1、万科物业管理公司全套制度最 新 2016版目录前言 .4第一章 管理架构 6第一节组织架构 6第二节职能部门及岗位职责 6总经理 6副总经理 7行政人事部 7客户服务部 .10财务部 .12招商部 .15工程部 .17安管部 .20餐厅 .23第二章 行政管理制度 24第一节 公文流转制度 .24第二节 会议管理制度 .25第三节 印鉴管理制度 .25第四节 档案管理制度 .27第五节 车辆使用管理制度 .29第六节业务宴请制度 .30第七节计算机网络管理制度 .31第八节办公用品管理制度 .31第三章人事管理制度 32第一节员工聘用、调转、晋升及离职管理制度 .32第二节 劳动人事关系 .3
2、82第三节 考勤与假期管理 .44第四节 薪酬及福利管理制度 .47第五节 培训管理 .50第六节 绩效考核管理制度 .51第七节员工奖惩制度 .58第四章财务管理制度 61第一节资金管理制度 .61第二节 资产管理制度 .66第三节借款及费用报销管理制度 .70第五章综合业务管理制度 .72第一节客户服务管理制度 .72第二节招商部管理制度 .77第三节工程维修管理制度 .78第四节安管部管理制度 .84第五节保洁管理制度 .93第六节绿化管理制度 .96第七节 餐厅管理制度 .97第八节 应急预案 100第六章工作流程 112第一节综合管理 1121、招聘申请工作流程 .1122、招聘工作
3、流程 .1143、新员工入职管理流程 .1174、员工转正管理流程 .1195、人事变动工作流程 .1216、员工离职办理流程 .1237、员工奖惩管理流程 .1258、员工请假办理流程 .1279、 接 单 流 程 .12910、 发 文 流 程 131311、文件报送流程 13312、档案管理流程 13513、物品申请流程 13714、印章管理流程 13915、招商工作流程 .14116、各班次交接流程 143第二节财务管理 1451、财务基本核算流程 .1452、物品采购流程 .1473、请付款及报销流程 .149第三节服务管理 1511、办理停止供暖流程 .1512、装修管理流程 .1
4、533、经典生活公寓出入管理流程 .1554、公寓物品搬出管理流程 .1575、消杀管理流程 .1586、投诉处理流程 .1607、客户回访流程 .1628、业主入伙流程 .1649、公寓二次装修流程 .16610、业主有偿服务流程 16811、公共区域报修流程 17012、监控发现异常情况处理流程 17213、醉汉、精神病人的处理流程 17414、突发事件（火灾）处理流程 17615、维修流程 17916、巡检流程 18117、电梯困人处理工作流程 18318、 停 电 处 理 流 程 .185第四节收费管理 18741、采暖费收取流程 .1872、车场收费流程 .1893、物业费收取相关流
5、程 .191第五节车辆管理 1931、车辆管理流程 .1932、车辆进场检查流程 .195前言一、为规范公司的运营，特制定本制度汇编，各部门必须严格遵照执行。二、本制度汇编适用范围为万科物业管理公司。三、各部门制定的规章制度须经中层以上干部研讨后方可实施。四、本制度汇编由行政人事部负责解释和修订。56第一章 管理架构第一节组织架构物业公司组织架构.第二节职能部门及岗位职责总经理职能范围：一、负责主持公司的全面经营管理工作；二、组织实施集团公司及董事会决议；三、审定公司内部管理和基本管理制度；四、负责审定公司内部机构设置方案、定岗定编；五、负责公司中层以下人员的任免；六、组织审定公司的年度财务预
6、、决算方案；七、负责公司下属管理人员及员工的思想建设；八、审定公司工资奖金分配方案并组织实施。总经理副总经理行政人事部 财务部 客服部 招商部 工程部 安 管 部7副总经理职能范围一、按分工协助总经理主持公司的日常行政和管理活动；二、协助组织工作，对公司中层管理以下人员有任免建议权；三 、 定 期 或 不 定 期 的 召 开 分 管 部 门 会 议 ， 听 取 分 管 部 门 的 工 作 汇 报 ， 及 时 解决 工 作 中 出 现 的 问 题 和 矛 盾 ；四、检查、督导、催办各部门的工作；五、负责公司法务及外联工作；六、全面主抓工程部工作，兼管食堂工作；七、负责组织制定分管部门的管理考核标
