2010年衡阳市场调研报告.doc

1、湖南大集房地产顾问有限公司2010 年 6 月衡阳解放路项目市场调研报告目 录前言 5第一部分 衡阳宏观市场经济分析 7一、衡阳市总体情况概述 71、城市规模优势 82、地理区位优势 83、老工业基地优势 84、人才资源优势 85、旅游资源优势 86、稳定的农业基础 8二、衡阳市经济环境分析 9三、衡阳城镇居民年家庭收入及消费性支出构成 111、衡阳城镇居民家庭收入（年人均） 112、衡阳城镇居民消费性支出及构成（每人年平均） 12四、衡阳市城市发展规划解读 121、 新型工业化，重点发展产业集群 .122、新型城市化，重点发展中心城镇 133、农业产业化，重点发展优势产业 134、区域经济对

2、外靠拢长株潭城市群，对内打造“西南云大”经济圈 13第二部分 衡阳市本地商业市场调研 14一、衡阳商业网点总体规划 14二、衡阳商业主要商圈分布及竞争分析 141、衡阳主要商圈分布及特点 152、衡阳城市商业特征分析 16（1）各商业圈依据不同位置，呈明晰业态分布状 16（2）倾全市之力，造就中央区独特旺盛商圈，带来尴尬局面 16（3）衡阳本地人消费具有习惯性和就近原则，外来商家面临经营考验 16（4）中央商圈以主力店为代表，呈点状发展，形成区域网点 16三、衡阳中心区主要商业街区调研分析 17第一：衡阳商业街 情况总结 17第二：衡阳中心区主要商业 街详细调研 181、解放路品牌形象大街 1

3、82、中山路 223、蒸湘北路 254、船山大道 275、沿江北路 286、环城北路 307、人民路 328、常胜路 349、环城南路 3610、先锋路 3911、蒸阳南路 4312、和平路 4513、莲湖路 4814、蒸阳北路 51第三：衡阳商业街特性及趋势分析 53第四：衡阳商业街发展对项目的借鉴意义 54四、衡阳中心区主要超市调研分析 55第一：衡阳超市特征及分析 55第二：中心区主要超市详细调查 561、家润多超市 562、步步高超市 573、香江百货（蒸湘北路店） 58五、衡阳中心区主要百货调研分析 58第一：衡阳百货特征及分析 58第二：衡阳中心区主要百货详细分析 591、晶珠百货

4、 592、广百百货 603、步步高百货 61六、衡阳中心区主要电器调研分析 62第一：衡阳电器特征及分析 62第二：衡阳中心区主要电器详细分析 631、泰阳电器 632、苏宁电器 643、国美电器 654、通程电器 66七、衡阳中心区主要主题商城调研 67第一：衡阳主题商城特征及分析 67第二：中心区各主题商城详细分析 681、金色家族 682、逛街商城 693、未来城婴儿天地 70八、衡阳中心区手机数码市场调研分析 71第一：衡阳中心区手机数码特征及分析 71第二：中心区手机数码商场详细分析 711、鸿运数码电脑 712、颐高电脑广场（衡阳分店） 723、衡阳巨乐国产手机交易市场 74九、衡

5、阳代表性竞争商业楼盘调研分析 74第一：竞争性商业楼盘特征及分析 75第二：代表性竞争商业楼盘详细分析 751、华亿明珠 752、衡阳商业步行街 763、宇元万向城 774、崇业商业广场 785、美达新天地 796、进步亚泰商城 80第三部分 项目基本情况分析 81一、项目位置 81二、项目规模及技术指标 821、项目技术指标 822、项目特点及现状 823、项目四周情况 83三、项目周边交通情况 831、周边道路情况 842、附近公共交通情况 853、项目周边主要人流与车流情况 86四、项目周边居住环境及人口状况 871、周边居住环境 872、周边住宅小区及居住人口调研 873、项目周边企事

6、业单位 884、项目周边人口消费力分析 88第四部分 市场研究分析总结及判断 88一、百货、主题商城及街铺服装鞋包业态总结分析 89二、电器、超市、电影院主力店总结分析 90三、餐饮、休闲娱乐业态总结分析 91四、手机 IT 及数码电脑总结分析 91第五部分 目标市场问卷调查分析 93一、手机消费者调查问卷统计分析 93二、手机经营户调查统计分析 98三、数码消费者问卷分析报告 103四、数码经营户访谈总结 108第六部分 项目定位探讨分析 108一、商业定位的思路 108二、解放路项目定位的多元方向分析 109前言在必须中寻求一个平衡衡阳，湖南的第二大城市，拥有 700 多万人口，仅次于长沙

