1、1,商圈分析,营运部张莹,2,课程内容,一、商圈的概念 二、商圈分析的作用 1、新店合理选址 2、制定竞争经营策略 3、制定市场开拓策略 4、为开设新店提供参考,三、商圈分析的要素 1、商圈分析应考虑的因素 2、商圈的层次及相对应的销售额分析 3、商圈的大小及形状 4、不同业态商圈的特点分析 四、商圈的分析方法 1、商圈层次分析 2、客流量分析 3、顾客分析 4、环境分析 5、自身分析,3,一、商圈的概念,商圈 是指店铺以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就
2、是以商场或者店铺为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。,4,认识商圈及商圈定位商圈大小视其业态、业种的不同而有所区别，就零售业而言，一般以方圆500米为主商圈、方圆1000米为次级商圈。因此，我们将商圈定义为：以店铺为中心，方圆500米左右。,5,二、商圈分析的作用,1、新店合理选址 2、制定竞争经营策略 3、制定市场开拓策略 4、为开设新店提供参考,6,1、商圈分析是新店选址的前提,新店选址时，为了估算市场容量，需要通过商圈分析确定商圈范围，进行市场细分与定位，明确商圈规模、形态，进行经营效益评估，衡量店址的使用价值。2、有助于制定竞争经营策略通过商圈分析，可以掌握客流来源和
3、客流类型，了解顾客的不同需求和特点，采取竞争性的经营策略，满足顾客现实与潜在的需求,7,潜在需求优势 劣势基本需求,8,3、有助于制定市场开拓策略,通过商圈分析，可以明确哪些是本店的基本顾客群，哪些是潜在顾客群，力求保持基本顾客群的同时，着力吸引潜在顾客群。制定积极有效地市场开拓战略，不断延伸经营触角，扩大商圈范围，提高竞争力，提高市场占有率。,9,4、为开设新店提供参考,除了新店址商圈分析，对目前营业的分店进行商圈调研所得到的结果也可以为新开设分店提供相关信息。,10,三、商圈分析的要素,1、商圈分析应考虑的因素 2、商圈的层次及相对应的销售额分析 3、商圈的大小及形状 4、不同业态商圈的特
4、点分析,11,1、商圈分析应考虑的因素,人口数量及特点:包括居住人口数量、工作人口数量、过往人口数量、居民户数和企事业单位数，及相应人口年龄、性别、职业和收入水平构成等。 建设状况：包括公共交通、供电状况、通讯设备、金融机构等对于店铺营销的方便程度。 社会因素：分析地区建设规划、公共设施（公园、剧院、展览馆）以及本地区的人文等是否有利于店铺的发展。,12,商业发展潜力:包括购买潜力和现有其他品牌的经营状况。这两个因素是对店铺影响最直接的。在对商业发展潜力进行分析时，应计算该地区的商圈饱和度，以了解这个地区内同行业是过多还是不足。在商圈饱和度低的地区开店，其成功的可能性必然超过商圈饱和度高的地区
5、。,13,2、商圈的层次,次要商圈占顾客总数的15% 25%,主要商圈 占顾客总数的55% 70%,边缘商圈市场占有率5%以上， 占本店销售额10%,次级商圈市场占有率10%以上，占本店销售20%,主要商圈占本店销售额60-70%,14,商圈由基本商圈、次级商圈和边缘商圈组成。其中基本商圈是指接近店铺并拥有高密度消费群体的区域。基本商圈的范围约在0-500米，通常快餐店50-70%的顾客来自基本商圈。次级商圈的范围约500-2000米，顾客占15-25%，其余为边缘商圈的顾客。就销售额来说，基本商圈一般占60-70%的销售额，次级商圈一般产生20%的销售额，边缘商圈是2000米以外的范围，仅占