7、准；八、协助总经理接待重要客人及处理重大公关事务。行政人事部 部门职能行政人事部负责对内、对外的日常事务性工作，协调公司各部门之间关系，维护公司整体利益，及时完成各级领导交办的各项任务，为总经理、副总经理当好参谋和助手1、负责安排公司的各项会议，撰写会议纪要，并检查督促各部门的执行情况；2、负责文件的上传下达，并将总经理的指示及时传达至有关部门和相关人员；3、负责公司档案的编目、立卷、归档、借阅工作；4、负责公司的合同管理工作；5、负责公司的人事管理工作，包括发布招聘信息、人员招聘及安排面试等工作；6、负责公司各项报表的整理、汇总及上报工作；87、负责公司印章、印信的管理和使用工作；8、负责各
8、部门之间有关问题的协调；9、负责公司车辆的管理工作；10、负责公司的接待工作。 岗位职责一、行政人事部经理1、组织制定、执行、监督公司的各项管理制度；2、组织制定各岗位职责，并根据公司职位调整进行相应的变更，保证与实际工作相符；3、负责编制公司员工的薪酬方案，并组织制作公司每月的工资报表及用工成本、用工费用的分析报告；4、根据现有编制及业务发展需求，组织协调、统计各部门的招聘要求，及时督促与招聘相关岗位的缺岗人员；5、组织检查制度的贯彻执行情况；6、组织、协调公司年会、员工活动及各类会议，负责外联工作；7、搜集整理公司内部信息，及时组织编写公司大事记；8、负责组织编制公司月度、年度工作总结和计
9、划；9、负责组织编制公司行政费用开支计划；10、考核和指导行政人事部工作人员的工作并给予业务指导；11、 负 责 员 工 的 政 治 思 想 教 育 和 专 业 技 能 培 训 ， 不 断 提 高 员 工 的 综 合 能 力 和素 质 ；12、完成上级领导交办的其它工作。二、行政人事主管1、协助部门经理拟定公司的各项规章制度及工作流程；2、协助上级为其它部门提供及时有效的行政服务；3、协助上级执行公司的培训计划以及有效的后勤保障工作；4、协助做好招聘与任用的具体事务性工作，包括发放招聘启示、收集和汇总应聘资料、安排面试人员、跟踪落实面试人员的情况等；5、协助组织、开展企业文化活动；6、建立各种
10、物品、低值易耗品的登记台帐，并随时进行盘点，保证财产物9资的完整；7、建立固定资产卡片台账，对已提完折旧仍在用的固定资产、设备及帐外物资另建帐保管；8、负责员工考勤工作；9、负责办理公司人员招聘、调动、解聘、退休等工作，并及时办理各项保险、公积金手续的转移与接纳工作；10、填制和上报各类人事统计报表、月报表等工作；11、负责收集、整理和保存物业公司筹备、建立和发展的资料及人事档案；12、完成领导交办的其它工作。三、行政秘书1、协助经理安排组织有关会议，做好会议通知和会议记录，做好会议纪要的整理工作；2、负责文件的起草、打字、复印等工作，并及时归档公司的相关文件；3、负责往来文件、信件、传真的签
11、收、拆封、登记、呈转及归档工作。4、管理公司重要资质证件及办理公司所需各项证照；5、负责建设与维护内、外网络，并做好宣传工作；6、负责日常接待、公务联系等工作；7、负责发放日常福利、节日福利；8、负责办公用品的保管与发放工作；9、负责编制采购计划，并督促采购员及时采购；10、负责公司印信和印鉴的管理工作；11、完成总经理或行政经理交办的其它工作。四、司机1、认真贯彻执行公司车辆管理的有关规定，及时安全地完成行车任务；2、严格执行公安部门的交通管理规则，杜绝事故发生；3、定期进行车辆维修、检查，力求节约，合理用油；4、熟悉所驾驶车辆的构造、性能，掌握各种条件下的操作要领和排除常见故障的技术；5、
12、爱护车辆，经常保持车况良好，车容整洁，工具和附件无损坏丢失；6、出车时如实填写派车单。10客户服务部 部门职能1、对所辖物业实施一体化综合管理，推进公司质量方针、质量目标、管理目标以及经济效益指标的实施；2、落实公司关于住宅小区的有关规定、决议，有计划、有步骤地完善小区的房屋公共设施和综合服务管理。3、定期向公司各职能部门和公司领导汇报本部门的工作情况，听取公司领导的意见和要求，并负责贯彻实施。 岗位职责一、客服部经理1、贯彻执行公司制订的各项管理规章制度；1、 全 面 负 责 小 区 公 寓 项 目 的 经 营 管 理 工 作 ， 制 定 部 门 月 度 、 年 度 的 经 营 计划 ， 并
13、 保 证 计 划 的 实 施 ；2、以身作则，调动员工的积极性，保质、保量的完成各项工作；3、热情接待业户，及时有效的处理各项投诉，并做好记录；4、定期对本部门员工进行培训和考核，不断提高员工的业务水平和服务质量；5、协调本部门与各部门的关系，合理调配人力和物力资源；6、负责部门内各项不合格服务的纠正跟踪工作，不断促进物业管理与服务水平的提高；7、负责制定本部门的各项管理制度、服务标准和操作规程，并检查落实；8、及时掌握公寓的物业费收取情况，督促下属及时有效的完成物业费收取；9、完成领导交办的其它工作任务。二、客服主管1、负责制定工作计划并负责经经理认可后的组织实施，协助部门经理制订和实施工作
