指数化存在着不准确性和滞后效应； 只对贷款进行物价调整，不对存款进行物价调整具有局限性； 只考虑通货膨胀因素，没有考虑对纯粹利率的调整，所以贷款利率是不包括通货膨胀因素在内的真实利率，并不能消除利率变化造成的风险。,2019/8/23,（1） 概念根据市场利率指数，按借贷双方约定的条件，调整贷款利率和还款方式的抵押贷款所有的都有一些共

41、同特征：比低的初始利率； 以某种形式与市场相联系的利率； 限制利率或还款额变化幅度的规定,6、 ARM,2019/8/23,（2）特征利率调整周期(T):典型的是6个月、1年、3年和5年,调整周期越长,贷款人承担的利率风险越大,在调整时点间,ARM与FRM一样,长调整周期增大了提前还款的可能性,例如:市场利率降至ARM利率之下. 利率指数：是指为ARM利率调整提供基础的市场利率。贷款人无法操纵；变动性不能过大，是已经建立的指数。指数可以是国债利率或者是衡量贷款资金成本的数据。若是国债收益率，期限是和ARM调整周期相对应的国债利率；若指数是基于贷款人的资金成本，则它将等于有央行确定的近期的储蓄存

42、款利率。,2019/8/23,附加利率：指为得到贷款的合同利率而在指数基础上增加的基点项目，若指数值是8，附加利率是150基点，则贷款利率是9.5%，由借贷双方以合同形式确定，并在整个贷款期间内维持不变。包括借款人拥有的某些权利的价值以及 贷款过程中的服务成本。 初始利率（诱发利率）：起初折扣。 利率上限：调整利率上限（2）；贷款期利率上限（56%）;利率上下限的幅度会影响初始利率。,2019/8/23,还款额上限：限制了调整日借款人还款额的增长，通常的 还款额上限是7.5。对借贷双方都没有太大的吸引力：对借款人讲，易形成负摊销；对贷款人讲，易违约，拖欠率上升，无法在二级市场出售。 本金负摊还

43、,2019/8/23,（3）ARM的种类及比较：月还款额与利率无上下限制的可变利率抵押贷款（）优点：将利率风险转嫁给借款人缺点：违约风险较大,2019/8/23,有还款额上限和负分期付款的可变利率抵押贷款（）优点：减少了借款人的利率风险缺点：贷款方要承担由付分期付款额所带来的另一些损失（贷款余额与抵押品价值比过高、贷款担保程度下降等风险）。因此，银行要求较高的贷款首期利率。,2019/8/23,有利率上限的可变利率抵押贷款（不允许负摊销）（）优点：降低了借款人的利率风险缺点：较高的首期利率，提高了借款人的进入门槛。,2019/8/23,比较： （1）三者比较： 贷方利率风险：首期利率： 贷方预

44、期收益： （2）与FRM的比较：（贷款风险比较） 违约风险：FRM违约性小，ARM违约性大； 利率风险：FRM利率风险大，ARM利率风险小； 提前还款风险：FRM较大，ARM较小。ARM适合年轻人，但也有缺陷。,2019/8/23,例题1：假设你正在考虑一笔如下特征的ARM：贷款金额：10万元 指数：一年期国债收益率（第一年为8.1%，第二年为9.5%） 附加利率：2.5% 相邻月还款额上限：7.5% 贷款期月还款额上限：15% 负摊销上限：125% 贷款期限：30年 允许本金负摊还 问题：计算前2年的月还款额和贷款余额。,2019/8/23,1、假设你正在考虑一笔如下特征的ARM：贷款金额1

45、0万元指数：一年期国债收益率附加利率：2.5%最大年调整率：2%贷款期利率上限：6%贷款期限：30年 问题（1）如果国债收益率是6%，则第一年月还款额是多少？（2）如果在第一年末，指数为7.5%，则第二年月还款额是多少？,2019/8/23,2、考虑如下的PLAM：贷款金额：9万元贷款期限：30年当年实际利率：5%以后三年通货膨胀率：2%、3%、5%抵押贷款还款每年调整一次问题：前三年的月还款额？,2019/8/23,第四节 个人住房抵押贷款资信评估,一、个人住房抵押贷款资信评估概述个人住房抵押贷款资信评估作为个人信用评估的组成部分，是以借款人财务资料、信用资料、抵押房地产等资料为依据，通过分

46、析借款人信用状况和抵押物状况，对借款人还款能力和还款意愿做出判断的过程。分为对借款人的评估和对抵押物的评估,2019/8/23,二、个人住房抵押贷款资信评估方法,(一)个人住房抵押贷款资信评估原理 1、5C分析法：品质（character）、能力(capacity)、资本(capital)、担保(collateral)、经营环境(condition) 2、CAMPARI分析法：性格(character)、能力(ability)、利差(margin)、目的(purpose)、金额(amount)、还款(repayment)、保障(insurance),2019/8/23,3、我国商业银行抵押贷款

47、资信评级办法 借款人资信评估指标体系主要有：个人素质购房及还款能力贷款保护能力,2019/8/23,（二）影响借款人还款能力和还款意愿的因素、贷款房价比（）,违约率,我国90平米以上70，90平米以下80。,2019/8/23,、每期偿还额与家庭收入比（）我国最高限是50%，在实际中，25%的比例是最合理的比例。3、借款人的收入水平和收入稳定性,2019/8/23,第五节 个人住房抵押贷款风险及防范 一、个人住房抵押贷款的风险包括哪些？信用风险抵押物风险：房地产价格和法律风险流动性风险：住房贷款债权或抵押资产债权 不易变现银行经营风险：抵押贷款比例风险、还款方式风险、还款期限风险、利率变动风险

48、,2019/8/23,二、个人住房抵押贷款违约风险包括被迫违约和理性违约 1、一般而言，抵押第一年和第二年的违约概率最高，而且固定抵押贷款的违约率最小。,还贷时间,违约率,2019/8/23,2、抵押比率增大时，违约风险增大；3、交易费用增大时，违约风险增大；4、房价下跌幅度增大时，违约风险增大。,2019/8/23,三、个人住房抵押贷款提前偿付风险 1、提前还款是不是违约？ 2、抵押贷款的提前偿付风险主要集中在贷款初期； 3、提前偿付的形式主要有三种，但不论借款人以何种方式提前还款，银行都会不同程度地损失部分利息。而且，借款人提前偿付不仅会给银行带来预期收益减少的风险，还会打乱银行原来的资金安排计划。,