7、，自古以来就是商贾云集之城，历为湘南商品集散地，是湖南的第二大经济中心。南岳衡山国家级风景区便坐落在此，历史的发展使其成为南中国的宗教文化中心，每年上山进香的游客不计其数，大年三十的首炷香炒到了几十万的价格，民间更有固定虔诚的进香团体。庞大的居住人口，神话般的衡山宗教文化，造就了独具特色的商业都市，而随着武广高速的开通，衡阳快速迈入了飞速发展的阶段。本次调研我们从研究城市商业发展的角度出发，通过全面的市场调研、资料查询、问卷调查等方式，详细解读了衡阳的商业现状和特点，从中也发现了一些发展性矛盾，为我们更好的了解衡阳商业、寻求定位的平衡得到支撑。我们看到了衡阳商业业态分布明晰的各商圈网点，如江东

8、服装鞋包批发商圈、石鼓装饰建材和家具批发商圈、华新开发区新的城市政治经济中心等；看到了繁华旺盛的中山路与解放路传统老商业中心，租金高达 1200 元/月，售价更是达到 11 万/，几乎可以比拟长沙五一商圈，城市的商业繁华度可见一般；看到了政府规划下的品牌形象大街解放路沿街 7、8 个百货、商业综合体林立：商业步行街、步步高百货、宇元万向城、美达百货、崇尚百货、广百百货、颐高二期百货（紧挨广百） 、龙泉商城、鸿运数码电脑等；看到了热闹鼎沸的解放路手机一条街，包含移动、联通、电信等旗舰型服务大楼，沿街众多品牌的手机销售店，历史发展为城市最集中的手机网点；看到了传统数码卖场颐高和新生市场鸿运，主营业

9、覆盖了全市更波及县市。但我们也关注到一些市场存在的矛盾：我们发现倾全市之力和历史的因素造就的中山路与解放路传统零售老商业中心，商业价值已快比拟长沙，过度集中的商业网点让城市其他区域望之兴叹，无任何同类定位的市场机会；我们发现可以称之为“纽约第五大道”的解放路，7、8 个商业大鳄雄踞沿线，形象档次确实好，但加之香江百货、晶珠百货是否市场有足够的消费来支撑；我们发现繁华的手机市场背后，是隐藏的品牌杂不专、价格混乱、产品更新慢、售后服务少、需求难以满足消费向外流失的市场隐患；我们发现一方独霸的电脑卖场颐高，内部竞争畸形，在整体进入微利时代的数码市场，无序经营、价格混乱、消费需求转向、买方市场为大是当

10、前衡阳市场较突出的几个特点，不适应则被淘汰。三年经营仍处于亏损状的鸿运体现明显。怎么办？有的市场超额，有的市场不足，如何在夹缝中求生存，是我们当前必须思考的，我们必须要寻求一种平衡，找到市场的竞争优势业态。目前已不存在真正意义上的空白点，重复是必然的，那么就主动参与到市场竞争中去，优胜劣汰，适者生存。此次调研我们分三步走：第一步，依然立足于对衡阳城市本区域市场进行详细的剖析和解读，对主要商业街、主要主力店和代表性楼盘进行详细说明。第二步，在详细解剖项目情况的同时，针对调研的结果进行总结，分析各业态的市场特征，从中找出市场薄弱点，初判项目定位。第三步，针对定位方向，展开消费者问卷调查，从而探寻到

11、目标定位当前市场经营存在的弊端和空白区域，由此适者生存的夹缝中定位被找到。通过上面的三步走，我们最终在调研的基础上，确定一种平衡，在必须要做商业定位的前提下，找到一种即可以保证销售价值，又可以最大化保证未来的可持续经营的定位平衡。湖南大集房地产顾问有限公司2010 年 6 月第一部分 衡阳宏观市场经济分析衡 阳 地 处 南 岳 衡 山 之 南 ， 因 山 南 水 北 为 “阳 ”， 故 得 此 名 。 因 “北 雁 南 飞 ，至 此 歇 翅 停 回 ”， 栖 息 于 市 区 回 雁 峰 ， 故 又 雅 “雁 城 ”。 衡阳自古以来就是商贾云集之城，历为湘南商品集散地，邵阳、郴州、永州等地区的商

12、贸中心，是湖南的第二大经济中心。衡阳市现辖 5 县 2 市 5 区；5 个市辖区：雁峰区 20.94 万人、石鼓区 24.28 万人、珠晖区 30.31 万人、蒸湘区 21.54 万人、南岳区 5.96 万人； 2 县级市：耒阳市 125.97 万人、常宁市 86.29 万人； 5 个县：衡南县 102.35 万人、衡阳县 111.52 万人、衡山县 41.25 万人、衡东县 67.29 万人、祁东县 93.42 万人截止 2009 年末，衡阳市全市总人口 718.95 万人，比上年增长 0.7%，其中城镇人口 227.04 万人，城镇人口占总人口的 31.6%；市区常住户籍人口 120.8万

