1、房地产评估,第七章,收益还原法,房地产评估,第七章 收益还原法,学习目的与要求第一节 收益还原法的基本思路第二节 收益还原法的计算公式第三节 纯收益第四节 还原利率第五节 收益还原法应用举例本章小结,房地产评估,学习目的与要求,通过本章学习，理解收益还原法的基本概念和基本原理，了解收益还原法的适用范围，熟练掌握收益还原法的计算公式和评估程序，理解纯收益和资本化率的本质特征，能够熟练地运用收益还原法的原理和方法评估房地产价格。本章的难点是资本化率和纯收益的求取。本章的重点是纯收益法的计算方法及应用。,房地产评估,第一节 收益还原法的基本思路,一、收益还原法的定义 二、收益还原法的基本原理三、收益
2、还原法的适用范围四、收益还原法的操作步骤,房地产评估,一、收益还原法的定义,收益还原法（Income Capitalization Approach）又称为收入资本化法、投资法、收益法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。,房地产评估,根据将未来预期收益转换为价值的方式，即资本化方式的不同，收益法可分为直接资本化法和报酬资本化法。直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。其中，将来来某一年的某种预期收益乘以适当的收
3、益乘数转换为价值的方法，称为收益乘数法。,房地产评估,报酬资本化法即现金流量折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未采各期的净收益(净现金流量)，选用适当的报酬率(折现率)将其折算到估价时点后累加，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的雏形是用若干年(或若干倍)的年地租(或年收益)来表示土地价值的早期购买年法，即：地价年地租购买年,房地产评估,二、收益还原法的基本原理,收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。 收益法的基本思想首先可以粗略地表述如下：由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产
4、不仅现在能获得收益，而且能期望在未来持续获得收益。,房地产评估,例如，某人拥有的房地产每年可产生2万元的净收益，同时此人有40万元资金以5的年利率存人银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的利息，则对该人来说，这宗房地产与40万元的资金等价，即值40万元。普遍适用的收益法原理表述如下：将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。,房地产评估,收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于下列3个因素：未来净收
5、益的大小未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；获得净收益的可靠性获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低；获得净收益期限的长短获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。,房地产评估,三、收益还原法的适用范围,收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。 收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。,房地产评估,四、收益还原法的操作步骤,运用收益
6、法估价一般分为下列4个步骤：搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料；预测估价对象的未来收益(如净收益)；求取报酬率或资本化率、收益乘数；选用适宜的收益法公式计算出收益价格。,房地产评估,第二节 收益还原法的计算公式,一、收益还原法的基本公式二、实务中的计算公式三、关于折旧费的特别说明,房地产评估,一、收益还原法的基本公式,（一）报酬资本化法最一般公式 （二）纯收益不变（三）纯收益在若干年后保持不变（四）纯收益按等差级数变化（五）纯收益按等比级数变化（六）已知未来若干年后的房地产价格,房地产评估,（一）报酬资本化法最一般公式,P=a1/(1+
7、r1)+a2/(1+r1)*(1+r2)+a3/(1+r1)*(1+r2)*(1+r3)+ an/(1+r1)*(1+r2)*(1+rn),房地产评估,对上述公式作补充说明如下： (1)上述公式实际上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式，主要运用于理论分析。 (2)在实际估价中，一般假设报酬率长期维持不变，即rlr2r3rnr，则上述公式可简化为：P=a1/(1+r)+a2/(1+r)2+a3/(1+r)3+ an/(1+r)n (3)当上述公式中的a每年不变或按一定规则变动及n为有限年或无限年的情况下，可以导出后面的各种公式。所以，后面各种公式实际上是上述公式的特例。,房地产评估,(
