1、火炬路地下商业街市场调研报告,广西合富辉煌房地产顾问有限公司2012年1月10日,目录,1.宏观政策分析,2.西乡塘规划分析,3.南宁市商业调研分析,南宁市商业发展历程,南宁市专业市场调研,西大商圈市场调研,南宁市商业业态调研,4.总体结论,百佳汇流行前线专案分析,宏观政策,一,经济发展形势对商业地产的影响,按照我国目前的经济发展惯性，中国城市人口每提高1%，可拉动GDP增长1.5%。在未来10年，中国城镇化率年均提高约0.9%，每年新增城市人口1300-1800万，这将直接拉动中国消费市场。过去20年来，中国外贸平均增长率在24.15%，远高于中国零售额平均增长16.18%的水平，国内消费的
2、潜力始终没有得到完全释放。根据国务院发展研究中心预测，未来10年中国城镇化率的年均增加率约在0.8%-1%，中国到2020年城镇化率将预计在55%-56%，城镇人口将达7.5-8亿人，中国将由以农业人口占多数的社会转变为城镇人口占多数的城市型社会。随着城镇化率的不断提高所带动城市人口的增长以及国家扩大内需所带动城市基础设施建设和新区的发展，商业的需求规模将大幅增加，这将直接刺激商业地产的发展。,宏观政策,近年来国家调控的房产新政都只针对房地产住宅市场，对省会城市、房价上涨过快地区实行限购令，限售第3套房，抑制炒房等行为，对于非住宅，如商铺，办公楼，厂房等，则丝毫未受新政影响。在购房受到限制的情
3、况下，越来越多的投资者开始将资金流注入未实施限购的商铺，南宁本地人“一铺养三代”的观念也日趋加深。从各房地产项目加大对自身商铺的营销力度上看，也能看出南宁楼市开始显现出商业地产的转型趋势。商业地产出现升温的现象，是市场供求关系的体现。,经济发展形势对商业地产的影响,宏观政策,随着房地产金融政策的进一步趋紧，以短期赢利为目标的住宅开发面临前所未有的挑战。相比而言，以长期持续收益为目标的商业地产，开始受到机构投资者青睐，商业地产进入了快速发展道路。最新研究表明，中国商业地产将进入黄金十年，其中城镇化与服务业将是两大助推剂。服务业提供大众消费需求的零售、餐饮、休闲娱乐以及生活配套服务，它在解决地方经
4、济、解决就业以及长期税收方面有独具优势。作为服务业的发展平台、以经营为目标的商业地产在促进城市可持续经济方面比住宅有明显优势，因而商业地产发展更容易得到国家政策的支持。因此城镇化率的提高，将大大促进服务业发展，也将极大促进商业地产的繁荣。2012年中国房地产特别是住宅将继续面临紧缩的金融政策，而商业地产因为承担扩大内需、解决就业机会、持续税收方面的特殊作用，将在中国城镇化进程因素驱动下继续得到政府支持。相比一、二线城市，庞大的中小城镇在未来10年将进入大规模的建设高峰期，这将新增近1.3-1.8个多亿的消费人口，城镇化所带来的巨大内需也将直接推动商业地产发展进入黄金十年。,金融政策对商业地产的
5、影响,宏观政策,小结,目前的宏观经济形势以及中长期发展趋势对住宅市场不利影响较大，而对于商业地产市场而言，中国宏观经济调控短期内不会有较大影响，中长期发展趋势有利于商业地产的发展，对本项目的商业发展有利。 对于商业地产市场而言，符合市场需求的商业物业一定会得到租户的青睐，其租金、售价以及长期持有价值不会发生较大的变化。 综上所述，各项政策大方向上为商业地产创造了发展的有利条件，此时在重点城市中的繁华社区占有一席之地，量体裁衣的开发商业地产，顺应时代潮流。,宏观政策,二,西乡塘片区规划,轻轨1号线2015年建成开通,西乡塘片区规划,合富观点：2015年轻轨建成开通，大幅缩短城市距离，本项目临近轻