14、职责及考核计划；2、负责对客服管理员的日常工作进行管理、统计有关资料并及时向经理汇报；115、负责发现工作中存在的不合格服务项目，并进行跟踪、验证，处理业户投诉，遇有紧急事故，及时向上级领导报告并协助处理善后工作；6、接受及处理客户投诉，并予以记录，重要情况及时向上级领导报告，负责配合客服管理员收缴各项费用；7、负责清洁用品采购计划的编制和进货物品的验证工作，并控制其合理的使用，协助仓库管理员合理储存和使用保管；8、每月、季做好业主物业费收取情况的统计报表，并及时上报公司；9、协助管理物业清洁、绿化、维修、接待、回访等服务工作；10、收集有价值的物业信息，为推动公司客户服务工作的发展出谋划策；
15、11、收取及审阅公寓的巡楼报告及每天的有关投诉记录并对重点内容进行归纳；12、负责对管理员的工作做出安排并进行指导；13、负责装修档案，客户档案的管理；14、负责定期对服务质量进行统计、分析、并提出整改方案；15、负责门禁卡的使用及管理工作。16、完成领导交办的其它工作任务。三、客服管理员1、保持物业公司同业户的联系，通过与业户接触和定期拜访，收集、整理业户信息和需求，并及时传达到有关部门；2、安排新入住的业户办理入住手续，领取钥匙及填写单元设施交接单，协助业户办理装修申请，负责联系业主的搬家事宜，并作好各项登记工作；3、配合工程部、安管部对二次装修进行管理，及时纠正违章施工；4、催缴物业管理
16、费、采暖费及其它费用；5、负责客户资料的整理及归档工作，建立客户档案和二次装修施工管理档案；6、负责管理区内业户的接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼、热情大方、反映敏捷、处事稳健；7、按接待来访规定，做好来访登记，对电话预约的来访要及时通知有关领导或部门；8、负责接待及处理业户咨询、投诉工作，并定期进行回访；129、定期对公寓进行巡视，发现问题及时记录并向上级汇报；10、接受并处理客户投诉，做好记录，并及时向上级领导汇报；11、记录公寓管理日志，跟进所列问题；12、完成领导临时交办的工作。四、保洁班长1、熟知小区绿化布局和区域养护状况；2、负责小区的环境卫生清洁保洁服务、绿化管理服务；3、根据作
17、业频率，负责绿化，景观护理的日检工作，并做好记录；4、负责制定保洁员的值班工作表，安排好日常保洁员的各项工作；5、分配好各个保洁员对小区内公共区域的环境卫生、绿化管理工作；6、负责指导保洁员的日常工作；7、对保洁员的服务质量进行定期或不定期的检查；8、配合部门经理定期组织保洁员进行业务知识学习和专业技术的培训；9、负责上级部门交办及下达的各项工作任务。五、保洁员1、在保洁班长的领导下工作；2、负责责任区内的保洁、清洁工作；3、严格按照操作规程操作；4、严格保证礼仪形象的要求；5、对突发事件应及时上报并做相关处理；6、完成班长交办的其他工作。财务部 部门职能1、负责公司各项目的财务核算与日常财务
18、管理；2、制定和完善公司内部各项目的会计核算制度；3、具体负责公司内部的年度财务预、决算；4、负责协调处理涉税问题，配合银行、税务及集团的审计工作；5、负责搜集经营活动情况、资金动态、营业收入和费用开支的资料，定期13向总经理汇报；6、负责各项财产的登记、调拨，并按规定摊销折旧；7、 组 织 各 部 门 编 制 收 支 计 划 ， 结 合 公 司 的 情 况 进 行 综 合 平 衡 ， 编 制 月 、 季 、年 度 财 务 收 支 计 划 和 组 织 编 制 年 度 财 务 预 算 ， 定 期 进 行 分 析 ；8、严格执行国家规定的财务制度，严格遵守有关财经纪律，并督促财务人员遵章守法，做好
19、财会工作；9、检查各部门的经济活动情况，防止套汇、挪用内款，贪污盗窃违法乱纪的行为；10、完成领导交办的其它工作。 岗位职责一、财务经理1、负责部门财务管理体系的建立和运行、计划的制定和实施；2、负责组织协调公司成本收入核算工作体系；3、负责公司的财务管理、会计核算、统计、采购、库管等方面工作规章制度的制定并监督实施；4、负责公司月份、季度、年度资金计划、收支计划的汇总和编制；5、负责提出公司年度财务预算、并组织编制公司年度会计决算；6、参与审定公司的经营预算和投资预算，掌握公司资金信息，发现资金缺口并提出相应筹资方案；7、参与公司合同汇审，经营决策中的可行性分析，给公司经理在决策上提供数据上