13、。一、衡阳市总体情况概述1、城市规模优势衡阳有着光荣的历史，说起衡阳的优势，人们首先想到的就是衡阳市是全省第二大城市，衡阳市区建成区和市区人口仅次于长沙，2009 年衡阳市区建成区 120.5 平方公里，建成区常住户籍人口 120.8 万。城市发展经验表明：城市规模越大越利于发展，因此衡阳市城区经济发展优势是十分明显的。2、地理区位优势衡阳的交通优势向来十分突出，历代为南北要冲，粤桂门户，区位优势十分明显。 “扼两广，锁荆吴” ，是全国 45 个交通主枢纽城市之一。特别是目前衡阳市在营的武广客运专线，开建的衡茶吉、怀邵衡、湘桂复线、安张衡 5 条“新路”，使衡阳市铁路构架呈现“ 木”字形，再加

14、上在建或即将开工的多条高速公路，使衡阳市形成贯通南北、连接东西的大交通格局。3、老工业基地优势衡阳是老工业基地，工业实力较强，2008 年规模工业数达到 900 个，工业总产值达到 1010 亿元，近年来培育了钢管材加工、输变电、有色金属冶炼、盐卤化工、汽车及零配件五大重点产业，核工业体系产、学、研齐全。4、人才资源优势衡阳市是我省主要的高校聚集区，有 6 所大专院校，高校人数愈 6 万人，南华大学的核技术及运用的学科理论研究位居全国前沿。5、旅游资源优势旅游是衡阳较大的优势，南岳衡山是全国首批 5A 级景区，2009 年，衡阳共接待国内外游客 1489.43 余万人次，实现旅游总收入 70.

15、75 亿元，分别比去年增长 31.81%和 30.3%。6、稳定的农业基础衡阳素有“鱼米之乡 ”的美称，粮食、生猪产量全省第一，其他主要农产品在全省占据二、三名。二、衡阳市经济环境分析1、GDP 突破千亿。衡阳市自改革开放以来最快的一个发展时期，只用了 6年时间，衡阳市 GDP 总量就从 2002 年的 395.2 亿元增长到 2008 年的 1000.1 亿元，平均每年增长 100.8 个亿，截至 2009 年衡阳 GDP 总量达到 1168.01 亿。衡阳 GDP 增长一览表 （单位：亿元）421.22 508.44 590.14672.07 672.071000.091168.01020

16、04006008001000120014002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年衡 阳 GDP线 性 (衡 阳 GDP)2、财政收入突破 70 亿元。2003 年至 2009 年财政收入保持了快速增长的态势，全市财政收入占 GDP 的比例从 2002 年的 4.89%提高到 2008 年的 6%，表明该段时期衡阳市经济发展质量较高。2009 年衡阳财政收入已突破 70 亿大关。衡阳历年财政收入一览表 单位：亿元30 40 5060.6 70.90204060802005年 2006年 2007年 2008年 2009年衡阳财政总收入衡 阳 财 政 总 收 入3

17、、全社会固定资产投资突破 400 亿元。2003 年至 2009 年全社会固定资产分别为 128.13、136.56、155.0、177.70、227.90、305.79、441.91 亿元，分别增长 29.6%、6.6%、13.5%、14.6%、34.2%、44.5%特别是 2008 年全社会固定资产投资增长速度创造了近 7 年的新高。固定资产投资 单位：亿元128.13 136.56 155 177.7227.9 305.79441.9101002003004005002003 2004 2005 2006 2007 2008 2009固 定 资 产 投 资4、全社会消费品零售总额将近 4

18、00 亿元。2003 年至 2009 年全社会消费品零售总额分别为156.04、176.28、202.55、231.10、272.36、335.64、399.23 亿元，全社会消品零售数据增速呈加快之势，表明衡阳市人们消费能力不断加强。消费品零售总额 单位：亿元156.04 176.28202.55 231.1272.36335.64399.230501001502002503003504002003 2004 2005 2006 2007 2008 2009消 费 品 零 售 总 额5、城乡居民储蓄突破 800 亿元。2003 年至 2009 年衡阳市城乡居民储蓄总额分别为 323.48、3

