1、房地产律师实务讲座,主讲人: 杨建伟,第一部分 商品房买卖中的法律问题,一、商品房买卖认购书的性质、效力及法律责任1、商品房的认购、订购、预订等协议，其性质为商品房买卖预约合同。预约合同是指当事人双方为将来订立确定性合同而达成的合意。,2、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得预售许可证的除外。商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。3、开发项目取得政府部门的立项核准和建设用地规划许可证后所订立的商品房的认购、订购、预订协
2、议，具有法律效力。4、买受人以支付定金的方式签订认购等协议的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人，否则按定金的规定处理。,界定产权最基本的原则是谁投资谁拥有产权。物权法第142条规定：建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。上海市、重庆市民防工程方面的条例，规定投资者可取得民防工程的所有权。长沙市房产局关于房屋权属登记若干问题的规定规定：经规划审批的地下人防车位，待初始登记确权后，开发企业与本小区的业主可通过约定予以销售。第二、人防工程的所有权因受到一定的限制，故开发商在出售时应履
3、行告知义务，没有履行则应承担相应的法律责任。 4、没有规划和报建的车位、车库的权属,第二部分、建设工程施工中的法律问题,一、合同订立后出现物价飞涨情形的处理1、情势变更和诚实信用原则的运用2、最高院适用合同法解释（二）规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 3、怎样理解不属于商业风险的重大变化，关键应是在不能预见,同时还应考虑诚实信用原则。,二、结算中应注意的问题1、
4、结算的方法主要有三种：第一、按定额或按实结算。第二、大包干，又分为固定价包干和按建筑面积包干。第三、清单报价。 工程量清单报价是指招标人向投标人提供招标工程项目具体的工程量清单，投标人根据工程量清单和招标文件的要求及企业的自身情况组织报价。,招标人应依据施工图纸及有关资料,按照现行预算定额的计量单位、计算规则计算出工程实物量后，向投标人提供工程实物量清单。建设工程招投标的发展趋势是由定额管理向清单报价方式过渡。2、最高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释和建设部颁发的建筑工程施工发包与承包计价管理办法中关于认可竣工结算文件规定的适用。,第三部分，土地转让中的法律风险防范,1、土
5、地转让中的税收营业税的纳税义务人为提供劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，税率一般为5。契税的纳税人为转移土地、房屋权属的承受单位和个人，契税税率为。土地增值税的纳税义务人为转让土地使用权、建筑物并取得收入的单位和个人。税率为累进税率30至60。,2、以股权转让代替土地转让的具体方式目前操作比较多的方式为：由被收购人享有除土地外的其他资产权属并享有债权、承担债务的方式。这种方案要注意五个问题：第一、应明确债务的处理期限。第二、应明确债权债务承担转移的时间。第三、要确认土地现状的价格构成因素。土地取得的价款包括标定地价、出让金、土地价外增值、契税、基础设施配套费。土地开发的税费包括：报
6、建费、建安营业税、不动产销售营业税、土地增值税。第四，对土地增值税应作考虑。第五、要注意交地的标准。,律师事务所的规范运作和发展,一、律师事务所的地域差距和发展思路二、律师事务所规模发展运作机制的设定三、律师事务所专业化发展模式的选择目前国内的律所，在专业化方面有三种模式：1、全所专注于一个方面的律师业务。2、在律所内部设立专业律师团队，每个团队专做一至两个方面的律师业务。3、律所的资深合伙人负责律师业务来源和较大业务的牵头，不负责具体业务的承办，律所除资深合伙人外的律师不负责业务来源，只按照专业分工负责具体业务的承办。四、青年律师的培养是律师事务所持续发展的重要环节,谢 谢 二0一0年十月,