20、的支持；8、负责公司资本运营，保证公司资金、资产的安全、高效运行；9、负责审核、分析财务报表及预算，完成分析报告和审计报告，向总经理汇报；10、及时向总经理反馈和预警财务信息；11、定期对财务业务进行审核、检查及指导工作，具体包括凭证、报表、定额、原始记录、台帐等基础工作；12、负责财务部培训计划的制定和实施，对下属的工作指导和工作管理，负责与各部门间的业务沟通和衔接；13、协调处理与税务、物价、财政、金融、审计等政府部门及社会中介机14构的关系与问题。二、会计1、 按 照 国 家 会 计 制 度 的 规 定 进 行 会 计 核 算 ， 执 行 企 业 财 务 制 度 ， 针 对 公 司财 务
21、 工 作 中 出 现 的 问 题 及 产 生 的 原 因 提 出 改 进 建 议 和 措 施 ， 会 计 核 算 及 会 计 报 表要 及 时 准 确 ；2、负责指导检查各部门财产的登记保管使用工作，各种财产物资的管理平日要随时完善，并定期进行盘点，一般季度一小点，年度内进行两次彻底清查，对到期、报废、盘亏、盘盈的资产完善手续及时进行处理和帐务处理，做到帐帐相符、帐物相符；3、 负 责 做 好 营 业 费 用 、 管 理 费 用 、 财 务 费 用 等 帐 簿 登 记 工 作 ， 考 核 与 控 制各 部 门 费 用 指 标 ， 抓 好 日 常 费 用 管 理 工 作 ， 负 责 编 制 部
22、门 经 营 状 况 报 表 ；4、 负 责 对 外 来 款 的 核 算 结 算 ， 特 别 是 对 应 收 款 帐 外 部 分 建 立 台 帐 ， 每 月 做帐 内 帐 外 应 收 报 表 备 查 并 报 财 务 经 理 一 份 ， 同 时 及 时 督 促 有 关 部 门 进 行 催 款 ， 结清 欠 帐 ；5、正确计算应缴税金，依法依时纳税；6、负责物业管理软件数据的统计和审核，停车场收费系统的使用和管理，使 软 件 与 财 务 帐 相 互 统 一 ， 并 达 到 财 务 统 计 核 算 的 相 关 要 求 ， 用 软 件 规 范 各 项 工作 流 程 （ 如 收 费 流 程 、 有 偿 服
23、 务 流 程 等 ） 达 到 以 软 件 为 管 理 平 台 ， 同 时 及 时 对 各种 欠 费 的 催 缴 及 往 来 帐 的 核 算 管 理 ；7、 定 期 不 定 期 的 现 金 、 支 票 抽 查 制 度 ， 并 做 好 现 金 检 查 记 录 ， 对 出 纳 银 行余 额 调 节 表 每 月 都 要 签 字 核 对 ；8、按会计档案管理要求编制和管理帐册、报表、传票，建立会计档案目录，平日随时归档，年度一次性归档；9、完成财务部经理安排的其它工作。三、出纳1、负责办理现金、银行存款收付及结算业务：（1）及 时 登 记 现 金 日 记 帐 ， 现 金 收 付 日 清 月 结 ， 防
24、止 长 短 款 情 况 发 生 ， 接受 现 金 库 存 的 抽 查 并 做 清 点 记 录 ；（2）及 时 处 理 银 行 相 关 业 务 ， 了 解 银 行 相 关 运 作 流 程 ， 掌 握 企 业 在 银 行 的资 金 存 取 情 况 ， 合 理 资 金 调 拨 ， 不 签 发 空 头 支 票 ；15（3）做支票登记备查簿、银行余额调节表，及时处理催缴已签发的支票，保证企业资金安全管理规范；（4）有效的调控各帐户间的资金，以方便工作的进行。2、各项收款业务手续齐备，各审批程序要完整准确，支付及时有效，当天收入当天入帐，各种收付款凭证支付完毕须加盖已收、已支或已结清字样戳记。同时严格审核
25、报销单据、发票等原始凭证，按照费用报销的有关规定，办理现金收支付业务，做到合法准确、手续完备、单证齐全。3、物业管理收款的录入核对工作，对各项收入的物业管理费、供暖费等要及时录入，每月与会计帐薄进行核对并编制录入核对情况表；4、 月 份 银 行 对 帐 单 、 工 资 存 卡 明 细 及 有 关 付 款 明 细 等 的 保 管 装 订 并 装 订 成册 存 档 ， 会 计 凭 证 的 编 制 、 装 订 ， 凭 证 装 订 前 要 注 意 检 查 ， 编 制 是 否 完 整 、 规 范 ；5、 对 物 业 服 务 性 收 费 收 入 、 其 它 由 他 人 代 收 的 费 用 入 帐 前 要