6、轨大学站，对于拉动大学路学府片区的学生消费群体有较大的帮助。,西乡塘客运站将于2011年底竣工投入使用,合富观点：西乡塘客运站位于大学西路南侧，看似距碧园商圈较远，但项目建成后，将会分流北大客运中心的部分车流与乘客，对碧园一带阻塞的交通情况起到缓解作用；同时会带来相思湖片区的人流量，对碧园商圈的商业利好。,西乡塘片区规划,东西向快速路与南北快速路立交,合富观点：除受到轻轨施工影响外，南宁每天城东至城西的巨大交通流，也是造成大学东路长期拥堵的原因之一。互通式立交建成，将有效连接西乡塘片区的部分干道，从而缓解部分车流，减轻该区域的交通压力。,互通立交,西乡塘片区规划,三,南宁市商业调研分析, 南宁
7、市商业发展历程, 南宁市商业业态调研, 南宁市专业市场调研, 西大商圈市场调研, 百佳汇流线前线专案分析,南宁90年代早期商圈的形成,南宁早期商圈以朝阳商圈为核心，进行对外发展，首先发展到了西面的华西、华强路的小商品批发市场，以南宁百货大楼为核心，通过零售和批发类贸易辐射服务整个全区的商品供应；紧接着，以东葛和古城、七星、星湖为2个方向的商圈逐渐形成，使得南宁的商业发展奠定了向东发展的趋势。,朝阳商圈,华西、华强路商圈,七星、古城、星湖商圈,东葛商圈,南宁市商业发展历程,南宁市商圈发展共经历了4个阶段，目前处于繁盛阶段,南宁商业正式发展是从2002年，梦之岛、万达广场等先后开业，2010年之后
8、又有了更快的商业扩张。,南宁市商业发展历程,21世纪形成商圈往东发展的趋势，琅东商圈成为南宁CBD的象征,随着的城市的不断东移，南宁的商圈发展亦在不断的往东发展，最先形成的东部商圈就是琅东、琅西为主的琅东商圈；琅东商圈以金湖广场的南宁百货为核心，向外辐射，包括梦之岛水晶城、广州友谊百货、金源CBD商业裙楼、金州路商业区等；目前的琅东商圈已经成为南宁CBD的代表区域。,朝阳商圈,琅东商圈,华西、华强路商圈,七星、古城星湖商圈,东葛商圈,南宁市商业发展历程,南宁目前主流商圈的发展趋势，以西部卫星商圈围绕朝阳商圈为核心，向东部逐渐转移发展,南宁目前的商圈发展，以西部的大学路商圈、北湖商圈、华西华强路
9、商圈以及南部的江南商圈为围合之势，继续服务于整体朝阳商圈为核心的整体商业经营效应，并逐渐往东部倾斜和转移；形成东部以金湖广场为核心的琅东商圈、航洋为核心的凤岭商圈以及即将面世的华润万象城为核心的东盟商务区商圈，三个商圈组成的东部商圈。,江南商圈,朝阳商圈,琅东商圈,东盟商圈,凤岭商圈,北湖商圈,大学路商圈,华西、华强路商圈,城市核心商圈,中部两翼商圈,古城星湖商圈,东葛商圈,东部商圈,西部卫星商圈,南宁市商业发展历程,南宁市目前商业市场特点：百货发展起步早、百货分布密集、餐饮市场火爆,南宁市商业发展历程,南宁的商业类型主要以百货为主、购物街为辅，目前购物中心的商业还不够成熟。,南宁市商业发展历
10、程,南宁目前主要的百货集中式百货商业约有180万平方米，朝阳商圈百货类商业规模约67万平方米，占南宁整体集中式商业量的36%左右。,南宁商圈集中式商业物业的占比比例,南宁市商业发展历程,小结,经过20年的发展，目前南宁已经形成有10个主流商圈发展的趋势；南宁目前主流商圈的发展趋势，以西部卫星商圈围绕朝阳商圈为核心，向东部逐渐转移发展；随着城市的不断扩张以及人口不断增加的因素，商业物业亦也在不断的增加，朝阳商圈的市场份额比例在持续的减少，但目前主流的百货类集中式商业中心依然保留在朝阳商圈，我们认为未来20年朝阳商圈依然可以保持着南宁商圈的核心位置。,南宁市商业发展历程,三,南宁市商业调研分析,