19、76.65、441.50、520.30、588.26、707.99、821.62 亿元，2008 年较 2002 年城乡居民储蓄总额增加 432.1 亿元，平均每年增加 72 亿元，特别是 2008 年储蓄总额增长较快，增加了 120 亿元。居民储蓄 单位：亿元323.48376.65441.5 520.3588.26707.99821.62020040060080010002003 2004 2005 2006 2007 2008 2009居 民 储 蓄（以上数据来源衡阳市统计局）三、衡阳城镇居民年家庭收入及消费性支出构成1、衡阳城镇居民家庭收入（年人均）指标民称 2007 年 2008 年

20、 比上年家庭总收入 11282.03 13254 17.48可支配收入 10959.95 12883 17.54工薪收入 7844.51 9035 15.17其中：工资及补贴收入 7528.48 7712 2.43其他劳动收入 316.03 1323 319经营净收入 126.21 357 128财产性收入 130.18 217 118转移性收入 3181.13 3645 14。59其中：养老或退休金 2870.35 3130 9.06恩格尔系数 41.9 43.39 1.49注：恩格尔系数（%）=（食品支出总额家庭或个人消费支出总额）100%随着收入的增加，在食品需求基本满足的情况下，消费的

21、重心才会开始向穿、用方面转移。因此一个地区或家庭的生活越贫困，恩格尔系数就越大；反之，生活越富裕，恩格尔系数就越小。国际上常用恩格尔系数来衡量一个国家和地区人民生活水平的状况。恩格尔系数在 60%以上为赤贫，50-59%为温饱，40-50%为小康，低于 40%为富裕。根据以上数据可以看出衡阳市居民收入基本处于小康与富裕之间，居民可以支配收入比例很大，消费能力强。2、衡阳城镇居民消费性支出及构成（每人年平均）类别 单位 2007 年 2008 年 单位 2007 年 2008 年食品 元 261 315 % 41.17 42.26衣着支出 元 83 94 % 13.02 12.61设备用品及服务

22、 元 38 50 % 5.95 6.71医疗保健 元 40 51 % 6.32 6.84交通及通信 元 55 60 % 8.68 8.05娱乐文教服务 元 81 89 % 12.85 11.94居住 元 54 58 % 8.48 7.78杂项商品及服务 元 22 29 % 3.53 3.81从以上数据来看，衡阳城镇居民消费是呈上升趋势的，除了食品所占比例最高外，衣着和娱乐文教服务其次，然后就是交通通信、居住和医疗保健、设备用品（包括手机） 。由此可以看出衡阳消费的倾向性，在保证基本食品外，享受型的消费居首位。四、衡阳市城市发展规划解读1、 新型工业化，重点发展产业集群当今世界经济的竞争主体正在

23、逐渐地从单个企业转变为企业集团之间的竞争，优势产业是区域经济发展的重要支撑和经济增长点，产业集群更是引导地区经济发展最重要的力量。衡阳市五大集群 2008 年产值为 509 亿元，占全部规模工业产值的 50.4%，是推动衡阳市新型工业化的重要力量。但从严格的产业集群概念来判断，衡阳市目前还没有形成真正意义上的产业集群，这号称的五大集群更多的是体现了衡阳市的优势产业，集群内企业之间的地理性较强，专业化分工并不强，企业之间互动和依赖性还很差，因此，要想打造真正的产业集群，衡阳市具备基础和条件的产业方面主动介入其中，促进企业之间加强合作与分工，使其产生真正的内生性竞争优势，形成成熟的产业集群。2、新

24、型城市化，重点发展中心城镇衡阳市新型城市化发展重点以市区为主，以各县城或中心城镇为重点发展对象。据统计分析，一个城市人口达到 25 万，才能显示出规模效应，低于这个数，就存在城市资源浪费现象。从衡阳市七个县城人口规模来看，耒阳市县城为 36 万人，衡阳西渡镇为 10 万人，衡南云集镇为 4.37 万人，衡山开云镇为 6万人，衡东城关镇为 4.7 万人，祁东洪桥镇为 15.8 万人，常宁市宜阳镇为 11 万人。七个县城中只有耒阳市区超过 25 万人，达到中等城市规模，进入良性发展轨道，其他县城还存在着严重的资源浪费，因此重点发展各县城或中心城镇，扩大城市规模，充分利用城市资源，是衡阳市新型城市化

25、建设的不二选择。3、农业产业化，重点发展优势产业衡阳农产品资源丰富，特色产品较多，但是农业产业化程度不高，还处于说什么有什么，要什么没什么的状态，还没有象金健米、金浩油、唐人神、临武鸭、君山银针、石门柑橘、南山奶粉等其他地市在全国都有名气的农产品品牌，是衡阳的农业产业化的一大遗憾。衡阳农业的优势产业在哪里？一是大路产品，如水稻、生猪；二是衡阳独特的优势农产品，如茶油、 “双低”菜油、湘黄鸡、黄花菜等农产品。紧紧围绕这两类产品做文章，是衡阳市农业产业化的主攻方向。4、区域经济对外靠拢长株潭城市群，对内打造“西南云大”经济圈区域经济整合成为新一轮改革开放越来越重要的力量，区域发展战略也已经由“沿海