26、对 相 应 的 发 票 、收 据 或 其 它 收 款 凭 据 进 行 签 字 确 认 ， 防 止 责 任 不 清 产 生 的 差 错 ， 同 时 要 及 时 入 帐 ；6、 负 责 妥 善 保 管 现 金 、 有 关 印 章 、 空 白 支 票 和 收 据 ， 做 好 有 关 单 据 、 帐 册 、报表等会计资料的整理、归档工作；7、完成财务经理交办的其它临时性工作。招商部 部门职能1、负责商街经营工作，为经典生活商街树立休闲文化夜生活区的形象做整体策划；2、负责商街的租赁工作，保持物业与业主之间的经营联系；3、负责经典生活商街经营范围内的公关协调工作；4、负责商街业主租金、物业费及其他代缴费
27、用的收取工作；5、负责组织商街各项重大活动；6、负责商街的日常管理，以及装修商家的图纸审批、日常监管、竣工验收的工作；7、负责了解商街各商家经营状况，为物业公司经营决策提供详实的依据。8、负责市场的调研，组织、研究商铺价位、商街发展趋势。16 岗位职责一、招商部经理1、全面负责商街的租赁工作，制订月度、年度经营计划，并保证计划实现；2、负责制订部门的各项管理制度、工作标准和工作流程，并检查落实；3、全面负责商街回款工作，确保租金、物业费及其他代缴款项的及时收缴；4、定期对部门员工进行培训和考核，提升员工工作技巧和个人素养；5、及时处理商街业户的投诉、建议，做好相关记录，制订改进措施；6、全面负
28、责商街整体环境的管理，协调解决商街商家对商街环境造成的不良影响；7、及时掌握商铺租赁的市场动态，制订相应措施及方案，保障经营计划按时完成；8、负责商街各项经营活动、广告宣传及公关活动的计划和执行；9、与有关部门做好沟通、协调工作，以确保商街各项经营活动按计划开展；10、定期检查商街经营计划的执行情况，对员工工作进行评估，按照奖惩标准实施奖惩；11、完成上级领导交办的其它临时性工作。二、招商部主管1、贯彻执行公司制订的各项管理规章制度；2、负责协助部门经理制订和实施工作职责及考核计划；3、积极参与并协助组织实施经营策划方案；4、负责制订商铺租赁工作计划，并负责经经理认可后的组织实施及人员协调、管
29、理；5、负责对管理员的日常工作进行管理、统计有关资料并及时向经理汇报；6、随时与经理进行联系、商谈，促进部门工作的有效开展；7、做好业主各项费用的催缴工作，录入好各类表格，及时上报各有关部门；8、负责招商营运合同签定工作；9、完成上级领导及部门经理交办的其它工作。三、招商助理1、严格遵守公司各项规章制度及招商营运部的各项管理细则；2、参与部门各项计划的策划、制订、宣传和执行工作；173、负责商街租赁意向客户的开发、拜访和接洽工作；4、负责商街的现场管理工作，解决各商铺的疑难问题和纠纷；5、负责商街装修现场的巡查，及时解决潜在隐患，并上报部门经理；6、协调与商街业主的关系，确保业主遵守物业的相关
30、规定；7、按照部门的经营计划，负责对商街业主进行回款催缴工作；8、负责对商街区域卫生进行监督管理工作；9、完成部门经理和主管交办的其他工作；10、 对 超 出 规 定 范 围 、 职 责 范 围 及 突 发 事 宜 ， 不 得 擅 自 作 主 ， 应 及 时 向 部 门经 理 请 示 。工程部 部门职能1、 负 责 小 区 内 土 建 、 弱 电 系 统 、 强 电 系 统 、 给 排 水 系 统 、 消 防 系 统 、 综 合布 线 系 统 及 其 他 公 共 系 统 的 运 行 管 理 、 日 常 维 修 保 养 、 设 备 维 护 及 故 障 检 修 等 工作 ；2、负责小区内的整体设备
31、设施的维修保养工作；3、负责做好能源消耗控制工作；4、负责对部门设备设施的购置、使用、保养、报废进行论证、安装、维护及监督管理；5、负责项目大、中、小工程维修的组织实施与协调；6、负责公共区域内的钥匙管理。 岗位职责一、工程部经理1、全面负责工程部的管理工作；2、负责管理区域内设施、设备的运行、保养、维修，安全检查工作的安排与落实；3、履行物业公司签订的设备管理合同，完成下达的各项管理指标和经济指标；184、确保机电安装维修工程管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态；5、执行政府部门的有关行业法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故；6、对设施、设备的运行、维修和保养