8、4)报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末。实际估价中如果净收益发生的时间相对于估价时点不是在期末，例如在期初或期中，则应对净收益或者对公式做相应调整。例如，净收益发生在年初为a初，则将其转换为发生在年末的公式为： a末a初(1+r) (5)公式中a，r，n的时间单位是一致的，通常为年，也可以是月、季等。例如，房租通常按月收取，基于月房租求取的是月净收益。实际中如果a，r，n的时间单位不一致，例如a的时间单位为月而r的时间单位为年，则应对净收益或者对报酬率或者对公式做相应调整。,房地产评估,1收益永续，各因素不变 2收益年期有限，资本化率大于零 3收益年期有限，资本化率等于零
9、P = an,（二）纯收益不变,房地产评估,净收益每年不变公式的作用,净收益每年不变的公式除了可以用于计算价格，还有许多其他作用，例如：用于不同使用年限(如不同土地使用年限)或不同收益年限(以下简称不同年限)价格之间的换算；用于比较不同年限价格的高低；用于市场法中因年限不同进行的价格调整。,房地产评估,(1)直接用于计算价格 例71)某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为85。试计算该宗房地产的收益价格。 解 该宗房地产的收益价格计算如下： P=8/8.5%*1-1
10、/(1+8.5%)50-69152(万元),房地产评估,例72 某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为85。试计算该宗房地产的收益价格。解 该宗房地产的收益价格计算如下： P=a/r=8/8.5%=9412(万元),房地产评估,(2)用于不同年限价格之间的换算。为论述上的简便，现以Kn代表上述收益年限为有限年公式中的中括号内的内容，即： Kn=1-1/(1+r)n=(1+r)n-1/(1+r)n 由此，如K70即表示n为70年时的K值，K表示n为无限年时的K值。另用:Pn表示收益年限为n年的价格，如P50即表示收益年限为50年的价格，P表示收益年限为
11、无限年的价格。,房地产评估,于是，不同年限价格之间的换算方法如下： Pn=PN*(1+r)N-n*(1+r)n-1/(1+r)N-1若已知P，求P70,P50如下： P70=P*P70 P50= P*P50 已知P50，求P、P40如下： P=P50/K50 P40=P50*K40/K50 如果将上述公式一般化，则有： Pn=PN*(1+r)N-n*(1+r)n-1/(1+r)N-1,房地产评估,(3)用于比较不同年限价格的高低 要比较两宗房地产价格的高低，如果该两宗房地产的年限不同，直接比较是不妥的。如果要比较，则需要将它们先转换成相同年限下的价格。转换成相同年限下价格的方法与上述不同年限价
12、格之间的换算方法相同。例7-5 有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价2000元，乙房地产的收益年限为30年，单价l 800元。假设报酬率均为6，试比较该两宗房地产价格的高低。,房地产评估,解 要比较该两宗房地产价格的高低，需要将它们先转换为相同年限下的价格。为了计算方便，将它们都转换为无限年下的价格： 甲房地产P=P50/K50=2114.81元/平方米 乙房地产P=P30/K30=2179.47元/平方米 通过上述处理之后知道，乙房地产的价格名义上低于甲房地产的价格(1800元低于2000元)，实际上却高于甲房地产的价格17947元高于2 11481元)。,房地产评估,(4)
13、用于市场法中因年限不同进行的价格调整上述不同年限价格之间的换算方法，对于市场法中因可比实例房地产与估价对象房地产的年限不同而需要对价格进行调整是特别有用的。在市场法中，可比实例房地产的年限可能与估价对象房地产的年限不同，因此需要对可比实例价格进行调整，使其成为与估价对象相同年限下的价格。,房地产评估,例76某宗50年出让土地使用权的工业用地，所处地段的基准地价为：1200元m2，在评估基准地价时设定的土地使用年限为无限年，现行土地报酬率为10。假设除了土地使用年限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地的价格。,房地产评估,解 本题通过基准
14、地价求取该宗工业用地的价格，实际上就是将土地使用：年限为无限年的基准地价转换为50年的基准地价。具体计算如下：P50= P*K50=1189.78元/平方米,房地产评估,净收益每年不变的公式还有一些其他作用，如可以用来说明在不同报酬率下土地使用年限延长到何时，有限年的土地使用权价格接近无限年的土地所有权价格。通过计算可以发现，报酬率越高，接近无限年的价格越快。,房地产评估,当报酬率为2时，需要520年才能达到无限年的价格，3时为350年，4时为260年，5时为220年，6时为180年，7时为150年，8时为130年，9时为120年，14时为80年，20时为60年。当报酬率为25时，只要50年就
15、相当于无限年的价格。,房地产评估,（三）纯收益在若干年后保持不变,1无限年期收益2有限年期收益,房地产评估,例77 某宗房地产已知可取得收益的年限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10。试计 算该宗房地产的收益价格。解 该宗房地产的收益价格计算如下：,房地产评估,P=20/(1+10%)+22/(1+10%)2+25/(1+10%)3+28/(1+10%)4+30/(1+10%)5+35/10%*(1+10%)5*1-1/(1+10%)38-5 30086(