26、发展战略 ”转变为 “区域协调发展战略”，中部崛起成为国家战略，承接东部产业转移，形成外部投资的磁场效应，带给了中部巨大的发展机会。衡阳市紧跟国家区域战略发展规划，根据本市资源环境承载能力，发展基础和潜力，发挥衡阳市的比较优势，积极参与泛珠三角区、 “3+5”城市群的区域协同发展。但从地缘上，从经济关联度的角度选择区域发展方向，重点靠拢长株潭城市群，主动对接长株潭产业发展，打造长株潭衡新型工业化走廊。同时对市域内经济不断整合，以衡阳市区为核心，以西渡、南岳、云集、大浦为卫星城，构建“西南云大 ”经济圈，将其列入衡阳市 “十二五 ”发展规划中，对扩大衡阳城市规模，提高衡阳城市承载能力，提升衡阳发

27、展层次，将起到深远的意义。第二部分 衡阳市本地商业市场调研一、衡阳商业网点总体规划衡阳市 20102020 年城区商业网点规划的总体布局是“一主六副、两带十街、十大市场群及十大商贸物流园区(中心)” 。一主即一个商业中心区：东起湘江南路，西至红湘路，北起立新大道和明翰路、南至雁城路；六副即 6 个商业副中心区：高新片区商业副中心、长湖片区商业副中心、江东片区商业副中心、酃湖片区商业副中心、雁栖湖片区商业副中心、五星片区商业副中心；两带即湘江观光休闲商业带、蒸水古文化商业带；十街即衡西综合商业步行街、长湖主题购物休闲步行街、中山路精品服饰商业街、和平路特色餐饮休闲街、华新风味美食街、杨柳乘用车

28、4S 店一条街、绿色农家乐民俗风情街、先锋路综合数码商业街、文化办公用品品牌街、大元头商业综合步行街；十大市场群即家具装饰建材及五金市场群、汽贸及配件市场群、工业品生产资料市场群、衡阳特产副食品批发及旅游工艺品市场群、林牧产品市场群、义乌小商品市场群、文体办公用品市场群、酒类产品市场群、花鸟古玩文化工艺品市场群及再生资源市场群；十大商贸物流园区(中心)即白沙工业物流中心、松木化工物流园区、云集空港物流园区、茶山坳小商品物流中心、丁家桥水运物流中心、东阳渡四方粮油物流中心、呆鹰岭生产资料物流中心、呆鹰岭全国湘菜原料物流中心、朱家堰物流中心及朝阳物流中心。二、衡阳商业主要商圈分布及竞争分析1、衡阳

29、主要商圈分布及特点目前衡阳城市商业基本是以中央商贸区为中心，呈十字形分布。（如上图）中央商贸区主要是指由中山路和解放路构成的商业圈。中山路是衡阳历史最悠久的商业街区，是衡阳目前人流量最大的商业街，解放路是衡阳的交通动脉，沿线商铺林立。两者所构成的商圈一直以来都是衡阳的中央商贸区域，因此广百百货、龙泉商城、美达新天地、崇业广场、宇元万向城、步步高百货、商业步行街、鸿运数码电脑等大型商业综合体如雨后春笋般，崛起解放大道，其中央商贸区域地位更加巩固。解放大道商圈有望打造成领导衡阳市场新潮流、新方向的现代城市中心商业圈。江东商业圈主要是指以火车站为中心的批发区域。该区域集中了十几个批发市场主要从事服装

30、、鞋类等商品的批发，其辐射范围较广，贸易范围遍及湖南全省及广东地区。石鼓区商贸区的商业业态比较复杂，主要以装饰、建材、家具、五金机电批发为主，其不但承接中央商务圈的辐射，发展出一小部分的街区商业，也利用交通的优势，发展多个批发市场区。华新商贸新区是衡阳市新开发的区域，位于旧城区的西面，目前衡阳市的各个机关单位已经进驻，是衡阳重点开发的区域，由于该区域起点高，有望成为衡阳新的经济政治中心。目前香江百货已经开业，沃尔玛即将进驻，高端零售业态的新商圈呼之欲出。2、衡阳城市商业特征分析（1）各商业圈依据不同位置，呈明晰业态分布状中央商圈以零售为主，百货、超市、电器、商业街为表现形式，众多楼盘云集，人气