11、南宁市商业发展历程, 南宁市商业案例分析, 南宁市专业市场调研, 西大商圈市场调研, 百佳汇流线前线专案分析,南宁市商业案例分析,商业案例分析,琅东商圈,朝阳商圈,民族大道旁,百盛购物广场,百盛购物中心,百盛强力进驻，通过自身资源拉拢品牌，购物广场内聚集大量的中高端客户，人气旺,百盛购物广场位于朝阳商圈核心地带，人流量巨大，商业辐射范围广,百盛购物广场位于朝阳商圈核心地带，人流量巨大，商业辐射范围广,百盛购物商场将电梯设置在商场的中心位置，其主动线不能贯穿整个卖场，使得客流循环较少,从商场动线布局上看，百盛将电梯设置在商场的中心位置，其主动线不能贯穿全场，顾客多走“回”字的内线，少走“回”字的
12、外线，形成了狭长形楼体的客流小循环问题。,注：灰色为入口门，黄色为电梯，黑色为升降电梯，箭头为行进路线,南宁百货大楼,南宁百货,南宁百货聚集大量的知名品牌，此商业中心依靠大量品牌聚集人气，客户忠实度强。,百货大楼为南宁老商业中心，商业环境十分成熟,注：灰色为入口门，黄色为电梯，黑色为升降电梯，箭头为行进路线,百货大楼将上下电梯分开设立，形成“L”型回流，有效规避了楼体两边成了死区的问题，顾客在上下楼时需绕过整层商场半圈才能进出，这么一来顾客必须经过更多的卖场空间，接受更多的商品信息。,百货大楼将上下电梯分开设立，形成“L”型回流，让顾客接受更多商品信息,西南商都,西南商都,西南商都前期定位不明
13、确，招商困难，后期及时调整策略，引入百盛主力店。,万达广场,万达广场,沃尔玛、肯德基、万达影院等众多国际品牌主力店的进驻使得该综合体运营较为成功。,新朝阳商业广场,新朝阳商业广场,邕江银座,邕江银座,邕江银座商场动线及业态分布图,一层以知名品牌灯具专卖店为主；二层、三层以精品灯饰为主；四层以豪华极品灯饰为主。,邕江银座,三,南宁市商业调研分析, 南宁市商业发展历程, 南宁市商业案例分析, 南宁市专业市场调研, 西大商圈市场调研, 百佳汇流线前线专案分析,南宁地下商业百佳汇商业调查,自民主路民主商场前入口起，贯穿朝阳花园、新华路，联通解放路。途径各出入口可直接到达朝阳花园、钻石广场、百货大楼、裕
14、丰商场、南宁书城等地。图中标记为出入口。,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,百佳汇流行前线,南宁地下商业百佳汇商业调查,百佳汇流行前线，是南宁最具影响力的地下商业街，地处朝阳商圈中心地段，连接市中心各个商业街，共12个出入口。商场总体定位为“年轻人的中央休闲街区”，约500多间商铺，全长超过800米，分为七个商业主题街区。自07年开业起，长期与电台合作，中庭广场设置电台户外直播间，现推出节目为FM930的马达总动员,一区：前沿特色宫,二区：个性酷巴街,三区：名店精品廊,四区：中庭广场,五区：潮流兰桂坊,六区：流行梦工厂,七区：老鼠街,百佳汇流行前线,出入口,南宁地下商业百佳
15、汇商业调查,百佳汇流行前线,南宁地下商业百佳汇商业调查,户外电台直播间,百佳汇流行前线,南宁地下商业百佳汇商业调查,入口处指引牌,百佳汇流行前线,南宁地下商业百佳汇商业调查,百佳汇流行前线,南宁地下商业百佳汇流行前线小结,小结,流行前线是南宁市第一个地下商业街，经过6年的发展，品牌号召力已经植入朝阳商圈。流行前线与本项目商业业态相似，以餐饮，潮服饰为主，消费客群以学生消费及中低收入客群为主，相似度非常高。依托朝阳商圈强大的人流支持，以及商圈周围丰富的商业衬托。流行前线虽然作为地下商业，在地下商业街中犹如朝阳商圈在南宁市商业的核心地位，无法撼动，在商业业态相似的情况下，对本项目是极大的威胁。20