16、万元),房地产评估,（三）纯收益按等差级数变化,1纯收益按等差级数递增,收益年期无限 2纯收益按等差级数递增,收益年期无限,房地产评估,（四）纯收益按等差级数变化,4纯收益按等差级数递减,收益年期有限 na/b+1,房地产评估,（四）纯收益按等比级数变化,1纯收益按等比级数递增,收益年期无限2纯收益按等比级数递增,收益年期有限,房地产评估,（五）纯收益按等比级数变化,3纯收益按等比级数递减,收益年期无限4纯收益按等比级数递减,收益年期有限,房地产评估,（六）已知未来若干年后的房地产价格,房地产评估,预知未来若干年后的价格的公式，一是适用于房地产目前的价格难以知道，但根据发展前景比较容易预测其未
17、来的价格或未来价格相对于当前价格的变化率时，特别是在某地区将会出现较大改观或房地产市场行情预计有较大变化的情况下；二是对于收益年限较长的房地产，有时不是按其收益年限来估价，而是先确定一个合理的持有期，然后预测持有期间的净收益和持有期末的价值，再将它们折现为现值。,房地产评估,二、实务中的计算公式,运用收益还原法，只要待估对象具有连续的、可预测的纯收益，则可以评估待估对象的收益价格。在运用该方法时，既可以评估单独的土地价格，也可以评估单独的地上建筑物价格，还可以评估房地合在一起的房地产价格。,房地产评估,评估房地合一的房地产价格,房地产价格=房地产纯收益/综合资本化率房地产纯收益=房地产总收益-
18、房地产总费用房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金,房地产评估,单独评估土地价格,1.由土地收益评估土地价格土地价格=土地纯收益/土地资本化率土地纯收益=土地总收益-土地总费用土地总费用=管理费+维护费+税金,房地产评估,2.由房地产收益评估土地价格公式土地价格=房地产价格-建筑物现值建筑物现值=建筑物重置价-建筑物折旧公式土地价格=(房地产纯收益-建筑物纯收益)/土地资本化率建筑物纯收益=建筑物现值*建筑物资本化率,房地产评估,单独评估建筑物价格,1.建筑物价格=房地产价格-土地价格2.建筑物价格=(房地产纯收益-土地纯收益)/建筑物资本化率公式2叫做残余技术,房地产评估,三、关于折旧费
19、的特别说明,在运用以上公式求取房地产纯收益时，都是通过房地产总收益减去房地产总费用而得到的，用来求取房地产纯收益的房地产总费用并不包含折旧费。,房地产评估,第三节 纯收益,一、纯收益的含义客观纯收益纯收益由总收益扣除总费用求得。二、客观纯收益三、客观总费用 总费用是指取得该收益所必需的各项支出，如维修费、管理费等。总费用也应该是客观费用。,房地产评估,二、客观纯收益,在计算以客观收益为基础的总收益时，需具备以下条件： （一）处于最佳利用状态下使用房地产所产生的正常收益。 （二）收益必须能持续产生。 （三）收益应为可实现的收益。,房地产评估,第四节 还原利率,一、还原利率的实质二、求取还原利率的
20、方法1纯收益与售价比率法2安全利率加风险调整值法3各种投资风险、收益率排序插入法 三、还原利率的种类1综合资本化率 2建筑物资本化率3土地资本化率,房地产评估,表4-1 纯收益与售价交易实例,返回,房地产评估,三、还原利率,综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系，可用公式表示如下： 或,房地产评估,第五节 收益还原法应用举例,例一： 某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。2003年，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积
21、500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为重置价的1.5%,土地使用税及房产税为每建筑平方米20元,保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价格。,房地产评估,第五节 收益还原法应用举例,例二： 现有一宗地，占地面积为100平方米，1995年11月通过出让方式取得土地使用权，使用年期为50年。1997年11月建成一房屋，该房屋建筑面积为250平方米，现全部用于出租。
22、试根据以下资料，评估该宗土地2000年11月的价格。 （1）该房屋出租，每年收取押金5万元，平均每月租金收入为3万元，平均每月总费用为1.5万元。 （2）该房屋耐用年限为50年，目前重置价为每建筑平方米4000元，假设残值率为0。 （3）押金收益率为9%。 （4）土地还原利率为6%，建筑物还原利率为8%。,房地产评估,例三： 有一平房，砖混结构，占地150平方米，建筑面积80平方米。现将此房出租，每月的租金1600元。 假设：房产税等税费为每年570元；建筑物重置价格每平方米800元；建筑物耐用年限40年，已使用10年，残值率为0；管理费为房租的5%；修缮费为建筑物现值的2%；保险费为建筑物现