31、旺盛。江东火车站商圈以服装鞋包批发为主，覆盖广泛。石鼓商贸区以装饰建材和家具批发为主，聚集着城市最大型的专业市场。华新开发区属于新的城市政治经济中心，众多机关单位林立。（2）倾全市之力，造就中央区独特旺盛商圈，带来尴尬局面解放大道、中山路商圈属于城市的核心商圈，地段显赫，交通畅达，商业活跃，人气旺盛，是真正意义上的寸土寸金。这里是衡阳最早、最成熟的片区，也曾经是衡阳地产的制高点，蕴藏了很大的消费潜力。正是基于对解放大道商圈这一黄金地带的认同，众多商家、开发商、投资者趋之若鹜，成就了比拟长沙的高租金和高售价，而中心商圈几乎囊括了衡阳近 70%的城区购买力。但因此形成了一方独霸的局面，零售业多处齐

32、放的情况很难看到，其他区域几乎很难生存零售商业网点。（3）衡阳本地人消费具有习惯性和就近原则，外来商家面临经营考验随着城市的不断发展，外来商家逐渐出现在衡阳市场，但以泰阳电器、香江百货、广百百货为代表本土商业大鳄生意始终非常好，而相对的苏宁、国美、步步高、家润多反而生意做不过他们。且本土商家原本就占据着老商业核心的位置，新商家只能在核心商圈外围区域开店，对本地人感觉来说，太远了。因此外来商家面临着经营的考验。（4）中央商圈以主力店为代表，呈点状发展，形成区域网点目前中央商圈市场虽然商业街居多，但商业各核心点的分布，主要是主力店为主，如晶珠百货和步步高超市形成的船山商业点，衡阳商业步行街形成的车

33、站商业点，步步高百货和宇元万向城形成的莲湖商业点，香江百货形成的蒸湘北路商业点，广百百货和龙泉商城形成的中央商业点，崇尚百货和美达新天地、金色家族形成的商业网点等，均体现了衡阳中心区的商业特征。三、衡阳中心区主要商业街区调研分析第一：衡阳商业街特征及分析我们在对中心商圈主要的 14 条商业街进行详细调查基础上，可以解读中心商圈的商业街主要特点：1、中心区域作为衡阳的老商业中心，街区业态品种丰富，商业发展比较成熟中心区域的街区商业业态品种丰富，涉及 19 个大类以及其他一些杂项业态，几千名在经营商户总经营面积约 19 万，街区化的商业发展成熟度很高，这是衡阳多年来发展积淀的必然结果，同城市商业发

34、展先由交通主干道自发形成密切相关。2、餐饮、住宿、休闲娱乐、社区便利、服装是占据商业街较大比重的业态 餐饮（22%） 、住宿（8%） 、休闲娱乐（10%） 、社区便利（10%） 、服装（12%）这五种业态占据街区总量的 62%，但与其他城市街区业态发展不同的是，衡阳的服装鞋包占据的比重不大，而相反餐饮、休闲娱乐、社区便利占据的比例大。这一现象出现的原因主要体现在三方面：一、与衡阳单体化商业的发展较强有关，更多原本在街区经营的服装鞋包等品牌都被吸纳进百货中，衡阳市场百货就有 8 个。二、衡阳城市的环境规划对街区的购物环境营造较差，加之城市的综合环境不太理想，广大市民更习惯到广百、晶珠、香江百货中

35、购物，当然仅中山路和解放路例外，其他品牌大多百货化经营。三、在一定时间内，城市的商业体量不是无限扩容的，街区和百货、超市是一个此消彼长的关系，百货超市的扎堆经营，抢夺了街区的市场份额，也是导致街区化业态无法和百货、超市单体的利益相竞争，从而形成街区发展退居二线。3、立足日常生活的配套成为街区商业发展的又一特色从街区的业态统计来看，立足市民日常生活配套的社区便利店（10%） ，诊所药店（5% ） ，电器及维修（5%） ，美容美体美发（3%） ，共占约 23%的比例，这也说明当服装等传统业态扎向百货超市后，日常生活的配套业态在街区中得到发展，成为大型连锁超市之外的就近消费便利补足。4、服装等传统业

36、态比重呈递减趋势，日常生活配套和特色业态（家具、餐饮、休闲娱乐）的比重逐渐加强从细化的街区来看，以现有商业中心为圆点，临近的中山路、解放路、和平路服装鞋包业态比重超过 40%以上，而相对较远的船山路、蒸湘路、常胜路餐饮和休闲娱乐的比重明显增加。这也说明商业中心对周边的业态起到了积极的带动和引导作用。5、核心主力店成为影响价值和业态组成的重要因素之一，十字路口租金贵凡是核心主力店周边，交通便利区域，如晶珠百货、步步高百货、香江百货等区域成为商家首先力争的区域，周边街铺租金自然高于其他区域。同时无论是解放路与中山路的交汇、蒸阳南路与解放路的交汇，都是该街区中租金相对较高的区域。第二：衡阳中心区主要