16、15年轻轨的开通，对于分流本项目的客流有非常大的威胁，学生消费群体到达朝阳商圈较为方便。流行前线位于市中心，租金相对较高。,朝阳商圈商业小结,朝阳商圈是南宁市第一大商圈，区域商业范围浓厚，人流量大，属于南宁市人流第一集中地方，区域聚集着大量的低、中、高客户。朝阳商圈主打商业业态及消费人群与本项目商业业态基本相似，消费人群亦雷同，所以朝阳商圈是本项目的最大竞争对手。因本项目与朝阳商圈相似度较高，若让本项目不陷入于竞争对手的肉搏，需在商业业态的定位上有新的调整，区别竞争对手。,小结,南宁市商业案例分析,商业案例分析,琅东CBD,朝阳商圈,民族大道旁,航洋国际城,航洋国际城,航洋国际城客户来源主要为
17、凤岭片区高端居住人群及周边单位机构白领阶层人士，进驻品牌多为全球知名品牌，是市中心商圈外的又一高端消费市场聚集地,航洋国际城的商场动线设计布局较为合理，能有效疏散运载人流,从商场动线布局上看，航洋国际城的商场动线设计较为分流，电梯位置布局合理，有效疏散运载人流。,注：灰色为入口门，黄色为电梯，黑色为升降电梯，箭头为行进路线,巴黎春天百货,巴黎春天,巴黎春天百货,巴黎春天百货把电梯设置在商场中央，使得卖场出现盲区和死角，并且体现不出卖场的人性化设计。,巴黎春天百货采用的是水平动线，把电梯设置在商场中央，在很大程度上出现盲区和死角，并且体现不出卖场的动感和人性化设计。,注：灰色为入口门，黄色为电梯
18、，黑色为升降电梯，箭头为行进路线,广州友谊,广州友谊,广州友谊,广州友谊采用电梯分离设计使客流能够有效循环，但有较大商场面积出现盲区,注：灰色为入口门，黄色为电梯，黑色为升降电梯，箭头为行进路线,卖场盲区,广州友谊将电梯分开设立，使得商场动线能有效延长，让客户能逛能多店铺，接受大量产品信息。卖场左侧部分商铺出现盲区死角，使该区域人流量较少。,航洋国际城、巴黎春天百货、广州友谊均位于琅东区CBD中心南宁国际会展中心附近，客户来源主要为凤岭片区高端居住人群及周边单位机构白领阶层人士，三大商场的入驻均引进国内外知名品牌，大部分商品价格在上百元至上万元之间，从而突现出商场的高端、品位、时尚与潮流特色。
19、主打高端品牌的琅东商圈与本项目无直接竞争关系,琅东CBD集中式商业小结,南宁市商业案例分析,南宁市商业案例分析,琅东商圈,朝阳商圈,民族大道旁,梦之岛民族店,梦之岛民族店,梦之岛民族店,梦之岛民族店商场动线及业态分布图,梦之岛民族店商场动线及业态分布图,梦之岛民族店商场动线及业态分布图,梦之岛民族店小结,新梦之岛商场主要定位于年轻时尚女性及部分男性较高端消费者。该商场汇聚国际一线品牌如CD、Dior，国际二三线品牌，如Jack jones、Skap、Etam等。在品牌分布上，一线品牌集中于化妆品及钟表类，服饰类一线品牌较少。国际二三线品牌属于该商场的高端品牌范围，是支撑其商业定位的主要品牌力量
20、，价格范围在500 2000元间，这些品牌占所比例约为60%。多分布于每层商场的最外围商铺，占地面积较其他品牌大，这样的分布能很好地体现品牌的层次。梦之岛主打高端品牌，消费客群与本项目无直接竞争,三,南宁市商业调研分析,三, 南宁市商业发展历程, 南宁市商业案例分析, 南宁市专业市场调研, 西大商圈市场调研, 百佳汇流线前线专案分析,随着中国-东盟博览会长期落户南宁，南宁市在中国-东盟“一轴两翼”区域经济合作新格局中，正处于多机遇重叠、多区域合作的交汇点。 中国面向东盟国家的出口以工业制成品为主，而进口则以资源、能源型原材料为主。依据中国-东盟贸易特征及专业市场自身特性，小商品市场、工业原料及