32、的正常运行每月必须进行一次全面检查；7、负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质；8、负责组织对公司接管的机电设施、设备进行验收及其配套设施完善工作；9、负责组织技术文件盒设备档案的接管、建立和管理工作；10、负责业户对机电工作的投诉处理，负责本部门不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施、跟踪和检查；11、完成领导交办的其他工作。二、工程主管1、负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转；2、制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施；3、负责物业机电设备的日常维护保养工作；4、负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统
33、的日常维修保养工作；5、负责物业低压配电室的值班和日常维修保养；6、负责客户服务部转发的业主报修的处理，及满足业户其它有关的服务要求；7、负责各系统的完善改造及土建设施的维修，并组织施工和验收；8、负责做好能源消耗的控制工作；9、熟悉掌握了解小区各类设备、性能并及时输入相关资料；10、负责监督指导各项目维修，保证积极完成业主的报修工作；11、负责上级部门交办及下达的各项工作指标。三、电工1、熟练掌握小区内电气设备的原理及实际操作与维修；2、制定所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录表格；3、负责小区强、弱电系统的日常巡检工作，对楼宇感应灯、小区景观照明19灯等设备进行日检，发现问
34、题及时处理；4、负责消防自动报警系统、通风系统、楼宇自控系统、保安监控系统等的运行、维护与管理工作；5、负责供电系统的维保操作及提出供电设备的大、中、小修计划；6、 根 据 系 统 运 行 情 况 进 行 必 要 的 技 术 改 造 ， 制 定 切 实 可 行 的 节 约 能 源 措 施 ，并 保 证 实 施 ， 使 供 电 方 案 为 最 优 ；7、定期开展设备的维修保养工作；8、完成上级交办的其他工作。四、水暖工1、贯彻执行工程部经理下达的各项指示；2、熟悉本专业的设备设施情况，收集、整理有关水系统的技术、文件和资料；3、负责对小区内给排水系统提出技术整改建议，并负责监督实施；4、负责小区
35、内供暖工作；5、定期测查，确保供暖期供暖安全有序进行；5、熟悉了解小区内给排水、供暖运行情况，并负责做好维修工作；6、维修做到及时准确，管好材料，杜绝材料浪费、流失；7、根据运行实际情况，提出设备运行节能措施，并保证实施，使系统能运行在最优状态；8、协助公司做好上级单位的各项检查接待工作，建立维修水暖巡视检查制度，发现问题及时处理，做好维修记录工作；9、完成上级交办的其它工作任务。五、万能工1、执行有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修、保养方法；2、定期清洁其管理的设备和设备机房，确保设备、设施、设备机房的整洁；3、严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故；4、发生突发
36、情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好；5、定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理；206、负责土建工程：砌砖、抹灰、大白、木制作、油漆等项目的维修；7、积极完成上级交办的各项临时任务。安管部 部门职能安管部主要负责小区内各种设施的安全、保卫工作，公寓的消防监控工作，并负责维护小区内日常的秩序。1、及时将国家制定的法律、法规和公司的各项安全保卫规章制度向员工宣传 ， 以 增 强 员 工 的 法 制 观 念 ， 提 高 警 惕 ， 并 做 好 防 火 、 防 盗 、 防 暴 、 防 破 坏 等 工作 ；2、加强内部治安管理，制定各种安全管理规章制度，打击
37、各类违法犯罪活动；3、配合公安机关参与调查重大事故，并写出调查报告，上报总经理；4、负责公寓及商铺的消防安全工作，领导、组织公司警卫和义务消防队，并开展教育和训练，经常进行安全检查工作。 岗位职责一、安管部经理1、负责安管部的日常管理及计划的编制工作，对公司安全管理的全过程进行检查和监督；2、教育安管人员自觉遵守国家的法律、法规，认真执行公司各项管理规章制度；3、负责召集和组织安管部的办公会议，研究决策，处理本部门职权内的各项工作；4、负责编制安管部的年度计划，拟订年度安管员培训计划；5、教育和培养安管人员熟悉和掌握小区治安、消防、服务等方面的工作特点和规律，不断增强安保工作的针对性和有效性；