37、商业街详细分析1、解放路品牌形象大街解放路是衡阳的品牌形象大街，政府着力打造的“纽约第五大道” ，百货商场林立，街铺琳琅满目，租金为城市最贵，也是城市形象最好的一条路。整个解放路商业分四段：五环广场汽车站，汽车站莲湖广场，莲湖广场金色家族，金色家族中山路，不同阶段呈现不同的业态特征和租金水平。（1）五环广场汽车站本路段业态以家具、机电为主，主要代表：明上家私 1400、红苹果家具1400等，更涵盖有健身中心、麻将桌店、医院等业态。平均租金水平 20-30元/月，转让费 2 万元，（2）汽车站莲湖广场本路段业态以大药房、餐饮为主，主代表：大众药房、民生堂药房、同康大药房 100、华莱士 200、

38、维也娜咖啡 2000，平均租金水平 60-70 元/月，还有两个大型物业：鸿运电器、步步高百货，更包含一个热销楼盘宇元万向城。莲湖广场是城市的中心休闲广场，日流量超过 20 万人次，人气鼎沸。（3）莲湖广场金色家族本路段主要以手机零售业态为主，俗称解放路手机一条街，是全城手机销售的最集中区域，涵盖各种国际国内常见品牌，移动、电信、联通大楼坐落其中，完善的商业功能更增强了人气，手机业态整体规模预计约 6500，租金水平 120-140 元/月。（4）金色家族中山路本路段是整个城市品牌最集中的区域，主代表金色家族、以纯、杰克琼斯、浪漫一身、ONLY、粉蓝、淑女屋等，商品价格在 300-500 元/

39、 件，租金水平1000 元/月左右，是城市租金最贵的区域。也涵盖广百百货、龙泉商城、国美、苏宁、通程、嘻唰唰火锅、世纪钱柜、星光大道 KTV、魅力四射电玩等主力商家，构成了城市休闲娱乐中心。2、中山路中山路是衡阳最传统商业老街，人气鼎沸，租金最高达 600 元/月。中山路临近船山大道段 品牌服饰店（1）中山路概述中山路是一条商贸老街，路宽约 10 米，双向两车道。沿街店铺鳞次栉比，商业气氛浓厚，整体经营状况较好。人流量巨大，每日人流量约 5 万人次。（2）中山路业态比例分析中山路作为商贸老街，是衡阳市民逛街购物的首选商业街。目前以形成集服饰、餐饮、休闲娱乐于一体的综合性商业街。业态分布呈现显著

40、特征，船山大道-常胜路段经营档次较低，常胜路-先锋路段经营档次较高，主要经营品牌服饰、鞋帽、皮具箱包等。业态 商户数（户） 营业面积（m 2）服装 118 4720鞋帽 21 840皮具箱包 7 245美容美发 2 220餐饮 15 2040眼镜店 8 680药店 3 395化妆品 2 90休闲娱乐 6 4045银行 5 650文具书店音像 7 430通信 1 25五金家电 3 80家纺 2 165珠宝 3 320摄影 2 140合计 205 15085各业态所占比重如下：备注：以上数据均为使用面积，不包括龙泉、逛街、苏宁等主题商城。由此，可以看出，中山路业态以服饰、餐饮、休闲娱乐为主，特别是

41、服饰商家数量众多，整体营业面积较大。（3）中山路租金情况分析地段主力铺面积（）单位租金（元/月）船山大道-司前街 30-40 60-80司前街-常胜大道 30-40 80-200 向南递增常胜大道-解放路 40-60 200-600 向南递增解放路-先锋路 40-60 600-150 向南递减从地段商业氛围来看，中山路与解放路交汇区域商业氛围明显强于靠船山大道、先锋路段，因此交汇区域的租金显著高于两端，租金水平可达 500-600元/月。越靠近交汇区域，租金水平越高。从业态来看，服装商户租金承受能力较强，其租赁面积一般在 30左右，品牌服饰租赁面积一般达到 60-100。在衡阳城区整体商业中，