21、半制成品的大宗商品交易市场以及大宗商品交易平台，应是南宁市专业市场发展的三个方向。,南宁市专业市场,专业市场是一种区域性的商业项目，能够辐射很大的范围，形成一个大型的商业网络与信息网络；近年随南宁的发展变化，专业市场数量也在不断增加。,南宁典型专业市场：五里亭蔬菜水果批发市场虎丘钢材市场富安居家装建材市场星湖电子科技广场南宁和平商场（服装批发）海洋批发市场金汇如意坊（古玩城）人民西路灯饰街,海鲜批发市场,金汇如意坊,五里亭蔬菜水果批发市场,富安居家装建材市场,星湖电子科技广场,虎丘钢材市场,和平商场,人民西路灯饰街（南宁灯饰城）（阳光100灯饰广场）,南宁市专业市场,占地：约3000平方米商场
22、面积：约22000平米写字楼：约束10000平米是南宁电子数码产品专业市场经营业态：1F 品牌电脑 4F 配件、软件 2F 数码产品 5F 网络办公耗材 3F 数码、DIY 6F 维修城、餐饮入驻品牌：七喜、索尼、罗技、戴尔、联想,星湖电子科技广场,重点商业网点分析,专业市场,富安居家居建材市场,占地：约8万平方米商场经营面积：约11万平米是南宁家居建材产品专业市场经营业态：B1 太阳能热水器、五金、天花1F 瓷砖、卫浴、墙纸2F 灯饰、热水器、组合音响3F 欧美式古典家具、藤艺家具4F 窗帘、地毯、装饰品入主品牌：大自然棕垫、马可波罗、立邦漆、红苹果、方太、穗宝,重点商业网点分析,专业市场,
23、街长：约1公里经营面积：约5万平米是南宁灯饰产品一条街经营业态：五金、灯饰、防盗门入主品牌：潘灯、DTL照明、大丰照明、华艺 、雷士照明、松下照明商铺租金：均价140-220元/平米月,人民西路灯饰街,阳光100灯饰广场,建筑面积：2万商业面积：约1.6万 经营业态：1F：中高档家居照明，商业照明旗舰店2F 、3F：国内外知名品牌灯饰多功能展销厅4F：大型灯饰超市5F：新品灯饰展示厅,重点商业网点分析,专业市场,新开专业市场分析,大嘉汇东盟国际商务港 地理位置：南宁兴宁区秀厢大道与南梧大道交汇处 商业定位：小商品、酒店用品专业批发市场 占地面积：411亩总建筑面积：43万平方米，一期建筑面积约
24、10万平方米 总商业面积约：一期推出约8万平方米 独立商铺：一期推出约1000户停车位：约1000个,租金区间：4080元/平方米月商业物业管理费：3.5元/月商铺主要面积区间：40-120平米销售方式：只租不售 （20年产权）,南 宁 大 商 汇地理位置：南宁市西乡塘区安吉大道 商业定位：家装建材、商贸综合市场 占地面积：1030亩总建筑面积：100万平方米 大商汇东盟国际建材家居城 建筑面积约35万平方米 规划商户1000多户 大商汇东盟国际综合商贸城 规划建筑面积约20万平方米 规划铺位1800余个 大商汇东盟国际商务公寓 公寓面积：1.4万 45-90平方米精品小户 规划建设中： 大商
25、汇东盟国际金融商务街 大商汇东盟国际休闲美食街,专业市场,实用消费：受到历史文化及消费文化的影响，居民消费多注重实用性消费为主。夜消费：南宁居民夜生活较丰富，夜总会、洗浴桑拿、酒吧、歌厅等娱乐场所及夜市餐饮数量较多，分布广。潮流消费：由于南宁临近广州、福建等沿海发达城市，外来文化传播进入相对较快，居民接受外来文化速度也较快，故新型商业在南宁能拥有较为宽松的发展空间。,现时主要经营竞争商场功能定位比较单一，只注重购物功能，缺乏娱乐、餐饮、休闲功能；注重商家名店效应，商铺价格总体向上，但各类商业的价格总体趋势向上；随着收入的提高，居民的消费层次将逐步提高，消费将更加注重满足精神层面的需求，商业结构