38、6、对安管部的全面工作管理，负责安管员的招聘、录用、考核和奖惩，对安管人员的录用及辞退有建议权；217、率先垂范做好本职工作，对安管员表现的好坏，有权进行表扬和批评，并对全班的工作负完全责任；8、监督检查对公司各项管理制度、有关法规、政策标准的执行情况，负责协调有关职能部门，公安机关之间的关系；9、及时组织安管人员完成各项临时警戒警备任务；10、完成公司领导交办的其他工作。二、安管班长1、服从命令，听从指挥，认真执行规定的工作计划；2、根据部门经理的指示、意图及治安、消防、服务等方面的相关规定，提出工作目标和任务，制定具体实施步骤和工作标准，并领导保安人员贯彻执行；3、 组 织 安 管 员 进
39、 行 治 安 、 消 防 、 服 务 等 方 面 的 业 务 培 训 和 军 体 训 练 ， 规 定班 组 的 学 习 和 训 练 任 务 ， 并 经 常 进 行 督 促 检 查 ， 保 证 学 习 和 训 练 任 务 的 圆 满 完 成 ；4、根据安管经理的工作要求和岗点值勤规定，带领全班人员严格认真、一丝不苟地做好治安、消防、服务等方面的工作，并积极配合当日值班员的工作；5、负责各岗位不合格服务的处理及纠正预防措施和跟踪；6、负责签订安全消防协议，督促、考查安管员消防责任的贯彻执行情况，对违反规定的有权提出建议；7、建立消防岗位责任制度，及时向领导反馈防火工作存在的问题；8、负责组织消防训
40、练和演习，协助制定消防预案，加强消防巡逻，及时消除火警隐患；9、完成领导交办的其他工作。三、安管员1、服从领导，听从指挥，严格遵守规章制度；2、严格要求，认真训练，熟练掌握规范的值勤要求，充分体现经典生活物业服务一流的形象；3、努力学习安防业务，熟悉各类紧急、突发性事件的处理程序和各类器械的使用方法，不断提高安管服务水平；4、对各种监控设备、器材进行维护，发现问题，及时解决，预防为主，安全检查，清除不良隐患；225、对小区各类事件及时收集、整理、反馈，对突发事件及时报告，及时处理；6、模范遵守国家法令、法规，做到依法办事；7、熟悉本岗位职责和工作程序，掌握本辖区内每一个角落，圆满完成工作任务；
41、8、负责物业大型活动的警卫布置；9、负责管理小区安全、防火、防盗、防破坏的防范工作；10、负责小区应急处理的抢救工作；11、负责管理小区内各项咨询服务工作；12、完成上级交办的各项任务。四、消防专干1、接受部门经理的工作安排，认真完成消防安全管理的各项工作；2、定期检查消防设施并做好消防巡视记录；3、负责安全管理员消防知识的培训工作；4、熟练掌握消防器材的使用，发生火警，应立即采取应急措施；5、定期进行公寓高层防火演练，以提高安管员应对突发事件的处理能力；6、负责组织消防训练和演习，加强消防巡逻，及时消除火警隐患；7、对消防隐患之处，负责制定纠正和预防措施，并跟踪其实施；8、 负 责 制 定
42、所 辖 区 各 种 突 发 事 件 （ 火 灾 、 台 风 、 暴 雨 、 刑 事 案 件 、 治 安 等 ）的预防组织架构和措施；9、协助进行消防设备的检修保养；10、完成领导交办的其它工作任务。五、监控员1、负责监视小区各部位的过往人员和物资；2、发现可疑人员或不安全因素，要及时通知有关人员前往查处；3、熟练掌握监控系统的操作规程，严格按照规程操作，发生监控设备异常或故障，应立即向保安部值班班长或部门领导汇报，不得擅自处理；4，密切注意区域内易发案部位及重点部位动向情况，发现问题及时处理；5、值班期间发现可疑情况及问题，及时上报，并做详细记录，并随时向安管部经理汇报情况；236、详细记录当
43、班工作情况和监控设备运转状况；7、每日做好监控室的卫生工作，并随时保持监控室清洁；8、严格按制度收发、保管器材（对讲机），并注意日常维护和保养；9、认真完成上级交办的各项工作任务。餐厅 部门职能1、全面负责公司员工用餐的主厨工作；2、负责食堂物料的进料与把关工作； 3、全面负责制定每周的菜谱，并保证饭菜的质量；4、协助公司上级领导作好食堂的日常管理工作。 岗位职责一、班长1、全面负责餐厅的日常管理工作；2、精通本职业务，严格检查监督员工的操作流程，发现问题及时纠正，确保饮食质量；3、 熟 悉 和 掌 握 一 切 货 源 情 况 ， 监 督 货 源 的 请 购 计 划 ， 做 好 原 料 的 保