6、店铺日常销售的10-15%。,15,3、商圈的大小及形状,商圈大小的影响因素 1）外部因素：家庭人口、产业结构、交通状况、城市规划、商业聚集 2）内部因素：商店规模、经营范围、经营水平与信誉,16,4、不同业态商圈的特点,区域性的商店，核心商圈顾客密度较大，次级商圈顾客密度较小。 居民区的便利店，商圈范围一般较小，顾客密度很大，很少有次级商圈和边际商圈的顾客。 位于商业中心、交通要道的大型商场等业态形式，核心商圈的顾客一般密度较小，次级商圈和边缘商圈的顾客对这类店的贡献较大。,17,商业区选择在大型购物商场周边开店。这些地方人群广泛，客源也相对丰富。虽然这些人群是以购物为主，但也有一部分人需要
7、休闲和就餐。他们追求就餐环境卫生、洁净、舒适，在用餐方法上要求简单，时间上求一个“快”字。商业区的租金相对其余几个比较高，但是人流量也相对应的高，两个饭口时间客源集中，其余时间段也不太会断人。,18,办公区办公区是指公司办公楼、写字间等，潜在客源主要是白领阶层，经济实力较为丰厚。办公区的商铺租金相对于商业区来说要便宜一些，消费者主要来源于附近的上班族，消费时段比较集中，送餐量也比较大。但是周末和节假日相对来说是就餐低峰。医院区大型综合性医院也是店铺非常好的一个选择，馄饨有汤有水，非常适合病人的口味，所以订餐量比较大。另外，去看望病人的家属，通常也会选择在此就餐，经济实惠，物美价廉。,19,学校
8、区大学、高中和初中这几个阶段的学校，也很适合开店，也会有可观的经济效益，尤其是大学，因为除了学生寒暑假期以外，快餐店的经营不会出现什么旺季和淡季之分，较为平稳，有一定的规律。但在学校附近的店面，学生就餐时间非常集中，要求店面不能太小，否则丢客现象会比较严重。,20,进行商圈分析前要先了解我们的商圈，从研究得出，商圈类型主要包括以下几种： 1、商务区：纯粹商务人群或流动人群；如医院、以及办公区。 2、商住区：商务+商住人群； 3、住宅区：纯粹住宅人群； 4、交通枢纽区：纯流动人群及周边商铺从业人员。,21,商圈的核心是什么： 答是人群 1、纯粹商务人群：消费集中在工作日的午餐时段、消费者几乎每个
9、工作日都需要吃，人均消费频率高、节假日是消费低谷 2、纯粹流动人群：不定期在商圈经过的人。包括逛街休闲购物，去公园，游乐园的人，交通枢纽站，去医院看病的人，偶尔途经的人等等； 3、纯粹住宅人群：商圈中全部都是在附近居住的人,22,选址所选择的不仅仅是店址，还有商圈的确定，因为它表明了未来店铺所进行销售的范围空间，以及该店铺吸引顾客的区域范围。商圈类型主要有：居民区、商业区、办公区、学校区、医院区、工业区及综合区等。考虑到快餐产品特性及店铺租金成本等因素，所以我们主要选择在商业、办公、医院、学校区。,23,四、商圈的分析方法,1、商圈层次分析 2、客流量分析 3、顾客分析 4、环境分析 5、自身
10、分析,24,1、商圈的层次分析,各级商圈的时间、路程、顾客人数比例、顾客特征、销售额分布,2、客流量分析,平日、周末、节日客流量差异、十字路口客流量、街道客流量、商场客流量、车站客流量、 客流类型（自身客流、分享客流） 客流规律（客流目的、速度、滞留时间）,25,3、顾客分析,1、顾客消费习惯研究 2、顾客消费心理及行为分析 3、人口统计因素：性别、年龄、文化程度、职业构成、收入水平、 消费水平、家庭结构。,26,4、环境分析,地理因素 区域性质（商业区、居民区、交通要道、郊区） 交通状况（道路、公交车站、铁路） 地形特点（二面、三面临街、能见度高） 竞争商店位置 区域供求关系（饱和度）分析,27,5、自身分析,自身分析的因素有很多：比如商品因素、经营特征、经营规模、经营品种、店铺促销手段甚至是对手的相关信息，也是我们要了解的范围。,28,