42、中山路的商业氛围较为浓厚，租金水平也属于中高档层次。3、蒸湘北路蒸湘北路交通顺畅，沿线大型商家聚集，商业成熟度高。步步高百货&神龙大酒店 米萝咖啡（1）蒸湘北路概述蒸湘北路双向六车道，交通顺畅。车流量大，人流量小。商业成熟度高，沿线聚集了步步高百货、香江百货、泰阳电器等大型商家以及建行、农行、衡阳市中医院等配套商业。（2）蒸湘北路业态分析蒸湘北路为快车道，消费群体以开车一族为主，不利于小商家的生存与发展，需要大面积的品牌商家聚集人气。该路段大型餐饮、宾馆酒店及休闲娱乐会所分布广泛。步步高百货、香江百货、泰阳电器等大型商家分列两侧。步步高百货 2009 年 11 月开业，目前尚处于培育期，经营现

43、状一般。香江百货、泰阳电器在发展时间较长，在衡阳业内均为龙头老大。（3）蒸湘北路租金分析蒸湘北路车流量大，人流量小，不利于小商家的经营，20-60 的小面积商铺目前租金水平 40-60 元/月。商铺位置 商业状况主力铺面积（）单位租金（元/月）解放路-船山大道 好 20-60 40-604、船山大道船山大道是交通主干道，品牌商家众多。东段受立交桥影响，商业发展受制约。电动车摩托车一条街 步步高&苏宁电器（1）船山大道综述船山大道是衡阳城区东西向主干道，双向六车道，交通顺畅。链接中心城区与开发区、衡阳城区与西渡，推动衡阳城市的经济发展起着重要作用。新大桥与船山大道相接，是城市主商圈与河东的重要纽

44、带。船山大道与蒸湘北路交汇区域汇集了晶珠百货、家润多、步步高、苏宁电器、泰阳电器、未来城婴童天地等主力商家以及南华附一医院、妇幼保健院等生活配套业态，区域内商贾云集，人流车流量大，商圈已初具规模。（2）船山大道业态分析船山大道与蒸湘北路交汇区域品牌商家众多，主要商家有步步高超市、苏宁电器等。受妇幼保健院及南华附一医院带动，婴童用品商场、中老年服饰专卖店、药店在此聚集，经营状况较好。与环城北路交汇区域主要经营电动车、摩托车、保险柜等业种。蒸阳北路至沿江北路段商铺均位于立交桥下两侧，物业条件较差，业态包括建材机电、广告、低档服饰、低档餐饮、家居等。（3）船山大道租金分析船山大道与蒸湘北路交汇区域商

45、业气氛浓厚，租金水平在 200 元/月左右。环城北路周边经营电动车、摩托车、保险柜的商家都是老商户，租赁时间长，租金水平在 80-100 元/月之间。蒸阳北路至沿江北路段商铺均位于立交桥下两侧，物业条件较差租金水平仅在 20-50 元/月。商铺位置 商业状况主力铺面积（）单位租金（元/月）船山大道与蒸湘北路交汇区域好 20-40 200 左右环城北路周边 较好 60-80 80-100蒸阳北路至沿江北路段一般 30-50 20-505、沿江北路沿江北路是一条老的烟酒副食批发商业街，单边商业，沿江几间商铺即将拆除。烟酒副食批发商行 建设中的沿江风光带（1）沿江北路概述沿江北路是一条老的烟酒副食批

46、发商业街，消费群体以开车一族为主。双向两车道，道路狭窄。风光带正在建设中，沿江带与道路被防护栏隔开，目前人流量较小。（2）沿江北路业态分析沿江北路从解放路至船山大道段分布着约五十家烟酒副食批发商行，商铺面积大多在 30左右。卡布 KTV 地处解放路与沿江北路交汇处， 50 个包厢，中包晚场 288 元，大包 388 元，会员享受 7 折优惠。消费群体以年轻群体为主，经营火爆。香江百货（沿江北路店）位于沿江北路与胜利路交汇处，面积约 2000 ，主要经营生活日用品与生鲜，是周边居民的重要购物场所。与船山大道交汇处现有永福家、广顺名、鑫豪、欧亚、健皇等家具家私店，单店面积在 1500-2000 之间。澳门豆捞是沿江北路唯一的上规模餐饮，主营海鲜火锅，营业面积约 1600 ，每桌消费 400-1000 元。目前经营现状较差，主要原因是该路段缺乏餐饮消费的气氛。（3）沿江北路租金情况分析沿江北路商铺主力面积 30，物业较旧，签约时间长，月租金在 800-1500元之间。品牌商家包括香江百货、澳门豆捞和家具店，因租赁面积大，租赁时间长，租金水平都在 20 元 /月以下。商铺位置商业状况主力铺面积（）单位租金（元/月）解放路-船山大道段 一般 30 35-50品牌商家 一般 1500-2000 20 以下6、环城北路环城北路全长约 800 米。整体租金水平 80-120 元/月。