44、 护 工 作 ，防 止 原 料 变 质 ；4、控制食物成本，掌握盈亏情况，合理使用各种原材料，减少浪费；5、制定每周菜谱，抓好饭菜质量，适当调整花色品种；6、 严 格 执 行 食 品 卫 生 法 ， 定 期 检 查 后 厨 、 菜 间 、 食 品 卫 生 、 用 具 卫 生 和员 工 个 人 卫 生 ；7、负责餐厅设备设施的管理，指导员工正确使用餐厅设备，提出更新维修计划；8、遵守公司的各项安全防范规定，严把消防关；9、每周对餐厅的工作与问题做出安排，并向上级主管汇报；10、负责餐厅员工的思想教育和业务培训，提高餐厅的饭菜质量和服务水平；11、 经 常 征 求 听 取 就 餐 人 员 的 意
45、见 ， 综 合 分 析 改 进 工 作 ， 认 真 督 促 检 查 岗 位责 任 制 和 各 项 规 章 制 度 的 落 实 。24二、厨师1、按规定的程序，熟练地烹制出色、香、味俱佳的菜肴，并不断改进和提高烹调技术，增加新的花色品种；2、根据烹调需要，向餐厅主管建议购买所需厨具、原料、调料等；3、负责工作区域的卫生、设施设备、炊事用具的使用和保养，做到设备、用具好用、清洁，环境整洁，用过彻底清理，达到食品卫生法要求；4、遵守安全操作规程，合理使用操作工具，节约水、电、煤气，努力降低成本；5、服从餐厅班长的工作安排，做好开餐准备；6、负责为员工提供良好服务，做好每餐配置认真，分量均匀，一视同仁
46、。三、面点师1、熟悉面点技术的特点及主要特色；掌握面点原料、辅料名称、性质、用途、辨别原料质地优劣的方法，把住质量关；2、掌握各类面点的配方制作、工作流程、制作方法及质量标准；3、严格执行食品卫生法，做到设备、用具、地面、墙壁干净，卫生达标。4、负责餐厅全面的清洁、清扫及补充主食等工作；5、对不同性质的器皿要分别刷、洗、冲、消，洗刷时要轻拿轻放，保证刷洗 质 量 ， 洗 刷 后 按 大 小 分 装 消 毒 器 具 中 进 行 消 毒 ， 消 毒 后 专 柜 保 管 ， 封 闭 、 遮 盖严 实 ， 防 止 灰 尘 、 虫 、 蝇 等 造 成 污 染 ；6、经常巡视，及时清理工作场地，保持餐桌、
47、地面干净，卫生达标。第二章 行政管理制度第一节 公文流转制度一、由行政人事部负责管理公司内部及集团总部下发的各种文件的流转工作。二、上报集团总部的各类文件必须由总经理签字确认后方可上报。三 、 各 类 文 件 必 须 经 由 行 政 人 事 部 批 转 后 ， 方 可 分 送 至 相 关 部 门 或 领 导 进 行流 转 和 审 批 。25四 、 各 类 文 件 在 按 照 规 定 程 序 流 转 审 批 后 ， 由 行 政 人 事 部 负 责 对 外 发 送 ， 并存 档 备 查 。五 、 文 件 流 转 过 程 由 行 政 人 事 部 组 织 进 行 ， 他 人 不 得 自 行 传 阅 ，
48、 以 防 止 文 件丢 失 或 泄 密 。六 、 各 部 门 对 阅 办 完 毕 的 文 件 应 签 字 并 注 明 日 期 及 时 间 ， 原 则 上 每 个 部 门 的批 文 时 间 不 得 超 过 2小 时 。 如 在 规 定 的 时 间 内 未 能 阅 办 完 毕 ， 应 向 行 政 人 事 部 说 明原 因 ， 并 由 行 政 人 事 部 酌 情 处 理 。第二节 会议管理制度一 、 公 司 会 议 管 理 部 门 为 行 政 人 事 部 ， 各 部 门 会 议 管 理 为 部 门 本 身 。 公 司 会议 由 会 议 管 理 部 门 负 责 安 排 会 议 时 间 、 地 点 、
49、与 会 人 员 ， 并 准 备 会 议 资 料 。二、会议具体类别如下：1、公司会议：（1）公司周例会由 公 司 各 部 门 汇 报 上 周 工 作 总 结 和 下 周 工 作 计 划 ， 总 经 理 、 副 总 经 理 作 出 工作 要 求 及 指 示 。 参 加 人 员 为 各 部 门 经 理 、 副 经 理 及 主 管 级 以 上 人 员 ， 召 开 时 间 为每 周 一 上 午 8： 30。（2）专题会议研 究 解 决 公 司 内 部 的 专 题 事 项 。 参 加 人 员 和 召 开 时 间 由 行 政 人 事 部 ， 根 据 工作 需 要 负 责 安 排 。（3）半年度、年度工作汇报会议由 主 管 级 以 上 人 员 汇 报 半 年 度 、 年 度 工 作 情 况 。 会 议 形 式 和 召 开 时 间 由 行 政部 负 责 安 排 及 通 知 。2、各部门内部会议各部门结合自身情况自行安排会议形式，严格遵照执行。第三节 印鉴管理制度一 、 大 连 锦 联 经 典 生 活 物 业 管 理 有 限 公 司 公 章 、 合 同 章 由 行 政 人 事 部 负 责 管理 ， 并 指 定 专 人 保 管 。26二、使用公司公章、合同章必须严格履行审批程序。申请用印部门或个人，须填写印鉴使用申请单，详细填写用印事由、时间