26、也将向多层的、多元化方向发展。零售业市场竞争十分激烈，对南宁本土零售市场传统企业造成很大的冲击，同时也将促进南宁市零售市场的健康发展。新兴商圈不断涌现，但缺乏亮点，只局限于区域消费的需求，整体的商业繁荣还有待时日；投资客户占60%-70%，看中投资短期利益，注重快速回报及安全性；,专业市场小结,三,南宁市商业调研分析,三, 南宁市商业发展历程, 南宁市商业案例分析, 南宁市专业市场调研, 西大商圈市场调研, 百佳汇流线前线专案分析,火炬路、农院路、明秀西路、秀灵路、鲁班路、大学东路、城市碧园,秀灵路,火炬路,农院路,鲁班路,明秀西路,火炬路、农院路主要商业位置,火炬路、农院路主要商业位置,鲁班
27、路主要商业位置,路东以餐饮娱乐为主,路西以小型社区型商铺为主,鲁班路商业,明秀西路主要商业位置,秀灵路主要商业位置,城市碧园商业街,华联商区,城市碧园内街,城市碧园商业街,西大商圈周边居住层次,旧城区,新兴区,发展区,西大周边的居住层次，可以大学东路为轴线划分：以北大客运中心为中心，至广西大学正门止的范围内，多为旧城住宅及入住较长时间的小区，住户已基本稳定，如万力社区、城市碧园、嘉州华都、金达花园等；以鲁班路、科园大道的项目群为新兴区，集中了许多近年来交付的楼盘与小区，居住环境及管理模式有优势，居住层次较高，如翰林华府、源隆国际、盛天熙园、瑞士花园等；国际商务职业技术学院往相思湖片区为发展区，
28、地区处于开发建设阶段，环境建设已见成效，但人气尚需积累。,西大商圈居住层次,金达花园,源隆国际,西建水岸华府,时代天骄购物广场,时代天骄购物广场位于南宁市大学东路31号，正对西大正门、火炬路口，属于南宁西乡塘商业正中心区域，周边居住人口、消费人口极度密集。商场一至三层商场共10800平米，总投资3000多万元，商场公共部位精装修投入600万元；1-3层商场拥有400商铺，定位于年青人喜爱的青春时尚商品，规划休闲品牌/通讯数码/时尚女装/鞋/型男特区/内衣/化妆品/美容美甲/饰品靓包等10大经营主题，外加中央空调自动扶梯靓丽装修，特别地为周边40万青年群体量身打造的，将全面引领西乡塘区都市青年生
29、活消费新主张！商场于2009年9月30日隆重开业，目前已成为南宁西乡塘区最具代表性的青年/时尚/流行主题的购物中心。,公摊约45%。,天域香格里拉,西大商圈调查信息表,四,总体结论,总结,2012年南宁限购令继续延续，国家宏观政策继续以住宅为调整重点，商业地产迎来了发展的契机。碧园商圈周围分布着沃尔玛，五里亭Shopping mall，东凯购物广场以及新开发楼盘的街铺商业，虽然能够强力吸纳人气，形成一个商圈的繁华，但是竞争非常激烈，本项目需确立较为鲜明的形象主题，差异化突出项目的定位，才能在碧园商圈的竞争中立于不败之地。本项目主要客群为西大学生及周围的大专院校和居民，轻轨开通后，缩短朝阳商圈的距离，朝阳商圈丰富的商业业态将通过轻轨的拉动对本项目形成较大的威胁。本项目应打通轻轨客流生命线，本项目与地铁站口连为一体，搭乘轻轨需经过本项目方能到达轻轨站口，可以大幅度聚集项目人气。由于本项目与朝阳商圈的消费群体及商业业态相似度较高，所以商业定位须在朝阳商圈商业基础上做得更高或具有差异化，方能在竞争激烈的市场环境中突围。,THANK YOU!,广西合富辉煌房地产顾问有限公司,