23、值的0.5%；空房损失费按2个月房租计算；建筑物资本化率为9%；土地资本化率为7%。 评估该平房所在土地的价格。,例 估价对象概况：本估价对象是一座供出租的写字楼；土地总面积12000，总建筑面积52 000；建筑物层数为地上22层、地下2层，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地使用年限为50年，从1999年5月15日起计。 估价要求：需要评估该写字楼2004年5月15日的购买价格。,房地产评估,估价过程： (1)选择估价方法。该宗房地产是供出租的写字楼，为收益性房地产，适用收益法估价，故选用收益法。具体是选用收益法中的报酬资本化法，公式为：(略) (2)搜集有关资料。通过调查研究，搜集的有关资料如
24、下： 1)租金按净使用面积计。可供出租的净使用面积总计为3l200，占总建筑面积的60，其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用的面积。 2)租金平均为35元月。 3)空房率年平均为10，即出租率年平均为90。 4)建筑物原值5500万元。,房地产评估,5)家具设备原值500万元。 6)经常费平均每月10万元，包括人员工资、水电、空调、维修、清洁、保安等费用。 7)房产税依照建筑物原值减除30后的余值的1.2计算缴纳(每年)。 8)其他税费约为月总收入的6(每月)。,房地产评估,(3)测算年有效毛收入： 年有效毛收入3l200X35X12X90 1 1
25、79.36(万元) (4)测算年运营费用： 1)经常费： 年经常费10X12 120.00(万元) 2)房产税： 年房产税5500X(130)： 46.20(万元),3)家具设备折旧费：采用直线折旧法计算每年家具设备的折旧费。家具设备的经济寿命推定平均为10年，残值率为4。 年家具设备折旧费48(万元) 4)其他税费： 年其他税费3l200X35X90X6X1270.76(万元) 5)年运营费用： 年运营费用1)+2)+3)+4) 120.00十46.20+48.00+70.76,房地产评估,(5)计算年净收益： 年净收益年有效毛收入一年运营费用： 1179.36284.96 894.40(万
26、元) (6)确定报酬率：在调查市场上相似风险的投资所要求的报酬率的基础上，确定报酬率为10。,(7)计算房地产价格：判断净收益基本上每年不变，且因收益年限为有限年，占具体的计算公式为： V=A/Y1-1/(1+Y)n 上述公式中的收益年限n等于45年(因为从1999年5月15日起计土地使用年限为50年，1999年5月15日到2004年5月15日为5年，此后的收益年限为5年)，则： V=894.4/10%1-1/(1+10%)45 8 82130(万元) 估价结果：根据计算结果，并参考估价人员的经验，确定本估价对象于2004年5月15日的购买总价为8 821万元，约合每平方米建筑面积l696.3
27、5元。,房地产评估,例：6年前，甲提供一宗l 000、土地使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3 000建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中l 000建筑面积归甲所有，2 000建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家专业房地产估价机构进行估价。,房地产评估,解本题的估价对象是未来16年后(乙的整个使用期限为20年，扣除已使用4年，剩余使用期限为16年)的28年土地使用权(土地使用年限50年，扣除乙的使用期限20年和建设期2年，剩余28年)和房屋所有权在今天的价值
28、。估价思路之一是采用收益法(未来净收益的现值之和)，其中又有两种求法：一是先求取未来44年的净收益的现值之和及未来16年的净收益的现值之和，然后两者相减即是；二是直接求取未来16年后的28年的净收益的现值之和。估价思路之二是采用市场法，寻找市场上类似房地产44年的价值和16年的价值，然后求其差额即是。,房地产评估,以下采用收益法的第一种求法。 据调查得知，现时该类房屋每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35，报酬率为10。 (1)求取未来44年的净收益的现值之和： 年净收益80X2 000X85X(135)X12 10608(万元) V44A/Y
29、1-1/(1+Y)N =106.08/10%1-1/(1+10%)44 =1044.79(万元),房地产评估,(2)求取未来16年的净收益的现值之和： V16A/Y1-1/(1+Y)N 106.08/10%1-1/(1+10%)16 82994(万元) (3)求取未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权在今天的价值： V28=V44-V16 1044.79829.94214.85(万元),房地产评估,房地产评估,本章小结,【关键词】 收益还原法 收益法 收益价格 客观纯收益 客观总收益 客观总费用 综合资本化率 建筑物资本化率 土地资本化率,房地产评估,本章小结,【思考题】1简述收益还原法的基本原理。2收益还原法的适用条件是什么？3请列出不同收益条件下收益法的各种计算公式？4如何进行不同年限土地使用权价格的换算？5纯收益如何计算？6请分析实际收益与客观收益的区别与联系。7简述资本化率的实质。8各种资本化率的相互关系是怎样的？,
